Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.10.2010, Az. VIII ZR 271/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 6. Oktober 2010 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 2, § 254 Abs. 2 In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleich-wohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten. [X.], Urteil vom 6. Oktober 2010 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin [X.] sowie [X.], Dr. [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 18. September 2009 in der Fassung des [X.] vom 3. November 2009 wird [X.]. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten im Revisionsverfahren noch um die Erstattung vor-gerichtlicher Anwaltskosten. 1 Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Mietwohnungen verfügt. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Sie gerieten im Frühjahr 2008 mit zwei Monatsmieten in Verzug. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 30. Juni 2008 die fristlose Kündigung wegen eines am 26. Juni 2008 bestehenden [X.] von 1.014,24 • und forderte die Beklagten zur Räumung der Wohnung auf. 2 - 3 - Gleichzeitig verlangte die Klägerin Erstattung der für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 •. 3 Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 5 Zwar bestehe grundsätzlich ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus § 280 Abs. 2, § 286 Abs. 1, 2 BGB, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug befinde. [X.] seien jedoch nur solche Kosten, die aus der Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung sei-ner Rechte erforderlich und zweckmäßig gewesen seien. Auch im Rahmen der §§ 280, 286 BGB gelte die Verpflichtung des Gläubigers zur Schadensminde-rung gemäß § 254 Abs. 2 BGB. Dies führe dazu, dass in einem einfach gelager-ten Schadensfall, bei dem die Haftung nach Grund und Höhe derart klar sei, dass aus Sicht des Geschädigten kein Zweifel an der Ersatzpflicht des [X.] bestehe, die Einschaltung eines Rechtsanwalts nur erforderlich sei, wenn der Geschädigte hierzu aus besonderen Gründen wie etwa einem Mangel an geschäftlicher Erfahrung nicht selbst in der Lage sei. 6 - 4 - So verhalte es sich hier nicht. Dem Rechtsstreit liege ein einfach gelager-ter Sachverhalt zugrunde, da die Beklagten unzweifelhaft mit zwei Monatsmie-ten im Rückstand gewesen seien und eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ohne weiteres gerechtfertigt gewesen sei. In diesem Fall habe die ge-schäftserfahrene Klägerin das [X.] ohne erheblichen Aufwand selbst erstellen können. 7 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Der [X.] steht kein Anspruch aus § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten zu. Die Klägerin als gewerbliche Großvermieterin hätte das [X.] selbst abfassen können. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts hat sie ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt. 8 Der Geschädigte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (Senatsurteil vom 30. April 1986 - [X.] ZR 112/85, NJW 1986, 2243 unter [X.] 2 b; [X.], Urteil vom 8. November 1994 - [X.], [X.] 127, 348, 350; MünchKommBGB/[X.], 5. Aufl., § 249 Rn. 175). Dies ist hier nicht der Fall. Die Beklagten befanden sich unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug, so dass eine hierauf gestützte Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB oh-ne weiteres gerechtfertigt war. Ob die [X.] eine eigene Rechtsabteilung unterhält, ist unerheblich. Maßgeblich ist insoweit nur, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des [X.]s bedarf. Dies ist für jeden Vermieter ob-jektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin bedarf es keiner anwaltlichen Hilfe bei der Abfassung eines auf Zahlungsverzug 9 - 5 - gestützten [X.]s, da dieses ohne weiteres durch das kauf-männische Personal eines gewerblichen Großvermieters gefertigt werden kann. 10 Entgegen der Auffassung der Revision erfordern auch die formalen An-forderungen an ein [X.] kein Tätigwerden eines Rechtsan-walts. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, außerdem ist nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem [X.] anzugeben. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es zur Wirksamkeit einer auf [X.] gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des [X.]s erkennen kann, von welchem Miet-rückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzli-chen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich - anders als hier - nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (Se-natsurteil vom 12. Mai 2010 - [X.] ZR 96/09, [X.], 548 Rn. 32 ff.). - 6 - Die Beachtung dieser einfachen Anforderungen kann auch von einem zwar nicht rechtskundigen, jedoch kaufmännisch geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft erwartet werden. 11 Ball [X.] [X.] Richter am [X.] [X.] Dr. [X.] ist arbeitsunfähig erkrankt und daher gehindert zu unterschreiben. Ball Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 08.04.2009 - 93 C 8201/08 (29) - [X.], Entscheidung vom 18.09.2009 - 2 S 38/09 -