Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.06.2005, Az. VIII ZR 182/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 182/04 Verkündet am: 29. Juni 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 11. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter [X.], Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der [X.] werden das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 12. Mai 2004 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 11. September 2003 abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger begehrt von den [X.] die teilweise Rückzahlung von in den Jahren 1999 bis 2002 geleisteten Mieten. Der Kläger ist seit dem 1. Mai 1982 Mieter einer Wohnung in M. , [X.]. Vermieter war zunächst der Vater der [X.]. Seit dessen Tod im Jahre 1994 sind die [X.] Vermieter der Wohnung. Die Miete betrug im Jahre 1982 insgesamt 415 DM. In den Jahren 1983, 1984, 1986, 1988, 1990, 1992 und 1993 forderte der Vater der [X.] jeweils eine Erhöhung der Miete. Der Kläger überwies entsprechend den Schreiben des [X.] - ters der [X.] die geforderten erhöhten Mieten. Die zuletzt mit Schreiben vom 4. Januar 1993 ab 1. April 1993 verlangte Miete in Höhe von insgesamt 638 DM zahlte der Kläger 9 1/2 Jahre lang bis einschließlich Oktober 2002. In dem Schreiben vom 4. Januar 1993 heißt es: "[X.]: Neue Miete ab 01.04.1993 aufgrund des M.

Mietspie-gels 1992.
[X.], der veröffentlicht wurde, entspricht den Regelungen des [X.] nach Artikel 2 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen. Auch die Hinweise der Bundesregierung für die Aufstellung von [X.] wurden herange-zogen. Nach dem Mietspiegel ist der arithmetische Mittelwert dafür maßgebend. Nach dem Mietspiegel ist unter diesen Voraussetzungen ein Mietsatz von DM 8,10 qm zulässig. Ihre Wohnung hat eine Nutzfläche von 50.0 qm. Unter Berücksichtigung des Vorstehenden errechnet sich Ihre monatliche Gesamtmiete wie folgt,

Grundmiete DM 412,- Verw. Kosten [X.]30,- Antenne [X.]12,- Heizkosten DM 108,- [X.]. [X.]. [X.] 76,-,

so daß sich ab 01.04.1993 eine mtl. Miete DM 638,- ergibt.
Um [X.]änderung bei Ihrem Bankinstitut wird hiermit gebeten.
Hochachtungsvoll" Der Kläger ist der Meinung, er habe die seit dem 1. April 1993 um 62 DM erhöhte Miete ohne Rechtsgrund gezahlt, da der Vater der [X.] in dem Schreiben vom 4. Januar 1993 nicht auf die Zustimmungsbedürftigkeit seitens des Mieters zur Wirksamkeit der Erhöhung hingewiesen habe. Die [X.] - 4 - sind der Auffassung, der Kläger sei mit der Erhöhung einverstanden gewesen, ihnen stünde zudem ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund eines Auskunftsan-spruches im Hinblick auf den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheits-reparaturen zu. Mit seiner Klage hat der Kläger Mietüberzahlungen in den Jahren 1999 bis 2002 in Höhe von 2.183 • geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 2.157,66 • stattgegeben. Das [X.] hat die Berufung der [X.] mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Zahlungsverpflichtung der [X.] Zug um Zug gegen Erteilung einer Auskunft über den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen bestehe. Mit der vom Berufungs-gericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] die Klageabweisung weiter. Der Kläger begehrt mit seiner Anschlußrevision die uneingeschränkte Verurteilung der [X.]. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Kläger habe gegen die [X.] einen Anspruch auf Rückzahlung überhöht geleisteter Mieten gemäß § 812 BGB. Eine Mieterhöhungsvereinba-rung sei von den Parteien nicht getroffen worden. In dem Schreiben vom 4. Januar 1993 könne ein Antrag im Sinne von § 145 BGB nicht gesehen wer-den. Da alle Mieterhöhungen seit 1982 ohne Rechtsgrund erfolgt seien, habe er einen Rückforderungsanspruch bezüglich der Grundmiete in Höhe von 62 DM sowie bezüglich der Verwaltungskosten in Höhe von 30 DM für jeden Monat. Da sich der Vater bei seinen Erhöhungsforderungen über geltendes Recht hinweg-- 5 - gesetzt habe, könnten die [X.] kein schützenswertes Vertrauen in [X.] nehmen und sich nicht auf Verwirkung berufen. Allerdings hätten die [X.] einen Anspruch auf Mitteilung, zu welchem Zeitpunkt die Verpflich-tung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen letztmals erfüllt worden sei, so daß die Verurteilung aufgrund des geltend gemachten Zurückbehaltungs-rechts nur Zug um Zug erfolgen könne. I[X.] Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Der Kläger hat gegen die [X.] keinen Anspruch auf Rückzahlung von Mieten und Verwaltungskosten gemäß § 812 BGB. Die Zahlungen des [X.] erfolgten aufgrund einer wirksamen Mieterhöhungsvereinbarung. Die [X.] vom 4. Januar 1993 sowie die Würdigung des [X.] Verhaltens des Klägers durch das Berufungsgericht ist, wie die [X.] mit Recht rügt, fehlerhaft. [X.] müssen nicht die Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe erfüllen. Für sie gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so daß sie auch konkludent ge-troffen werden können (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - [X.] ZR 373/96, [X.], 445 unter [X.]). Ob ein Vermieter mit einem Mieter konkludent eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete getroffen hat, ist zwar in erster Linie eine Frage tatrichterlicher Auslegung. Das Revisionsgericht prüft aber nach, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgeset-ze oder Erfahrungssätze verletzt sind. Zu den allgemein anerkannten [X.] gehört der Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessenge-- 6 - rechten Auslegung. Ferner hat der Tatrichter den ihm vorliegenden Prozeßstoff bei der Auslegung auszuschöpfen, er darf also nicht wesentliche Umstände un-berücksichtigt lassen ([X.], Urteil vom 23. April 1998 - [X.], [X.], 2274 unter [X.]). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht verletzt. Der Wortlaut des Schreibens vom 4. Januar 1993 läßt klar erkennen, daß der Vater der [X.] von dem Kläger eine höhere Miete ab 1. April 1993 begehrte. Das sieht auch das Berufungsgericht so und meint, bei "isolierter Be-trachtungsweise" könne das Schreiben vom 4. Januar 1993 als Änderungsan-trag zu sehen sein, den der Mieter durch Zahlung des [X.] angenommen habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, eine sol-che Interpretation sei hier nicht möglich, weil die [X.] selbst das [X.] nicht so ausgelegt hätten und weil ihr Rechtsvorgänger sie in einer Reihe anderer, nicht von einer Zustimmung des Mieters abhängigen [X.] ebenfalls um Änderung des Überweisungsauftrags gebeten hätten, halten den [X.] der Revision nicht stand (§ 286 ZPO). Da die [X.], wie die Revision aufzeigt, geltend gemacht haben, durch das Schreiben vom 4. Januar 1993 und die anschließende Änderung des [X.] sei konklu-dent eine Mieterhöhungsvereinbarung zustande gekommen, haben sie die Be-hauptung aufgestellt, daß in dem Schreiben ein Mieterhöhungsverlangen ent-halten sei. Daß in früheren Schreiben des Rechtsvorgängers der [X.] trotz eines ihm von Gesetzes wegen zustehenden Mietanspruchs die [X.] einer Bitte gewählt wurde, spricht nicht dagegen, sein Verlangen nach einer Mieterhöhung, auf die er einen Anspruch hatte, als Angebot auf eine entsprechende Vertragsvereinbarung anzusehen. Das hat der Kläger auch so verstanden und deshalb ab 1. April 1993 die geforderte höhere Miete bezahlt. Es kann dahinstehen, ob schon in der ersten Zahlung die konkludente Zustim-mung des Klägers zu der erhöhten Mietforderung gesehen werden kann. Indem - 7 - der Kläger nachfolgend über 9 1/2 Jahre hinweg diese erhöhte Miete gezahlt hat, stellt jedenfalls diese andauernde Erfüllung der Mietforderung die konklu-dente Zustimmung zur Mieterhöhung dar. II[X.] Aus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht mehr zu erwarten sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Wie ausgeführt ist der von dem Kläger geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht begründet, so daß mit der Aufhebung des Beru-fungsurteils das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern ist, daß die Klage ins-gesamt abgewiesen wird. Die Anschlußrevision ist damit gegenstandslos. [X.] [X.] Dr. Leimert für den wegen einer Dienstreise an der Unterschriftsleistung verhinderten Richter am [X.] [X.] [X.], 28.06.2005

Dr. Frellesen [X.]