Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2021, Az. VIII ZR 264/19

Die Beklagte war aufgrund eines mit dem Kläger am 15. August 2013 geschlossenen und am 31. August 2018 beendeten Mietvertrags Mieterin einer Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung in Mainz.

Die Parteien vereinbarten die Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 180 € monatlich. Nach § 7 Nr. 3 e) des Mietvertrags hatte die Beklagte die Heizkosten, über die zu 50 % nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch und zu 50 % nach der Wohnfläche abzurechnen war, zu tragen. Der Kläger rechnete für die Jahre 2013 bis 2015 fristgerecht jeweils getrennt nach [X.] über die Betriebskosten der Wohnung einschließlich der Heizkosten ab. Die Beklagte beanstandete die Abrechnungen jeweils.

Nachdem eine Prüfung des in der Wohnung eingebauten Wärmemengenzählers ergeben hatte, dass dieser die Wärmemengen unzutreffend erfasste, erfolgte im August 2016 ein Austausch des Zählers. Auch der Austauschzähler ermittelte den Wärmeverbrauch allerdings nicht ordnungsgemäß, weshalb er im Mai 2017 seinerseits ersetzt wurde.

Mit Schreiben vom 7. November 2016 erteilte der Kläger der Beklagten für die Jahre 2013 bis 2015 korrigierte Betriebskostenabrechnungen. In diesen schätzte er den Wärmeverbrauch der Beklagten anhand des Verbrauchs anderer, teilweise in demselben Haus, teilweise in anderen Häusern eines Wohnkomplexes gelegener [X.]. Mit weiterem Schreiben vom 28. April 2017 rechnete der Kläger ferner über die im Jahr 2016 entstandenen Betriebskosten ab. Auch in dieser Abrechnung nahm er eine entsprechende Schätzung der Heizkosten der Beklagten vor.

Die auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1.066,22 € für die Jahre 2013 bis 2016 sowie Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten, jeweils nebst Zinsen, hilfsweise auf Freistellung von diesen Kosten gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger habe einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Abrechnungszeiträume 2013 bis 2016 nicht schlüssig dargelegt.

Die Abrechnungen vom 7. November 2016 (für die Abrechnungsperioden 2013 bis 2015) und vom 28. April 2017 (für den [X.]) seien bezüglich der Heizkosten auf Basis ermittelter Durchschnittswerte erstellt worden und, soweit sie sich auf diese Kosten bezögen, nicht ordnungsgemäß. Denn der zur Verteilung der Heizkosten herangezogene [X.] werde weder den vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Anforderungen gemäß § 7 Nr. 3 e) des Mietvertrags - gerecht, weil er nicht den individuellen Verbrauch der [X.] im jeweiligen Abrechnungszeitraum berücksichtige, sondern einen Durchschnittswert aus den Verbrauchswerten von (fünf) [X.], noch seien die Abrechnungen nach § 9a Abs. 1 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vom 5. Oktober 2009 ([X.] I S. 3250; im Folgenden: [X.]) ordnungsgemäß erteilt worden.

Nach der letztgenannten Vorschrift sei der Gebäudeeigentümer zwar berechtigt, in den Fällen, in denen der anteilige Wärme- oder [X.] von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen [X.] oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst worden sei, diesen auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen, des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln und ihn anstelle des erfassten Verbrauchs bei der Kostenverteilung zu Grunde zu legen. Es stehe zwischen den [X.]en auch außer Streit, dass der Verbrauch der [X.] wegen [X.] in den zu beurteilenden [X.] nicht ordnungsgemäß gemessen worden sei. Die Auswahl des vom Kläger herangezogenen Vergleichsverfahrens sei zwar nicht grundsätzlich zu beanstanden. Der Kläger habe die Schätzung aber - auch bei Zugrundelegung seines bestrittenen Vortrags zur Bauweise der einzelnen Wohnungen - nicht ordnungsgemäß vorgenommen.

Als "vergleichbare andere Räume" kämen nur Räumlichkeiten in Betracht, die in demselben Gebäude belegen seien wie die Räume, bezüglich derer die Schätzung erfolge. Der Kläger habe zwar detailliert ausgeführt, dass und in welcher Hinsicht die herangezogenen [X.] mit der streitgegenständlichen Wohnung - obwohl überwiegend in einem anderen Gebäude desselben Gebäudekomplexes gelegen - hinsichtlich der wesentlichen Parameter der baulichen Gestaltung übereinstimmten. Die hierfür angebotenen Beweismittel stützten diese Behauptung jedoch nur unter der Prämisse, dass diese Gebäude nach der Baubeschreibung errichtet und nachträglich nicht verändert worden seien. Ob die als Möglichkeit erörterte sachverständige Begutachtung sämtlicher in Rede stehender Wohnungen - ein ausdrückliches Beweisangebot des [X.] liege bislang nicht vor - geeignet sei, tragfähige Erkenntnisse zu bringen, sei im Hinblick auf die fehlende Verpflichtung der Eigentümer der [X.] zur Zugangsgewährung und zur Zustimmung zu einer Bauteilöffnung zumindest fraglich.

Auf etwaige Zweifel hinsichtlich der Geeignetheit der angebotenen Beweismittel zum Nachweis dieser Behauptung komme es aber letztendlich nicht an. Bei Räumen in anderen Gebäuden sei dem Mieter deren Bausubstanz, die den Wärmeverbrauch maßgeblich beeinflusse, nicht bekannt. Nur bei [X.] in demselben Gebäude wie demjenigen, in dem die Erfassung nicht habe durchgeführt werden können, habe der Mieter die Möglichkeit, sich mit zumutbaren Mitteln eine Vorstellung davon zu verschaffen, ob die herangezogenen [X.] vergleichbar im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] seien. Soweit sich der Mieter von der Vergleichbarkeit ein - zumindest grobes - Bild nicht verschaffen könne, sei ihm das Kostenrisiko nicht zumutbar, das mit einem Bestreiten der Vergleichbarkeit der Wohnungen "ins Blaue hinein" verbunden sei.

Da der Kläger auch zu einer Berechnung nach einem anderen Vergleichsverfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht hinreichend vorgetragen habe und die Schätzung eines von der [X.] zu tragenden [X.] an Heizkosten ebenfalls nicht möglich sei, verbleibe nach Abzug des in die Betriebskostenabrechnungen eingestellten Heizkostenanteils der [X.] eine von dieser zu leistende Nachzahlung nicht.

1. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Anders als das Berufungsgericht meint, scheidet ein Anspruch des [X.] nicht deshalb aus, weil er seiner Schätzung nach der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] größtenteils Verbrauchswerte von [X.] aus einem anderen Gebäude als dem, in dem sich die damals von der [X.] bewohnte Wohnung befindet, zugrunde gelegt hat. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, der Kläger habe über die Betriebskosten für die von der [X.] gemietete Wohnung bereits deshalb nicht (materiell) ordnungsgemäß abgerechnet, kann ein Anspruch des [X.] auf Nachzahlung nicht durch Vorauszahlungen gedeckter Betriebskosten aus § 556 Abs. 1, 3 BGB, § 9a Abs. 1 [X.] in Verbindung mit § 7 Nr. 3 e) des Mietvertrags für die Abrechnungszeiträume 2013 bis 2016 nicht verneint werden.

a) Nach § 2 [X.] gehen die Bestimmungen dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen wie der vorliegenden vor. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 [X.] sind Heizkosten in Objekten mit zentralen Heizungsanlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 [X.]) im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen. Die Einzelheiten der Verteilung sind in §§ 7 bis 9 [X.] geregelt. Um eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung sicherzustellen, schreibt § 5 Abs. 1 Satz 1 [X.] die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler vor. Da jedoch beim Einsatz derartiger technischer Geräte Fehler unterschiedlichster Art nicht vollständig auszuschließen sind, sieht § 9a Abs. 1 [X.] verschiedene [X.] für den Fall vor, dass der anteilige Wärmeverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen [X.] oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Der anteilige Verbrauch ist dann durch eine Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrechnungszeitraum, mit vergleichbaren anderen Räumen im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder mit dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln und gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 [X.] bei der Kostenverteilung an Stelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen (vgl. Senatsurteil vom 16. November 2005 - [X.], NJW-RR 2006, 232 Rn. 11 [zu § 9a [X.] aF]).

aa) Die in § 9a [X.] eröffnete Wahl (vgl. [X.]. 494/88, [X.]) hat der Gebäudeeigentümer gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen zu treffen (vgl. [X.], [X.], 769, 770 [zu § 9a [X.] aF]; [X.], Urteil vom 24. November 2017 - 73 C 47/17, juris Rn. 13; [X.], [X.], 257; [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 9a [X.] Rn. 10; [X.] in: [X.], Mietrecht, 6. Aufl., § 9a [X.] Rn. 16). Gegenstand des Bestimmungsrechts nach § 315 BGB können auch Modalitäten der Leistung/Gegenleistung und die Feststellung von Anspruchsvoraussetzungen sein (vgl. [X.]/[X.], 10. Aufl., § 315 Rn. 4). Der allgemeine Schutzgedanke des § 315 BGB (Schutz vor willkürlichen Vertragsgestaltungen) ist auch dann heranzuziehen, wenn ein Gesetz einer Vertragspartei das unter § 315 BGB fallende Leistungsbestimmungsrecht zuweist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2007 - [X.], NJW 2007, 2540 Rn. 16).

bb) Bei der nach billigem Ermessen zu treffenden Auswahl der in § 9a Abs. 1 [X.] vorgesehenen Schätzungsverfahren ist neben dem mit den Vorschriften der §§ 6 ff. [X.] verfolgten Ziel einer möglichst verbrauchsnahen Abrechnung, welches auch bei § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] zu beachten ist ([X.]. 494/88, [X.]), zu berücksichtigen, dass es nicht Zweck dieser Vorschrift ist, eine exakte Ermittlung des Verbrauchs sicherzustellen. Deshalb sind mit der in § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] geregelten Schätzmöglichkeit einhergehende Ungenauigkeiten bei der [X.] hinzunehmen. Die Ermittlung des Verbrauchs nach § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] beruht vielmehr auch auf [X.] (vgl. [X.]. aaO S. 27 f.). Vor diesem Hintergrund hat der Verordnungsgeber die [X.] nach § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] für grundsätzlich gleichwertig erachtet (vgl. [X.]. aaO [X.]), weshalb - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso [X.], Urteil vom 24. November 2017 - 73 C 47/17, juris Rn. 13; [X.], Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 9a Rn. 29; Wall in [X.]/[X.]/[X.], Kommentar zum Mietrecht, 5. Aufl., § 9a [X.] Rn. 11; [X.]/[X.], NJW 1989, 2365, 2368) - keinem der [X.] bereits grundsätzlich Vorrang vor dem anderen eingeräumt werden kann (vgl. auch [X.], [X.], 460; [X.]/[X.]/[X.], Energierecht, Stand: Januar 2021, § 9a [X.] Rn. 18; [X.] in: [X.], Mietrecht, 6. Aufl., § 9a [X.] Rn. 16; [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 9a [X.] Rn. 10).

b) Zwischen den [X.]en ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts unstreitig, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs der [X.] wegen eines Defekts der Messeinrichtung[en] für ihre damalige Wohnung in den [X.] von 2013 bis 2016 nicht erfolgen konnte, weshalb - wie das Berufungsgericht noch zutreffend angenommen hat - der Kläger grundsätzlich berechtigt war, eine Verteilung der verbrauchsabhängigen Heizkosten der [X.] entgegen der Vorschrift des § 6 Abs. 1 [X.] und der mietvertraglichen Vereinbarung der [X.]en in § 7 Nr. 3 e) des Mietvertrags durch eine Vergleichsberechnung nach der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] vorzunehmen. Dabei konnte der Kläger - wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend angenommen hat und was im Revisionsverfahren auch nicht in Frage steht - auch auf eine Schätzung zurückgreifen, die auf dem Wärmeverbrauch von Räumen in den jeweiligen [X.] beruht, die mit der Wohnung der [X.] vergleichbar sind.

c) Der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Umstand, dass eine nicht ordnungsgemäße Erfassung in mehreren aufeinander folgenden Abrechnungsperioden von § 9a Abs. 1 [X.] nicht gedeckt sei, steht der Anwendbarkeit dieser Regelung nicht entgegen. Eine Begrenzung des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] auf einen einzelnen Abrechnungszeitraum geht aus der Vorschrift nicht hervor (vgl. [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 9a [X.] Rn. 8; aA [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 14. Aufl., § 9a [X.] Rn. 8 f.; [X.], [X.], 842, 844). Soweit nach dem Wortlaut der Bestimmung die dort geregelten Schätzverfahren zur Anwendung kommen, wenn der anteilige Wärme- und [X.] von Nutzern "für einen Abrechnungszeitraum" wegen [X.] oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann, lässt sich dem lediglich entnehmen, dass die Voraussetzungen des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] für jede einzelne Abrechnungsperiode vorliegen müssen, für die auf die [X.] nach § 9a [X.] zurückgegriffen werden soll. Der Gefahr, dass der Vermieter aus Bequemlichkeit auf die Verbrauchserfassung verzichtet und auf das Schätzungsverfahren ausweicht (vgl. [X.], aaO), wird dadurch begegnet, dass eine Schätzung nur bei Annahme eines zwingenden Grunds zulässig ist. Ein solcher wird beispielsweise jedoch auch anzunehmen sein, wenn ein Defekt - wie hier - zu spät bemerkt worden ist (so auch im Ergebnis Wall in [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, 5. Aufl., § 9a [X.] Rn. 6; Wall, Betriebs- und [X.], 5. Aufl., § 9a [X.] Rn. 6509), das Hindernis für eine ordnungsgemäße Erfassung in anderen [X.] erneut auftritt oder andere zwingende Gründe entstehen (vgl. [X.]/[X.], Mietrecht, 6. Aufl., § 9a [X.] Rn. 2; [X.]/[X.], 8. Aufl., § 9a [X.] Rn. 8).

d) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die von dem Kläger vorgenommene Vergleichsberechnung nicht schon deshalb fehlerhaft und ein Anspruch des [X.] auf Zahlung rückständiger Betriebskosten bereits aus diesem Grund nicht schlüssig dargelegt, weil der Kläger der Berechnung größtenteils Verbrauchswerte von Wohnungen zugrunde gelegt hat, die sich in anderen Gebäuden befinden als die ehemalige Wohnung der [X.], und es aus diesem Grund an der Vergleichbarkeit dieser Räume mit der Wohnung der [X.] fehlte.

aa) Zwar wird in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertreten, die Vergleichbarkeit der (anderen) Räume im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 [X.] setze voraus, dass sich diese in demselben Gebäude befinden wie die Räume, für die die Schätzung erfolgt (vgl. [X.], Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 9a Rn. 42; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 14. Aufl., § 9a [X.] Rn. 24; [X.]/[X.], 8. Aufl., § 9a [X.] Rn. 5; [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., [X.] Rn. 207; Wall, Betriebs- und [X.], 5. Aufl., § 9a [X.] Rn. 6512; Wall in [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, 5. Aufl., § 9a [X.] Rn. 9). Diese Auffassung ist allerdings unzutreffend (ebenso BeckOK-Mietrecht/[X.], Stand: 1. August 2021, § 9a [X.] Rn. 42; [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 9a [X.] Rn. 18; [X.]/[X.], Mietrecht, 6. Aufl., § 9a [X.] Rn. 26).

bb) Für die Auslegung von Gesetzen ist nach der Rechtsprechung des [X.] und des [X.] der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen (vgl. nur [X.] 133, 168 Rn. 66; [X.], Beschluss vom 26. August 2014 - 2 BvR 2400/13, NJW 2014, 3504 Rn. 15; Senatsurteile vom 15. Mai 2019 - [X.]/18, juris Rn. 31; vom 27. November 2019 - [X.], [X.], 89 Rn. 54; jeweils [X.]). Den Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung bildet grundsätzlich der Wortlaut einer Norm (vgl. [X.] 122, 248, 258, 283; Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - [X.], unter [X.], zur [X.] bestimmt; Rüthers/[X.]/[X.], Rechtstheorie, 11. Aufl., Rn. 742; [X.]/[X.], BGB, Neubearb. 2018, Einleitung zum Bürgerlichen Gesetzbuch Rn. 153). Denn das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also der mögliche Wortsinn, steckt grundsätzlich die Grenzen ab, innerhalb derer ein vom Gesetz verwendeter Begriff überhaupt ausgelegt werden kann (vgl. [X.], Urteile vom 30. Juni 1966 - [X.], [X.]Z 46, 74, 76; vom 12. März 2013 - [X.], [X.]Z 197, 21 Rn. 41; vom 13. Oktober 2021 - [X.], aaO).

Diese Grundsätze sind nicht nur zur Auslegung von Gesetzen im formellen Sinne, sondern auch - wie hier - zur Auslegung von Rechtsverordnungen heranzuziehen (vgl. nur Senatsurteile vom 8. Juni 2016 - [X.], [X.], 392 Rn. 29 ff.; vom 7. Februar 2018 - [X.], NJW-RR 2018, 1012 Rn. 23 ff.).

cc) Danach kommt es für die Vergleichbarkeit von Räumen nicht zwingend darauf an, dass sich diese in demselben Gebäude wie diejenigen befinden, für die eine Schätzung des Wärmeverbrauchs zu erfolgen hat.

(1) Die Auslegung des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 [X.] dahingehend, dass sich vergleichbare Räume im Sinne dieser Vorschrift nur in demselben Gebäude wie die betroffenen Räume befinden dürften, findet bereits im Wortlaut der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] keine Stütze, der im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen [X.] nur von "vergleichbaren anderen Räumen" spricht, ohne insoweit - worauf die Revision zutreffend hinweist - eine entsprechende Beschränkung hinsichtlich der Örtlichkeit der Räume vorzugeben.

(2) Auch der Sinn und Zweck der Vorschrift erfordern es nicht, dass eine Schätzung anhand des Verbrauchs für vergleichbare Räume im selben Abrechnungszeitraum nur anhand solcher Räume vorgenommen werden dürfte, die sich in demselben Gebäude befinden wie die Räume, für die eine Schätzung erfolgt.

(a) Mit § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] wollte der Verordnungsgeber die - bereits zuvor in der Praxis bewährte - Möglichkeit, den Wärme- oder Wasserverbrauch für die Fälle, in denen eine Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs wegen [X.] oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich ist, anhand von [X.] zu ermitteln, im Sinne einer möglichst verbrauchsnahen Ermittlung regeln (vgl. [X.]. 494/88, S. 27 f.). Zur Erreichung dieses Ziels und zur Vereinheitlichung der Ermittlung lässt § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] nur solche Ermittlungsmethoden zur Verbrauchsschätzung zu, die aus Sicht des Verordnungsgebers eine hinreichende Vergleichbarkeit der den Verbrauch beeinflussenden Umstände sicherstellen (vgl. [X.]. aaO, [X.]). Die Grenze, bis zu der eine Ermittlung des Verbrauchs anhand von [X.] noch als hinnehmbar angesehen werden kann, wird vom Verordnungsgeber ausdrücklich in § 9a Abs. 2 [X.] gezogen (vgl. [X.]. aaO), wonach, wenn die von der [X.] nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 % der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten Raums überschreitet, die Kosten ausschließlich nach § 7 Abs. 1 Satz 5, § 8 Abs. 1 [X.] für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben aufzuteilen sind.

Allerdings ist es dabei - wie bereits aufgezeigt - nicht das Ziel des auf [X.] beruhenden (vgl. [X.]. aaO, [X.]) [X.] nach § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.], eine exakte Ermittlung des Verbrauchs sicherzustellen, weshalb mit den in dieser Vorschrift geregelten [X.] einhergehende Ungenauigkeiten in den Grenzen des § 9a Abs. 2 [X.] bei der [X.] hinzunehmen sind. Anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angedeutet hat, weist die Vorschrift keinen Sanktionscharakter auf und die Verantwortlichkeit für den Ausfall des Messgeräts nicht allein dem Vermieter zu. Vielmehr dient sie dem Ausgleich des Interesses des Mieters, nur die durch seinen Verbrauch entstandenen Kosten zu erstatten, und desjenigen des Vermieters, bei einer aus zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäßen Erfassung des Wärme- oder [X.]s die durch den Verbrauch des Mieters entstandenen Kosten nicht selbst tragen zu müssen.

(b) Die Erreichung des Ziels einer möglichst verbrauchsnahen Ermittlung verlangt es nicht, eine Vergleichbarkeit im Sinne der Vorschrift des § 9 a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 [X.] nur bei solchen zum Vergleich herangezogenen Räumen anzunehmen, die in demselben Gebäude liegen wie die Wohnung, für die der Verbrauch schätzweise ermittelt werden soll. Vielmehr lässt sich die Vergleichbarkeit der (anderen) Räume abhängig von den [X.] anhand unterschiedlicher objektiver Merkmale, beispielsweise der Bausubstanz, Konstruktion, Lage, Größe oder Nutzungsart (vgl. hierzu BeckOK-Mietrecht/[X.], Stand: 1. August 2021, § 9a [X.] Rn. 40 f.; BeckOGK-[X.]/Drager, Stand: 1. Juli 2021, § 9a Rn. 16; [X.], Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 9a Rn. 43; vgl. auch [X.], [X.], 368, 369) hinreichend feststellen, ohne dass dabei eine Vergleichbarkeit hinsichtlich sämtlicher Merkmale gegeben sein müsste. Maßgebend ist, dass zu vergleichende Räume bautechnisch und von ihrer Nutzungsintensität (Anzahl der Nutzer/Dauer der Nutzung) im Wesentlichen vergleichbar sind. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass allein die Lage der zu vergleichenden Räume in demselben Gebäude nichts darüber besagt, ob die zum Vergleich herangezogenen Räume einen ähnlichen Einfluss auf den Wärmeverbrauch haben wie die von der Schätzung betroffenen Räumlichkeiten. So wird sich beispielsweise eine in demselben Gebäude befindliche Kellerwohnung nicht ohne weiteres mit einer Mittelgeschosswohnung vergleichen lassen.

Zudem ist zu beachten, dass bei dem Ermittlungsverfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 [X.] als Schätzungsgrundlage nur der Verbrauch der vergleichbaren Räume im selben Abrechnungszeitraum herangezogen werden kann. Dieses zusätzliche Kriterium stellt sicher, dass eine annähernd verbrauchsnahe Ermittlung erfolgt (aA [X.], aaO Rn. 29).

(3) Zuletzt spricht auch die Systematik der Regelung der [X.] nach § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] dagegen, dass sich die vergleichbaren (anderen) Räume in demselben Gebäude befinden müssen wie die Räumlichkeiten, bezüglich derer die Schätzung erfolgt. Denn ein die Merkmale des konkreten Gebäudes berücksichtigendes [X.] ist gesondert in § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 3 [X.] geregelt, der eine Ermittlung des Verbrauchs auch anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes erlaubt, in dem sich die von dem Ausfall betroffenen Räume befinden. Die Schätzungsmöglichkeiten nach § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 und [X.]. 3 [X.] würden sich weitgehend überschneiden, wenn sich auch die vergleichbaren (anderen) Räume nach § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 [X.] in dem Gebäude befinden müssten, in dem sich ebenfalls die Räume befinden, bezüglich derer die Schätzung erfolgt.

(4) Diese Auslegung der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 [X.] führt - worauf die Revision zutreffend hinweist - auch nicht zu einem unbilligen Kostenrisiko des Mieters.

(a) Es ist bereits nicht zutreffend, dass sich - wie das Berufungsgericht meint - der von einer Schätzung betroffene Mieter tatsächlich stets ein besseres Bild von der Vergleichbarkeit der Räumlichkeiten machen kann, wenn sich die [X.] in demselben Gebäude befinden wie seine Wohnung. Denn auch in demselben Gebäude können Räume einen unterschiedlichen Bauzustand aufweisen, weshalb der Mieter auch in diesem Fall nicht immer von seiner Wohnung auf den Zustand der zum Vergleich herangezogenen Räume wird schließen können und darauf angewiesen sein kann, sich durch Besichtigung einen eigenen Eindruck von der Vergleichbarkeit der Räumlichkeiten zu verschaffen. Dies ist für ihn nicht notwendigerweise schwerer zu erreichen, wenn sich die zur [X.] herangezogenen Räume in einem anderen Gebäude befinden. Denn auf die Mitwirkung Dritter ist er in beiden Fällen angewiesen.

(b) Zudem folgt für den Mieter aus einer fehlenden Überprüfbarkeit - anders als das Berufungsgericht meint - nicht ein unvertretbares Kostenrisiko für den Fall, dass er die Vergleichbarkeit der - in einem anderen Gebäude gelegenen - [X.] in Frage stellen möchte. Denn die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen einer sich aus einer formell ordnungsgemäß erstellten Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung trägt der Vermieter, der in diesem Zusammenhang insbesondere die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebskosten darzulegen und im Falle des Bestreitens auch zu beweisen hat (vgl. Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - [X.], NJW 2018, 1599 Rn. 12; vom 28. Mai 2008 - [X.], [X.], 567 Rn. 15; vom 20. Februar 2008 - [X.], [X.], 403 Rn. 28).

Der Mieter hat demgegenüber gemäß § 138 Abs. 4 ZPO die Möglichkeit, die Vergleichbarkeit der (anderen) Räume im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 [X.] mit Nichtwissen zu bestreiten; dabei ist - sofern die Frage der Vergleichbarkeit nicht in seinen Wahrnehmungsbereich fällt - von ihm grundsätzlich nicht zu fordern, eigene Erkundigungen anzustellen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. November 1989 - [X.], [X.]Z 109, 205, 208 ff.; vom 28. April 2021 - [X.], [X.], 597 Rn. 30 [X.]). Damit befindet sich der Mieter - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts -, auch wenn sich die Räume, deren Verbrauch zur Schätzung herangezogen wurden, nicht in demselben Gebäude befinden wie die Räumlichkeiten, bezüglich derer die Schätzung erfolgt, keineswegs in der Situation, dass sein Bestreiten der Vergleichbarkeit "aufs Geratewohl" oder "ins Blaue hinein" erfolgte und folglich unbeachtlich wäre (vgl. [X.], Urteil vom 27. Mai 2003 - [X.], NJW-RR 2004, 337 unter [X.]; Senatsbeschlüsse vom 28. Januar 2020 - [X.], NJW 2020, 1740 Rn. 8; vom 9. November 2010 - [X.], juris Rn. 15; jeweils [X.]).

ff) Auf die von der Revision und der Revisionserwiderung aufgeworfene Frage, ob auf das Erfordernis der Lage im selben Gebäude jedenfalls dann verzichtet werden könne, wenn sich die Räume zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen ließen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - [X.], NJW 2011, 368 Rn. 17 ff. [X.]), kommt es hiernach nicht an.

2. Das Berufungsurteil stellt sich auf der Grundlage der bisher durch das Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen auch nicht aus anderen Gründen als (teilweise) richtig dar (§ 561 ZPO).

a) Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die Klage sei in Höhe des aus der Betriebskostenabrechnung vom 28. April 2017 für das [X.] geltend gemachten Betrags in Höhe von 555,90 € schon deshalb unbegründet, weil die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, ist diese Auffassung unzutreffend.

aa) Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst dann fällig, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat (vgl. Senatsurteile vom 27. November 2002 - [X.], NJW-RR 2003, 442 unter I[X.]; vom 28. Mai 2008 - [X.], [X.], 587 Rn. 10; vom 7. Februar 2018 - [X.], NJW 2018, 1599 Rn. 25; jeweils [X.]). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (Senatsurteile vom 27. November 2002 - [X.], aaO; vom 28. Mai 2008 - [X.], aaO; vom 12. November 2014 - [X.], [X.], 129 Rn. 11; vom 19. Juli 2017 - [X.], [X.], 529 Rn. 15; vom 7. Februar 2018 - [X.], NJW 2018, 1599 Rn. 15). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - [X.], aaO).

Entscheidend ist allein, ob die Angaben in der Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - [X.], aaO; vom 19. Juli 2017 - [X.], aaO; vom 12. November 2014 - [X.], aaO; vom 9. Oktober 2013 - [X.], [X.], 26 Rn. 13; jeweils [X.]). Für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung ist es auch ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a [X.] entspricht (vgl. Senatsurteile vom 24. August 2016 - [X.], NJW 2016, 3437 Rn. 27; vom 12. November 2014 - [X.], aaO Rn. 18). Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits in der Betriebskostenabrechnung darlegen und erläutern, auf welche Weise er die nach § 9a Abs. 1 [X.] angesetzten Werte im Einzelnen ermittelt hat und bedarf es deshalb auch weiterer Angaben und Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts überprüfen kann, nicht (Senatsurteil vom 12. November 2014 - [X.], aaO [X.]).

bb) [X.] vom 28. April 2017 wird den Anforderungen, die hiernach an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerecht. Sie lässt insbesondere hinreichend erkennen, wie sich der auf die Beklagte in Spalte B verteilte Anteil der Heizkosten zusammensetzt, der sich bezüglich der Heizkosten nach den Erläuterungen in den Abrechnungsschreiben auf die durchschnittlichen Verbrauchswerte für vergleichbare Dachgeschoss-Maisonette-Wohnungen bezieht.

Der Einwand der Revisionserwiderung gegen die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung, die Vergleichsdaten zum Wärmeverbrauch seien "äußerst spärlich", "pauschal" und aus diesem Grund "in keiner Weise nachvollziehbar", ist unter Berücksichtigung des dargestellten Maßstabs unbeachtlich, der an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu stellen ist und auf den die Revisionserwiderung nicht konkret eingeht.

b) Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, das Berufungsgericht habe die Berufung des [X.] auch deshalb zu Recht zurückgewiesen, weil der Kläger verwertbare Verbrauchswerte nicht vorgetragen habe, die es ermöglichten, im Wege der Bildung eines Durchschnittswertes auf einen geschätzten Verbrauch der [X.] zu schließen, und zur Begründung ausführt, dass die mitgeteilten Zahlen der [X.] eine enorme Spreizung aufwiesen, ist dies ebenfalls unbeachtlich.

aa) Im Hinblick auf die Vergleichswerte für die Jahre 2013 bis 2015 kann die Revisionserwiderung mit ihrem Einwand im Revisionsverfahren schon wegen § 559 ZPO nicht gehört werden, weil die entsprechenden Zahlen weder Teil der tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts geworden noch sonst nach § 559 Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig sind (vgl. [X.], Urteil vom 17. September 2020 - [X.], [X.]Z 227, 49 Rn. 26).

bb) Auf die Betriebskostenabrechnung für das [X.] hat das Berufungsgericht zwar einschließlich des [X.] und der Vergleichswerte des Wärmeverbrauchs im Rahmen seiner Feststellungen verwiesen. Anders als die Revisionserwiderung wohl meint, führen allerdings nicht bereits die Unterschiede beim Wärmeverbrauch der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen, der von 509 kWh bis zu 6993 kWh im [X.] reicht und bezüglich dessen ein hieraus gebildeter Durchschnittswert zugrunde gelegt wurde, dazu, dass der Sachvortrag des [X.] zu dem nach § 9a Abs. 1 [X.] ermittelten Wärmeverbrauch unschlüssig wäre.

(1) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist bereits dann schlüssig und erheblich, wenn die [X.] Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der [X.] entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - [X.], NJW 2015, 934 Rn. 43; [X.], Beschlüsse vom 28. Januar 2020 - [X.], NJW 2020, 1740 Rn. 7; vom 26. März 2019 - [X.], [X.], 835 Rn. 11; vom 31. Juli 2013 - [X.], NJW 2013, 3180 Rn. 11; jeweils [X.]).

(2) Die schlüssige Darlegung eines Anspruchs auf Nachzahlung nicht durch Vorauszahlungen gedeckter Betriebskosten aus § 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag auf der Grundlage eines nach der Vorschrift des § 9a Abs. 1 [X.] ermittelten Verbrauchs setzt - neben Ausführungen zu dem Vorliegen der Voraussetzungen der Ersatzermittlung - im Hinblick auf das hier in Rede stehende [X.] lediglich Vortrag dazu voraus, dass ein bestimmter Wert ermittelt wurde, dass vergleichbare (andere) Räume für die Ermittlung herangezogen worden sind und dass der ermittelte Verbrauch in demselben Abrechnungszeitraum entstanden ist wie derjenige, bezüglich dessen die Schätzung nach § 9a Abs. 1 [X.] notwendig geworden ist. Nicht Tatbestandsmerkmal des § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.]. 2 [X.] ist es demgegenüber, dass die herangezogenen Vergleichswerte in sich frei von (erheblichen) Abweichungen sind.

Zwar können starke Abweichungen beim Verbrauch ein Hinweis auf eine fehlende Vergleichbarkeit der Räume selbst sein, was zu einer Unverwertbarkeit entsprechender Verbrauchswerte im Rahmen der Schätzung führen kann. Solche Abweichungen können allerdings nicht bereits bei der Frage der schlüssigen Darlegung eines Anspruchs aus § 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit § 9a Abs. 1 [X.] Berücksichtigung finden. Vielmehr ist es Aufgabe des Tatrichters, auf der Grundlage dieses Vortrags unter Heranziehung eventueller (signifikanter) Unterschiede in der Nutzungsintensität zu beurteilen, ob solche Abweichungen einer Vergleichbarkeit entgegenstehen. Dabei wird er im Regelfall bei - wie hier - mehreren herangezogenen [X.] deren Vergleichbarkeit jeweils gesondert beurteilen müssen. Insofern ist auch zu berücksichtigen, dass bereits der Verbrauch in nur einer vergleichbaren Räumlichkeit nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls eine verbrauchsnahe Schätzung ermöglichen kann, wenn es sich nach den aufgezeigten Kriterien um vergleichbare Räume handelt.

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Da das Berufungsgericht nur zu der - für eine Vergleichbarkeit sprechenden - Lage der [X.] Feststellungen getroffen hat, nicht aber zu sonstigen eventuell maßgeblichen Kriterien (Bausubstanz, Konstruktion, Größe, Nutzungsart und -intensität), wird es daher - gegebenenfalls nach ergänzendem Sachvortrag nebst [X.] der [X.]en - solche Feststellungen nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nachzuholen haben. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 9a Abs. 1 [X.], eine Schätzung des Verbrauchs zu ermöglichen, wird es dabei die Anforderungen, die an die Annahme einer Vergleichbarkeit im Sinne der Vorschrift zu stellen sind, nicht überspannen dürfen.

Der Senat weist in diesem Zusammenhang vorsorglich darauf hin, dass der Antritt eines Beweises durch Sachverständigengutachten nur eine Anregung an das Gericht ist; dieses muss den [X.] nach pflichtgemäßem Ermessen von Amts wegen erheben, wenn seine eigene Sachkunde nicht ausreicht, um schlüssig vorgetragene und wirksam bestrittene Tatsachen festzustellen (vgl. [X.], Urteil vom 19. Juli 2019 - [X.], [X.], 2214 Rn. 18). Dabei ist ein gegebenenfalls von Amts wegen einzuholendes Sachverständigengutachten zur Frage der baulichen Übereinstimmung der herangezogenen [X.] auch nicht bereits deshalb als ungeeignet anzusehen, weil dem Sachverständigen möglicherweise kein Zutritt zu diesen Wohnungen verschafft werden kann beziehungsweise die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet sind, eine Bauteilöffnung zu gestatten. Die Beantwortung der Frage, ob eine Begutachtung geeignet ist, zur Aufklärung des Sachverhalts beizutragen, setzt im Allgemeinen - und auch hier - eine fachspezifische Sachkunde voraus (vgl. [X.], Beschluss vom 30. Januar 2008 - [X.], NJW-RR 2008, 696 Rn. 3). Das Berufungsgericht hat bislang nicht dargelegt, dass es über diese Sachkunde verfügt. Selbst wenn ein Betreten der Wohnungen und eine Bauteilöffnung nicht möglich sein sollten, ist nicht auszuschließen, dass ein Sachverständiger - beispielsweise aufgrund von Bauunterlagen und der Inaugenscheinnahme der Gebäude von außen - Feststellungen zur baulichen Übereinstimmung der Wohnungen treffen kann.