Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.04.2005, Az. XII ZR 308/02

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/02 Verkündet am: 6. April 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] § 536 a.F.; [X.], [X.] im Wohnraummietrecht führt auch in [X.] über Ge-schäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden [X.] zur Unwirksamkeit beider [X.]n (im [X.] an [X.], Urteile vom 14. Mai 2003 - [X.], 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - [X.] - [X.], 755). [X.], Urteil vom 6. April 2005 - [X.]/02 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], Dr. [X.] und die Richterin Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 8. Zivilsenats des Saar-ländischen [X.]s vom 28. November 2002 teilweise aufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des [X.] vom 20. November 2001 im Kostenpunkt und dahin abgeändert, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Klägerin 1.789,52 • nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 9. Juli 1999 zu zahlen. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. Von den Kosten der ersten und zweiten Instanz tragen die [X.] 89 %, die Beklagten 11 %. Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin 84 %, die Beklagten 16 %. Von Rechts wegen

- 3 - Tatbestand: Die Parteien streiten darum, ob die Beklagten Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, unvollständiger Räumung sowie Beschädigung eines gewerblichen Mietobjektes zu leisten haben. Die Klägerin war seit 1. August 1970 Pächterin eines Gaststättenobjektes in [X.] Sie unterverpachtete das Objekt (Restaurant samt Wirtewohnung) ab 1971 an die Beklagten. Das Rechtsverhältnis der Parteien bestimmt sich nach dem Pachtvertrag vom 18. Januar 1979, mit dem ein früherer Pachtvertrag ab-gelöst worden ist. § 7 des Pachtvertrages lautet: "Pächter erkennt an, das Pachtobjekt in ordentlichem und gebrauchsfä-higem/renoviertem Zustand erhalten zu haben. Der Pächter hat das Pachtobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln und auf seine Kosten dauernd instand zu setzen. Er hat stets für ausrei-chende Lüftung, Heizung und Reinigung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen. Die Instandhaltung umfaßt alle Erhaltungsarbeiten und die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind vom Pächter ohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausfüh-ren zu lassen. Die Verpächterin ist berechtigt, den Pächter zur [X.] Durchführung dieser Arbeiten anzuhalten und nach ergebnislo-sem Ablauf einer angemessenen Frist die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen." - 4 - In § 17 des Vertrages heißt es: "Bei Auszug hat der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in a) renoviertem und besenreinem
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Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.
–" Sowohl das Haupt- als auch das [X.] endeten aufgrund eines Räumungsvergleichs der Parteien mit den Hauseigentümern. Die [X.] zogen am 8. Januar 1999 aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das [X.] hat die Klage der Unterverpächterin auf Ersatz der Ko-sten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die vollständige [X.] und die Beseitigung von Schäden abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 11.317,53 • nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der vom [X.] zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Das Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg.
I. Das [X.] hat ausgeführt, auf die schuldrechtlichen Pflich-ten der Parteien seien die bis 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften des [X.] anzuwenden. Die Beklagten seien ihrer Verpflichtung zur Durchführung - 5 - der Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen. Nach §§ 17 a, 7 Abs. 3 des [X.] seien sie zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei [X.] unabhängig vom [X.]punkt der letzten Schönheitsreparaturen ver-pflichtet. Zwar sei auf den [X.] anwendbar. Nach der Rechtspre-chung des [X.] stelle die von § 536 [X.] abweichende formu-larmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 Abs. 1 [X.] dar. Eine andere Beurteilung gelte auch nicht für die Rege-lung des § 17 a des Pachtvertrages, wonach die Pächter verpflichtet seien, [X.] von der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur die Räume in renoviertem Zustand zurückzugeben, ihnen also unabhängig von dem Grund der durch sie erfolgten Abnutzung eine Endrenovierungspflicht auferlegt werde. Für die Wohnraummiete sei zwar anerkannt, daß eine solche [X.] den [X.] unangemessen benachteilige und deshalb gemäß § 9 [X.] unwirksam sei. Das werde damit begründet, daß die Übernahme der laufenden [X.] einen Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung darstelle und damit letztlich auch dem Mieter zugute komme, der die Gebrauchsspuren be-seitige und damit die renovierte Wohnung wieder nutzen könne. Dagegen komme eine Endrenovierung, die die durchgeführten laufenden [X.] unberücksichtigt lasse, allein dem Vermieter zugute, der entgegen dem Leitbild der §§ 536, 548 [X.] eine Wohnung erhalte, die gerade keine auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückgehenden Abnutzungserscheinungen mehr aufweise. Eine solche vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung sei gemäß § 9 [X.] unwirksam. Bei [X.] gelte diese Argumentation aber nicht. Hier handele es sich in der Regel um geschäftserfahrene Mieter, die nicht so schutzbedürftig wie ein Wohnraummieter seien. Deshalb sehe das [X.] für [X.] besondere Schutzvorschriften vor. So sei der [X.] - gungsschutz stärker ausgeprägt als bei gewerblicher Miete. Nach der Recht-sprechung des [X.] benachteilige in einem Wohnraummietver-trag eine Formularklausel, die eine monatlich im voraus zu zahlende Miete vor-sehe, bei einem Zusammentreffen mit einer die Aufrechnung mit [X.] beschränkenden [X.] den Mieter unangemessen, weil er im Falle eines zur Minderung berechtigenden Mangels im Folgemonat mit dem ihm zu-stehenden Bereicherungsanspruch wegen Überzahlung der Miete nicht auf-rechnen könne. In gewerblichen Pachtverträgen halte der [X.] diese Beschränkung für zulässig. Nach der Rechtsprechung des [X.] stelle in gewerblichen Mietverträgen eine formularmäßige Ab-wälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter anders als bei der Wohn-raummiete auch dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Mieter die Räume in abgenutztem Zustand übernommen habe. Daraus folge, daß jedenfalls bei [X.] größere Einschränkungen des [X.]s/Pächters durch [X.] hingenommen würden. Deshalb sei die [X.] für den Mieter/Pächter von Gewerberäumen nicht unangemessen. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen nicht durchgeführter Schön-heitsreparaturen einschließlich eines dadurch bedingten [X.] betrage 11.526,33 •. Daneben stehe der Klägerin ein Schadensersatzanspruch wegen Be-schädigung des [X.] in Höhe von 2.400 DM (= 1.227,10 •) sowie ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Entfernung eines [X.] samt Sperrmüll in Höhe von 1.100 DM (= 562,42 •) zu. Nach Verrechnung mit dem Kautionsguthaben in Höhe von 3.908,38 DM betrage die Forderung der Klägerin 22.135,16 DM (= 11.317,53 •). 2. Die Auffassung des [X.]s ist nicht frei von Rechtsirrtum. - 7 - Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auf die In-haltskontrolle der Formularklauseln § 9 [X.] anzuwenden ist, weil das Miet-verhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet worden ist (vgl. Art. 229 § 5 EG[X.]). a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurden die [X.] nicht dadurch zu Individualvereinbarungen, daß die Parteien den Mietver-trag durch [X.] verlängert haben. b) In der Rechtsprechung zur Wohnraummiete wird seit langem die [X.] vertreten, daß eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom [X.]punkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unan-gemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 [X.] (jetzt: § 307 [X.]) unwirksam ist ([X.], 179; [X.] 1981, 272). Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (Urteil vom 3. Juni 1998 - [X.] ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115) und darüber hinaus entschieden, daß im Wohnraummietrecht auch [X.] für sich unbedenkliche [X.]n einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspart-ners des Verwenders führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die [X.] als auch die [X.], die die Übertragung der Schönheits-reparaturen auf den Mieter regelt, für unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - [X.], 2234, 2235; Urteil vom 25. Juni 2003 - [X.] - [X.], 755). Ob diese Auffassung auf Mietverträge über Geschäftsräume übertragen werden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die überwiegende Auffassung bejaht dies ([X.], 822, 823; [X.] - 8 - 1994, 675, 676; [X.]/[X.] Handbuch der Geschäfts- und Wohn-raummiete 3. Aufl. [X.]; [X.]/[X.]/[X.] Mietrecht 2. Aufl. § 535 [X.]. 54; [X.] in [X.]/[X.] [X.] 9. Aufl. [X.]. §§ 9-11 [X.]. 509; [X.]/[X.] Mietrecht 8. Aufl. § 538 [X.]. 128 wollen danach differenzieren, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind). Eine Mindermeinung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist der Auffassung, daß der [X.]r nicht wie ein Wohnraummieter sozial schutzbedürftig sei (OLG Celle [X.], 599; [X.][X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 9. Aufl. [X.]. 376 halten die [X.] für wirksam, wollen das Verhalten des Ver-mieters aber als rechtsmißbräuchlich behandeln, wenn bei Rückgabe des [X.] die letzte Renovierung nur kurze [X.] zurückliegt). c) Der erkennende Senat schließt sich der Rechtsprechung des [X.]. Zivilsenats für den Bereich der [X.] an. Nach der gesetzlichen Regelung hat die Schönheitsreparaturen nicht der Mieter, sondern der Vermieter vorzunehmen. Das folgt aus seiner Verpflichtung in § 535 Abs. 1 Satz 1 [X.], das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten ([X.] Schönheitsrepara-turen Instandhaltung und Rückbau 2. Aufl. S. 22 [X.]. 1). Auch das [X.] hat daran nichts geändert ([X.] Das neue Mietrecht - [X.] E 12, 63). Von diesem gesetzlichen Leitbild weicht die [X.], insbesondere in [X.], seit langem ab. Auch der Bundes-gerichtshof ([X.] vom 30. Oktober 1984 - [X.] ARZ 1/84 - [X.], 46) hat es demgemäß gebilligt, daß in [X.] [X.] regelmäßig auf den Mieter verlagert werden dürfen, obwohl nach § 9 [X.] (jetzt: § 307 [X.]) eine Bestimmung, die von wesentlichen Grundgedan-ken der gesetzlichen Regelung abweicht, in der Regel als unangemessen und - 9 - damit unwirksam anzusehen ist. Begründet wird dies mit einer langen, bereits Verkehrssitte gewordenen Übung ([X.] aaO S. 24 [X.]. 6). Die in [X.] enthaltene Verpflichtung des Mieters, ne-ben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei [X.] renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu [X.] des Mieters. Er muß in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen [X.] davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein [X.] hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leit-bild hat der [X.]. Zivilsenat nicht mehr mit § 307 [X.] vereinbar angesehen ([X.], Urteil vom 14. Mai 2003 aaO; Urteil vom 25. Juni 2003 aaO). Dem schließt sich der Senat entgegen den von [X.][X.]/[X.] (aaO [X.]. 377) vor-gebrachten Bedenken auch für den Bereich der [X.] an. Der Einwand, der [X.]. Zivilsenat sei nicht auf den Aspekt eingegangen, daß die Schönheitsreparatur Teil der Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung sei und die Überwälzung demgemäß in die Kalkulation der Miete eingehe, berücksich-tigt nicht ausreichend, daß dem Mieter - abweichend von der gesetzlichen Re-gelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Er muß die [X.] unabhängig vom [X.]punkt der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Mietsache durchführen. Daß die vertragliche Äquivalenz ein-schneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der [X.] nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird. Der Senat sieht keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Ge-schäftsraummiete der Rechtsprechung des [X.]. [X.] nicht zu folgen. - 10 - aa) Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für die von ihm [X.] Auffassung auf den besonderen Schutz, den das [X.] dem [X.] gewährt. Zwar sieht das Gesetz für Teilbereiche einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des [X.] stärker ausgeprägt (vgl. § 573 [X.]). Ferner darf das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 [X.]), worauf das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesge-richtshofs ([X.] 127, 245) verweist. Für den Bereich der Schönheitsreparatu-ren fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der ge-setzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der [X.]. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen gleich. [X.]) Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnraummieters kann nicht der Schluß gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäfts-räumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz eine weitergehende Beschränkung der Rechte des [X.]rs (vgl. § 24 [X.] = § 310 [X.], wonach die [X.]verbote der §§ 10, 11 [X.] = §§ 308, 309 [X.] für Unternehmer nicht gelten). Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in den §§ 10, 11 [X.] nicht geregelt. Sie ist an § 9 [X.] zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann auch nicht wegen einer allgemein geringeren Schutzbedürftigkeit des [X.] von einer Vereinbarkeit der [X.] mit § 9 [X.] in [X.] ausgegangen werden. Zwar trifft es zu, daß der geschäftserfahrene Unternehmer nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein Verbraucher. - 11 - Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt. Er kann deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sein (vgl. [X.]/[X.] [X.] 64. Aufl. § 307 [X.]. 40). Für den hier betrof-fenen Regelungsbereich gelten diese Überlegungen aber nicht. [X.] werden regelmäßig langfristig vermietet. Die Problematik der Endrenovie-rung stellt sich meist erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit. Der Mieter, insbesondere derjenige, der zum [X.] Geschäftsräume mietet, geht in der Regel nicht davon aus, daß er - unabhängig vom [X.]punkt der letzten Schön-heitsreparatur - in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen muß. Selbst wenn er die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, daß ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen seine gesetzlichen Rechte beschneidenden [X.] ermöglicht. Auch der Hinweis, der [X.]r könne die Kosten der [X.] in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, überzeugt nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige [X.] eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumen-tation jede für den [X.]r nachteilige [X.] rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann aber nicht zugemutet werden, die finanziel-len Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende [X.] auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Er-höhung seiner Preise aufzufangen. Daß in Einzelfällen ein Geschäftsraummie-ter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen [X.] verbunden sind, einzu-stellen vermag, ist nicht entscheidend. Auch im Verkehr mit Unternehmern ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen ([X.]/[X.] aaO § 307 [X.]. 40). - 12 - [X.]) Der Senat hält es auch nicht für einen gangbaren Weg, von der Zu-lässigkeit der Renovierungsklausel auszugehen und im Einzelfall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 [X.] zuzulassen, wenn die letzte Schönheitsreparatur erst kurz vor dem Auszug des Mieters liegt. Das Gesetz sieht eine solche Differenzierung nicht vor. Nach der Regelung des § 9 [X.] sind unangemessene [X.]n unwirksam. Die §§ 9, 10, 11 [X.] schließen in ihrem Anwendungsbereich als "leges speciales" den Rückgriff auf § 242 [X.] aus (vgl. [X.] 114, 338, 340; [X.]/Coester [X.] (1998) § 9 [X.] [X.]. 37 m.w.N.). Bei der Prüfung der Angemessenheit ist - wie ausge-führt - nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem [X.] objektiven Maßstab auszugehen. Das schließt es allerdings nicht aus, daß die Berufung auf eine (wirksame) [X.] im Einzelfall treuwidrig sein kann (Pa-landt/[X.] aaO Vorb. v. § 307 [X.]. 17). ee) Der Senat hält auch eine Differenzierung danach, ob die [X.] dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind, wie sie [X.] (aaO S. 34 [X.]. 28) vorschlägt, nicht für geboten. Auch der [X.]. Zivilsenat hat für den Bereich des Wohnraummietrechtes nicht darauf [X.]. Entscheidend ist vielmehr allein, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom [X.]punkt der letzten Schönheitsreparatur die Mietsache renoviert zu übergeben hätte. Es ist kein Grund ersichtlich, inso-weit für die [X.] abweichend vom Wohnraummietrecht eine weitere Unterscheidung vorzunehmen. c) Damit kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es der Klägerin Schadensersatz wegen Unterlassung der Schönheitsreparaturen so-wie eine Entschädigung wegen entgangener Nutzung in Höhe von insgesamt 11.526,33 • zugesprochen hat. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten [X.]n haben die Beklagten durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen und der - 13 - Endrenovierung keine ihnen obliegende Pflicht verletzt. Es muß daher insoweit bei der klageabweisenden Entscheidung des [X.]s verbleiben. d) Soweit das Berufungsgericht die Beklagten zum Schadensersatz für die Beseitigung eines [X.] und die Beschädigung des [X.] in der Wohnung verurteilt hat, bleibt die Revision ohne Erfolg. Nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten den Bretterverschlag angebracht. Entgegen der Revision ist in den [X.] kein ausreichender Vortrag gegeben, daß die Beklagten den von ihnen angebrachten Verschlag nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mietobjekt zurücklassen durften. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten hilfsweise auf die Verrechnung mit dem Kautionsguthaben. In den Tatsacheninstanzen hat die Klägerin die Kaution lediglich gegen den Anspruch auf Nutzungsentschädigung verrechnet. Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches für den Fußboden hat der Senat die Verfahrensrügen geprüft, im Ergebnis aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO).

Hahne [X.] [X.]
[X.] [X.]