Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.12.2004, Az. VIII ZR 41/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 22. Dezember 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja 1. [X.] § 1 War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der [X.] oder [X.] oder nach den §§ 11, 12 [X.] zu erhöhen, obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Mie-te nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrages wegen wesentlicher Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen. [X.], Urteil vom 22. Dezember 2004 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 17. November 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 11. Zivilkammer des [X.] vom 8. Januar 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Kläger begehren von den Beklagten eine Anhebung der Miete. Die Kläger sind als Rechtsnachfolger Eigentümer des mit einem kleine-ren Einfamilienhaus bebauten 900 qm großen Grundstücks in [X.], [X.]21. Mit Wirkung vom 1. Oktober 1984 wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt. Der VEB KWV Industriegebiet T. vermietete Grundstück und Haus aufgrund eines [X.] vom 8. August 1986 an die Beklagten. Die monatliche Miete belief sich auf 65,30 [X.]. - 3 - Am 18. Juni 1990 schlossen die Beklagten mit dem Rat der Gemeinde [X.] als Verfügungsberechtigten einen notariell beurkundeten Kauf-vertrag über das Grundstück. In Ziff. 4 des Vertrages heißt es: "Die Übergabe des Grundstücks erfolgt am heutigen Tage. Von diesem Zeitpunkt an gehen die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten auf die Erwerber über." Die Beklagten wurden nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, der vereinbarte Kaufpreis wurde nicht gezahlt. Der Vater der Kläger betrieb das Restitutionsverfahren. An ihn wurde das Grundstück durch Bescheid des [X.]

, Amt zur [X.] offener Vermögensfragen, vom 22. April 1996 zurückübertragen. Nach Durchführung eines Widerspruchsverfahrens wurde der Bescheid am 23. Dezember 1997 bestandskräftig. Am 25. Juni 1998 wurde der Vater der Kläger in das Grundbuch eingetragen, am 20. Januar 1999 übertrug er das Ei-gentum auf die Kläger. Die Beklagten zahlen seit dem 1. November 2001 eine monatliche Miete von 110,35 DM (56,42 •). Mit Schreiben vom 31. Oktober 2002 verlangten die Kläger eine Anpassung der Miete auf 362,80 • ab dem 1. Januar 2003. Die Kläger berufen sich darauf, daß in den Jahren 1990 bis 1997 keine Möglichkeit bestanden habe, die Miete entsprechend der damaligen gesetzli-chen Bestimmungen an marktwirtschaftliche Bedingungen anzupassen. Das Mietverhältnis mit den Beklagten habe aufgrund des Kaufvertrages vom 18. Juni 1990 geruht und sei erst mit Bestandskraft des [X.] am 23. Dezember 1997 wieder aufgelebt. Zu diesem Zeitpunkt aber seien die Erste und Zweite Grundmietenverordnung, nach denen [X.] zur Anpassung der Mietverträge der ehemaligen [X.] an die [X.] 4 - dingungen der [X.] zulässig gewesen wären, bereits schon lange, nämlich mit Wirkung zum 11. Juni 1995, außer [X.] gesetzt [X.]. Diese Regelungslücke des Gesetzes gebiete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der Miete auf 362,80 •, wie sie nach den Vorschriften beider Grundmietenverordnungen und des Miethöhe-gesetzes zulässig gewesen wäre. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] die Beru-fung der Kläger zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge-richt zugelassene Revision der Kläger. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete in der geltend gemachten Höhe. Das 1986 begründete Mietverhältnis sei durch den Abschluß des Kaufvertrages und den dadurch ver-einbarten Übergang der Rechte und Pflichten beendet worden. Analog § 17 Satz 5 [X.] in Verbindung mit § 121 Abs. 5 SachenRBerG sei der Mietver-trag jedoch wieder aufgelebt mit dem Inhalt, den er ohne die gescheiterte [X.] gehabt hätte. Eine Anpassung des Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht. Der Gesetzgeber habe den wirtschaftlichen Veränderungen nach dem Beitritt der [X.] durch den Erlaß zahlreicher Normen, die eine schrittweise Anpassung der Mieten an das Niveau der alten Bundesländer ermöglichten, Rechnung ge-tragen. Obwohl ihm bewußt gewesen sei, daß durch die Ämter zur Regelung - 5 - offener Vermögensfragen noch zahlreiche Rückübertragungsansprüche zu [X.] waren, habe er den 31. Dezember 1997 als Endtermin für Anpassungen der ehemaligen [X.]-Mieten aufgrund von Überleitungsrecht gewählt ohne Ausnahmeregelung für Fälle der vorliegenden Art. Im übrigen habe sich vorlie-gend ein Risiko verwirklicht, welches den Klägern zuzuordnen sei. Zwar könn-ten die Kläger die ortsübliche Vergleichsmiete für einen langen Zeitraum nicht erreichen, dies sei aber "den historischen Umständen geschuldet". Zudem hätte die Gemeinde [X.] vornehmen können. Auch seien die Kläger in der Zwischenzeit nicht zu Investitionen herangezogen [X.]. I[X.] Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen [X.] nicht stand. Die Kläger haben einen Anspruch auf Anpassung der von den Beklagten geschuldeten Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der [X.] (jetzt: § 313 Abs. 1 BGB). 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Geschäftsgrundla-ge des [X.] vom 8. August 1986 weggefallen. a) Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des [X.], daß die aus § 242 BGB entwickelten und jetzt in § 313 BGB verankerten Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage auch auf solche Schuld-verhältnisse anzuwenden sind, die in der (damaligen) [X.] noch vor der [X.] begründet worden sind ([X.] 131, 209, 214; 150, 102, 105 m.w.Nachw.). - 6 - Geschäftsgrundlage sind die bei Vertragsschluß bestehenden gemein-samen Vorstellungen beider [X.]en oder die dem Geschäftsgegner erkennba-ren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der [X.]en auf dieser Vorstellung aufbaut (Senatsurteil, [X.] 120, 10, 23). Ein eingetretener [X.] und eine damit einher-gehende allgemeine Steigerung der Mieten berührt in der Regel die [X.] eines [X.] allerdings nicht, so daß ein allein darauf [X.] Mieterhöhungsverlangen nicht begründet ist (Senatsurteil vom 29. September 1969 - [X.] ZR 3/68, [X.] 1969, 1413; Senatsurteil vom 1. Oktober 1975 - [X.] ZR 108/74, NJW 1976, 142 unter [X.]). Jedoch kann der Vermieter bei einem Wohnraummietvertrag einem derartigen Kaufpreisschwund durch eine Mieterhöhung nach § 558 BGB begegnen, denn die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, bis zu der die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen verlangt werden kann, wird auch durch eine sich allmählich vollziehende Geldentwertung beeinflußt. Hier verhält es sich jedoch anders. Die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt nach ständiger Rechtsprechung nur dann in Betracht, wenn es sich um eine derart einschneidende Äquivalenzstörung handelt, daß ein Festhalten an der ursprünglichen Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtig-keit schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde und das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung für die betreffende [X.] deshalb unzumutbar wäre ([X.] 121, 378, 393 m.w.Nachw.). Dies ist hier aber der Fall. b) Bei Abschluß des [X.] im Jahre 1986 zwischen den [X.] und dem damaligen Vermieter, dem VEB KWV Industriegebiet T. , war - 7 - Geschäftsgrundlage die Geltung und Fortdauer der wirtschaftlichen und rechtli-chen Rahmenbedingungen in der [X.]. Ob sich die [X.]en bei Vertragsschluß konkrete Vorstellungen über die besonderen Bedingungen in der [X.] gemacht haben, ist unerheblich. Es genügt, wenn sie bestimmte Umstände als selbstver-ständlich ansahen, ohne sich diese bewußt zu machen ([X.] 131, 209, 215 m.w.Nachw.). Der weit überwiegende Teil des Wohnungsbestandes der [X.] unterlag [X.], die - aus heutiger Sicht - äußerst niedrige zulässige Höchstmieten vorsahen, wie die Anordnung über die Forderung und Gewäh-rung preisrechtlich zulässiger Preise vom 6. Mai 1955 (GBl. I Nr. 39, 330) oder die Verordnungen über Neubauwohnungen vom 10. Mai 1972 (GBl. [X.], 318) und vom 19. November 1981 (GBl. I Nr. 34, 389). c) Diese Verhältnisse änderten sich nach dem Beitritt der [X.] und dem Übergang von der [X.] Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft vollständig. Die Erste Grundmietenverordnung vom 17. Juni 1991 ([X.] I, [X.]269) und die Zweite Grundmietenverordnung vom 27. Juli 1992 ([X.] I, [X.]416) sahen Erhöhungen der höchstzulässigen Miete um bestimmte, von der Ausstat-tung und Lage der Wohnung abhängige Beträge pro Quadratmeter Wohnfläche vor. Das Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 ([X.] I, [X.]) paßte diese Preisbindungen in §§ 11 f. [X.] teilweise an die allgemeinen Regelungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe an. Das Ziel dieser schrittweisen An-passung war der Übergang des [X.] der neuen Bundesländer in ein marktwirtschaftlich orientiertes und zugleich sozial abgesichertes System, um so einerseits die Voraussetzungen für dringend notwendige Investitionen zur Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes zu schaffen und zur Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes beizutragen ([X.]. 437/92 vom 1. Juli 1992, [X.]; BT-Drucks. 13/1041, [X.]) und andererseits die Überleitung im [X.] 8 - teresse der Nutzer sozial abzumildern und zeitlich zu strecken (vgl. auch [X.] 101, 54, 76). Ab dem 1. Januar 1998 galten die Vorschriften der §§ 2 bis 10 [X.] uneingeschränkt für das gesamte [X.]. d) Zwar hat eine Mieterhöhung in der Regel nach den einschlägigen er-wähnten Bestimmungen zu erfolgen. Für eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist jedoch dann Raum, wenn die obenge-nannten [X.] nicht als abschließende Sonderregelung für den vorliegenden Fall zu verstehen sind ([X.] 150, 102, 106; Görk, Deutsche Einheit und Wegfall der Geschäftsgrundlage, [X.]65). So verhält es sich [X.] dann, wenn - wie hier - eine Mieterhöhung für die Kläger aufgrund der lan-gen Dauer des [X.] erst nach Ablauf der Geltungsdauer sämtlicher Überleitungsvorschriften im Jahre 1998 möglich war. Die Kläger bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger konnten die Miete gemäß den mietrechtlichen Sondervorschriften bis zur Bestandskraft des [X.] am 23. Dezember 1997 nicht erhöhen. Die Rechte an dem zurück-übertragenen Vermögenswert gehen auf den Berechtigten nach § 34 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.] erst über, wenn die Entscheidung über die Rückübertra-gung unanfechtbar geworden ist. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Berechtigte mit Wirkung ex nunc in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert [X.] Rechtsverhältnisse ein (§ 16 Abs. 2 Satz 1 [X.]), die nur auf der [X.] der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert werden können (§ 16 Abs. 4 [X.]). Die Bestimmung des § 17 Satz 1 [X.] stellt dies für Miet- und Nutzungsrechte noch einmal ausdrücklich klar. Ohne Bedeutung ist der Umstand, daß die Beklagten am 18. Juni 1990 einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks abgeschlossen haben. Eine Eintragung der Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch ist nicht erfolgt, so daß der Eigen-tumserwerb scheiterte. Es kann dahinstehen, ob der Fortbestand des ursprüng-- 9 - lichen [X.] vom 8. August 1986 in diesen Fällen aus einer analogen Anwendung des § 17 Satz 5 [X.], wie das Berufungsgericht meint, oder di-rekt aus § 121 Abs. 5 Satz 2 SachenRBerG in Verbindung mit § 121 Abs. 1 und Abs. 2 SachenRBerG - dessen tatbestandliche Voraussetzungen vom [X.] nicht festgestellt worden sind - folgt. In jedem Fall sind die Kläger bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger mit Unanfechtbarkeit des [X.] am 23. Dezember 1997 in den bestehenden Mietvertrag vom 8. August 1986 eingetreten. Somit war für die Kläger eine Mieterhöhung nach dem damals geltenden § 2 [X.] überhaupt erst ab dem 23. Dezember 1997 möglich. e) Das Festhalten an der vertraglichen Regelung des [X.] vom 8. August 1986, der eine monatliche Miete von 65,30 [X.] vorsah, ist für die Kläger schlechthin unzumutbar. Zum einen traten die Kläger Ende 1997 in einen Mietvertrag ein, dessen Miethöhe unter völlig anderen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen vereinbart und seit zwölf Jahren nicht er-höht worden war und damit marktwirtschaftlichen Verhältnissen nicht annä-hernd entsprach. Zum anderen war und ist eine künftige Mieterhöhung aufgrund der äußerst geringen Ausgangsmiete und der Kappungsgrenze von höchstens 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 [X.] bzw. von 20 % nach § 558 Abs. 3 BGB n.F. nur in sehr begrenztem Umfang möglich. Dies führt dazu, daß die für die Kläger zu erzielende Miete in absoluten Zahlen immer weiter hinter der Miete zurückbleibt, die bei Ausschöpfung der zulässigen Mieterhöhungen in den [X.] 1991 bis 1997 hätte vereinbart werden können. Zwar bedeutet die miet-rechtliche Kappungsgrenze im Regelfall keine unverhältnismäßige, in die Sub-stanz des Eigentums nach Art. 14 GG eingreifende Belastung des Vermieters ([X.] 71, 230, 250). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde ([X.] aaO). Angesichts der bisherigen Miethöhe - 10 - von zuletzt 56,42 • kann hieran kein Zweifel bestehen. Schließlich ist eine Ver-äußerung eines zu einer derart niedrigen Miete vermieteten Grundstücks mit einem Einfamilienhaus zu einem angemessenen Preis nahezu unmöglich, da jeder Erwerber nach § 566 BGB erneut in den Mietvertrag eintreten würde. Ein Festhalten an dieser Miethöhe würde für die Kläger zu einem untragbaren, mit Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen. Zudem ist zu berücksichtigen, daß die Kläger nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F., der erst durch das Gesetz zur Aufhebung dieses Artikels vom 31. März 2004 ([X.] I, [X.]) zum 1. Mai 2004 aufgehoben worden ist, nicht die Mög-lichkeit hatten, den Mietvertrag wegen einer fehlenden angemessenen wirt-schaftlichen Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kün-digen. 2. Diesem Ergebnis kann nicht entgegengehalten werden, die Gemeinde [X.]hätte als Verfügungsberechtigte nach § 2 Abs. 3 Satz 1 3. Alt. [X.] in den Jahren 1991 bis 1997 die Möglichkeit gehabt, die Miete nach den einschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen zu erhöhen mit der Folge, daß die Kläger sich dieses Versäumnis als Rechtsnachfolger hätten zurechnen lassen müssen (vgl. dazu [X.], aaO, [X.]). Eine Mieterhöhung war der Gemeinde [X.] nicht möglich. In Ziff. 4 des notariell beurkundeten Kaufvertrags vom 18. Juni 1990 mit den Beklagten war bestimmt, daß die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten mit dem Tag des Vertragsschlusses auf die Beklagten übergehen sollten. Die Übertragung der Rechte und Pflichten war nach dem Willen der Vertragsparteien gerade nicht von einer - letztlich geschei-terten - Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch abhängig. Mit dem Rechtsübergang auf die Beklagten wurde auch der ursprüngliche Mietvertrag vom 8. August 1986 wirkungslos, die Gemeinde [X.]

hatte damit ihre Stellung als Vermieter verloren. - 11 - 3. Es sind ferner keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der [X.] mit der Aufhebung der mietrechtlichen [X.] zum 31. Dezember 1997 jegliche Anpassungen der Miethöhe aufgrund der Beson-derheiten in den neuen Bundesländern zu diesem Zeitpunkt abschließend [X.] wollte. Allgemein bekannt war, daß zahlreiche Rückübertragungsverfahren weit länger als ursprünglich erwartet dauerten und die den Berechtigten hieraus erwachsenden wirtschaftlichen Nachteile immer größer zu werden drohten ([X.], Urteil vom 19. März 1998 - [X.], [X.] 1998, 323 unter 2). Hatte der Verfügungsberechtigte im Sinne des § 2 Abs. 2 [X.] während der Dauer des [X.] von der Möglichkeit einer Mieterhöhung nach den mietrechtlichen [X.] keinen Gebrauch gemacht, so stellt sich vor diesem Hintergrund durchaus die Frage, ob dem Eigentümer nach Ab-schluß des [X.] ein Rückgriff auf die [X.] ab dem 1. Januar 1998 zum Zwecke einer künftigen Mieterhöhung noch mög-lich ist. Diese Frage ist jedoch nicht zu entscheiden. Denn im vorliegenden Fall hatte die Gemeinde [X.] als Verfügungsberechtigte aufgrund des Kaufvertrages vom 18. Juni 1990 von vorneherein nach den Ausführungen un-ter 2) keine Möglichkeit, eine Miete nach der [X.] und [X.] oder der §§ 11 f. [X.] gegenüber den Beklagten zu erhöhen. Somit kann auch eine Aufhebung dieser Vorschriften entgegen der Ansicht des [X.]s nicht dazu führen, daß die Kläger eine Mieterhöhung nur gemäß der [X.] des § 2 [X.] bzw. § 558 BGB geltend machen könnten. - 12 - II[X.] Auf das Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Eine eigene Entscheidung des Senats nach § 563 Abs. 3 ZPO kommt nicht in Betracht. Das Berufungsge-richt hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang keine Feststellungen zur Höhe der vorzunehmenden Anpassung der Miete getroffen. Dies ist [X.]. Denn zum einen führt die gebotene Anpassung des Vertrages nicht zwangsläufig dazu, daß die von den Klägern ihrer Berechnung zugrunde geleg-ten Erhöhungsmöglichkeiten sämtlich in vollem Umfang zu berücksichtigen wä-ren. Zum anderen ist auch zu klären, inwieweit bei einer Anpassung der Miete die von den Klägern angeführte Gartenpacht in Höhe von 90 DM pro Monat so-wie die von den Beklagten nach ihrem Vorbringen während des [X.] erbrachten Renovierungsarbeiten von Bedeutung sind. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, daß die Beklagten offensichtlich seit Abschluß des [X.] im Juni 1990 jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluß des [X.] im Dezember 1997 mietfrei im Anwesen der Kläger gewohnt haben. Schließlich wird das Berufungsgericht den Klägern Gelegenheit zu ge-ben haben, ihren Antrag umzustellen. Bei einer Anpassung eines Vertrages wegen Äquivalenzstörungen ist die Klage nicht auf Zustimmung zu einer ent- - 13 - sprechenden Vertragsänderung, sondern unmittelbar auf die danach geschul-dete Leistung zu richten ([X.] 91, 32, 36).

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