Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.09.2015, Az. V ZR 244/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

25. September 2015

Wes[X.]henfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Ges[X.]häftsstelle
in dem Re[X.]htsstreit

Na[X.]hs[X.]hlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 21 Abs. 3, § 27 Abs. 1 Nr. 4
a)
Au[X.]h die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits dur[X.]h die [X.] kann ordnungsmäßiger Verwaltung entspre[X.]hen.
b)
Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Na[X.]hs[X.]husspfli[X.]ht der [X.] vor der Bes[X.]hlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen.
[X.])
Ob ein Bes[X.]hluss über eine Kreditaufnahme si[X.]h im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden [X.] hält, kann ni[X.]ht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Ab-wägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.
[X.], Urteil vom 25. September 2015 -
V [X.] -
[X.]

AG [X.]

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Der V. Zivilsenat des Bundesgeri[X.]htshofs hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 24. Juli 2015 dur[X.]h die Vorsitzende Ri[X.]hterin Dr.
Stresemann, [X.]
[X.], die Ri[X.]hterinnen Dr.
Brü[X.]kner und Weinland und [X.]
Kazele

für Re[X.]ht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des Landgeri[X.]hts
[X.]
-
XI.
Zivilkammer -
vom 7.
Oktober 2014 wird auf Kosten der [X.] zu 1 zurü[X.]kgewiesen.

Von Re[X.]hts wegen

Tatbestand:
Die Parteien sind Mitglieder einer aus 201 Einheiten bestehenden [X.]gemeins[X.]haft. Die Anlage wurde in den 1980er-Jahren erri[X.]h-tet. In der außerordentli[X.]hen Eigentümerversammlung vom 14. August 2013
bes[X.]hlossen die Wohnungseigentümer unter [X.] 1a die Fassadensanierung mit einer förderfähigen Wärmedämmung mit Kosten von [X.]a. 2.000.000

unter [X.] 1b die Aufnahme eines [X.]s (Nr.
152) in Höhe von [X.]a. 1.320.000

dur[X.]h Rü[X.]kgriff auf die Instandhaltungsrü[X.]klage.

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[X.] 1b lautet auszugsweise wie folgt:

a) Die [X.] und die Bedingungen für eine Förderzusa-ge des Förderkredits sind in dem [X.] [X.]. Informationen zu diesem [X.] sind allen Miteigen-tümern bereits zugegangen.

b) Die Fests[X.]hreibung des Zinssatzes für den [X.] erfolgt erst na[X.]h Eingang des Kreditantrags bei der den [X.] be-willigenden Stelle, der [X.] ([X.]). Aktuell gelten folgende Konditionen:

Sollzins (Effektivzins) pro Jahr 0,00% (0,00%)
Laufzeit 10 Jahre
Auszahlung 100%
Tilgungsfreie Anlaufzeit 2 Jahre
Zinsbindung 10 Jahre

Die Rü[X.]kzahlung erfolgt na[X.]h Ablauf der tilgungsfreien Anlaufzeit in glei[X.]hbleibenden Annuitätsraten. Sondertilgungen sind jederzeit mögli[X.]h.

[X.]) Jeder Wohnungseigentümer haftet na[X.]h § 10 Abs. 8 [X.] nur na[X.]h dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für diese Verbindli[X.]hkeiten. Das [X.] übernimmt eine Ausfallbürgs[X.]haft für Zah-lungsausfälle von Miteigentümern.

d) Der Verwalter wird ermä[X.]htigt, na[X.]h Eintritt der Bestandskraft der Be-s[X.]hlüsse im Namen und in Vollma[X.]ht der Wohnungseigentümergemein-s[X.]haft einen Darlehensvertrag mit der [X.] zu den na[X.]h dem [X.] und zu den na[X.]h den [X.]en geltenden Bedingungen zu s[X.]hließen.

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Unter [X.] 1[X.] bes[X.]hlossen die Wohnungseigentümer die Wahl eines Bauauss[X.]husses und unter [X.] 1d die Ermä[X.]htigung der Verwaltung, des [X.] und des Bauauss[X.]husses zur Na[X.]hverhandlung mit den drei günstigsten Anbietern sowie zur Auftragsvergabe. Unter [X.] 4 bes[X.]hlos-sen sie die Beauftragung eines Ingenieurbüros mit der Begleitung der Fassa-den-
und Da[X.]hsanierung zu einem Honorar in Höhe von maximal a[X.]ht Prozent der anre[X.]henbaren Baukosten.

Das Amtsgeri[X.]ht hat die gegen die übrigen Wohnungseigentümer geri[X.]h-tete Anfe[X.]htungsklage der Klägerin abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgeri[X.]ht die Bes[X.]hlüsse für ungültig erklärt. Dagegen ri[X.]htet si[X.]h die zugelassene Revision einer Wohnungseigentümerin, die die Abweisung der Klage errei[X.]hen will. Die Klägerin beantragt die Zurü[X.]kweisung der Revision.

Ents[X.]heidungsgründe:

I.

Na[X.]h Ansi[X.]ht des Berufungsgeri[X.]hts widerspri[X.]ht die Finanzierung der Fassadensanierung dur[X.]h einen Kredit ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar könne eine Kreditaufnahme dur[X.]h die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft au[X.]h zur Finanzierung eines Sanierungsvorhabens erfolgen. Bei der Bes[X.]hlussfas-sung müssten jedo[X.]h die wesentli[X.]hen Rahmenbedingungen der Kreditauf-nahme feststehen. Daran fehle es hier, da der Handlungsspielraum der [X.] ni[X.]ht einges[X.]hränkt und die Tilgung ni[X.]ht ausrei[X.]hend bestimmt sei. Erfor-derli[X.]h sei zudem eine Abwägung der Interessen der Eigentümer, der Bedin-gungen der Kreditaufnahme und der Umstände des Einzelfalles. Diese Abwä-3
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gung ergebe, dass die bes[X.]hlossene
Darlehensaufnahme unverhältnismäßig sei. Es fehle an einer Option für einzelne Eigentümer, die Finanzierung selbst zu übernehmen. Zudem müsse die Verwalterin, um das wirts[X.]haftli[X.]he Risiko aus der beabsi[X.]htigten Kreditaufnahme abs[X.]hätzen zu können, vorab ermitteln, wel[X.]he Miteigentumsanteile unter Insolvenz-
oder Zwangsvollstre[X.]kungsbe-s[X.]hlage lägen und wel[X.]he Miteigentumsanteile in wel[X.]her Höhe pfandre[X.]htli[X.]h belastet seien. Ohne eine für die Eigentümer transparente Darstellung ihrer tatsä[X.]hli[X.]hen wirts[X.]haftli[X.]hen Risiken könne ein Bes[X.]hluss über die Aufnahme eines Darlehens ni[X.]ht ordnungsgemäßer Verwaltung entspre[X.]hen. Da es an einem tragfähigen Finanzierungskonzept für die bes[X.]hlossene Sanierung fehle, entsprä[X.]hen au[X.]h die übrigen Bes[X.]hlüsse ni[X.]ht ordnungsmäßiger Verwaltung.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg.
A. Die nur von einem der beklagten Mitglieder der Wohnungseigentü-mergemeins[X.]haft eingelegte Revision ist zwar statthaft und au[X.]h im Übrigen zulässig. Da es si[X.]h bei beklagten Wohnungseigentümern im Bes[X.]hlussmän-gelprozess um notwendige Streitgenossen i.S.d. § 62 ZPO handelt (Senat, Ur-teil vom 11. November 2011 -
V [X.], [X.], 1224 Rn. 9 mwN), [X.] es für eine fristgemäße Revisionseinlegung, dass allein ein Streitgenosse das Re[X.]htsmittel
eingelegt hat. Die übrigen Streitgenossen werden dadur[X.]h ni[X.]ht Re[X.]htsmittelführer, sie sind jedo[X.]h als Parteien des Revisionsverfahrens beteiligt (§
62 Abs. 2 ZPO; vgl. [X.], Urteil vom 24. Januar 2012 -
X [X.], [X.]Z
192, 245 Rn.
22 f.).

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B. Die Revision ist jedo[X.]h unbegründet. Das Berufungsgeri[X.]ht hat die angefo[X.]htenen Bes[X.]hlüsse im Ergebnis zu Re[X.]ht für ungültig erklärt.
1.
Der Bes[X.]hluss der Wohnungseigentümer, einen Teil der Kosten der Sanierungsmaßnahme dur[X.]h einen Kredit in Höhe von [X.]a. 1.320.i-nanzieren, entspri[X.]ht ni[X.]ht ordnungsmäßiger Verwaltung.
a) Der Senat hat bereits ents[X.]hieden, dass es in der Kompetenz der Wohnungseigentümer liegt, die Aufnahme eines Kredits dur[X.]h die Wohnungs-eigentümergemeins[X.]haft als Verband zu bes[X.]hließen (Senat, Urteil vom 28.
September 2012 -
V [X.], [X.]Z 195, 22 Rn. 7). No[X.]h ni[X.]ht geklärt ist dagegen
die in Re[X.]htspre[X.]hung und Literatur umstrittene Frage, ob und un-ter wel[X.]hen Voraussetzungen ein Bes[X.]hluss über die Aufnahme eines Darle-hens dur[X.]h die
Wohnungseigentümergemeins[X.]haft, bei dem es -
wie hier -
ni[X.]ht um die De[X.]kung eines kurzfristigen Finanzbedarfs in übers[X.]haubarer Hö-he geht, ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 [X.] entspri[X.]ht (offen gelassen in Senat, Urteil vom 28. September 2012 -
V
[X.], [X.]Z 195, 22 Rn.
8).
aa) Teilweise wird vertreten, dass eine Kreditaufnahme dur[X.]h die [X.]gemeins[X.]haft, die ni[X.]ht nur zur Überbrü[X.]kung eines kurzfristi-gen Liquiditätsengpasses dient und die Summe der Hausgeldzahlungen aller Eigentümer für drei Monate übersteigt, grundsätzli[X.]h unzulässig sei. Das ge-setzli[X.]he Finanzierungsmodell der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft sei na[X.]h §
28 [X.] darauf ausgeri[X.]htet, zeitnah dur[X.]h Eigenmittel der Wohnungseigen-tümer eine De[X.]kung der Kosten herbeizuführen. Daher sei die Gemeins[X.]haft grundsätzli[X.]h zur De[X.]kung ihres kompletten Finanzbedarfs dur[X.]h Vors[X.]huss-zahlungen ihrer Mitglieder verpfli[X.]htet, ohne si[X.]h übermäßig zu übers[X.]hulden (BayObLG, NJW-RR 2006, 20, 23; [X.], [X.] 2012, 378; [X.], 8
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NJW-RR 2012, 143; [X.], [X.] 2011, 45; LG Mün[X.]hen I, [X.], 239 Rn. 50; [X.]/[X.], [X.], 2.
Aufl., §
27 Rn. 93
f.; Nieden-führ/Kümmel/Vandenhouten, [X.] 11.
Aufl., §
21 Rn. 36; [X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., § 21 [X.] Rn. 9; Bub, [X.] 2010, 246 ff.; [X.], [X.], 90 ff.).
[X.]) Na[X.]h anderer Ansi[X.]ht kann eine Kreditaufnahme dur[X.]h die [X.]gemeins[X.]haft au[X.]h dann ordnungsmäßiger Verwaltung ent-spre[X.]hen, wenn ein langfristiger, höherer Kredit aufgenommen werden soll. Erforderli[X.]h sei eine umfassende Einzelfallbetra[X.]htung unter Bea[X.]htung des Selbstorganisationsre[X.]hts der Wohnungseigentümer und des daraus abzulei-tenden Ermessensspielraums. Bei der in jedem konkreten Fall erforderli[X.]hen Interessenabwägung seien insbesondere das gesetzli[X.]he
Finanzierungssys-tem, die Art und Dringli[X.]hkeit der zu finanzierenden Maßnahme, die Kreditkon-ditionen, evtl. Fördergelder, Kosten und Nutzen für die Wohnungseigentümer, die evtl. Freistellung einzelner Wohnungseigentümer von der [X.] sowie die
individuelle Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers zu berü[X.]ksi[X.]htigen ([X.], [X.] 2014, 44; [X.], [X.], 660; [X.], [X.] 2012, 291; [X.], [X.], 808; [X.] in [X.], [X.], 3.
Aufl., § 16 Rn. 10a; Merle in
Bärmann, [X.], 12. Aufl., §
27 Rn. 242; [X.], [X.], 57; [X.], [X.], 173 ff.; Döts[X.]h, [X.], 1441
ff.; S[X.]hultzky, [X.] 2013, 367
ff.; [X.], [X.] 2014, 417
ff.).
b) Der Senat ents[X.]heidet diese Frage im Sinne der letztgenannten [X.] dahin, dass au[X.]h die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits dur[X.]h die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft ordnungsmäßiger
Verwaltung entspre[X.]hen kann.
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aa)
Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der [X.]gemeins[X.]haft au[X.]h dur[X.]h die Aufnahme von Darlehen zu de-[X.]ken, wird von dem Wohnungseigentumsgesetz vorausgesetzt (Senat, Urteil vom 28. September 2012 -
V [X.], [X.]Z 195, 22 Rn. 7). Au[X.]h wenn der Geldbedarf für die laufende Bewirts[X.]haftung und die Instandhaltung einer Wohnanlage im Grundsatz dur[X.]h die Aufbringung der Mittel in Form von Vor-s[X.]hüssen (§
28
[X.]) und die Ansammlung einer angemessenen Instandhal-tungsrü[X.]klage (§
21 Abs. 5 Nr. 4 [X.]) aufgebra[X.]ht werden soll, kann es ord-nungsmäßiger Verwaltung entspre[X.]hen,
größere Ausgaben mittels Aufnahme eines Kredits dur[X.]h die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft zu finanzieren. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass den [X.]n diese seit Anerkennung der Re[X.]htsfähigkeit der Wohnungs-eigentümergemeins[X.]haft bestehende Mögli[X.]hkeit trotz ihres Selbstorganisati-onsre[X.]hts (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 -
V [X.], [X.]Z 202, 346 Rn. 14; S[X.]hultzky, [X.] 2013, 367, 369) nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zu Gebote stehen soll. Dies wäre au[X.]h mit seiner Zielsetzung, mögli[X.]hst vielen Bürgern, ni[X.]ht nur einkommensstärkeren, den Erwerb einer Eigentumswohnung zu ermögli[X.]hen (vgl. BT-Dru[X.]ks. 16/887 S. 65),
nur s[X.]hwer vereinbar. Ni[X.]ht jedem Wohnungseigentümer ist es nämli[X.]h mögli[X.]h und zu-mutbar, bei einem größeren Finanzbedarf der Gemeins[X.]haft, der dur[X.]h den Rü[X.]kgriff auf die Instandhaltungslage ni[X.]ht gede[X.]kt werden kann, eine hohe (anteilige) Sonderumlage aufzubringen.
Zuglei[X.]h ist den übrigen [X.] und au[X.]h dem Gesetzgeber daran gelegen, dass Wohnanlagen ni[X.]ht infolge ausbleibender Instandsetzungs-
und Modernisierungsmaßnahmen verfallen oder erhebli[X.]h an Wert verlieren (vgl. BT-Dru[X.]ks. 16/887 S.
29 u. 43). Eine Kreditaufnahme dur[X.]h die Gemeins[X.]haft kann insbesondere in
sol[X.]hen Fällen ein für die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft sinnvolles oder gar zwin-14
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gend notwendiges Finanzierungsinstrument sein
(vgl. Bub, [X.] 2010, 246, 247).
[X.]) Allerdings müssen die besonderen Haftungsrisiken berü[X.]ksi[X.]htigt werden, die für die Wohnungseigentümer mit einer Kreditaufnahme dur[X.]h die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft verbunden sind
(siehe dazu u.a. Döts[X.]h, [X.], 1441, 1443; Bub, [X.] 2010, 246, 247; [X.], [X.], 173, 177). Im (Außen-)Verhältnis zur kreditgewährenden Bank haftet
der ein-zelne Wohnungseigentümer gemäß §
10 Abs. 8 [X.] zwar nur na[X.]h dem [X.] seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur Wohnungseigentü-mergemeins[X.]haft droht dagegen eine Na[X.]hs[X.]husspfli[X.]ht. Dies folgt aus der Verpfli[X.]htung der Wohnungseigentümer, für einen ausgegli[X.]henen Etat zu sor-gen
(§ 28 Abs.
1 Satz 2 [X.]; vgl. Senat, Bes[X.]hluss vom 2. Juni 2005
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V [X.], [X.]Z 163, 154, 175). Gibt es Zahlungsausfälle bei [X.], müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge dur[X.]h entspre[X.]hend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder, wenn si[X.]h eine Finan-zierungslü[X.]ke während des laufenden Wirts[X.]haftsjahrs auftut, dur[X.]h eine Son-derumlage ausgegli[X.]hen werden
(Senat, Bes[X.]hluss vom 15. Juni 1989
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V [X.], [X.]Z 108, 44, 47). Das gilt in glei[X.]her Weise, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihren Anteil an den Zins-
und Tilgungsleistungen ni[X.]ht erbringen und dadur[X.]h De[X.]kungslü[X.]ken entstehen; denn au[X.]h diese Verbind-li[X.]hkeiten gehören zu den Ausgaben im Sinne des §
28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 [X.], deren Aufbringung dur[X.]h den Wirts[X.]haftsplan oder dur[X.]h dessen Ergän-zung in Form einer Sonderumlage (vgl. Senat, Urteil vom
4.
April 2014
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V [X.], NJW 2014, 2197 Rn. 19) si[X.]herzustellen ist.
Eine sol[X.]he Na[X.]hs[X.]husspfli[X.]ht der übrigen Wohnungseigentümer kann zwar au[X.]h entstehen, wenn ein Vorhaben dur[X.]h eine Sonderumlage finanziert wird und si[X.]h diese bei einzelnen Wohnungseigentümern als vorübergehend 15
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oder dauerhaft uneinbringli[X.]h erweist. Da eine Sonderumlage
von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, wird aber meist hinrei[X.]hend si[X.]her bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu re[X.]hnen ist; au[X.]h kann [X.] die Dur[X.]hführung von Maßnahmen, die Aufs[X.]hub dulden, davon abhängig gema[X.]ht werden, dass die bes[X.]hlossene Sonderumlage von allen [X.] gezahlt wird. Bei einem Darlehen
lässt si[X.]h das
Risiko des
Aus-falls
einzelner Wohnungseigentümer dagegen nur sehr begrenzt
abs[X.]hätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind s[X.]hon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens ni[X.]ht mögli[X.]h; darüber hinaus muss stets damit gere[X.]hnet werden, dass es zu Eigentümerwe[X.]hseln in dieser [X.] kommt, si[X.]h also die Zusammensetzung der Gemeins[X.]haft verändert.
Da ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemein-s[X.]haft ni[X.]ht stattfindet (§
11 Abs. 3 [X.]), ist die Na[X.]hs[X.]husspfli[X.]ht theoretis[X.]h unbegrenzt
und trifft au[X.]h die Wohnungseigentümer, die den na[X.]h dem [X.] ihres Miteigentumsanteils zu zahlenden Teil des Darlehens bereits er-bra[X.]ht haben. Die Wohnungseigentümer müssen so lange (erhöhte) [X.] bes[X.]hließen und leisten, bis die Gemeins[X.]haft über ausrei[X.]hende Finanzmittel verfügt (vgl. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 11. Aufl., §
11 Rn. 14). Der entspre[X.]hende Anspru[X.]h der Gemeins[X.]haft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer kann zudem von den Gläubigern
der Ge-meins[X.]haft, also au[X.]h einem Kreditgläubiger,
gepfändet werden (Senat, Be-s[X.]hluss vom 2. Juni 2005 -
V
[X.], [X.]Z 163, 154, 174 f.).
Angesi[X.]hts dieses Haftungsrisikos ist bei der Ents[X.]heidung über die [X.] einer Maßnahme dur[X.]h ein hohes langfristiges Darlehen Zurü[X.]khal-tung geboten; ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspri[X.]ht, lässt si[X.]h nur na[X.]h sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des
Einzelfalls und un-17
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ter Berü[X.]ksi[X.]htigung der allseitigen Interessen der betroffenen [X.] feststellen.
[X.][X.]) Bei dieser Abwägung sind insbesondere folgende Gesi[X.]htspunkte von Bedeutung:
(1) Zunä[X.]hst kommt es wesentli[X.]h auf den Zwe[X.]k des Darlehens an. Er ist ni[X.]ht von vornherein auf bestimmte Maßnahmen begrenzt, muss aber für die Gemeins[X.]haft au[X.]h bei objektiver Betra[X.]htung ein ni[X.]ht unerhebli[X.]hes Gewi[X.]ht haben. In erster Linie ist an
Instandhaltungs-
bzw. Modernisierungsmaßnah-men zu denken. Au[X.]h insoweit bedarf es allerdings der Differenzierung. Je dringli[X.]her eine Maßnahme ist, desto eher treten andere Na[X.]hteile einer Finan-zierung dur[X.]h Darlehen bei der Abwägung zurü[X.]k. Handelt es si[X.]h um eine
Modernisierungsmaßnahme im Sinne des §
22 Abs.
2 [X.], ist zu berü[X.]ksi[X.]h-tigen, dass der Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erlei[X.]htern wollte, ihre Wohnanlage in wirts[X.]haftli[X.]h vernünftiger Weise an die Erfordernisse der [X.] anzupassen (vgl. Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 -
V
ZR 224/11, [X.]Z 196, 45 Rn. 12 sowie BT-Dru[X.]ks. 16/887 S.
10); au[X.]h ihre Finanzierung mittels Darlehens kann daher ordnungsmäßiger Verwaltung entspre[X.]hen. An-gesi[X.]hts des weit gefassten Modernisierungsbegriffs (vgl. Senat, Urteil vom 18.
Februar 2011 -
V
ZR 82/10, NJW 2011, 1221) ist allerdings
die Maßnahme als sol[X.]he in den Bli[X.]k zu nehmen: Je notwendiger sie ist, um die Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard zu heben, desto eher wird eine [X.] ordnungsmäßiger Verwaltung entspre[X.]hen.
(2) Von Bedeutung ist
ferner die Mögli[X.]hkeit, die notwendigen Mittel dur[X.]h Rü[X.]kgriff auf die Instandhaltungsrü[X.]klage und Erhebung einer Son-derumlage
aufzubringen.

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(a) Wird eine vorhandene Rü[X.]klage ni[X.]ht zur Finanzierung der [X.] eingesetzt, muss es hierfür
triftige Gründe geben. Sol[X.]he Gründe können etwa darin liegen, dass aufgrund des Alters der Wohnanlage und ihres Erhaltungszustandes mit weiterem
Instandhaltungsbedarf zu re[X.]hnen ist, für den die Rü[X.]klage ganz oder teilweise vorgehalten werden soll. Bei [X.], die Aufs[X.]hub dulden, ist die Mögli[X.]hkeit einer
kurzfristigen Ansparung der Rü[X.]klage in die Erwägung einzustellen. Erhält die Wohnungseigentümer-gemeins[X.]haft für eine Maßnahme staatli[X.]he Fördermittel, die bei einer späteren Ausführung ni[X.]ht mehr (si[X.]her) zur Verfügung stünden, so ist andererseits au[X.]h dies zu berü[X.]ksi[X.]htigen (vgl. [X.], [X.], 57, 61; Gotts[X.]halg, [X.], 860, 863).
(b) Den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken sind die Vor-
und Na[X.]hteile einer
Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüberzustellen. Eine Darlehensfinanzierung wird insbeson-dere in Betra[X.]ht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die [X.] Wohnungseigentümer finanziell stark belastete
oder gar die Leistungsfä-higkeit einkommenss[X.]hwä[X.]herer Wohnungseigentümer überforderte (vgl. S[X.]hultzky, [X.] 2013, 367, 370; [X.], Die Verwalterabre[X.]hnung, 7.
Aufl., Rn. 478; [X.], [X.], 173, 176).
[X.] Relevant ist zudem die Höhe des [X.] im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer. Sie kann
im Hinbli[X.]k auf die monatli[X.]he Belastung der Wohnungseigentümer ein Indiz für oder gegen die [X.] (ebenso Rie[X.]ke/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 16 Rn. 184e), aber au[X.]h wegen der mögli[X.]hen Na[X.]hs[X.]huss-pfli[X.]ht der Wohnungseigentümer (s.o. zu II. B. 1. [X.] aa)
von Bedeutung sein.

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(a) Bei der Bewertung der Belastung, die si[X.]h für die einzelnen [X.] aus den Zins-
und Tilgungsleistungen für das in Aussi[X.]ht ge-nommene Darlehen ergeben, ist zu berü[X.]ksi[X.]htigen, ob angesi[X.]hts des Alters und des Zustands der Wohnanlage mit weiteren finanziellen Belastungen zu re[X.]hnen ist, für die die (dann) vorhandene Instandhaltungsrü[X.]klage ni[X.]ht aus-rei[X.]hend ers[X.]heint, und ob die
künftigen Belastungen zusammen genommen no[X.]h zumutbar sind. Dabei ist die Grenze der Zumutbarkeit ni[X.]ht feststehend, sondern hängt von der Art der zu finanzierenden Maßnahme und deren Dring-li[X.]hkeit ab.
(b) Ist angesi[X.]hts der Höhe der Belastung und bereits bestehender Wohngeldausfälle oder aufgrund anderer Umstände absehbar, dass die [X.]gemeins[X.]haft ni[X.]ht in der Lage ist, den Kredit si[X.]her zu bedie-nen, entspri[X.]ht eine Darlehensaufnahme aufgrund des Risikos für die übrigen Wohnungseigentümer grundsätzli[X.]h ni[X.]ht ordnungsmäßiger Verwaltung ([X.]/[X.], Der [X.]-Verwalter, 2.
Aufl., Rn.
466; [X.], [X.], 289, 290; vgl. au[X.]h [X.], [X.] 2014, 44, 45). Anders verhält es si[X.]h nur dann, wenn die Kreditaufnahme der Dur[X.]hführung einer keinen Aufs[X.]hub dul-denden Instandsetzungsmaßnahme dient, diese ni[X.]ht aus der Instandhaltungs-rü[X.]klage finanziert werden kann und eine Sonderumlage die finanziellen Mög-li[X.]hkeiten der Wohnungseigentümer übersteigt (vgl. Senat, Urteil vom [X.] 2014 -
V [X.], [X.]Z 202, 375 Rn. 12).
(4) Weitere Aspekte für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Kreditaufnahme sind die Kreditkonditionen, insbesondere die Höhe der Zinsen und der sonstigen Zusatzkosten, die Laufzeit des Darlehens und die Rü[X.]kzah-lungsbedingungen (vgl. [X.], [X.], 12. Aufl., §
27 Rn. 242; [X.], [X.], 57, 61; [X.], [X.] 2013, 417, 418). Um eine dauerhafte Vers[X.]huldung der Gemeins[X.]haft mit den damit verbundenen Risiken für die 25
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Gläubiger und für die Wohnungseigentümer zu
vermeiden, muss die Rü[X.]kzah-lung so angelegt sein, dass der Kredit am Ende der Laufzeit zurü[X.]kgezahlt ist. Zuglei[X.]h wird eine längere Laufzeit
als zehn Jahre
nur in Ausnahmefällen
ord-nungsmäßiger Verwaltung entspre[X.]hen, etwa dann, wenn die Finanzierung einer unaufs[X.]hie[X.]aren Maßnahme andernfalls ni[X.]ht si[X.]hergestellt werden kann.
dd) Entgegen der Ansi[X.]ht des Berufungsgeri[X.]hts muss eine mehrheitli[X.]h bes[X.]hlossene Kreditaufnahme ni[X.]ht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des [X.] einzu-zahlen.
(1) Allerdings wird die Auffassung vertreten, dass ein Bes[X.]hluss über die Kreditaufnahme dur[X.]h die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft grundsätzli[X.]h nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspre[X.]hen kann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer eine sol[X.]he Abwendungsbefugnis eingeräumt wird und er von den Kreditkosten sowie -
dur[X.]h entspre[X.]hende Vereinbarung mit dem Kreditinstitut -
von der quotalen Haftung des § 10 Abs. 8 [X.] befreit wird. Auf diese Weise werde dem Grundsatz Re[X.]hnung getragen, dass es Sa[X.]he des einzelnen Wohnungseigentümers sei zu ents[X.]heiden, wie er die Finanzmittel aufbringe ([X.] in [X.], [X.], 4. Aufl., § 16 Rn. 10a; [X.], Die Verwalterabre[X.]hnung, 7.
Aufl., 478 f.; Gotts[X.]halg, [X.], 860, 863; vgl. au[X.]h Bub, [X.] 2010, 246, 248, 251; [X.], [X.] 2014, 44, 45; aA [X.], [X.] 2012, 291, 292; offengelassen von Senat, Urteil vom 28.
September 2012 -
V [X.], [X.]Z 195, 22 Rn. 16).
(2) Dieser Ansi[X.]ht ist ni[X.]ht beizutreten. Die Darlehensaufnahme ist ein eigenständiges Finanzierungsinstrument der Wohnungseigentümergemein-28
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s[X.]haft und ni[X.]ht nur ein Behelf mit Elementen der Sonderumlage (vgl. Döts[X.]h, [X.], 1441, 1444um Wohnungseigentümern, die dur[X.]h eine Finanzierung der Maßnahme per Sonderumlage finanziell überfordert wä-ren, zu ausrei[X.]henden Mitteln zu verhelfen. Wird sie mehrheitli[X.]h bes[X.]hlossen und entspri[X.]ht sie
im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung, muss
sie au[X.]h von den überstimmten Wohnungseigentümern mitgetragen werden
(ebenso [X.], [X.], 57, 62). Diese haben keinen Anspru[X.]h darauf, dass die Finanzie-rung eines gemeins[X.]haftsbezogenen Vorhabens na[X.]h ihren individuellen Präfe-renzen gestaltet wird. Dies gilt umso mehr, als eine Kreditaufnahme au[X.]h für einkommensstarke Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa
weil an-dernfalls Maßnahmen, die den Wert
der Anlage heben, ganz unterbleiben oder zu einem späteren [X.]punkt infolge von Preissteigerungen oder einer weiteren Vers[X.]hle[X.]hterung der Anlage wesentli[X.]h teurer ausgeführt werden
müssen.
[X.] Den Wohnungseigentümern ist es allerdings
ni[X.]ht verwehrt,
liquiden Wohnungseigentümern die Mögli[X.]hkeit einzuräumen, ihren Anteil sofort zu ent-ri[X.]hten, und den Kredit in entspre[X.]hend reduzierter Höhe aufzunehmen. Dass Zins-
und Tilgungsleistungen dann im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur von den übrigen Eigentümern zu tragen
sind, kann in ent-spre[X.]hender Anwendung von §
16 Abs. 3 [X.] bes[X.]hlossen werden. Im [X.] bleibt es allerdings zwingend bei der Haftung aller [X.] gemäß §
10 Abs. 8 [X.]. Sie kann nur mit Zustimmung des [X.], also etwa dadur[X.]h in Wegfall gebra[X.]ht werden, dass
das Darlehen in [X.] Höhe aufgenommen und den einzelnen Wohnungseigentümern seitens des [X.] das Re[X.]ht zu Sondertilgungen entspre[X.]hend ihrem Mitei-gentumsanteil unter Befreiung von der Haftung na[X.]h §
10 Abs. 8 [X.] einge-räumt wird.

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Entgegen einer in der Literatur vertretenen Ansi[X.]ht (Bub, [X.] 2010, 246, 251; [X.], [X.], 57, 60 f.) können die an der Kreditaufnahme ni[X.]ht beteiligten Wohnungseigentümer jedo[X.]h
ni[X.]ht im Innenverhältnis von etwaigen Na[X.]hs[X.]husspfli[X.]hten bei Fehlen liquider Mittel des Verbandes befreit werden. Ein sol[X.]her Bes[X.]hluss lässt si[X.]h insbesondere ni[X.]ht auf eine entspre[X.]hende Anwendung von §
16 Abs. 4 [X.] stützen (a.A. [X.], aaO; wohl au[X.]h [X.], NJW-RR 2012, 143 Rn. 33). Die Norm regelt die Mögli[X.]hkeit einer abwei[X.]henden Kostenverteilung, wenn eine bestimmte bauli[X.]he Maßnahme am Gemeins[X.]haftseigentum nur bestimmten Wohnungseigentümern zu Gute kommt (vgl. BT-Dru[X.]ks. 16/887, [X.]), erlaubt aber ni[X.]ht, einzelne Wohnungs-eigentümer von der Pfli[X.]ht zur Finanzausstattung des Verbandes zu entbinden (zutreffend Döts[X.]h, [X.], 1441, 1443).
ee)
S[X.]hließli[X.]h muss au[X.]h die Bes[X.]hlussfassung
über die Aufnahme ei-nes Darlehens gewissen Anforderungen genügen.
(1) Der Bes[X.]hluss muss hinrei[X.]hend bestimmt sein. Erforderli[X.]h ist die Festlegung der wesentli[X.]hen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme. Der Bes[X.]hluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des ni[X.]ht zu über-s[X.]hreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist, oder ob eine Ans[X.]hlussfinanzierung erforderli[X.]h ist (vgl. [X.], [X.] 2013, 417). Ni[X.]ht zwingend erforderli[X.]h ist allerdings,
dass der Bes[X.]hluss die konkrete an-teilige Beitragsleistung des einzelnen Wohnungseigentümers benennt, da de-ren Höhe, [X.] Wohnungseigentümer, aber au[X.]h infolge variabler oder in einem gewissen Rahmen no[X.]h zu verhandelnder Zinskonditionen, veränderli[X.]h sein kann.

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(2) Ferner muss vor der Bes[X.]hlussfassung über eine Kreditaufnahme wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Na[X.]hs[X.]husspfli[X.]ht
der Wohnungseigentümer -
au[X.]h derjenigen, die von n-gema[X.]ht haben -
Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein. Die Wohnungseigentümer dürfen ni[X.]ht dem Irrtum unterliegen, dass sie unter allen Umständen nur für einen ihrem Miteigentumsanteil entspre[X.]henden Anteil an Zins-
und Tilgungs-leistungen für das Darlehen haften. Die entspre[X.]hende Unterri[X.]htung der [X.] ist in dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu doku-mentieren.
Zuglei[X.]h bietet es si[X.]h an, die Wohnungseigentümer vor der Bes[X.]hluss-fassung über die aktuelle wirts[X.]haftli[X.]he Situation der Wohnungseigentümer-gemeins[X.]haft, insbesondere über etwaige Wohngeldausfälle zu informieren. Eine Offenlegung der wirts[X.]haftli[X.]hen Verhältnisse jedes Wohnungseigentü-mers
ist dagegen ni[X.]ht erforderli[X.]h; sie kann im Verhältnis der Wohnungseigen-tümer untereinander au[X.]h ni[X.]ht verlangt werden. Anders als das Berufungsge-ri[X.]ht meint, gilt dies in glei[X.]her Weise für eine
Offenlegung der Belastung des jeweiligen Miteigentumsanteils dur[X.]h Grundpfandre[X.]hte.
[X.]) Gemessen daran entspri[X.]ht der angegriffene Bes[X.]hluss der [X.] über die Aufnahme eines Kredits ni[X.]ht ordnungsmäßiger Verwaltung.
aa) Allerdings ist der Bes[X.]hluss entgegen der Auffassung des Beru-fungsgeri[X.]hts hinrei[X.]hend bestimmt.
Dem steht ni[X.]ht entgegen, dass in dem Bes[X.]hluss über die [X.] ledigli[X.]h die im [X.]punkt der Bes[X.]hlussfassung geltenden Zinskondi-35
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tionen von
0% genannt sind, der tatsä[X.]hli[X.]h geltende Zinssatz für den [X.] aber erst na[X.]h Eingang des [X.] bei der [X.] festges[X.]hrieben werden soll. Entgegen der Auffassung des Berufungsgeri[X.]hts wird der
Verwalterin hierdur[X.]h ni[X.]ht ein uneinges[X.]hränkter Handlungsspielraum eingeräumt. Ihr bleibt gerade kein Spielraum, da sie auss[X.]hließli[X.]h bevollmä[X.]htigt wurde, einen Förderkredit na[X.]h dem [X.] [X.] zu den bei Eingang des Kreditantrags gel-tenden Bedingungen zu beantragen. Der Bes[X.]hluss ist au[X.]h ni[X.]ht deswegen zu unbestimmt, weil bei der Bes[X.]hlussfassung die endgültig geltenden [X.] no[X.]h ni[X.]ht feststanden. Im Hinbli[X.]k darauf, dass der Bes[X.]hluss über eine Kreditaufnahme in einer außerordentli[X.]hen Eigentümerversammlung gefasst wurde, weil na[X.]h Angaben der Verwalterin unklar sei, ob der staatli[X.]he 0%-Förderkredit im Jahr 2013 no[X.]h erhältli[X.]h sein werde, ist der Bes[X.]hluss dahin-gehend zu verstehen, dass es nur dann zum Abs[X.]hluss eines Darlehensvertra-ges kommen soll, wenn si[X.]h die Darlehensbedingungen gegenüber einer 0%-Finanzierung ni[X.]ht oder nur unwesentli[X.]h verändert haben.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgeri[X.]hts lässt der Bes[X.]hluss au[X.]h erkennen, dass der Kredit am Ende der Laufzeit vollständig zurü[X.]kgezahlt sein soll und ni[X.]ht eine Ans[X.]hlussfinanzierung in Aussi[X.]ht genommen wurde. Die Laufzeit des Kredits ist ausdrü[X.]kli[X.]h auf zehn Jahre bes[X.]hränkt, wobei die Tilgung na[X.]h Ablauf der tilgungsfreien Anlaufzeit in glei[X.]hbleibenden
Annuitäts-raten erfolgen sollte. Zudem ging es den Wohnungseigentümern darum, die Sanierungsmaßnahmen über einen zinslosen Förderkredit zu finanzieren, was im Fall einer Prolongation na[X.]h zehn Jahren ni[X.]ht gewährleistet wäre. Die Aus-legung des Bes[X.]hlusses ergibt daher, dass das aufzunehmende Darlehen na[X.]h Ende der Zinsbindung von zehn Jahren zurü[X.]kgeführt sein soll.

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[X.]) Die Wohnungseigentümer haben jedo[X.]h die Grenzen ihres im Rah-men der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung eingeräumten Gestaltungs-ermessens übers[X.]hritten.
(1) Das ergibt si[X.]h allerdings -
wie bereits ausgeführt -
ni[X.]ht s[X.]hon [X.], dass der Bes[X.]hluss über die
Kreditaufnahme keine
Option für die [X.] enthält, ihren Anteil selbst zu finanzieren und als Sonderum-lage zur Reduzierung des [X.] einzuzahlen,
oder dur[X.]h Sonder-tilgungen von der -
infolge der angestrebten 0%-Finanzierung allerdings ohne-hin ni[X.]ht gegebenen -
Belastung von Zinszahlungen befreit zu werden.

(2) Ebenso wenig folgt eine Übers[X.]hreitung des Ermessensspielraums aus der erhebli[X.]hen Höhe des aufzunehmenden Kredits. Angesi[X.]hts der Größe der Wohnanlage (201 Wohneinheiten) und den günstigen Zinskonditionen ist der von dem einzelnen Wohnungseigentümer voraussi[X.]htli[X.]h aufzubringende Anteil zumutbar. Eine alternative Finanzierung des [X.] von rd. 1,3
Mio.

würde jeden Wohnungseigentümer demgegenüber mit dur[X.]hs[X.]hnittli[X.]h 6.500

und begründete damit das Risiko, dass einzelne Wohnungseigentümer den auf sie entfallenden Betrag (je na[X.]h Miteigentumsanteil unter Umständen au[X.]h deutli[X.]h höheren Betrag) ni[X.]ht zahlen oder nur in Raten aufbringen können. Demgegenüber gewährleistet das von der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft gewählte Finanzierungskonzept eine pünktli[X.]he, zuverlässige und vollständige Mittelaufbringung (vgl. [X.], [X.] 2014, 44, 45; [X.], [X.], 57, 62).
Zudem
werden die Mittel au[X.]h für eine wirts[X.]haftli[X.]h sinnvolle Moderni-sierungsmaßnahme, nämli[X.]h für eine energetis[X.]he Sanierung
eingesetzt.
So-weit die Klägerin unter Hinweis auf die si[X.]h aus dem Energieausweis ergeben-den Verbrau[X.]hswerte die Notwendigkeit einer sol[X.]hen Sanierung im konkreten 41
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Fall bezweifelt, ist dies ein Einwand, der (nur) den Bes[X.]hluss über die Dur[X.]h-führung der Sanierung ([X.] 1a) betrifft.
Au[X.]h dur[X.]h die Wahl einer auf zehn Jahre angelegten Darlehensrü[X.]k-zahlungsverpfli[X.]htung haben die Wohnungseigentümer ihren [X.] ni[X.]ht übers[X.]hritten. Angesi[X.]hts des günstigen Zinssatzes ist die lange Bindung ni[X.]ht mit (wesentli[X.]hen)
Mehrkosten für den einzelnen [X.] verbunden; glei[X.]hzeitig führt die zeitli[X.]h gestre[X.]kte Rü[X.]kzahlung zu einer deutli[X.]hen Entlastung weniger finanzstarker Wohnungseigentümer.
[X.] Bei der Bes[X.]hlussfassung über die Kreditaufnahme haben die [X.] ihren Ermessenspielraum aber deshalb übers[X.]hritten, weil sie ihre Ents[X.]heidung auf einer unzurei[X.]henden Tatsa[X.]hengrundlage getroffen haben.
Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lässt si[X.]h ni[X.]ht entnehmen, dass über das Risiko einer Na[X.]hs[X.]husspfli[X.]ht bei Zahlungsunfähigkeit von Wohnungseigentümern unterri[X.]htet worden ist. Die Bes[X.]hlussvorlage erwe[X.]kt im Gegenteil mit der Formulierung, dass das [X.] eine Ausfallbürgs[X.]haft für Zahlungsausfälle von Miteigentümern übernimmt, den irreführenden Eindru[X.]k, dass ein sol[X.]hes Risiko ni[X.]ht bestehe, da die Bürg-s[X.]haft die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft bei einem sol[X.]hen Zahlungsaus-fall absi[X.]here. Tatsä[X.]hli[X.]h s[X.]hützt die in Aussi[X.]ht gestellte Bürgs[X.]haft aber ni[X.]ht die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft, vielmehr dient sie allein dem S[X.]hutz der kreditgebenden Bank. Tritt der Bürgs[X.]haftsfall ein, ändert dies ni[X.]hts an der Verbindli[X.]hkeit der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft
und an einer im Innenverhältnis bestehenden Na[X.]hs[X.]husspfli[X.]ht; es kommt ledigli[X.]h zu einem Gläubigerwe[X.]hsel (§ 774 [X.]).

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2. Au[X.]h der unter [X.] 1a gefasste Sanierungsbes[X.]hluss und die damit im Zusammenhang stehenden Bes[X.]hlüsse zu [X.] 1[X.], 1d und 4 entspre[X.]hen ni[X.]ht ordnungsmäßiger Verwaltung; denn aufgrund der Ungültigerklärung des Bes[X.]hlusses über die Kreditaufnahme ist ni[X.]ht gesi[X.]hert, dass die Mittel zur Finanzierung der in Aussi[X.]ht genommenen Sanierungsmaßnahme aufgebra[X.]ht werden können (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 -
V [X.], NJW 2011, 2958 Rn. 8 mwN).
III.

Die Kostenents[X.]heidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

Ri[X.] Dr. [X.] ist in den
Ruhestand

Brü[X.]kner

getreten und daher an der
Unters[X.]hrift

gehindert.

[X.], den 23. September 2015

Die Vorsitzende

Stresemann

Weinland

Kazele
Vorinstanzen:
AG [X.], Ents[X.]heidung vom 23.12.2013 -
12 [X.] -

[X.], Ents[X.]heidung vom 07.10.2014 -
11 [X.] -

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