Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.05.2017, Az. VIII ZR 292/15

[X.]:[X.]:[X.]:2017:100517U[X.]292.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 292/15
Verkündet am:

10. Mai 2017

Vorusso,

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 573 Abs. 1 Satz 1
a)
Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige [X.] des §
573 Abs. 1 Satz 1 [X.] den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte -
in Absatz 2 nicht aufgezählte -
Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berech-tigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im [X.] an Senatsurteil vom 29.
März 2017 -
[X.], Rn. 24, zur Veröffent-lichung in [X.]Z bestimmt).
b)
Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] vorliegt, erfordert viel-mehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwä-gung der gegenseitigen Belange (im [X.] an Senatsurteil vom 29.
März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes [X.], vornehmlich ein karitatives, [X.] kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbun-denen Nachteile dem [X.] den Vorzug zu geben.
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2 -

c)
Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitz-recht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ge-schützt sind (im [X.] an Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 25; [X.] 89, 1, 6 ff.; [X.], [X.], 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; [X.], 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen [X.], sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im [X.] an [X.] 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; [X.], NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betäti-gung"]).
d)
Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung,
ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 [X.] auf Seiten des Mieters allerdings -
im Gegensatz zu den [X.], die vollständig ein-zufließen haben -
(nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehen-den Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende [X.], die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des [X.] verlangen kann, zu berücksichtigen (im [X.] an Senatsurteil vom 29.
März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 49 [X.]).
e)
Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der [X.] Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regel-tatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und [X.] [X.] einen ersten Anhalt für die er-forderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum [X.] oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im [X.] an Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 38 ff.).

[X.], Urteil vom 10. Mai 2017 -
VIII ZR 292/15 -
LG [X.]

AG [X.]

-
3 -

Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche
Verhandlung vom 10.
Mai 2017
durch die Vorsitzende
Richterin [X.], [X.]
Dr.
[X.]
und
Dr. [X.],
die Richterin [X.] sowie
den Richter Dr.
Bünger
für Recht erkannt:
Die Revision des [X.]
gegen das Urteil des [X.] -
1.
Zivilkammer -
vom 13. November
2015 wird [X.].

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten sind seit dem 1. Juli 1996 Mieter einer
in einem Mehrfami-lienhaus gelegenen Wohnung in [X.], die sie vom Rechtsvorgänger des [X.] angemietet haben. Der klagende Verein erwarb das Hausgrundstück im Jahr 2014.
Das Grundstück ist
mit einem Wohnhaus, in
dem sich die streitge-genständliche Wohnung befindet, einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut, die nach der Darstellung des [X.] sämtlich renovierungs-
bezie-hungsweise sanierungsbedürftig sind.

Der Kläger ist zugleich Mitgesellschafter der "G.

G.

P.

"

(im Folgenden [X.]), die Trägerin vielfältiger Einrich-tungen mit umfassender medizinischer, [X.], pädagogischer und rehabilita-1
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tiver Betreuung ist.
Diese beabsichtigt,
die Gebäude
ohne finanzielle Belastung für den Kläger
im Rahmen des Arbeits-
und Lebensprojekts "H.

-K.

-M.

"
zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im Wohnhaus insgesamt neun
Wohnplätze für eine psychosoziale Wohngruppe (jeweils drei in drei Wohnun-gen) und in der Scheune weitere vierzehn Wohnplätze für eine zweite psycho-soziale Wohngruppe entstehen. Im Nebengebäude sollen eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Die Kosten für das Projekt
sollen über mit den zuständigen Kostenträgern zu vereinbarende Vergütungen für -
in ihrer Höhe von der Anzahl
der Wohngruppenplätze abhängige -
sozialpsychiatrische Leistungen finanziert werden, zu denen auch ein Investitionsbetrag nach §§ 75 ff.
[X.] pro Tag und Wohnplatz zählt. Der Kläger möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die [X.] vermieten.

Der Kläger
kündigte unter Darlegung des beschriebenen Projekts das

-
zu diesem Zeitpunkt allein noch bestehende -
Mietverhältnis mit den [X.] gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 [X.] [X.] mit Anwaltsschreiben vom 1.
August 2013
zum 30.
April 2014. Dabei machte er unter anderem geltend, ohne die Beendigung des allein noch bestehenden Mietverhältnisses mit den Beklagten könne das geplante Arbeits-
und Lebensprojekt nicht realisiert werden, denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio.

n-den mit den neun Wohnplätzen, die in dem Wohngebäude eingerichtet werden sollten. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor. In der Klageschrift kündigte der Kläger das Mietverhältnis vorsorglich erneut
gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 [X.] [X.] zum 30.
September 2015.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des [X.] stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und
die Klage abgewiesen.
Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen 3
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5 -

Verhandlung vor dem Berufungsgericht war mit der Umsetzung des Projekts

auch im Wohnhaus -
bereits begonnen worden. Es wurden
nicht nur das
Nebengebäude, sondern auch einzelne Räume des Wohnhauses nach ihrer Sanierung schon genutzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur
Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung gemäß §
546 Abs. 1, § 985 [X.] nicht zu. Denn das Mietverhältnis sei durch die ausgesprochenen
Kündigungen nicht beendet worden, weil
der Kläger weder im [X.] vom 1. August 2013 noch in der Klageschrift ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 [X.] dargelegt habe.
Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von §
573 Abs. 1 Satz 1 [X.] gegeben sei, erfordere eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Dabei könnten neben einem gewerblichen Inte-resse gegebenenfalls auch sogenannte [X.] Berücksichtigung finden. Von Bedeutung könne ferner der Umstand sein, dass es dem Vermieter um die Erfüllung eines gewichtigen öffentlichen Interesses gehe. Ein berechtigtes Inte-5
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6 -

resse liege aber nur vor, wenn es ebenso schwer wiege wie die in § 573 Abs. 2 [X.] beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe.
Ausgehend von diesen Grundsätzen sei ein berechtigtes Interesse des klagenden Vereins -
dessen Vorbringen als gegeben unterstellt -
an der [X.] in Abwägung der zu berücksichtigenden [X.]n nicht zu erkennen. Der Kläger wolle die Räume nicht selbst nutzen, son-dern sie durch die [X.] ohne wesentliche Änderung der Nutzungsart erneut zu Wohnzwecken an
Personen der Zielgruppe des von dieser
betriebenen psy-chosozialen Projekts zur Verfügung stellen lassen.
Sein
unmittelbares
wirtschaftliches
Interesse beschränke sich letztlich darauf, unter Ausnutzung einer für die [X.] bestehenden Refinanzierungsmög-lichkeit hinsichtlich der Umbau-
und Sanierungskosten und damit unter Einspa-rung eigener Aufwendungen eine
höhere
Miete
für das Wohnhaus zu erzielen. Dieses
vom Kläger verfolgte wirtschaftliche Interesse sei nach der in §
573 Abs.
2 Nr.
3 Halbs. 2 [X.] getroffenen Wertentscheidung des Gesetzgebers aber nicht schutzwürdig; jedenfalls sei
es
nicht gleichwertig zu einem der in §
573 Abs. 2 [X.] aufgeführten Kündigungstatbestände.

Der Kläger könne sich auch nicht auf die bei der [X.] bestehenden Inte-ressen an der Umsetzung des Arbeits-
und Lebensprojekts "H.

-K.

-M.

"
als sogenannte [X.] berufen. Zwar habe die
Schaffung von möglichst vielen Wohngruppenplätzen -
wegen der Abhängigkeit der Fördermittel von der Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohngruppenplätze -
Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts.
Dabei handele es sich aber um einen Belang, der allein die [X.]
als Trägerin des Projekts betreffe. Der Kläger könne sich auf das bei dieser bestehende Interesse an der Umsetzung des Gesamtprojekts "H.

-K.

-M.

"
nicht als schutzwürdiges Drittinteresse berufen. Denn die 9
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-
7 -

wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Kläger und der [X.]
beruhe allein auf einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage. Eine zwingende Verpflichtung, die-ser die Räume zur Verfügung zu stellen, bestehe nicht.
Wollte man solchen, allein aufgrund einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage bestehende Drittinte-ressen im Rahmen von § 573 Abs. 1 [X.] Entscheidungsrelevanz beimessen, würde
der
Kündigungsschutz im [X.] an Kontur verlieren.
Welche (eigenen) Nachteile ihm drohten, wenn das Projekt unter Aus-sparung der Wohnung
der Beklagten umgesetzt würde, habe der Kläger nicht ansatzweise dargelegt. Dass er sich einem wichtigen öffentlichen Interesse verpflichtet fühle und die Kündigung diesem Interesse diene,
sei nicht entschei-dungserheblich, weil er die Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausgespro-chen habe, um dieses Interesse unmittelbar zu bedienen, sondern nur mittelbar
über die [X.].
Möglicherweise wäre
die Interessenlage anders zu beurteilen, wenn der Kläger selbst Träger und Verantwortlicher für die Umsetzung des Projekts wäre
und zudem schlüssig darlegt hätte, dass das Gesamtprojekt ohne die Inan-spruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht umgesetzt werden könnte. [X.] sei die erstgenannte Anforderung
in der Kündigungserklärung nicht darge-legt worden und die zweite Voraussetzung nach dem Vorbringen des [X.] in der mündlichen Berufungsverhandlung ebenfalls nicht erfüllt. Denn zu diesem Zeitpunkt sei mit der (teilweisen) Umsetzung des [X.] durch die [X.]
auch bezüglich des Wohnhauses, in dem die [X.] Wohngruppe I untergebracht werden solle, bereits begonnen worden. Auch seien zu diesem Zeitpunkt einzelne Räume nach der Sanierung schon
genutzt
worden.

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-
8 -

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.
1. Mit der Revision ist davon auszugehen, dass das Rechtsmittel unbe-schränkt zugelassen ist.
Zwar kann sich auch bei einer uneingeschränkten Zulassung der Revisi-on
in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils aus dessen Entschei-dungsgründen eine wirksame Beschränkung des Rechtsmittels ergeben, sofern sich eine solche
mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss
vom 20. Juli 2016 -
VIII ZR 238/15, [X.], 682 Rn. 5; [X.], Urteil vom 22. September 2016 -
VII ZR 298/14, [X.], 2023 Rn. 17 [X.]). Dies wiederum ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen ein-deutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 17. Januar 2012 -
VIII ZR 63/11, [X.], 610 Rn. 4; [X.], Urteile
vom 26.
April 2016 -
XI [X.], [X.], 341 Rn. 11; vom 13. Januar 2017 -
V [X.], juris Rn. 11; jeweils [X.]).
Die vom
Berufungsgericht
als grundsätzlich
angesehene
Frage,
ob im Rahmen des §
573 Abs. 1 [X.] solche Interessen des Vermieters bedeutsam seien, die er nur mittelbar über eine gesellschaftsvertragliche Verbundenheit verfolge und fördern wolle, betrifft jedoch keinen tatsächlich und rechtlich selb-ständigen Teil des Gesamtstreitstoffs, auf den der Revisionskläger selbst seine Revision hätte beschränken können ([X.], Urteile vom 26. April 2016 -
XI [X.], [X.]O Rn.
10; vom 22. September 2016 -
VII ZR 298/14, [X.]O Rn. 18; jeweils [X.]), sondern einen einzelnen rechtlichen Aspekt
eines einheitlichen 14
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Kündigungssachverhalts. Damit unterliegt der geltend gemachte [X.] in vollem Umfang der revisionsrechtlichen Überprüfung.
2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt steht dem
Kläger ein Anspruch auf Räumung
und Herausgabe der [X.] nach §
546
Abs. 1, § 985 [X.] nicht zu. Das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis wurde durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet,
da weder der im [X.] vom 1.
August 2013 und in der Klageschrift geltend gemachte Kündigungsgrund einer Verwertungskün-digung nach § 573 Abs. 2 Nr.
3 [X.] noch ein daneben geltend gemachtes be-rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des generalklauselartigen [X.]s des § 573 Abs. 1 Satz
1 [X.]
vorliegt.

a)
Allerdings werden die ausgesprochenen Kündigungen entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung den Begründungsanforderungen des §
573 Abs. 3 [X.]
gerecht und sind nicht schon aus diesem Grund unwirksam.
[X.]) Der Zweck des [X.] besteht darin, dem Mie-ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu [X.] und ihn dadurch in die Lage zu versetzen,
rechtzeitig alles Erforderli-che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im [X.] Genüge getan, wenn das [X.] den [X.] so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie-den werden
kann (Senatsurteile vom 9.
Februar 2011 -
VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 13 [X.]; vom 30. April 2014 -
VIII ZR 284/13, [X.], 466 Rn. 7 [X.]; vom 23.
September 2015
-
VIII ZR 297/14,
NJW 2015, 3368 Rn.
11
f.; vgl. auch [X.] 85, 219, 223; [X.], [X.], 592, 593 [je-weils zu § 564b Abs. 3 [X.] aF]). Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht 18
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es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter
durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll
(Senatsurteil vom 15. März 2017 -
VIII
ZR 270/15, juris Rn. 15).
[X.]) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das [X.] des
[X.]
vom 1. August 2013, auf das auch die in der Klageschrift vorsorg-lich erneut erfolgte Kündigungserklärung unter Beifügung des Kündigungs-schreibens Bezug nimmt
(vgl. hierzu Senatsurteil vom 2. Februar 2011 -
VIII
ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 14 [X.]).
Es stellt im Einzelnen das geplante Pro-jekt "H.

-K.

-M.

"
einschließlich der damit verbundenen Umbau-
und
Sanierungsarbeiten
und der beabsichtigten
Finanzierungsweise
dar, beschreibt weiter die gesellschaftsvertraglichen Beziehungen zwischen der
Trägerin
des Projekts ([X.]) und dem Kläger
und führt
schließlich auch die vom Kläger für die Beendigung des Mietverhältnisses für ausschlaggebend erachteten Gründe
an. Damit lässt sich den
Kündigungserklärungen
sowohl der
Sachverhalt ent-nehmen, der Anlass für die
Kündigung war,
als auch das Interesse des [X.]
an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Soweit die Revisionserwiderung meint, dem
acht Seiten umfassenden und aus ihrer Sicht zu umfangreichen [X.] sei nur mit großer Mühe zu entnehmen, dass der Kläger "schlicht die Absicht habe, die Wohnung an einen Dritten gewerblich zu [X.]", verkennt sie den beschriebenen Zweck des [X.].
b)
Jedoch sind die mit Schreiben vom 1. August 2013 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen Kündigungen deswegen unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 [X.] [X.] oder nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht besteht.

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11 -

[X.])
Die Voraussetzungen einer
-
im [X.] geltend ge-machten, vom Berufungsgericht aber nicht gesondert erörterten
-
Verwertungs-kündigung nach § 573 Abs.
2 [X.] [X.] liegen nicht vor.
(1) Dieser [X.] setzt zunächst voraus, dass der [X.] durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem inne-wohnenden materiellen Werts,
gehindert ist, die
in erster Linie durch Vermie-tung und Veräußerung geschieht (Senatsurteil vom 24. März 2004 -
VIII
ZR 188/03, [X.], 1736 unter II 1 a [X.]). Im Streitfall kann offen bleiben, ob eine wirtschaftliche Verwertung unter Umständen auch darin liegen kann, dass das Grundstück beziehungsweise die bisher zu Wohnzwecken genutzte Miet-wohnung zu besseren Konditionen an Gewerbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde vermietet werden soll (so [X.]/[X.], [X.], Neube-arb.
2014, §
573 Rn.
147; MünchKomm[X.]/[X.], 7.
Aufl., §
573 Rn.
84 [X.]; [X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 11.
Aufl., § 573 [X.] Rn. 63).
Denn nach dem
im Revisionsverfahren maßgeblichen
Sachverhalt fehlt es be-reits an einer solchen Verwertungsabsicht.
(a) Das Berufungsgericht hat zwar die Feststellung getroffen, der Kläger könne bei der Umsetzung des Gesamtprojekts "H.

-K.

-M.

"
-
aufgrund der Förderungsfähigkeit der Renovierungs-
und Sanierungskosten durch der [X.]
gewährte Drittmittel
-
"ersichtlich eine wesentlich höhere Miete auch hin-sichtlich der streitgegenständlichen Wohnung generieren als bei der bisher be-stehenden Nutzung des Wohnhauses".
Dies
hat aber
die Revision mit der [X.] (§ 286 Abs. 1 ZPO) angegriffen, der sich die Revisionserwiderung in vollem Umfang angeschlossen hat.
Beide haben ausgeführt, diese Feststel-lung entbehre jeglicher Tatsachengrundlage. Den ausgesprochenen Kündigun-gen lasse sich nicht entnehmen, dass der Kläger durch die Vermietung des 23
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-
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Anwesens an die [X.]
überhaupt höhere Mieten erzielen würde. Auch die [X.] hätten Entsprechendes nicht behauptet.
(b) Die beiderseitige Verfahrensrüge ist begründet. Das Berufungsge-richt, das in seinem Urteil nicht näher ausgeführt hat, worauf es seine gegentei-lige Feststellung gegründet
hat, hat die Angaben im [X.] vom 1.
August 2013 und den sich darauf beziehenden Vortrag der Parteien zu den wirtschaftlichen Aspekten des Projekts -
bereits im Wortlaut -
unzureichend [X.] und daher verkannt, dass in wirtschaftlicher Hinsicht für den Kläger (allein) ausschlaggebend sein sollte, dass er
die für die Realisierung des Projekts an-fallenden
Sanierungskosten nicht -
auch nicht teilweise -
selbst aufzubringen hatte
und Mieteinnahmen in der Größenordnung von 1.000

erzielen
würde. Wie Revision und Revisionserwiderung zu Recht geltend machen, ergibt sich weder
aus dem [X.] noch aus dem Tatsachenvortrag der [X.] ein tragfähiger Anhalt dafür, dass die
zu entrichtende
Miete von der [X.]
allein für die Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung und nicht für das gesamte Grundstück geschuldet sein sollte.
(c) Der Senat ist im Hinblick auf die durchgreifenden
Verfahrensrügen
beider Parteien nicht an die angegriffene Feststellung des Berufungsgerichts gebunden (§ 559 Abs. 2 ZPO). Stattdessen ist im
Revisionsverfahren von dem

von beiden Parteien für gegeben
erachteten -
Umstand auszugehen, dass der Kläger mit der Vermietung des nach Sanierung im Wert gestiegenen Grund-stücks einschließlich der streitgegenständlichen Wohnung an die [X.]
nicht die Erwartung
hegt, höhere Mieteinnahmen als bislang zu erzielen, sondern viel-mehr die Absicht
verfolgt, das Anwesen einer Nutzung für einen zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Dann fehlt es aber an der Absicht, das Grundstück im Sinne von § 573 Abs. 2 [X.] [X.] wirtschaftlich zu verwerten.
26
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-
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(2) Ferner ist im Hinblick auf den vom Vorstandsvorsitzenden des [X.] in der Berufungsverhandlung eingeräumten Umstand, dass trotz des [X.] in der streitgegenständlichen Wohnung mit der [X.] des Projekts -
auch im Wohngebäude -
bereits
begonnen werden konnte und einzelne Räume zu diesem Zeitpunkt auch schon genutzt wurden, nicht zu erkennen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Kläger an einer Verwertung
des Grundstücks zum Zwecke der Verwirklichung des Projekts "H.

-K.

-M.

"
hinderte.
Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, es sei nicht davon auszugehen, dass eine Umsetzung des Gesamtprojekts ohne die Inanspruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht erfolgen könne,
wendet sich die Revision ohne Erfolg mit einer weiteren
Verfahrensrüge (§
286 Abs. 1 ZPO). Sie meint,
das
Berufungsgericht verharmlose die mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten verbundenen wirtschaftlichen Folgen, da es -
wie im [X.] und in der Berufungserwiderung ausge-führt -
nicht nur um Mindereinnahmen durch den Wegfall von drei [X.] gehe, sondern vielmehr die Refinanzierung der gesamten Umbau-
und Sanierungskosten auf dem Spiel stehe.
Hierbei blendet die Revision aus, dass dieses Vorbringen
durch die Be-kundungen des Vorstandsvorsitzenden des [X.] in der Berufungsverhand-lung "überholt"
ist, denen
gerade nicht die zuvor noch geltend gemachte [X.] der Gesamtfinanzierung von der Schaffung von insgesamt neun Wohngruppenplätzen im Wohnhaus zu entnehmen ist.
Denn wenn die Gewäh-rung eines Investitionszuschusses von insgesamt 2,1 Mio.

der Schaffung einer solchen Anzahl von Wohngruppenplätzen im [X.] verbunden und das geplante Bauvorhaben nur in vollem Umfang wirtschaft-lich sinnvoll umsetzbar gewesen wäre, hätte das Projekt ohne Räumung der Wohnung der Beklagten nicht
zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung in dem vom Vorstandsvorsitzenden des [X.] geschilderten Umfang bereits
verwirk-28
29
-
14 -

licht werden können.
Soweit die Revision in der mündlichen Revisionsverhand-lung geltend gemacht hat, ein Nachteil des [X.] könne sich unter [X.] daraus ergeben, dass die [X.] möglicherweise gezwungen sei, eine an-derweitige Finanzierung (ohne Fördermittel) in Anspruch zu nehmen, zeigt sie übergangenen Sachvortrag hierzu nicht auf und sind in
Anbetracht der [X.] Unterlagen für eine solche Fallgestaltung Anhaltspunkte nicht ersichtlich.
(3) Aus den genannten Umständen folgt zugleich, dass der Kläger bei Fortsetzung
des Mietverhältnisses mit den Beklagten keine erheblichen wirt-schaftlichen
Nachteile erleiden würde.
(a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den [X.] eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, erfordert eine Ab-wägung zwischen dem grundsätzlichen [X.] des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers, die sich einer generalisierenden Betrachtung entzieht und sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen
lässt (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 -
VIII ZR 8/08, [X.]Z 179, 289
Rn.
15; vom 9. Februar 2011 -
VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 19).
Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom [X.] nur einge-schränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die [X.] erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk-
und Erfahrungssätze beachtet hat
(Senatsurteile vom 28. Januar 2009

VIII ZR 8/08, [X.]O; vom 9. Februar 2011 -
VIII ZR 155/10, [X.]O; vom 8.
Juni 2011 -
VIII ZR 226/09, [X.], 773 Rn. 12).

(b) Der Senat kann diese Abwägung anhand der bisher getroffenen Feststellungen und des im Revisionsverfahren zugrunde zu
legenden Vorbrin-gens der Parteien selbst vornehmen, da
das Berufungsgericht sie
unterlassen 30
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15 -

hat, weitere (von dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachver-halt abweichende) Feststellungen aber hinsichtlich des zu bewertenden [X.] nicht zu erwarten und daher auch nicht erforderlich sind (vgl.
Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.],
Rn. 51
[X.], zur Veröffentlichung in [X.]Z bestimmt). Danach entstehen dem Kläger keine erheblichen
Nachteile im Sinne des § 573 Abs. 2 [X.] [X.]. Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgebli-chen Sachverhalt entgehen ihm bei Fortbestand
des Mietverhältnisses voraus-sichtlich keine höheren Mieteinnahmen
und hat er auch keine Sanierungskos-ten zu tragen. Zudem ist

wie die Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden des [X.] in der mündlichen Berufungsverhandlung belegen -
weder
die Sa-nierung der
Gebäude noch deren Finanzierung und damit auch nicht die [X.] des Gesamtprojekts in Frage gestellt, sondern nur die Anzahl der im Wohngebäude realisierbaren
Wohngruppenplätze.

[X.])
Der Kläger kann die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne von §
573 Abs.
1 Satz 1 [X.] stützen.
(1) Zwar ist die Anwendbarkeit des generalklauselartigen Kündigungstat-bestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] -
entgegen der Auffassung der Revisi-onserwiderung -
nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil
die Vorausset-zungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 24.
März 2004 -
VIII ZR 188/03, [X.], 1736
unter II 1 a, b). Auch liegt
-
wie die Revision zu Recht geltend macht -
keine nach § 573 Abs. 2 [X.] Halbs.
2
[X.] unzulässige Kündigung vor. Der Kläger will die Mieträume an die [X.]
bereits nicht zu Wohnzwecken, sondern zum Betrieb eines [X.]n Betreuungsprojekts vermieten. Zudem will er nach dem im [X.] zugrunde zu legenden Sachverhalt durch die Vermietung der Räumlichkei-ten an die [X.]
keine höhere Miete erzielen.
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-
16 -

Jedoch
kommt -
und deswegen fehlt letztlich das erforderliche berechtig-te [X.] -
den vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Verwirklichung des von der [X.]
betriebenen Projekts "H.

-K.

-M.

"
nicht das notwendige,
mit den typisierten Kündigungstatbeständen
des §
573 Abs. 2 [X.] vergleichbare Gewicht zu
(vgl. zu dieser Anforderung
Senatsurteile vom 9.
Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 29. März 2017
-
VIII
ZR 45/16, [X.]O Rn. 24).
(a) Der generalklauselartige [X.] des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] ist den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten [X.] gleichgewichtig (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, [X.]O; vom 26. September 2012 -
VIII
ZR 330/11, [X.], 225 Rn.
13; vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O; vgl. auch [X.] 84, 366, 371 f. [zu §
564b [X.] aF]). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte -
in §
573 Abs. 2 [X.] nicht aufgezählte -
Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in §
573 Abs.
2 [X.] beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile
vom 9.
Mai 2012

VIII
ZR 238/11, [X.]O; vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O;
jeweils
[X.]; vgl. auch BT-Drucks. VI/1549, S.
8
[zu Art. 1 § 1 Erstes WKSchG]; 7/2011, S. 8
[zu § 564b [X.] aF]; 14/4553, S. 65 [zu § 573 [X.]]).
Ob dies der Fall ist, hängt -
anders als bei den typisierten [X.] des § 573 Abs. 2 [X.] -
von einer von den Gerichten [X.] einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] ab. Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als 35
36
37
-
17 -

auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigen-tumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind ([X.] 89, 1, 6 ff.; [X.], [X.], 2658, 2659;
NJW-RR 2004, 440, 441; [X.], 479 Rn.
29; Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 25). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch
erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung,
zu verwenden (vgl. [X.] 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; [X.], NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).
([X.])
Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un-ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des [X.]s des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen (Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 35).
([X.]) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten [X.] von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 [X.] eine Inhalts-
und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohn-raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des [X.] voraussetzt (vgl. [X.] 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu §
564b [X.] aF]; Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 36). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von -
nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem -
Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Gründen auf die [X.] fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittel-38
39
-
18 -

punkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (vgl. [X.] 68, 361, 370; 81, 29, 32; [X.], Beschluss vom 15. März 1990 -
1 [X.], juris Rn.
4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt mit Belas-tungen verbunden, die den engeren persönlichen Lebenskreis betreffen
([X.] 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räum-lichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (vgl. [X.] 79, 283, 289
f.).

([X.]b) Dieses vom Einzelfall unabhängige, abstrakte Interesse des [X.] am Fortbestand des Mietverhältnisses ist -
entgegen der Auffassung der Revision -
bereits im Rahmen der Ermittlung des berechtigten Interesses im Sinne des §
573 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 29.
März 2017 -
VIII
ZR 45/16, [X.]O
Rn. 49 [X.]). Lediglich die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte)
sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des §
574 [X.] nicht bereits bei der Abwägung der beiderseitigen
Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung nach §
573 Abs. 1 Satz 1 [X.] vorliegt, sondern erst auf Widerspruch des Mieters zu berücksichtigen, während die Interessen des Vermieters bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse gegeben ist, in vollem Umfang einzustellen
sind
(Senatsurteil vom 29.
März 2017 -
[X.], [X.]O [X.]).
([X.]) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge-nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver-hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. [X.] 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 [X.] aF]; [X.], [X.], 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 40
41
-
19 -

441; [X.], 479 Rn. 30). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Gesche-hensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich dabei die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] gegeben ist, einer allgemein verbindlichen
Betrachtung
(Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 15, 37).
Auch ein von einem Vermieter verfolgtes
gemeinnütziges, vornehmlich ein
karitatives,
[X.] kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen, vorstehend be-schriebenen Nachteile dem [X.] den Vorzug zu geben. Denn der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr.
3 [X.] die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen wollte, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Miet-erhöhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, [X.] im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten [X.] in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gemeinnützigen, insbesondere karitativen Zwecken nicht.

Einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende In-teressenbewertung und -abwägung geben die typisierten Regeltatbestände des Eigenbedarfs nach §
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]
und der wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 [X.] [X.]
(Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 38
[X.]).
([X.]) [X.] der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und ver-nünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [[X.]] vom 20. Ja-nuar 1988 -
VIII ARZ 4/87, [X.]Z 103, 91, 100; [X.], [X.], 21) selbst zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von 42
43
44
-
20 -

Angehörigen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]), reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges [X.] aus (vgl. [X.] 81, 29, 32
f.
[zu §
564b Abs. 2 Nr. 2 [X.] aF]).
Bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 [X.] [X.] ist dage-gen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug
betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung ([X.] 79, 283, 289 [zu §
564b Abs. 2 [X.] [X.] aF]). Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28.
Januar 2009 -
VIII ZR 8/08, [X.]O Rn. 12
[X.]; vom 9. Februar 2011

-
VIII
ZR
155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteres-se des Vermieters deshalb nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortset-zung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachteile entstünden
([X.] 81, 29, 33), wobei jedoch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nach-teile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung er-wüchsen ([X.] 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28.
Januar 2009 -
VIII ZR 8/08, [X.]O Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs.
2 [X.] [X.] nicht auf die [X.] andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv [X.] werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hier-zu [X.] 79, 283, 290
f.; 84, 382, 385; [X.], NJW 1991, 3270, 3271).
([X.]b) Vor diesem Hintergrund genügt es entgegen der Ansicht der Revi-sion für die Annahme
eines berechtigten Interesses im Sinne von §
573 Abs.
1 Satz 1 [X.] nicht, dass auf Seiten des Vermieters ein vernünftiger, nachvoll-ziehbarer Grund an der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden ist. Die-ser Aspekt reicht nicht einmal bei der vom Gesetzgeber in besonderem Maße privilegierten Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] aus, denn 45
46
-
21 -

hier ist zusätzlich das Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches bei den dort genannten Personen zu fordern. Erst recht hat dies zu gelten, wenn der Vermieter
-
wie hier -
die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur [X.] des Wunsches
anstrebt, die
Mietwohnung
künftig selbst zu Wohnzwecken nutzen oder durch den Kreis der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] aufgeführten Ange-hörigen nutzen
zu lassen, sondern er das Anwesen einer Gesellschaft [X.] überlassen will, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und die nach Sanie-rung des Anwesens
darin ein psychosoziales Wohngruppenkonzept verwirkli-chen will.

([X.]c) Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses
im Sinne von §
573 Abs. 1 Satz 1 [X.] erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemach-ten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand des §
573 Abs. 2 Nr. 2 und [X.] [X.] das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn.
43).
Da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbestände des Abs. 2 Nr. 2 und [X.] nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse jedoch
-
wie eingangs unter [X.] b [X.] (1) (a) ausgeführt -
ebenso schwer wiegen muss,
wie die von den Regeltatbeständen erfassten [X.], ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] darüber hinaus nur anzuerkennen, wenn jeweils ein weiterer, für das [X.] sprechender Gesichtspunkt gegeben ist
(vgl. Senatsurteil vom 29.
März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 45 [X.]).
([X.]) Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in [X.] das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum [X.] aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet (Senatsurteil vom 29. März 2017 -
VIII ZR 47
48
-
22 -

45/16, [X.]O). Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von §
573 Abs.
2 [X.] [X.] erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter
einen Nachteil von deutlich größerem Gewicht darstellen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 47
[X.] [zur Absicht, die vermietete Wohnung zu frei-beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]), der
je nach Fallgestaltung auch die von § 573 Abs. 2 [X.] [X.] vorausgesetzte Intensität erfordern kann.

Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 [X.] aufgeführten typisierten Kündigungstatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung aufweist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen entsprechendes Gewicht zukommt, richtet sich wiederum nach den konkreten Umständen des Einzelfalls;
eine allgemein verbindliche Festlegung verbietet sich auch insoweit.

(2)
Gemessen an den vorstehend angeführten Maßstäben hält die
vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung rechtlicher Nachprüfung im Er-gebnis stand.

Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter
Bewertung und Gewich-tung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom [X.] nur ein-geschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfreien Tatsa-chengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt [X.] sind und der Tatrichter den rechtlich zutreffenden Maßstab angewandt hat (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 26. September 2012 -
VIII
ZR 330/11, 49
50
51
-
23 -

[X.], 225 Rn. 12; vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 15;
Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 -
VIII ZR 238/15, [X.], 682 Rn. 9).

Das Berufungsgericht hat zwar -
wie oben unter [X.] [X.] (1) ausgeführt und sowohl von der Revision als auch der Revisionserwiderung gerügt -
das vom Kläger geltend gemachte Interesse rechtsfehlerhaft dahin bewertet, dass dieser bestrebt ist, durch die Vermietung an die [X.]
"ersichtlich eine wesent-lich höhere Miete auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung zu ge-nerieren als bei der bisher bestehenden Nutzung des Wohnhauses". Dieser Rechtsfehler wirkt sich aber auf die Gewichtung des geltend gemachten Inte-resses und auf das [X.] nicht aus. Der Senat kann nach Lage des Falles die nicht vollständig erfolgte Interessengewichtung und -abwägung unter Zugrundelegung des für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver-halts selbst vornehmen, weil davon abweichende Feststellung nicht zu erwarten und letztlich
zur Bewertung des Nachteils auch nicht erforderlich sind (vgl.
Senatsurteil vom 29. März 2017

[X.], [X.]O Rn. 51
[X.]).
(a)
Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt hat sich der Kläger zwar ergänzend zu seinem wirtschaftlichen Interesse, auf Kos-ten der [X.]
eine -
teilweise durch Fördermittel finanzierte -
Sanierung
der auf dem Grundstück stehenden Gebäude zu erreichen, auf die Gemeinnützigkeit des von der [X.]
getragenen Projekts und damit auf einen Gesichtspunkt beru-fen, der von den Kündigungstatbeständen
des
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und [X.] [X.] nicht erfasst ist.
Allerdings sind
auch unter Berücksichtigung dieses As-pekts die
Interessen
des [X.] nicht von ausreichendem Gewicht, um eine Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nach § 573 Abs.
1 Satz 1 [X.] rechtfertigen zu können.

52
53
-
24 -

(b) Dabei kann letztlich offen bleiben, ob sich der Kläger überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der [X.]
getragenen Projekts berufen kann. Dies ist -
anders als die Revision geltend macht -
nicht ohne weiteres zu bejahen.
([X.]) Nach der Rechtsprechung des Senats kann zwar bei öffentlich-rechtlichen Körperschaften (Gemeinden, [X.]), die die von ihnen vermieteten Wohnungen zur Umsetzung übertragener
Aufgaben benöti-gen, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht, ein be-rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen und können diese sich unter bestimmten Umständen auch [X.] zu eigen machen (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn.
12 ff. [X.]).
([X.]) Ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein privater Vermieter auf ein überwiegendes öffentliches oder gar gemeinnütziges Interesse berufen kann, war bislang nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung und wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum unterschiedlich
beurteilt
(zum [X.] vgl. etwa [X.], 12. Aufl., § 573 Rn.
202b
f.;
[X.]/[X.], [X.]. 2014, § 573 Rn.
196; MünchKomm-[X.]/[X.], 7. Aufl. § 573 Rn.
50; [X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 11.
Aufl., §
573 Rn. 81; Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraum-miete, 3. Aufl., [X.] IV Rn. 87). Diese Frage bedarf im Streitfall keiner Ent-scheidung.
([X.]) Denn selbst wenn man dem Kläger im Hinblick auf seine bloße Ge-sellschafterstellung bei der [X.]
als Trägerin und Verantwortliche des Projekts "H.

-K.

-M.

"
uneingeschränkt die Berufung auf die "sozialpolitisch [X.]"
Zielsetzung des Projekts gestattete
oder dieser das Projekt sogar selbst durchgeführt hätte, würde dieser Umstand nicht dazu führen, dass den 54
55
56
57
-
25 -

Interessen des [X.] der Vorzug vor dem [X.] der Beklagten zu geben wäre. An dieser Bewertung ändert sich nichts, wenn man zusätzlich das beim Kläger bestehende wirtschaftliche Interesse
berücksichtigt, ohne ei-gene Kostenbeteiligung eine Sanierung der auf dem [X.] befindli-chen Gebäude zu gewährleisten.
([X.]) Die vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses sind zwischen den Tatbeständen der Verwertungskündi-gung (§ 573 Abs. 2 [X.] [X.]) und der
Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) anzusiedeln, wobei eine größere Nähe zur Verwertungskündigung
besteht.
Das
Interesse des [X.] ist einerseits darauf gerichtet, der [X.], an der er als Gesellschafter beteiligt ist, zu ermöglichen, psychosoziale Wohn-gruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken
(einschließlich einer umfassenden
Betreuung) zuzuführen, wenn auch über den Umweg einer Vermietung an die [X.].
Insoweit weist das [X.] einen -
allerdings geringen -
per-sonalen Einschlag
auf, der deutlich hinter dem starken personalen Bezug des [X.]s des Eigenbedarfs zurückbleibt.
Andererseits verfolgt der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die [X.] Sanierungs-
und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der [X.]
zur Verwirklichung des von dieser geplanten -
und inzwischen auch teilweise bereits umgesetzten -
Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt.

([X.]b)
Ausgehend hiervon kommt dem aus verschiedenen Aspekten zu-sammengesetzten
Interesse des [X.] an der Verwirklichung des
Projekts "H.

-K.

-M.

"
durch die [X.]
nicht die für eine Kündigung nach § 573 Abs.
1 Satz 1 [X.] erforderliche Gewichtigkeit zu. Da ein wesentlich
geringerer
personaler Bezug als bei der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) 58
59
-
26 -

gegeben ist und die geltend gemachte Interessenlage letztlich
eine größere Nähe zur Verwertungskündigung aufweist, ist für die Annahme eines berechtig-ten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass der Kläger durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Ge-wicht erleidet
(vgl.
auch Senatsurteil vom 29. März 2017 -
[X.], [X.]O Rn. 47
[X.]). Diese Schwelle erreichen die vom Kläger angeführten Gründe selbst dann nicht, wenn man ihm als privaten Vermieter die Berufung auf die Gemeinnützigkeit des von der [X.]
-
und damit von einer juristischen Person, mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist -
verfolgten Projekts gestat-tete.

([X.]c)
Denn wie
bereits oben unter [X.] [X.] (2) und (3)
ausgeführt, [X.] die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten die Verwirkli-chung des von der [X.]
betriebenen gemeinnützigen Projekts
"H.

-K.

-M.

"
als solches nicht. Nach den Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden des [X.] in der Berufungsverhandlung wird das Projekt bereits unabhängig von den für die Wohnung
der Beklagten geplanten drei Wohngruppenplätzen für
Menschen mit psychosozialen Problemen
umgesetzt.
Bei Fortbestand [X.] entfallen damit lediglich drei von insgesamt neun im Wohngebäude geplanten Plätzen, wobei weitere vierzehn Plätze
in der [X.] zur Verfügung gestellt werden sollen. Bei dieser Sachlage ist mit der Vorent-haltung der von den Beklagten genutzten Mieträume weder
eine signifikante Beschneidung der Reichweite des geplanten Projekts verbunden noch ist die [X.]
hierdurch an der Sanierung und dem
Umbau der Gebäude zu dem be-schriebenen
Zweck an sich gehindert. Dass das Projekt nur in etwas geringe-rem Umfang realisiert werden kann, begründet für den Kläger -
wie das [X.] im Ergebnis zutreffend festgestellt hat -
keinen Nachteil von aus-reichendem Gewicht. Sein Interesse an der Kündigung muss damit gegenüber 60
-
27 -

dem [X.] der Beklagten zurücktreten, sodass
ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht gegeben ist.
[X.]

Dr. [X.]
Dr. [X.]

[X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 13.03.2015 -
47 C 438/14 -

LG [X.], Entscheidung vom 13.11.2015 -
1 [X.]/15 -