Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.01.2002, Az. II ZR 2/00

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/00Verkündet am:21. Januar 2002BoppelJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:ja, bis Abschn. [X.]) einschl.[X.]R: jaBGB § 705a)Aus Gründen des Vertrauensschutzes dürfen sich [X.] be-reits existierender geschlossener Immobilienfonds, die als [X.]enbürgerlichen Rechts ausgestaltet sind, auch nach der durch die Entschei-dungen [X.], 315 und [X.], 341 eingetretenen Änderung [X.] des [X.]ats für die davor abgeschlossenen Verträge wei-terhin auf eine im [X.]svertrag vorgesehene Haftungsbeschränkungunter der nach der [X.]üheren Rechtsprechung maßgebenden Voraussetzungberufen, daß die Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner mindestenserkennbar [X.] 2 -b)[X.] nach der Änderung der Rechtsprechung abgeschlossene Vertrvongeschlossenen Immobilienfonds in der Form der [X.] rgerlichenRechts gilt als Ausnahme von den [X.] der [X.]atsurteile [X.], 315 und [X.], 341, [X.] die persönliche Haftung der Anlagege-sellschafter [X.] Verbindlichkeiten des [X.] wegen der Eigenart derartiger Fonds als reine [X.] auch durch wirksam in den Vertrag einbezogene [X.] oder ausgeschlossen werden kann, ohne[X.] darin grundstzlich eine unangemessene Benachteiligung des [X.] im Sinne von § 307 BGB n.F. (§ 9 [X.]) gesehen wer-den kann.c)Kftige Wohnungseigentmer, die gemeinschaftlich eine Wohnungseigen-tumsanlage errichten ("[X.]") haften [X.] die Herstel-lungskosten ("Aufbauschulden") auch weiterhin grundstzlich nur [X.] den bisherigen Rechtsprechungsgrundstzen, auch wenn sie im [X.] als Auûengesellschaftrgerlichen Rechts auftreten.[X.], Urteil vom 21. Januar 2002 - [X.]/00 -OLG [X.] [X.] des [X.] hat auf die mliche [X.] 21. Januar 2002 durch [X.] h.c. Röhricht und [X.] Prof. Dr. [X.], Prof. [X.], [X.] und die Richterin [X.] erkannt:Auf die Rechtsmittel der [X.] werden das Urteil [X.] Zivilsenats des Oberlandesgerichts [X.] vom 22. Oktober1999 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 10. Mrz rt.Die [X.] werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Kl-rir der [X.], [X.], von der Verbindlichkeit aus dem DarlehensvertragNr. vom 31. August / 6. September 1995, Hypo-thekendarlr 247.000,00 DM, Zinssatz p.a. 6,325 %, an-flicher effektiver Jahreszins 8,09 %, einschlieûlich der [X.].Die [X.] tragen die Kosten des Rechtsstreits.Von Rechts wegen- 4 -Tatbestand:Die [X.] nimmt die [X.] gesamtschuldnerisch auf [X.]eistellungvon einer Darlehensverbindlichkeit r der [X.] (imfolgenden: Bausparkasse) in Höhe von 247.000,00 DM in Anspruch.Die [X.] sind neben etwa 150 weiteren Personen [X.], der "[X.], [X.]. 7" (im folgenden: [X.]), die Eigent-merin des Grundstcks [X.]. 7 ist. Dieses Anwesen sollte, [X.] eines geschlossenen Immobilienfonds, [X.] ca. 2,4 Mio. DM saniertund anschlieûend vermietet werden. Die Sanierung ist inzwischen durchge[X.]worden. Der [X.]svertrag sah vor, [X.] die [X.]er r[X.]sgligern nur mit dem [X.]svermögen hafteten, undschloû eine gesamtschuldnerische Haftung der [X.]er aus.Vertreten durch ihre Gescfts[X.]erin, die [X.], an der [X.] zu 50 % beteiligt ist, nahm die BGB-[X.] im August 1995 beider [X.] u.a. ein [X.] 247.000,00 DM auf. Die[X.], die [X.] und deren Gescfts[X.]erirnahmen die ge-samtschuldnerische Mithaftung [X.] diesen Kredit; zur weiteren Absicherung [X.] bestellte die [X.] der [X.] eine Grundschuld an [X.] in U.. Weil die [X.] ihre Zahlungspflichten ausdem Darlehensvertrag nicht erfllte, erwir[X.] die Bausparkasse im Mrz 1998die Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundstcks der [X.]. [X.] hierauf verlangt die [X.] von den [X.], sie von der [X.] aus dem Kredit [X.] 5 -Das Begehren der [X.] blieb in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg.Mit ihrer Revision verfolgt die [X.] ihren [X.]eistellungsantrag weiter.[X.]:Die Revision der [X.] ist zulssig und [X.] zur antragsgemûenVerurteilung der [X.].[X.] Das Berufungsgericht ist der Auffassung, [X.] der geltend gemachte[X.]eistellungsanspruch der [X.] zwar gegen die [X.] "[X.]" zustehe, nicht jedoch gegen deren einzelne[X.]er - und damit die [X.] - als Gesamtschuldner. Die Haftungder einzelnen [X.]er sei im [X.]svertrag und in dem Ge-scftsbesorgungsvertrag mit der [X.] auf das [X.]sverm-gen beschrkt, eine gesamtschuldnerische Haftung ausgeschlossen worden.Diese [X.] sei im [X.] zur [X.] wirksam, weil [X.] die [X.] auf Grund ihrer Beteiligung an der [X.] sei.I[X.] Das lt revisionsrechtlicher Prfung nicht stand.1. Nach den Grundsatzentscheidungen des [X.]ats vom 27. September1999 - II ZR 371/98, [X.], 315, 318 ff. und vom 29. Januar 2001- II ZR 331/00, [X.], 341, 358, haften die [X.]er einer Gesell-schaft rgerlichen Rechts im Regelfall [X.] die [X.] ihrer [X.] in ihrem jeweiligen Bestand perslich und- 6 -der Hch unbeschrkt. Ein einseitiger Ausschluû oder eine Beschrn-kung dieser gesetzlichen Haftung durch eine dahingehende Bestimmung des[X.]svertrages ist - auch wenn sie mit einer entsprechenden Be-schrkung der Vertretungsmacht des [X.] der [X.] ver-bunden ist - grundstzlich ausgeschlossen. Die perslich unbeschr[X.]Haftung der [X.]er kann grundstzlich nur durch eine individualver-tragliche Vereinbarung mit dem Gliger eingeschrkt oder ausgeschlossenwerden.Die danach [X.] eine Beschrkung der Haftung der [X.] auf das[X.]svermrforderliche Vereinbarung ist mit der [X.] nichtgetroffen worden. Sie ist auch von den [X.], die sich lediglich auf die in§ 7 des [X.]svertrages der "Miteigentmergemeinschaft" enthaltene[X.] der [X.]er auf das [X.]svermdie entsprechende Bestimmung in § 2 des Gescftsbesorgungsvertrages mitder [X.] berufen, nicht behauptet worden. Auch das Berufungsgerichtsttzt die Wirksamkeit der [X.] nicht auf eine dahingehendevon der [X.] mit der [X.] getroffene, der Übernahme der Mithaf-tung und der Bestellung der grundpfandrechtlichen Sicherung zugrunde [X.] individualvertragliche Vereinbarung, sondern in Verkennung der von ihmzitierten [X.]atsentscheidung vom 27. September 1999 (aaO), nach der [X.] gerade nicht t, allein darauf, [X.] der Wille der Gesell-schafter zur Beschrkung ihrer Haftung auf das [X.]svermihren jeweiligen Beteiligungsbetrag und die entsprechende Regelung in § 2 [X.] mit der [X.] der [X.] auf Grund ihrer Beteiligung an dieser[X.] erkennbar gewesen sei.- 7 -2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht wegen der [X.] den engenBereich der geschlossenen Immobilienfonds und der auf die Schaffung [X.] gerichteten [X.] in der Form von[X.]rgerlichen Rechts gebotenen Ausnahmen von den oben ge-nannten [X.] im Ergebnis als richtig.a) Geschlossene Immobilienfonds sind Kapitalanlagegesellschaften,"deren [X.] auf die Errichtung, den Erwerb und die Verwaltung ei-ner oder mehrerer Immobilienobje[X.] mit einem im voraus feststehenden Inve-stitionsvolumen ausgerichtet ist, und die, sobald das Eigenkapital plaziert ist,mit einem festen Kreis von Anlegern geschlossen" werden (King, [X.], offene und geschlossene [X.] Immobilienfonds [X.] 1999, [X.] m.w.N.). Um das bei einer [X.] rgerlichenRechts [X.] den einzelnen Anleger kaum einzusctzende, ihn mlicherweisewirtschaftlich vllirfordernde Haftungsrisiko zu begrenzen, enthalten die[X.]svertrschlossener Immobilienfonds, wenn sie ihrer Rechts-form nach [X.]rgerlichen Rechts sind, licherweise Haftungsbe-schrkungen, nach denen entweder die Haftung [X.] rechtsgescftlich [X.] Verbindlichkeiten der [X.] auf das Fondsverme-schrkt ist und die [X.]er nur mit ihrem Anteil am [X.]sver-mften oder die [X.]er nur [X.], d.h. mit einem ihrer Gesell-schaftsbeteiligung entsprechenden Anteil, haften.Aus [X.] insoweit gebotenen Vertrauensschutzes lt der Se-nat es [X.] angezeigt, Anlegern bereits existierender Immobilienfonds [X.] die vonihnen in der Vergangenheit bereits abgeschlossenen Vertrie Berufung aufeine derartige gesellschaftsvertragliche [X.] auch weiterhin- 8 -unter der bis zur Aufgabe seiner [X.]ren Rechtsprechung maûgebenden Vor-aussetzung zu gestatten, [X.] die [X.] dem Vertragspartnerder [X.] mindestens erkennbar war (vgl. [X.].Urt. v. 12. Mai 1990- II ZR 312/88, [X.], 715, 716 m.w.N.).[X.] nach diesem Zeitpunkt abgeschlossene [X.] in der Form der [X.] rgerlichen Rechts ist ange-sichts der Eigenart dieser [X.]en eine Ausnahme von dem in der [X.] vom 27. September 1999 (aaO) ausgesprochenen Grund-satz geboten, [X.] die gesamtschuldnerische persliche Haftung der Gesell-schafter [X.] aus Rechtsgescften herrrende Verbindlichkeiten der Gesell-schaft nur durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen werden kann.Wenn der [X.]svertrag des Fonds eine [X.] deroben bezeichneten Art vorsieht, bedarf es keiner Individualvereinbarung mitdem Vertragspartner, um ihr Geltung zu verschaffen. Bei typisierter Betrach-tung stellt der Erwerb einer Fondsbeteiligung eine reine Kapitalanlage dar. DieÜbernahme der [X.] [X.] das gesamte Investitionsvolumen istweder dem einzelnen Anleger zumutbar noch kann sie verftigerweise [X.] erwartet werden. Wenn der [X.]svertrag des Fonds wielich eine [X.] der oben bezeichneten Art vorsieht, bedarfes deshalb keiner Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner, um [X.] zu verschaffen. Es t vielmehr in der Regel auch die formularm-ûige Abbedingung der unbeschr[X.]n gesamtschuldnerischen Haftung, wenndie [X.] wirksam in den Vertrag einbezogen wird. Ein Ver-stoû gegen § 307 BGB n.F. (§ 9 [X.]) wird hierin im allgemeinen nichtliegen. Die Beschrkung der [X.] kann, da durch die Eigen-art des Immobilienfonds als reine Kapitalanlagegesellschaft gerechtfertigt, [X.] -Regelfall nicht als Treu und Glauben widersprechende unangemessene Be-nachteiligung des Vertragspartners angesehen werden.b) Kftige Wohnungseigentmer, die gemeinschaftlich eine Woh-nungseigentumsanlage errichten ("Bauherrengemeinschaft"), haften [X.] dieHerstellungskosten ("Aufbauschulden") auch weiterhin grundstzlich nur antei-lig nach den bisherigen Rechtsprechungsgrundstzen (s. dazu grundlegend[X.]Z 75, 26). Dies gilt auch dann, wenn eine solche [X.] Verkehr als Auûengesellschaft rgerlichen Rechts auftritt.3. Einen derartigen nach den vorstehenden [X.] zu gewren-den Vertrauensschutz [X.] [X.] jedoch auf Grund der besonderenUmsts vorliegenden Falles nicht [X.] sich in Anspruch nehmen. Als Ge-sellschafter der "Miteigentmergemeinschaft" haften sie der [X.] gegen-r als Gesamtschuldner, auch wenn ihre Haftung anderen Gligern der[X.] r wirksam beschrkt wre.Die [X.] hat gegen die "Miteigentmergemeinschaft" auch ohneausdrckliche Vereinbarung einen vertraglichen Anspruch auf [X.]eistellung vonder Verbindlichkeit aus dem [X.] 247.000,00 DM, § 670 BGB. DieÜbernahme der Mithaftung [X.] den von der [X.] in Anspruch genom-menen Kredit und dessen Besicherung auf dem privaten [X.] ist nach Sachlage nur mit einem zumindest durch das Einverstis der[X.] mit der Entgegennahme dieser betrchtlichen Finanzierungshilfekonkludent erteilten Auftrag erklrbar. Die [X.] war zu dieser [X.] den Erfolgdes [X.]sprojekts wesentlichen [X.] nicht verpflichtet. Sie warnicht einmal an der [X.] beteiligt. Auch ihrlftige Beteiligung an der- 10 -C.GmbH wiegt nicht so schwer, [X.] dies die Annahme rechtfertigen [X.], [X.] habe die Sicherheiten auf Grund eines ins Gewicht fallenden Eigen-interesses einseitig ohne Auftrag und unter Verzicht auf [X.]eistellung durch die[X.]er der "Miteigentmergemeinschaft" stellen wollen.Unter den gegebenen Umstinhaltete dieser Auftrag deshalbauch ohne eine entsprechende ausdrckliche Abrede die Zusage einer umfas-senden, zudem jederzeit herbeizu[X.]enden [X.]eistellung der [X.]. Dabei [X.], [X.] die [X.] im Gegenzug [X.] ihre aus Geflligkeitgezeigte Bereitschaft, den Kredit abzusichern, nicht das Risiko eines Schei-terns des Projekts mittragen sollte, ohne da[X.] eine Vertung oder Risikopr-mie zu erhalten. Die Mlichkeit einer derartigen [X.]eistellung war auch ausdamaliger Sicht mit der notwendigen Sicherheit nur zu gewrleisten, wenn der[X.] neben der [X.] auch deren [X.]er als Gesamtschuld-ner hafteten. Deshalb ist davon auszugehen, [X.] der Auftrag [X.] entsprechende Vereinbarung [X.]. Hierauf kann sich die [X.] oh-ne [X.] gegen den Grundsatz von Treu und Glauben berufen, weil [X.] ist und nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchge[X.]enBeweis-- 11 -aufnahme auch nicht festgestellt werden kann, [X.] ihr die eine Haftungsbe-schrkung [X.] die [X.]er vorsehenden Regelungen des [X.] bekannt waren.Rricht[X.]GoetteKurzwellyMke