Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.02.2011, Az. V ZR 82/10

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 18. Februar 2011 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 22 Abs. 2 Satz 1 Die von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB gibt Raum für eine groß-zügigere Handhabung des [X.]. [X.], Urteil vom 18. Februar 2011 - [X.] - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2011 durch [X.] Dr. [X.], [X.] [X.], [X.] und [X.] und die Richterin Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 31. März 2010 unter Zurückwei-sung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Beschlüsse der [X.] vom 4. Juli 2007 zu [X.] 7.1, 7.2, 7.4 und 7.5 insgesamt und den Beschluss zu [X.] 7.3 insoweit für ungültig er-klärt hat, als mit diesem Rechte zur Ausübung auf die Wohnungs-eigentümergemeinschaft übertragen worden sind. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Kläger gegen das Urteil des [X.] vom 10. Juni 2009 zurück-gewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 2/3 und die Beklagten 1/3. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder einer aus acht Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus mehreren [X.]. Ursprünglich teilten sich jeweils zwei der Einheiten einen Schornstein, der mittig vom [X.] bis zum Dach verlief, nur einen Zug hatte und jeweils ca. 25 cm tief in die Wohneinheiten hineinragte. Im Zuge der Umstellung des [X.] fassten die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversamm-lung vom 22. März 1999 einstimmig den in der Folgezeit umgesetzten [X.], die Schornsteine zu verschließen und die dazugehörigen [X.] abzureißen. [X.] bauten die Kläger den in ihren Wohnraum hineinra-genden Schornstein eigenmächtig zurück und verfüllten diesen zumindest teil-weise. 1 Nachdem die unmittelbaren Reihenhausnachbarn der Kläger, die [X.] zu 11 und 12, Interesse an einer Wiederinbetriebnahme des [X.] bekundet hatten, wurden auf der Eigentümerversammlung vom 4. Juli 2007 mit jeweils 7 Ja-Stimmen der anwesenden 8 Wohnungseigentümer mehrere [X.] gefasst. Der Beschluss vom 22. März 1999 wurde aufgehoben ([X.] 7.1). In dem zu [X.] 7.2 gefassten Beschluss heißt es hierzu ergänzend: 2 —Durch die Aufhebung des am 22.03.1999 – gefassten Beschlus-ses können die Schornsteine wieder zur Nutzung geöffnet werden. Die Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung entstehen, dazu zählen auch die Kosten, die durch die Auflagen des [X.] entstehen, wie Laufroste, Leiter, Gebühren etc., trägt der Eigentümer, der den Schornstein nutzt – Entschließen sich zu einem späteren Zeitpunkt weitere Eigentümer zur Nutzung ihres [X.], dann gelten diese Festlegungen ebenso. An den bereits durchgeführten Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigen-tum betreffen und die für die Nutzung der Schornsteine insgesamt nötig sind, beteiligt sich der hinzukommende Eigentümer mit sei-nem Anteil an den bereits entstandenen Kosten ([X.] zwischen den nutzenden Eigentümern). Die Eigentümergemein- - 4 - schaft muss die einzelnen Maßnahmen ausdrücklich durch einen Beschluss bestätigen.fi Der Beschluss zu [X.] 7.3 enthält die Verpflichtung der Kläger, auf ihre Kosten den von ihnen zurückgebauten Schornstein wieder herzustellen. Für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der hierzu gesetzten Frist (Beschluss zu [X.] 7.4) wurde die Hausverwaltung bevollmächtigt, die Wiederherstellung des Schornsteins unter Einschaltung eines Anwalts durchzusetzen (Beschluss zu [X.] 7.5). 3 Das Amtsgericht hat die gegen die Beschlüsse zu [X.] 7 gerichtete An-fechtungsklage abgewiesen. Das [X.] hat ihr stattgegeben. Mit der [X.] möchten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur-teils erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. 4 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die gestattete Wiedereröffnung der Schornsteine sei zu beanstanden, weil die damit einhergehende bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nicht ohne Zustimmung der Kläger habe beschlossen werden können. Ein Fall der ordnungsgemäßen Instandset-zung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG liege nicht vor. Die Anwendung der Vor-schrift des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG scheitere u.a. daran, dass die gestattete Wiederinbetriebnahme weder als Anpassung an den Stand der Technik noch als Modernisierungsmaßnahme angesehen werden könne. Die Belastung der Kläger mit den in dem Beschluss zu [X.] 7.3 aufgeführten Kosten sei nicht ver-einbar mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ein Anspruch gegen die Kläger komme nur insoweit in Betracht, als durch den eigenmächti-gen Rückbau des Schornsteins Zusatzkosten anfielen. Vor diesem Hintergrund 5 - 5 - sei auch für eine Fristsetzung und für eine Ermächtigung der Verwaltung zur Durchsetzung der ungültigen Beschlüsse kein Raum. I[X.] 1. Die Revision ist überwiegend begründet. 6 a) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Beschlüsse zu 7.1 und 7.2., mit denen den Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen ermöglicht wer-den, für ungültig erklärt. 7 aa) Bei der gestatteten Wiederherstellung der Schornsteine handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die von den Wohnungseigentümern als Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 559 Abs. 1 BGB mit der hier er-reichten qualifizierten Mehrheit nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen werden konnte. 8 Nach § 559 Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der Modernisierung Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhöhen, die allge-meinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts ist vorliegend von einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung auszu-gehen. Die dem entgegenstehende tatrichterliche Würdigung ist zwar [X.] nur eingeschränkt überprüfbar, in diesem Rahmen aber zu [X.], weil das Berufungsgericht nicht bedacht hat, dass die angeordnete ent-sprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB zu einer großzügigeren Handhabung des [X.] Anlass gibt ([X.]/[X.], WEG, § 2 Rn. 196; aA wohl Hogenschurz in [X.], WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 66). Denn zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der [X.], nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, 9 - 6 - dass das mit der Erweiterung der [X.] nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern [X.] unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs [X.] die Befugnis [X.], mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpas-sung der [X.] an die —Erfordernisse der Zeitfi entgegenzuwirken (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.; Hogenschurz in [X.], aaO, § 22 Rn. 62; [X.] in [X.], aaO, § 22 Rn. 327; [X.]/[X.], aaO). Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen (BT-Drucks., aaO, S. 30; [X.] in [X.], aaO; [X.]/[X.], aaO, § 22 Rn. 216). So liegt es hier. Entgegen der Auffassung der Kläger handelt es sich bei der beschlosse-nen Maßnahme nicht um die Rückkehr zu einer —archaischen Heizmethodefi; davon könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die [X.] eine Kaminbefeuerung anstelle der derzeit vorhandenen funk-tionstüchtigen Heizungsanlage beschlossen hätte. Vielmehr stellt die gestattete Wiederherstellung der Schornsteine mit der damit einhergehenden Möglichkeit, einen Kamin oder Kaminofen zu befeuern, eine Maßnahme dar, die typischer-weise zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts des [X.] führt. Sie ist als sinnvolle Neuerung zu qualifizieren, weil sie die Vor-aussetzung dafür schafft, dass neben der bereits vorhandenen Heizungsanlage eine weitere Heizmöglichkeit eingerichtet und diese je nach Bedarf oder Nei-gung zur Steigerung des [X.] oder zur Nutzung des jeweils günstige-ren Brennstoffs in Betrieb genommen werden kann. Gerade in Zeiten, die durch eine zunehmende Verknappung fossiler Brennstoffe und auch im Übrigen durch eine tendenzielle Verteuerung der Energiekosten geprägt sind, stellt es einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar, wenn die Voraussetzungen für eine zu-sätzliche Heizquelle geschaffen werden. Dies macht die Wohnungseigentümer unabhängiger, ermöglicht je nach der Kostenentwicklung auf dem Energiemarkt zumindest ein teilweises Ausweichen auf den jeweils kostengünstigeren Ener-10 - 7 - gieträger und macht die Eigentumswohnungen dadurch [X.] auch auf dem Immo-bilienmarkt [X.] attraktiver. Ob die Einrichtung einer zusätzlichen Heizquelle eine Einsparung des Energieverbrauchs bewirkt, ist für die Frage einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts unerheblich. Denn diesem Umstand kommt nur Bedeutung für die dritte der [X.] jeweils selbständigen [X.] Modalitäten des § 559 Abs. 1 BGB zu, unter denen nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG eine bauliche Ver-änderung mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann (vgl. nur [X.]/[X.], WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 331 [X.]). [X.]) Auch die übrigen Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG lie-gen vor. Durch die beschlossene Maßnahme wird die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert; von einer sog. Luxussanierung kann keine Rede sein. Der ange-fochtene Beschluss führt auch nicht zu einer unbilligen Beeinträchtigung der Kläger gegenüber anderen Wohnungseigentümern. 11 (1) Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es [X.] anders als bei § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG [X.] nicht schon, dass sich ein verständiger [X.] nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beein-trächtigt fühlen kann (so zu § 14 Nr. 1 WEG [X.], Beschluss vom 21. Dezember 2000 - [X.]/00, [X.] 146, 241, 246). Vor dem Hintergrund der von dem Gesetzgeber angestrebten Erweiterung des [X.] der Wohnungseigentümer ist vielmehr von einer Ausweitung dessen auszugehen, was ein [X.] zumal mit qualifizierter Mehrheit überstimmter [X.] [X.] hinzunehmen hat (vgl. nur [X.]/[X.], aaO, § 22 Rn. 229 f. [X.]). Dabei liegt es auf der Hand, dass Umstände, die zwangsläufig mit der Modernisierung verbunden sind, für sich alleine nicht zur Bejahung eines unbil-ligen Nachteils führen können ([X.] in [X.], aaO, § 22 Rn. 339; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.). [X.] sein können nur darüber hinausgehende Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Mo-dernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen. Nachteile von solchem [X.] - 8 - wicht zeigen die Kläger indessen nicht auf. Das gilt umso mehr, als konkrete bauliche Maßnahmen zum einen noch nicht beschlossen worden sind, diese vielmehr nach dem Beschluss zu [X.] 7.2 in jedem Einzelfall von der [X.]versammlung [X.] auch unter Beachtung der baurechtlichen Zu-lässigkeit des Vorhabens [X.] gebilligt werden müssen und zum anderen die damit einhergehenden Nachteile durch die nach § 16 Abs. 4 WEG zulässigerweise getroffene Kostenregelung noch abgemildert werden. (2) Davon abgesehen sind nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG nur solche Maßnahmen von Bedeutung, durch die einem oder mehreren Wohnungseigen-tümern größere Nachteile zugemutet werden als den anderen; unbillig sind sie, wenn sie zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen (Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rn. 22). Auch daran fehlt es hier, weil es sämtlichen Wohnungseigentümern und damit auch den Klägern freisteht, von der beschlossenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, den Schornstein wieder funktionstüchtig herzurichten. Es ist zwar richtig, dass die von den Beklagten zu 11 und 12 angestrebte Wiederinbetriebnahme des [X.] nur gelin-gen kann, wenn der Schornstein zwischen den Wohneinheiten der Beklagten zu 11 und 12 und den Klägern mit der Folge wieder hergestellt wird, dass Teile des Mauerwerks [X.] anders als jetzt [X.] erneut in den Wohnraum der Kläger hineinra-gen. Nur hat dieser Umstand außer Betracht zu bleiben, weil er ausschließlich darauf beruht, dass lediglich die Kläger Teile des Schornsteins eigenmächtig beseitigt und damit rechtswidrig in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen haben. 13 b) Einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand hält das Beru-fungsurteil, soweit der Beschluss zu [X.] 7.3 vollen Umfangs für ungültig erklärt worden ist. 14 aa) Soweit den Klägern aufgegeben wird, den Schornstein wiederherzu-stellen, ist der Beschluss nichtig. Der [X.] hat bereits entschieden, dass den 15 - 9 - Wohnungseigentümern die Kompetenz fehlt, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, und dass dies insbesondere auch dann gilt, wenn es [X.] wie hier [X.] um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht (vgl. Urteil vom 15. Januar 2010 - [X.], [X.], 285 ff.). Insoweit können die [X.] lediglich darüber befinden, ob ein ihrer Meinung nach [X.] Anspruch [X.] hier aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB [X.] auf die [X.]gemeinschaft zur Ausübung übertragen werden soll (sog. [X.]) und in welchem Umfang er gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll ([X.], Urteil vom 18. Juni 2010 - [X.], NJW 2010, 2801 Rn. 9 ff. [X.]). Daher kann der Beschluss nur mit diesem einge-schränkten Regelungsgehalt nach § 140 BGB aufrechterhalten werden (vgl. [X.], Urteil vom 18. Juni 2010, aaO, Rn. 7). Im Übrigen bleibt er nichtig. Dass das Berufungsgericht den Beschluss insoweit nur für ungültig erklärt hat, nötigt nicht zu einer Änderung des Tenors (vgl. [X.], Urteil vom 2. Oktober 2009 - [X.], [X.] 182, 307, 314 ff.; Urteil vom 9. Juli 2010 - [X.], NJW 2010, 2654, 2655). [X.]) Nicht aufrechterhalten werden kann auch die (Annex-)Regelung, [X.] die Kosten der Wiederherstellung des Schornsteins von den Klägern zu tragen sind. Davon abgesehen lässt § 16 Abs. 4 WEG nur eine am Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs orientierte Kostenverteilung zu. Vorliegend geht es jedoch um den für die Beseitigung der geltend gemachten Eigentums-störung erforderlichen Kostenaufwand, der nach dem Verursacherprinzip von dem Störer zu tragen ist (§ 1004 BGB). 16 - 10 - c) Nicht zu beanstanden sind dagegen die zu [X.] 7.4 und 7.5 gefassten Beschlüsse. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft eventuelle Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB zur Ausübung an sich gezogen hat (oben I[X.] 1.b) aa)), ist es rechtlich unbedenklich, wenn sie den Klägern eine Frist für die Wiederherstellung gesetzt (Beschluss zu [X.] 7.4) und die Verwalterin nach Ablauf dieser Frist zur Einschaltung eines Rechtsanwalts (Beschluss zu [X.] 7.5) ermächtigt haben (vgl. auch [X.], Urteil vom 15. Januar 2010 - [X.], NJW 2010, 933, 934). 17 2. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, hat der [X.] den Recht-streit abschließend entschieden (§§ 561, 562, 563 Abs. 3 ZPO). 18 II[X.] [X.] beruht auf §§ 91, 97 Abs. 1 i.V.m. § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. 19 [X.] [X.] Schmidt-Räntsch
Roth [X.]
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 10.06.2009 - 151 C 5176/07 - [X.], Entscheidung vom 31.03.2010 - 2 S 296/09 -