Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.09.2012, Az. V ZR 251/11

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 wurde zu dem Tagesordnungspunkt ([X.]) 2 mit 14 von 17 Stimmen die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt 550.000 € sowie dessen Finanzierung „über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte Kfw-Darlehen“ mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren beschlossen. Die Finanzierungskosten sollten regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern „gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen“ getragen werden. Der Beschluss wurde nicht angefochten.

Auf einer weiteren Versammlung wurde am 6. November 2009 zu [X.] 3 mehrheitlich die Zurückweisung des Antrags des [X.] beschlossen, diesen von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen. Den Antrag hatte der Kläger damit begründet, dass er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen und deshalb an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle.

Die am 30. November 2009 eingereichte Klage, mit der der Kläger die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses vom 29. April 2009 zu [X.] 2 und die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses vom 6. November 2009 zu [X.] 3 beantragt hat, ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, dass der die Finanzierung betreffende Beschluss wirksam sei. [X.] lägen nicht vor. Die Entscheidung über eine Kreditaufnahme falle in die [X.] der Wohnungseigentümer. Ob die Finanzierung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sei nicht mehr zu prüfen, nachdem der Kläger den Beschluss zu [X.] nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 [X.] angefochten habe. Entgegen der herrschenden Meinung könne davon abgesehen auch die Aufnahme eines langfristigen und höheren Kredites ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Der Beschluss zu [X.] sei nicht zu beanstanden. Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Haftungsfreistellung zu. Bei Abwägung der widerstreitenden Belange überwögen die Interessen der [X.] an einer Haftung auch des [X.].

Der Revision bleibt der Erfolg versagt.

1. Der Beschluss vom 29. April 2009 zu [X.] ist bestandskräftig. [X.] liegen nicht vor. Zutreffend bejaht das Berufungsgericht insbesondere die [X.] für eine Kreditaufnahme.

a) Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, wird von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die Deckung des Finanzbedarfs des nunmehr rechtsfähigen Verbandes (§ 10 Abs. 6 Satz 1 [X.]) durch Beschluss zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer. Dass hierzu auch die Entscheidung darüber gehört, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch die Erhebung von [X.] oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll, hat der [X.] bereits für die Rechtslage vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden (Beschluss vom 21. April 1988 - [X.], [X.], 197, 202). Für die Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gilt nichts anderes (vgl. [X.], Urteil vom 18. Februar 2011 - [X.], NJW-RR 2011, 1093 Rn. 19; [X.], NJW-RR 2012, 143; [X.], [X.], 897; [X.], [X.], 57, 59 u. 61; wohl auch BayObLG, NJW-RR 2006, 20, 23; [X.], [X.], 11. Aufl., § 27 Rn. 215; unklar [X.] in [X.], [X.], 3. Auflage, § 10 Rn. 93a). Zunächst bietet das Gesetz mit der Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 4 [X.] - danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Tilgungsbeträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt - zumindest einen Anhalt dafür, dass eine [X.] für die Deckung des Finanzbedarfs auch durch eine Kreditaufnahme besteht ([X.], aaO, S. 59 aaO; vgl. auch [X.], NJW-RR 2012, 143 unter Bezugnahme auf § 27 Abs. 2 Nr. 1 [X.] a.F.). Vor allem aber bestand ein Kernanliegen der Reform gerade darin, die Verwaltung des [X.]seigentums durch Stärkung der [X.] zu erleichtern (BT-Drucks 16/887, [X.], 10 f.).

Im Detail heftig umstritten ist allerdings die hiervon zu trennende Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Aufnahme eines Kredites, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfes in überschaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. dazu und zum Streitstand BayObLG, NJW-RR 2006, 20, 23; [X.], NJW-RR 2012, 143 ff.; [X.], aaO, § 27 Rn. 215; [X.], aaO, S. 897 f.; [X.], aaO, [X.], 61 f.; jeweils mwN). Nur kommt es darauf vorliegend nicht an, weil ein Beschluss zur Aufnahme eines nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Kredits nach der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes nur auf fristgerecht erhobene Anfechtungsklage hin (§ 46 Abs. 1 Satz 2 [X.]) zu beanstanden ist (vgl. nur [X.], [X.], 57, 61). Daran fehlt es hier. Der Finanzierungsbeschluss ist in Bestandskraft erwachsen.

b) Soweit die Revision auf Grundrechte des [X.] verweist, führt dies weder zu einer Einschränkung der [X.] im Wege der verfassungskonformen Auslegung noch wird dadurch die Wirksamkeit des Beschlusses unter dem Blickwinkel der Regelungen nach §§ 134, 138 BGB in Frage gestellt.

aa) Allerdings ist es richtig, dass bei der Auslegung und Anwendung des sog. einfachen Rechts der Ausstrahlwirkung der Grundrechte der Wohnungseigentümer - insbesondere aus Art. 2 Abs. 1 GG und Art. 14 GG - Rechnung zu tragen ist. Das daraus auch in vermögensrechtlicher Hinsicht fließende Selbstbestimmungsrecht jedes Wohnungseigentümers ändert jedoch nichts daran, dass es mit Rücksicht auf die besonders engen nachbarschaftlichen Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in erhöhtem Maße einer gemeinschaftsverträglichen Ausbalancierung der widerstreitenden Belange durch Herstellung praktischer Konkordanz bedarf (zumindest im Ergebnis ebenso Hogenschurz in [X.], aaO, § 13 Rn. 2 u. § 14 Rn. 1; [X.]/[X.], aaO, § 14 Rn. 1 f.; § 14 Rn. 7 ff. u. 31 f.; vgl. auch [X.], NJW 2010, 220 f. u. [X.], [X.], 897 f., der für eine starke Gewichtung der Interessen finanzschwacher Wohnungseigentümer eintritt). Es steht jedoch im Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, ob er der Wirkkraft der Grundrechte über die zivilrechtlichen Generalklauseln oder über andere Regelungen Geltung verschafft.

bb) Den zuletzt genannten Weg hat der Gesetzgeber hier in verfassungskonformer Weise beschritten. Er hat den Wohnungseigentümern die Kompetenz zugewiesen, die Aufnahme von Krediten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu beschließen, und die Frage der Rechtmäßigkeit von Finanzierungen dem Kriterium der ordnungsgemäßen Verwaltung mit der Folge einer Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer Anfechtungsklage zugewiesen. Bei der Frage, ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts in der Regel - und so auch hier - einen Ermessensspielraum haben, bei dessen Ausgestaltung alle relevanten Umstände abzuwägen sind ([X.]/[X.], [X.], § 21 Rn. 164 f.; [X.], aaO, § 21 Rn. 28; jeweils mwN; vgl. auch [X.], Beschluss vom 25. September 2003 - [X.], [X.], 192, 203). Hierzu gehören insbesondere auch grundrechtsrelevante Positionen und Interessen.

Dass ein Wohnungseigentümer insoweit effektiven Rechtsschutz grundsätzlich nur innerhalb der Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 [X.] erreichen kann, ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Die den zeitnahen Eintritt der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse sichernde Regelung ist Ausdruck des legitimen gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu gewährleisten, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (vgl. [X.], Urteil vom 16. Januar 2009 - [X.], [X.], 230, 237 Rn. 20; Urteil vom 2. Oktober 2009 - [X.], [X.], 307, 312 Rn. 14).

c) Soweit der Kläger schließlich der Sache nach argumentiert, es fehle jedenfalls an der Kompetenz, die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu beschließen, ist das im rechtlichen Ausgangspunkt zwar richtig. Spätestens seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband (§ 10 Abs. 6 Satz 1 [X.]), die ganz entscheidend mit der Ausschaltung einer gesamtschuldnerischen Haftung begründet worden ist ([X.], Beschluss vom 2. Juni 2005 - [X.], [X.], 154, 163 u. 172 ff.), fehlt es an einer dahingehenden Kompetenz ([X.] in [X.], aaO, § 21 Rn. 106 mwN; der Sache nach ebenso [X.] in [X.], aaO, § 10 Rn. 93a; vgl. [X.] in [X.], aaO, § 10 Rn. 304 i.V.m. Rn. 74: „zwingendes Recht“). Eine gesamtschuldnerische Haftung kommt nur noch in Betracht, wenn sich die einzelnen Wohnungseigentümer selbst neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichten ([X.], aaO, 172 f.; [X.] in [X.], aaO, § 10 Rn. 304; [X.], [X.], 57, 59 mit [X.]. 30). Dass der Gesetzgeber diese Sichtweise übernommen hat, wird dadurch bestätigt, dass er mit der Regelung des § 10 Abs. 8 [X.] ausdrücklich und mit Bedacht nur eine anteilsmäßige (teilschuldnerische) persönliche Außenhaftung der Wohnungseigentümer angeordnet hat (vgl. BT-Drucks. 16/887, insbesondere S. 65 f.).

Der Kläger übersieht indessen, dass seine Argumentation zur gesamtschuldnerischen Haftung in dem Beschluss vom 29. April 2009 zu [X.] keine Grundlage findet. Maßgebend für die Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer sind Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (grundlegend [X.], Beschluss vom 10. September 1998 - [X.], [X.], 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18. Juni 2010 - [X.], NJW 2010, 2801 Rn. 1). Der Beschluss enthält jedoch nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür, dass eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer begründet werden sollte. Er ist daher nächstliegend dahin auszulegen, dass vollen Umfangs lediglich der rechtsfähige Verband und die einzelnen Wohnungseigentümer nur entsprechend ihren Anteilen für die [X.] einstehen sollen (§ 10 Abs. 8 [X.]).

2. Jedenfalls im Ergebnis zu Recht erachtet das Berufungsgericht auch die gegen den Beschluss vom 6. November 2009 zu [X.] gerichtete Anfechtungsklage für unbegründet.

a) Der den Antrag des [X.] zurückweisende Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben sich bei nächstliegender Auslegung des bestandskräftigen [X.] vom 29. April 2009 für eine Kreditaufnahme ohne Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis entschieden; sie haben eine solche Freistellung auch nicht einer gesonderten Beschlussfassung vorbehalten. Ob eine derartige schematische Regelung unter Einbeziehung auch derjenigen Wohnungseigentümer, die über ausreichende Liquidität verfügen und diese zur Abwendung einer Kreditfinanzierung einsetzen wollen, ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist streitig (bejahend etwa [X.], [X.], 897 f.; verneinend [X.] in [X.], aaO, § 16 Rn. 10a mwN auch zum Streitstand), braucht hier aber nicht entschieden zu werden. Denn ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt, weil die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vorrangig den Beschlüssen der Wohnungseigentümer entsprechen muss (§ 21 Abs. 4 [X.]); ein bestandskräftiger Beschluss schließt zumindest den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen ([X.], Urteil vom 13. Mai 2011 - [X.], NJW 2011, 2660, 2661 Rn. 16; Urteil vom 3. Februar 2012 - [X.], [X.], 399, 400).

b) Etwas anders gilt allerdings dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen (zum Ganzen [X.], aaO, § 21 Rn. 54 mwN; vgl. auch [X.], Urteil vom 3. Februar 2012, aaO). Das ist hier jedoch nicht ersichtlich. Dass in fehlerhafter Umsetzung des [X.] über die anteilige Haftung nach § 10 Abs. 8 [X.] hinaus ein die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vorsehender Darlehensvertrag abgeschlossen worden wäre, ist nicht festgestellt; auch die Revision verweist auf kein dahingehendes tatsächliches Vorbringen. Im Übrigen wäre ein solcher Darlehensvertrag zumindest insoweit schwebend unwirksam gewesen (§ 177 Abs. 1 BGB i.V.m § 139 BGB), so dass es in der Macht jedes Wohnungseigentümers gestanden hätte, zumindest die eigene gesamtschuldnerische Haftung durch Verweigerung der Genehmigung abzuwenden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.