Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.05.2001, Az. III ZR 223/00

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILIII ZR 223/00Verkündet am:10. Mai 2001F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.], [X.], Dr. [X.] und Galkefür Recht erkannt:Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des [X.] vom 28. Juli 2000 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des [X.] worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegen- 3 -TatbestandDie Kläger kauften mit notariellem Vertrag vom 6. November 1991 ein inD. gelegenes Hausgrundstück zum Preis von 325.000 DM. Für diesen Vertragerteilte das Landratsamt des beklagten [X.] mit Bescheid vom 7. [X.] die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung. Dabeiblieb unberücksichtigt, daß die früheren Grundstückseigentümer bereits [X.] vom 29. August 1990 vermögensrechtliche Ansprüche angemeldethatten.Am 4. März 1993 wurden die Kläger als Eigentümer in das [X.]. Mit Bescheid vom 23. März 1993 lehnte das Landratsamt [X.] der Alteigentümer ab. Der dagegen eingelegte [X.] mit Bescheid vom 29. August 1995 zurückgewiesen.Das Kaufgrundstück wurde auf Betreiben der den Kaufpreis kreditieren-den Bank 1997 zwangsversteigert.Die Kläger verlangen von dem Beklagten Schadensersatz wegen Amts-pflichtverletzung. Sie machen geltend, daß sie von dem Kauf des [X.] genommen und so die letztlich vergeblichen Aufwendungen für [X.] und die Renovierung erspart hätten, wenn der Beklagte imHinblick auf das ihm vorliegende Anmeldungsschreiben der Alteigentümer [X.] sofortigen Genehmigung des notariellen Vertrags abgesehen und dasGenehmigungsverfahren bis zum Abschluß des nach dem [X.] ausgesetzt hätte. Ein Verkauf des- 4 -Grundstücks zum Preis von 518.000 DM sei 1993 wegen des anhängigen Re-stitutionsverfahrens gescheitert.Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Das der Klage dem [X.] stattgebende Urteil des [X.] hat der erkennende [X.] vom 4. März 1999 ([X.] - [X.], 1124) aufgehoben. [X.] Verhandlung hat das [X.] den Beklagten unter Abwei-sung der weitergehenden Klage verurteilt, die Kläger von den [X.] den zum Erwerb des Hausgrundstücks abgeschlossenen Darlehensverträ-gen in Höhe von insgesamt 187.979,82 DM nebst Zinsen freizustellen und anden Kläger zu 2 weitere 3.831,31 DM nebst Zinsen zu zahlen.Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf vollständigeKlageabweisung weiter.[X.] Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit [X.] des Beklagten erkannt worden ist, und zur Zurückverweisung der Sa-che an das [X.] § 6 Abs. 2 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtli-cher Ansprüche in der hier maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom11. Oktober 1990 ([X.] I S. 2162) hätten die Bediensteten des beklagten[X.] den notariellen Kaufvertrag vom 6. November 1991 nicht [X.] 5 -genehmigen dürfen; sie hätten vielmehr das Genehmigungsverfahren ausset-zen müssen und ihre Entscheidung erst nach dem Eintritt der Bestandskraft derEntscheidung über den Rückgabeantrag der Alteigentümer treffen dürfen. [X.] schuldhaft verletzte - Amtspflicht, die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a derGrundstücksverkehrsverordnung in der im Zeitpunkt der behördlichen Ent-scheidung geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991([X.] I S. 999) notwendige Genehmigung des Kaufvertrags bei Vorliegen ei-ner Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche nicht sogleich zu erteilen,bestand auch den Klägern in ihrer Eigenschaft als Grundstückskäufer gegen-über. Diese sollten davor bewahrt werden, im Vertrauen darauf, daß zum Zeit-punkt der [X.] kein Restitutionsverfahren anhängig war unddeshalb gegen die Gültigkeit bzw. Durchführbarkeit des [X.] bestanden, Aufwendungen zu machen und Dispositionen zu treffen,die sich später als nutzlos oder schädlich herausstellen. Dabei geht es [X.], den Käufer vor den spezifischen "Restitutions-Risiken" zu schützen,nicht aber darum, ihn vor allen denkbaren wirtschaftlichen Nachteilen zu be-wahren, die ihm bei der Durchführung des Kaufvertrags erwachsen können(vgl. das in dieser Sache ergangene Senatsurteil vom 4. März 1999 aaOS. 1126 f).Das insoweit schützenswerte Vertrauen des Käufers wird in haftungs-rechtlich relevanter Weise nicht nur dann verletzt, wenn - was vorliegend gera-de nicht der Fall war - der Eigentumserwerb verzögert oder vereitelt wird, son-dern auch dann, wenn - wie die Kläger geltend machen - das erworbeneGrundstück wegen der noch nicht abschließend ausgeräumten "Restitutions-Risiken" nicht wie beabsichtigt verwertet werden kann (Senatsurteil aaOS. 1128).- 6 -II.1.Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat sich dadurch, daß die [X.] von einem Erwerb des Grundstücks abgesehen hat, das spezi-fische [X.] realisiert. Hierzu hat es ausgeführt: Die Zeugin [X.]habe glaubwürdig und nachvollziehbar ausgesagt, daß das Vorliegen der [X.] entscheidend dafür gewesen sei, die mit den Klägern begonnenenKaufvertragsverhandlungen abzubrechen. Hieran ändere auch nichts die Aus-sage der Zeugin, der avisierte Kaufpreis von 518.000 DM sei zu hoch gewe-sen. Dies schließe die von den Klägern behauptete Mitursächlichkeit des lau-fenden [X.] nicht aus. Anderes würde nur dann gelten, wenndie Interessentin ausschließlich wegen der Preisforderungen der Kläger [X.] jede Rücksicht auf das anhängige Restitutionsverfahren von einem Kaufdes Grundstücks abgesehen hätte.Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.2.Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Zeugin [X.] nicht bereitgewesen wäre, den von den Klägern verlangten Preis von 518.000 DM zu [X.]. Damit steht unabhängig davon, welche Gründe letztendlich für den [X.] den Ausschlag gegeben haben, zugleichfest, daß ein Kaufvertrag mit dem von den Klägern behaupteten Inhalt auchdann nicht zustande gekommen wäre, wenn das Hausgrundstück nicht "restitu-tionsbelastet" gewesen [X.] 7 -Bei dieser Sachlage hätte sich, wie die Revision zu Recht rügt, das vor-handene "[X.]" nur dann verwirklicht, wenn es zumindest alsüberwiegend wahrscheinlich (§ 287 ZPO) angesehen werden kann, daß [X.] Vorliegen eines [X.] die [X.] weitergeführt [X.] und die Verhandlungspartner dabei trotz ihrer unterschiedlichen Preisvor-stellungen über die Höhe des zu zahlenden Entgelts einig geworden wären.Hierzu verhält sich das Berufungsgericht nicht. Das ist nachzuholen.[X.] die weitere Verhandlung und Entscheidung weist der Senat auf fol-gendes hin:1.Bei der Beurteilung der Frage, ob und gegebenenfalls zu welchem [X.] Kläger und die Kaufinteressentin [X.] handelseinig geworden wären, ist [X.] des Beklagten beachtlich, ein Verkauf habe sich auch deshalb nichtverwirklichen lassen, weil die kreditgebende Bank, auf deren Mitwirkung [X.] angesichts der vorhandenen Belastungen mit Grundpfandrechten imBuchwert von 570.000 DM angewiesen waren, ihrerseits zu hohe Preisvorstel-lungen gehabt habe. [X.] dies zu, so hätte sich das allgemeine - vom [X.] der verletzten Amtspflicht gerade nicht erfaßte - Risiko verwirklicht, daßsich ein nicht über ausreichende Eigenmittel verfügender Käufer von seinemKreditgeber abhängig macht und damit seinen eigenen Verhandlungsspielraumeinengt. Dies betrifft also die Frage des [X.] und nicht, wie dasBerufungsgericht rechtsfehlerhaft gemeint hat, den [X.] § 254 BGB.- 8 -2.Sofern sich die Zeugin [X.] angesichts des frühzeitigen Abbruchs der [X.] keine hinreichend konkreten Vorstellungen über den ausihrer Sicht (noch) akzeptablen Kaufpreis gemacht haben sollte, dürfte der da-malige Verkehrswert des Grundstücks, der im [X.] aufgrund eines am 28. August 1995 erstellten Gutachtens [X.] DM festgesetzt worden war, einen Anhalt für den erzielbaren Preisgeben.3.Nähere Feststellungen über die Höhe des erzielbaren Kaufpreises müs-sen auch deshalb getroffen werden, weil sich nur auf diese Weise die Höhedes ersatzfähigen Schadens ermitteln läßt. So besteht ein Freistellungsan-spruch in der vom Berufungsgericht zuerkannten Höhe nur dann, wenn es [X.] gelungen wäre, das Grundstück 1993 zu einem Preis zu veräußern,der ausgereicht hätte, die damals noch offenen, zur Finanzierung des [X.] eingegangenen Restdarlehensverbindlichkeiten der [X.] diese beliefen sich zum Versteigerungstermin auf mehr als 492.000 DM - voll-ständig zu tilgen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß nach der Rechtsprechungdes [X.] ein auf Freistellung gerichteter Schadensersatzan-spruch voraussetzt, daß der Geschädigte tatsächlich mit dieser Verbindlichkeitbeschwert ist (Urteile vom 10. Dezember 1992 - [X.] - NJW 1993,1137, 1138 f; vom 24. März 1988 - [X.] - NJW 1988, 3013, 3015).Dies hat das Berufungsgericht bei seinen Ausführungen zur Berechnung dernoch offenen Kreditschuld durch die finanzierende Bank nicht hinreichend [X.] 9 -4.Das Berufungsgericht erhält außerdem Gelegenheit, sich mit den sonsti-gen von der Revision erhobenen [X.] auseinanderzusetzen, auf die nähereinzugehen der Senat im derzeitigen Verfahrensstadium keine Veranlassunghat.[X.]Streck[X.][X.]Galke