Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.06.2001, Az. V ZR 128/00

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/00Verkündet am:22. Juni 2001Kanik,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja BGB §§ 812, 951, 994 ffBereicherungsansprüche des Mieters wegen der Bebauung eines fremden Grund-stücks in der berechtigten Erwartung des späteren Eigentumserwerbs (condictio obrem) werden auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht durch §§ 994 [X.] ausgeschlossen.[X.], Urteil vom 22. Juni 2001 - [X.]/00 - [X.] Rostock- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und [X.], [X.], Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des 7. Zivil-senats des [X.] vom 23. März 2000aufgehoben.Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung [X.], auch über die Kosten des [X.], an den 3. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückver-wiesen.Von Rechts [X.]:Die [X.] beabsichtigten, in [X.]ein Einkaufszentrum zuerrichten. Hierzu kauften sie mit notariell beurkundetem [X.] von der Klägerin mehrere teilweise mit landwirtschaftlichenGebäuden bebaute Grundstücke. Der Gesamtkaufpreis von 800.000 [X.] 2. Februar 1994 fällig. Mit seiner Zahlung sollte der Besitz übergehen. [X.] des Anspruchs der [X.] auf den Erwerb des Eigentums bewil-- 3 -ligte und beantragte die Klägerin die Eintragung von Vormerkungen in [X.].Ohne Zahlung geleistet zu haben, begannen die [X.] mit dem ge-planten Umbau. Bis zum Abschluß der Arbeiten im März 1995 und der [X.] [X.] investierten sie nach ihrer Behauptung etwa4 Mio. DM.Am 25. Juli 1994 änderten die Parteien die im [X.] zur Fälligkeit des Kaufpreises getroffene Regelung. Fälligkeit sollte nun-mehr 30 Tage nach der Mitteilung der Urkundsnotarin eintreten, daß die zu-gunsten der [X.] bewilligten Vormerkungen in das Grundbuch eingetra-gen seien. Am 26. Juli 1995 änderten die Parteien den Kaufvertrag erneut. Fäl-ligkeit des Kaufpreises trat hiernach in Höhe eines Teilbetrages [X.] DM am 10. August 1995 ein. Für die Zeit bis zu dem im [X.] vereinbarten Übergang der Nutzungen und Lasten sollten [X.] "für die bereits außerhalb und unabhängig von den Notarverträgendurchgeführte Nutzung" ein Nutzungsentgelt zu bezahlen haben.Am 14. November 1995 wurden die Vormerkungen eingetragen. [X.] vom 24. November 1995 forderte die Klägerin die [X.] zurZahlung von 270.000 DM auf. Mit Schreiben vom 4. März 1996 setzte sie ihnenhierzu Frist bis zum 21. März 1996 und erklärte, die Annahme des Kaufpreisesnach Ablauf dieser Frist abzulehnen; das Nutzungsverhältnis gelte für [X.] als gekündigt. Die [X.] zahlten weiterhin nicht. Mit [X.] 1. April 1996 erklärten sie, das Vertragsverhältnis sei auch aus ihrer Sichtmit Wirkung zum 21. März 1996 beendet und befinde sich in der "[X.] -lungsphase". Gegenüber dem Anspruch der Klägerin auf Herausgabe [X.] nähmen sie wegen ihrer Aufwendungen ein Zurückbehaltungs-recht in Anspruch.Dem Verlangen der Klägerin nach Räumung und Herausgabe [X.] sind die [X.] während des Rechtsstreits unter dem Vorbe-halt von Verwendungsersatzansprüchen nachgekommen. Gegenüber dem [X.] auf Zahlung von 6.960 DM Verzugszinsen auf den [X.] und Einwilligung in die Löschung der Vormerkungen machen sie ein Zu-rückbehaltungsrecht wegen ihrer Baumaßnahmen geltend. Ihre - zwischenzeit-lich zur Sicherheit abgetretenen - Ansprüche beziffern sie auf 2,3 Mio. DM.Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Soweit das Verfahren nichthinsichtlich der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe übereinstimmend fürerledigt erklärt ist, hat das [X.] die auf die Versagung eines Zu-rückbehaltungsrechts beschränkte Berufung durch Urteil vom 9. April 1998 zu-rückgewiesen. Diese Entscheidung hat der Senat durch Urteil vom [X.], [X.] ([X.], 140 ff) aufgehoben und den Rechtsstreit zuranderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht [X.]. Es sei festzustellen, ob die Klägerin Schadenersatz wegen Nicht-erfüllung verlange oder ob der Kaufvertrag nach den Regeln des [X.] abzuwickeln sei. In letzterem Fall sei aufzuklären, ob die Parteien nebender zur Nutzung der Grundstücke getroffenen Vereinbarung im Hinblick auf [X.] der [X.] eine Zweckvereinbarung im Sinne von § 812Abs. 1 Satz 2 2. Alternative BGB getroffen [X.] 5 -Das [X.] hat die Berufung der [X.] wiederum zu-rückgewiesen. Dagegen richtet sich ihre Revision.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht verneint weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht [X.]. Es stellt fest, die Parteien hätten sich geeinigt, den Kaufvertragnach den Regeln des Rücktrittsrechts abzuwickeln. Aus diesen lasse sich dergeltend gemachte Anspruch nicht herleiten. Auch die Tatsache, daß den [X.] der Besitz an den Grundstücken nicht aufgrund des Kaufvertrages,sondern aufgrund eines selbständigen Nutzungsvertrages überlassen [X.], führe zu keinem anderen Ergebnis. Einem bereicherungsrechtlichen An-spruch auf Ausgleich der Wertsteigerung des Grundstücke durch die Baumaß-nahmen stehe entgegen, daß die [X.] diese Maßnahmen zwar in dergemeinsamen Erwartung der Parteien ausgeführt hätten, die [X.] würdendas Eigentum an den Grundstücken erwerben, die Parteien jedoch keine vonder Durchführung des Kaufvertrages unabhängige Zweckvereinbarung im [X.] auf die Baumaßnahmen getroffen hätten.Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.[X.] Die Revision erhebt gegen die Anwendung des [X.] zwischen den Parteien durch das [X.] 6 -gericht keine Einwendungen. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich.Nicht zu beanstanden ist auch, daß das Berufungsgericht die [X.] [X.] nicht als notwendige Verwendungen auf die von den Baumaß-nahmen betroffenen Grundstücke wertet (§§ 347, 994 BGB).2. Das Berufungsurteil geht jedoch insoweit fehl, als es einen Anspruchder [X.] auf Ausgleich der Werterhöhung der Grundstücke durch [X.] der [X.] nach § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alternative (con-dictio ob rem), § 818 Abs. 2 BGB verneint.a) Die [X.] haben die Baumaßnahmen als berechtigte [X.]. Für das durch die "außerhalb und unabhängig von den [X.]" erfolgte Überlassung des Besitzes begründete Rechtsverhältnis habendie Parteien am 26. Juli 1995 rückwirkend eine entgeltliche Regelung [X.]. Auf dieses Rechtsverhältnis finden die Bestimmungen der §§ 535 ff [X.]. Das Mietverhältnis sollte dadurch enden, daß die [X.] dasEigentum an den Grundstücken erwerben.Die Bebauung der Grundstücke diente jedoch nicht dazu, die Mietsachezu erhalten, wiederherzustellen oder zu verbessern. Sie sollte nicht der Kläge-rin, sondern den [X.] zugute kommen und ihnen mit dem [X.] verbleiben. § 547 BGB schließt daher einen bereicherungs-rechtlichen Anspruch der [X.] aus § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alternative,§ 818 Abs. 2 BGB auf Ausgleich der Wertsteigerung, welche die [X.] die Baumaßnahmen erfahren haben, nicht aus (vgl. [X.]Z 44, 321, [X.], 256, 261; [X.], [X.], 143, 144).- 7 -Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Klägerin die Er-wartung der [X.], die mit der Durchführung der Baumaßnahmen verbun-dene Wertsteigerung der Grundstücke werde nach der Beendigung des [X.] nicht der Klägerin, sondern den [X.] zugutekommen, geteilt. Damit waren sich die Parteien darüber einig, daß die Klägerindie Bauleistung der [X.] nur im Hinblick auf die erwartete Eigen-tumsübertragung erhielt. Dieser übereinstimmend verfolgte Zweck kann nichtmehr erreicht werden. Die Erwartung der Parteien ist gescheitert, seit feststeht,daß der Kaufvertrag vom 19. Januar 1994 nicht durchgeführt werden wird.Folglich hat die Klägerin den Wertzuwachs, den die Grundstücke durch [X.] der [X.] erfahren haben, nach § 812 Abs. 1 Satz 22. Alternative, § 818 BGB auszugleichen (vgl. [X.]Z 35, 356, 358; [X.]. v.21. Dezember 1965, [X.], [X.], 277 f; [X.], Urt. v. 12. [X.], [X.], [X.], 700, 701; v. 15. April 1965, [X.], [X.], 795 f, und v. 10. Oktober 1969, [X.], NJW 1970, 136).b) Das zwischen den Parteien für die Abwicklung des Kaufvertragesvereinbarte Recht der §§ 346 ff BGB steht diesem Anspruch nicht entgegen.Der Rechtsgrund der Bauleistung war weder der Kaufvertrag noch der Mietver-trag, sondern die gesondert getroffene Zweckvereinbarung. Zwar hatte sich dieKlägerin durch den Kaufvertrag zur Grundstücksübertragung verpflichtet, [X.] war diese Verpflichtung nicht der Rechtsgrund der Bauleistung. Denn [X.] hatten den hierfür erforderlichen Besitz nicht aufgrund der kaufver-traglichen Verpflichtung, sondern "außerhalb und unabhängig" hiervon zurzweckbestimmten Nutzung (Durchführung von Baumaßnahmen) eingeräumtbekommen. Nach dem Vertrag sollte der Besitz erst mit der vollständigen [X.] auf die [X.] übergehen. An dieser [X.] -haben Parteien auch bei den Änderungen des Kaufvertrages noch festgehal-ten, obwohl die [X.] zu dieser Zeit längst im Besitz der [X.]) Die condictio ob rem wird auch nicht durch die [X.] 994 ff BGB ausgeschlossen. Zwar finden die Vorschriften der §§ 987 ff [X.] gefestigter Rechtsprechung auch auf den bei Geltendmachung des [X.] nicht mehr berechtigten Besitzer Anwendung (vgl. nur Se-natsurt. v. 24. November 1995, [X.], NJW 1996, 921 m.w.[X.]) undschließen die Anwendbarkeit des allgemeinen Bereicherungsrechts aus (vgl.[X.]. v. 29. September 1995, [X.], NJW 1996, 52 ff). Dies giltjedoch nicht für Bereicherungsansprüche wegen Baumaßnahmen auf fremdemGrund und Boden, die von einem berechtigten Besitzer in der begründeten Er-wartung des späteren Eigentumserwerbs vorgenommen werden (vgl. [X.]Z 44,321, 323; 108, 256, 262; ferner Senat, [X.]Z 10, 171, 177; Urt. v. 29. [X.] 1995, [X.], aaO, mit Besprechung [X.], [X.], 344, 347).3. Zu einer abschließenden Entscheidung ist der Senat weiterhin nicht inder Lage, weil das Berufungsgericht, von seinem Standpunkt aus folgerichtig,zur Höhe der Wertsteigerung der Grundstücke durch die Baumaßnahmen [X.] keine Feststellungen getroffen hat. Dies ist nachzuholen.4. Im Rahmen der Zurückverweisung hat der Senat von der ihm durch§ 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO eingeräumten Befugnis Gebrauch gemacht.[X.]Tropf [X.] [X.] Lemke- 9 -