Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.01.2003, Az. VIII ZR 244/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:22. Januar 2003Kirchgeßner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 535Zur Frage der Zumutbarkeit und Eignung eines Nachmieters, wenn sich der [X.] unter der Bedingung, daß ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlas-sung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt.[X.], Urteil vom 22. Januar 2003 - [X.]/02 -AG [X.] [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 22. Januar 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] Dr. [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Klägerin und die Anschlußrevision der [X.] das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] 23. Juli 2002 werden zurückgewiesen.Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin 8/9,die Beklagten 1/9.Von Rechts [X.]:Mit Mietvertrag vom 20. Mai 1999 vermietete die Klägerin den Beklagten,zwei [X.], für die [X.] ab 1. August 1999 eine 4-Zimmer-Wohnung für dieDauer von fünf Jahren. Die Nettomiete betrug 1.265 DM (646,78 [X.] monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 300 DM (153,39 nach Beginn des Mietverhältnisses veränderte sich der Beklagte zu 2) beruflichund nahm eine Arbeitsstelle in [X.]an. Der Beklagte zu 1) heiratete [X.] 1999. Aufgrund dieser beruflichen und persönlichen Veränderungenkündigten die Beklagten mit Schreiben vom 7. September 1999 das Mietver-hältnis zum 31. Januar 2000 und räumten die Wohnung Ende Januar 2000. Seit- 3 -Februar 2000 zahlten sie keine Miete mehr. Im Anschluß an die von den [X.] erklärte Kündigung hatten die Parteien vereinbart, daß das [X.] beendet werden solle, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. SeitNovember 1999 suchte die Klägerin mehrfach durch Inserate in der örtlichenLandeszeitung neue Mieter. Im Mai 2000 meldete sich der Zeuge [X.]alsMietinteressent. Er wurde von der Klägerin abgewiesen, weil er mit einem Kindin die Wohnung einziehen wollte. Die Klägerin vermietete die Wohnung zum1. August 2000 für eine Nettomiete von 611 Mit der Klage verlangt die Klägerin die Bruttomiete für die Monate Febru-ar bis einschließlich Juli 2000 in Höhe von (umgerechnet) 5.022,23 den anschließenden [X.]raum vom 1. August 2000 bis zum 31. Juli 2003 diemonatliche Differenz zwischen der mit den Beklagten einerseits und [X.] andererseits vereinbarten Nettomiete. Darüber hinaus macht [X.] der Kosten geltend, die ihr für [X.]ungsinserate entstanden sind und diesie mit insgesamt 248,78 %n, der Zeuge [X.] seifür sie kein zumutbarer Nachmieter gewesen, da sich die Mieterin in der unte-ren Wohnung schon früher über [X.] beschwert und mit dem [X.] habe. Die Beklagten haben geltend gemacht, eine Vermietung an [X.] [X.] , der die Wohnung für dieselbe Miete, die sie, die [X.], gezahlt hätten, gemietet hätte, sei für die Klägerin möglich und zumutbargewesen.Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme der Klage in Höhe [X.] 'ˇ ˇ˘ˇ&%%'%Klägerin hat das [X.] ihr weitere 203,10 '/ %[X.], insgesamt demnach 2.984,79 < und das weitergehende [X.] zurückgewiesen. Die Anschlußberufung der Beklagten hat es [X.]. Mit ihrer zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr [X.] -sprüngliches Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Die Beklagten [X.] mit ihrer Anschlußrevision gegen das landgerichtliche Urteil insoweit, alssie in Höhe von 387,58 'ˇ>ˇ.sind.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat die Mietforderung der Klägerin und den [X.] auf Ersatz der Kosten für [X.]ungsinserate nur hinsichtlich des [X.]-raums bis einschließlich Mai 2000 für gerechtfertigt erachtet. Zur [X.] es ausgeführt, zwischen den Parteien sei eine Vereinbarung dahin zustandegekommen, daß die Beklagten aus dem Mietverhältnis entlassen werden soll-ten, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. An dieser Vereinbarungmüsse sich die Klägerin festhalten lassen. Bei dem [X.], der [X.] zum 1. Juni 2000 habe mieten können und wollen, habe es sich umeinen geeigneten und der Klägerin zumutbaren Nachmieter gehandelt. Der [X.], daß er mit einem Kind habe einziehen wollen, habe die Klägerin nichtberechtigt, den Abschluß eines Mietvertrages mit dem Zeugen abzulehnen. Beider Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße per-sönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative [X.] zu bestimmten [X.] unberücksichtigt bleiben. [X.] im vorliegenden Fall auch für die Befürchtung der Klägerin, bei einem Ein-zug des [X.] mit seinem Kind sei mit Beschwerden der Mieterin inder darunterliegenden Wohnung zu rechnen. Die normalen [X.] Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen; hierzu gehörten [X.], die von Kindern der Mieter ausgingen. Daß Kinder [X.] verursachten, die das in einem Mietshaus zulässige Maß- 5 -an Geräuschimmissionen übersteige, sei eine unzulässige Verallgemeinerung,die auch nicht zu belegen sei. Der Abschluß eines Mietvertrages mit einer Per-son, die mit einem Kind - gleich welchen Alters - in die Wohnung einziehenwolle, sei nicht unzumutbar. In besonderem Maße gelte dies bei [X.], bei denen sich das Auswahlrecht des Vermieters letztlich [X.] des Mieters wirtschaftlich auswirke. Der Vermieter müsse sich daher insolchen Fällen eine Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit dahin gefallenlassen, daß er einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen dürfe.Im Rahmen der Zumutbarkeit müsse ferner berücksichtigt werden, daß die Klä-gerin auch den Beklagten nicht hätte untersagen können, dauerhaft ein Kind indie Wohnung aufzunehmen.Die Klägerin könne auch nicht die Differenz zwischen der von den [X.] und dem Nachmieter gezahlten Nettomiete verlangen. Die Klägerin ha-be nicht substantiiert vorgetragen, daß der Zeuge [X.]die Wohnung nicht zudem Mietzins habe anmieten wollen, den die Beklagten gezahlt hätten. Die [X.] hätten bestritten, daß die Nachmieter, und somit auch der Zeuge [X.], nur zur Zahlung eines geringeren Mietzinses bereit gewesen seien. Es [X.] daher Sache der Klägerin gewesen, substantiiert vorzutragen, zu [X.] der Zeuge [X.] bereit gewesen wäre, die Wohnung anzumieten.Dies gelte auch für die Behauptung der Klägerin, der Zeuge [X.] hätte [X.] nicht zum Juni 2000 anmieten können. Hinsichtlich der [X.] Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten hat das Berufungsgericht gemeint,im Ergebnis sei die von der Klägerin erstellte Abrechnung nicht zu [X.], weil sie in dieser Abrechnung die mit der Bruttomiete geltend gemachtenVorauszahlungen bereits als gezahlt eingesetzt habe, so daß den [X.] kein Nachteil [X.] -II.Diese Ausführungen des Berufungsgerichts, halten der rechtlichenNachprüfung in vollem Umfang stand.A) Revision der [X.] Rechtsmittel der Klägerin, mit dem sie die vollen Mietzinsansprüchefür die Monate Juni und Juli 2000 sowie die Differenz zwischen den von [X.] gezahlten Nettomietzins zu der mit den Beklagten vereinbartenMiete für die [X.] bis 31. Juli 2003 sowie weitere Inseratkosten weiterverfolgt,hat keinen Erfolg.1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge-richt davon ausgegangen, daß ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einenbestimmten [X.]raum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, seine [X.] dem Mietverhältnis nur dann verlangen kann, wenn er dem Vermieter einengeeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das gilt allgemeinkraft Gesetzes (§ 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mietersan der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muß, [X.] dann, wenn die Parteien - wie hier - eine dahingehende Vereinbarunggetroffen haben. Bei der Frage, ob die Person des von dem Mieter gestelltenNachmieters geeignet und ob dem Vermieter eine Fortführung des [X.]ses mit diesem zumutbar ist, handelt es sich um einen unbestimmtenRechtsbegriff. Im Rahmen der Anwendung eines derartigen Rechtsbegriffes aufden konkreten Sachverhalt ist dem Tatrichter ein Beurteilungsspielraum vorbe-halten. Der Revisionsrichter kann die Entscheidung des Berufungsgerichts re-gelmäßig nur darauf überprüfen, ob das Gericht den Rechtsbegriff verkannt hat,ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensfehler unterlaufen sind und ob [X.] wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder- 7 [X.] verletzt hat (vgl. [X.], Urteil vom 29. März 1990 - [X.]/89,NJW 1990, 2889 unter I, 2 b; Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - [X.]/92, NJW 1994, 443 unter II, 1 b). Derartige Rechtsfehler läßt das Beru-fungsurteil nicht erkennen. Das Berufungsgericht hat den Begriff der Zumutbar-keit rechtsfehlerfrei ausgelegt. Es hat eine eingehende Würdigung aller Um-stände des Falles vorgenommen und dabei, anders als die Revision meint,auch die Interessen der Klägerin im Hinblick auf das Mietverhältnis mit ihrerweiteren, im selben Hause wohnenden Mieterin berücksichtigt. Seine tatrichter-lichen Erwägungen sind daher aus Rechtsgründen nicht zu [X.] Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht hätte auch [X.] nicht von der Eignung des [X.] als Nachmieter ausgehen [X.], weil die Klägerin vorgetragen habe, alle Nachmieter, und damit auch [X.] , seien nur zur Zahlung eines geringeren Mietzinses bereit gewe-sen. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, daß es Sache der Klä-gerin gewesen wäre, näher vorzutragen, zu welchem Mietzins der Zeuge [X.]bereit war, die Wohnung anzumieten. Zwar trifft den Mieter die Beweislast [X.], daß der Vermieter einen Ersatzmieter wider Treu und Glauben bzw. entge-gen der getroffenen Vereinbarung abgelehnt hat. Ist der Vermieter aber - wiehier nach dem Auszug der Beklagten - selbst mit dem Mietinteressenten in [X.] getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhan-delt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des [X.] bestreiten. Da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in bezugauf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substantiierten Gegen-vorbringen gehalten (vgl. Senatsurteil vom 3. Februar 1999 - [X.] 1999, 1404 m.w.Nachw.). Die Klägerin hätte deshalb, nachdem die [X.] behauptet hatten, daß der Mietinteressent [X.] denselben Mietzinshabe zahlen wollen wie sie, konkret vortragen müssen, zu welchem Preis der- 8 -Zeuge [X.] bereit gewesen war, die Wohnung anzumieten. Nur dann wäre [X.] erheblich gewesen.Dasselbe gilt für die Behauptung der Beklagten, der Zeuge [X.]habedie Wohnung zum Juni 2000 anmieten wollen. Der Klägerin war es, anders alsden Beklagten, unschwer möglich, den [X.]punkt zu nennen, von dem an [X.] die Wohnung gemietet hätte, wenn sie ihn nicht abgelehnt hätte.Ohne Erfolg rügt die Revision in diesem Zusammenhang, das [X.] habe es unter Verletzung der Vorschrift des § 139 ZPO unterlas-sen, die Klägerin über ihre Obliegenheit zu substantiiertem [X.]. Diese Rüge ist nicht in der erforderlichen Weise ausgeführt. [X.] hat nicht angegeben, was sie auf den vermißten Hinweis hin zu [X.] vorgetragen hätte, zu denen der Mietvertrag mit dem [X.] hätte geschlossen werden können ([X.], Urteil vom 6. Mai 1999 - [X.]/97 unter 1 c m.w.Nachw.; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 551 Rdnr. 11).3. Aus den genannten Gründen hat das Berufungsgericht auch zu [X.] geltend gemachten Forderungen auf die Mietzinsdifferenz sowie auf weitereInseratkosten [X.] -B. Anschlußrevision der [X.] Rechtsmittel der Beklagten ist kraft Gesetzes statthaft und auch imübrigen zulässig (§ 554 ZPO); es hat jedoch gleichfalls keinen Erfolg.Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, daß die Klägerin mit ihrerKlage für die [X.] bis zur Neuvermietung der Wohnung die Bruttomiete geltendmacht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach ihrerAbrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten der [X.] verbleibenden Saldo mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet; da-durch werden die Beklagten im Ergebnis wirtschaftlich nicht schlechter gestelltals bei einer isolierten Nebenkostenabrechnung, weil der überschießende Be-trag ihnen auf jeden Fall gutgebracht wird. Das hat das Berufungsgericht richtiggesehen. Wie die Anschlußrevision im Ansatz zu Recht vorbringt, enthält dieNebenkostenabrechnung der Klägerin auch verbrauchsabhängige Positionen,die pauschal nach [X.] (Frischwasser und Abwasser) bzw. [X.] und Gradtagen (Heizungskosten) abgerechnet sind, obwohl die [X.] die Wohnung seit Februar 2000 nicht mehr genutzt haben; dies dürftesich bei den Kosten für Wasser und Abwasser und in gewissem Umfang [X.] den Heizkosten ausgewirkt haben. Das von der Anschlußrevision in diesemZusammenhang in Bezug genommene Vorbringen der Beklagten in den [X.] ist jedoch nicht hinreichend substantiiert; es fehlt [X.] der konkreten Bezeichnung der Positionen, deren Berechtigung die [X.] bestreiten [X.] -III.Da weitere Feststellungen nicht mehr zu treffen sind, sind Revision undAnschlußrevision zurückzuweisen.[X.] Dr. [X.] [X.][X.] Dr. Frellesen