Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.08.2003, Az. XII ZR 277/00

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 277/00Verkündet am:27. August 2003Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], [X.] und die Richterin [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 23. [X.] Oberlandesgerichts Dresden vom 22. August 2000 aufgeho-ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des [X.] vom 18. Februar 2000 wird zurückgewiesen.Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Parteien streiten über den Umfang der [X.] aus einemMietvertrag.Die Klägerin schloß am 11./22. November 1994 mit der Beklagten einenschriftlichen Mietvertrag über eine bebaute Grundstücksteilfläche (Speicher C)auf die Dauer von 30 Jahren mit 25-jähriger Verlängerungsoption. Der [X.] ist in § 1 des [X.] wie folgt [X.]) im Eigentum des Mieters: [X.]) im Eigentum der [X.]: Grund und Boden"- 3 -Die Mietsache sollte gemäß § 2 des [X.] "zur Nutzung mit denbestehenden Gebäuden als Wirtschaftsgebäude" verwendet werden. § 2 lautetweiter wie [X.] uneingeschränkte Eigentum und Nutzungsrecht am Gebäude wirdauf jeden Fall gewährleistet, auch bei Wahrnehmung der [X.] gemäß § 18 (4). Diese Regelung hat Vorrang vor allen sonstigenfolgenden [X.] Parteien gingen davon aus, daß an dem Gebäude ein von Grund [X.] gesondertes Eigentum der Beklagten bestand, wie es nach dem Rechtder [X.] möglich war. Sie einigten sich dahin, daß die Klägerin das [X.] sollte. Mit privatschriftlichem Kaufvertrag vom 22. November 1994kaufte die Klägerin das Gebäude von der Immobilienfirma R., an die die [X.] das Gebäude zuvor veräußert hatte. Weder die Immobilienfirma R. noch dieKlägerin ist Eigentümerin des Gebäudes geworden, weil kein getrenntes [X.]eigentum, welches gesondert hätte übertragen werden können, bestand.In der Folge zahlte die Klägerin die vereinbarte Miete und setzte das [X.].Mit Schreiben vom 14. September 1999 kündigte die Beklagte fristlos mitder Begründung, die Klägerin könne mangels Eigentums an dem Gebäude [X.] nicht vertragsgemäß nutzen.Mit der Klage verlangt die Klägerin festzustellen, daß sie berechtigt ist,die gemieteten Teilflächen und das darauf stehende Gebäude aufgrund des[X.] vom 11./22. November 1994 uneingeschränkt zu nutzen. Die [X.] hat für den Fall, daß der Klage stattgegeben wird, [X.] [X.] einer erhöhten Miete für die Nutzung des Gebäudes rückwirkend abMietvertragsbeginn und für die Zukunft [X.] 4 -Das [X.] hat durch den Einzelrichter der Klage stattgegeben unddie Widerklage abgewiesen, obwohl der Rechtsstreit nicht dem Einzelrichterübertragen worden war. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsge-richt das Urteil des [X.]s abgeändert und die Klage abgewiesen. [X.] richtet sich die vom Senat angenommene Revision der Klägerin, mit der siedie Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.Entscheidungsgründe:Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-weisung der Berufung der Beklagten.1. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Feststel-lungsklage sei unbegründet; die Klägerin könne aus dem Mietvertrag vom11./22. November 1994 kein Nutzungsrecht für das Gebäude —Speicher [X.]. Der Mietvertrag lasse eine Auslegung dahin, daß die Beklagte nicht nurdas Grundstück, sondern auch das Gebäude der Klägerin zur Nutzung überlas-sen habe, nicht zu. Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des[X.] ergebe sich, daß nur der Grund und Boden, nicht aber das [X.] vermietet worden sei. Demgemäß sei § 2 des [X.] dahin [X.], daß die Beklagte nur das vermeintliche Eigentum der Klägerin [X.] und das hieraus resultierende Nutzungsrecht am Gebäude habe ge-währleisten wollen.Ein Anspruch der Klägerin auf Nutzung des Gebäudes lasse sich [X.] aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herleiten.Zwar sei die gemeinsame Vorstellung der Parteien, die Klägerin könne an dem- 5 -Gebäude —Speicher Cfi selbständiges Gebäudeeigentum erwerben, Grundlagedes [X.] geworden. Die bei Wegfall der Geschäftsgrundlage grund-sätzlich eintretende Rechtsfolge der Vertragsanpassung komme hier jedochnicht in Betracht, weil die Fortsetzung des Vertrages für die Beklagte im Hin-blick auf die Dauer des [X.] unzumutbar sei. Im vorliegenden Fall füh-re die Interessenabwägung deshalb zur Vertragsaufhebung.Das Berufungsgericht hat gemäß § 540 ZPO a.[X.] in der Sache [X.], obwohl der Rechtsstreit an einem wesentlichen Verfahrensmangellitt, weil er in erster Instanz durch den Einzelrichter entschieden worden ist, oh-ne auf ihn übertragen worden zu sein. Es hat eine Zurückverweisung an dieerste Instanz für nicht sachdienlich gehalten, weil der Rechtsstreit ohne weitereSachaufklärung und Beweiserhebung zur Entscheidung reif sei.Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten nicht in allen Punkteneiner revisionsrechtlichen Überprüfung stand.2. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, das Berufungsgericht habedie Parteien nicht ausdrücklich dazu angehört, daß es beabsichtige, denRechtsstreit nicht gemäß § 539 ZPO a.[X.] an das [X.] zurückzuverwei-sen, sondern nach § 540 ZPO a.[X.] selbst zu entscheiden. Diese Rüge hat [X.] geprüft und für nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.[X.]).3. Mit Recht und von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen hatdas Berufungsgericht das Vorliegen eines Kündigungsgrundes wegen einerPflichtverletzung der Klägerin nach § 15 Abs. 2 a des [X.] verneint.Die Klägerin hat dadurch, daß sie kein Eigentum an dem Gebäude [X.] und deshalb daraus kein Recht zur Nutzung des Gebäudes ableiten kann,nicht gegen vertragliche Pflichten [X.] -4. Zu Recht rügt die Revision jedoch, das Berufungsgericht habe bei [X.] des [X.] dahin, daß er nur die Nutzung von Grund und Bo-den, nicht aber auch des Gebäudes gestatte, gegen anerkannte [X.] verstoßen.Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung von § 2 des [X.]einen wesentlichen für die Auslegung erheblichen Umstand außer acht gelas-sen. Unstreitig wussten die Parteien, daß die Klägerin bei Abschluß des [X.] nicht Eigentümerin des Gebäudes war. Es lagen lediglich privat-schriftliche Kaufverträge vor; eine Eintragung im Grundbuch (Gebäudegrund-buchblatt) war nicht erfolgt. Vor diesem Hintergrund verstößt die Auslegung von§ 2 des [X.] durch das Berufungsgericht, die Beklagte habe der Klä-gerin nur das aus dem Eigentum resultierende Nutzungsrecht, nicht aber eineigenständiges Nutzungsrecht am Gebäude gewährleisten wollen, gegen [X.] der interessengerechten Auslegung. War nämlich noch nicht sicher, daßdie Klägerin Eigentümerin des Gebäudes wird, so kann § 2 Abs. 1 Satz 3 des[X.], wonach die Beklagte der Klägerin das uneingeschränkte Eigen-tum und Nutzungsrecht am Gebäude auf jeden Fall gewährleistet, [X.] nur dahin verstanden werden, daß damit die von den Parteien unstreitigbeabsichtigte langfristige Nutzung auch des Gebäudes sichergestellt werdensollte, ohne die der Mietvertrag über Grund und Boden sinnlos war. Denn dieKlägerin, die - mit Kenntnis der Beklagten - das unstreitig erheblich renovie-rungsbedürftige Wirtschaftsgebäude instandsetzen wollte, bedurfte [X.] nicht unerheblichen Investitionskosten der Planungssicherheit, und zwarauch für den Fall, daß der geplante Eigentumserwerb - aus welchen Gründenauch immer - fehlschlagen sollte. Diese Sicherheit sollte ihr die in § 2 des [X.] garantierte langfristige Nutzungsmöglichkeit [X.] 7 -Eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der [X.], wie sie das Berufungsurteil vornimmt, kommt daher schon deshalb nicht [X.], weil die Parteien die Nutzung des Gebäudes zum Vertragsinhalt ge-macht haben. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung [X.] die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei [X.] zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteienvon dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, aufdenen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (vgl. [X.] Urteile vom6. Dezember 1989 - [X.] - [X.]R BGB § 242 Geschäftsgrundlage 16;vom 24. November 1988 - [X.] - NJW-RR 1989, 775; vom 14. [X.] - NJW-RR 1990, 817, 819).Eine interessengerechte Auslegung des [X.] führt deshalb zudem Ergebnis, daß die Parteien für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum andem Gebäude erwirbt, dieses jedenfalls langfristig nutzen darf.5. Die [X.] ist unbegründet. Die Beklagte hat, wie das Land-gericht im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat, gegen die Klägerin keinen [X.] auf Zahlung zusätzlichen Nutzungsentgelts für das Gebäude.Eine ergänzende Vertragsauslegung verhilft dem Begehren der [X.]n nicht zum Erfolg. Bei der ergänzenden Auslegung ist unter Berücksichtigungaller in Betracht kommenden Umstände zu untersuchen, wie die Parteien [X.] angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach [X.] und Glauben alsredliche Vertragspartner den offen gebliebenen Punkt geregelt hätten ([X.]Urteil vom 12. Februar 1997 - [X.] NJW 1998, 1219, 1220 m.w.[X.] Parteien haben für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum an dem [X.] erwirbt, über die Vereinbarung einer [X.] der [X.] keine weiteren Regelungen getroffen. Sie haben auch kein gesondertes- 8 -Nutzungsentgelt vereinbart. Mit welchem Inhalt im einzelnen eine ergänzendeVertragsauslegung in Betracht kommt, kann offen bleiben, weil sie im [X.] keinem Anspruch auf zusätzliches Nutzungsentgelt führen würde.Den Parteien war bewußt, daß das Gebäude stark renovierungsbedürftigwar und von der Beklagten als Wirtschaftsgebäude erst genutzt werden konnte,wenn sie es zuvor wie beabsichtigt instandgesetzt hatte. Ziel der Parteien wares, der Klägerin diese Nutzung mit Rücksicht auf die von ihr zu erbringendenerheblichen Investitionszulagen für die Dauer des [X.] über [X.] und Boden zu sichern.Dies sollte durch die beabsichtigte Übertragung des Eigentums an [X.] auf die Klägerin erreicht werden, was zugleich zur Folge gehabt hätte,daß die Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes nicht mehr der [X.]n, sondern der Klägerin oblegen hätte. Im Gegenzug sollte die Beklagteden - mit Rücksicht auf den Zustand des Gebäudes ersichtlich niedrig bemes-senen - Kaufpreis von 5.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten.Da jedoch kein Gebäudeeigentum bestand, das übertragen werdenkonnte, hätten die Parteien nach [X.] und Glauben unter Berücksichtigung ih-rer jeweiligen Interessen eine Vereinbarung getroffen, mit der dieses Ziel [X.] ähnliche Weise hätte erreicht werden können. Dabei bedarf es [X.] Entscheidung, ob dies am besten mit der Vereinbarung eines auf dieDauer des Mietverhältnisses über das Grundstück befristeten nießbrauchsähn-lichen Rechtsverhältnisses zu erreichen war, das der Klägerin die Nutzung [X.] gesichert hätte, ohne die Beklagte mit Instandsetzungspflichten (vgl.[X.]Z 113, 179, 184; 52, 234, 237) und Instandhaltungspflichten (vgl. § 1041BGB) zu belasten, oder ob sich insoweit eher eine mietvertragliche Regelungangeboten hätte, sei es durch Einbeziehung des Gebäudes in den bestehenden- 9 -Mietvertrag über den Grund und Boden, sei es durch einen gesonderten lang-fristigen Mietvertrag über das Gebäude. Es muß den Parteien auch überlassenbleiben, die Einzelheiten einer solchen vertraglichen Lösung noch einverständ-lich zu regeln.Unbeschadet einer solchen Regelung steht aber schon jetzt fest, daß [X.] für die Nutzung des Gebäudes jedenfalls kein höheres Entgelt verlan-gen kann, als ihr in Gestalt der Einmalzahlung von 5.000 DM zuzüglich [X.] schon zugeflossen ist. Dies ergibt sich im Falle einer nießbrauchs-ähnlichen Lösung schon daraus, daß der befristete Nießbrauch gegenüber [X.] des [X.] als ein minus anzusehen ist, das kein höheresEntgelt rechtfertigen kann als den Kaufpreis für das Eigentum. Dies gilt insbe-sondere im Hinblick darauf, daß die Beklagte nach Beendigung des Mietver-hältnisses Aussicht darauf hat, ein instandgesetztes Gebäude zurückzuerhal-ten. Und im Falle einer mietvertraglichen Lösung wäre ein höheres Entgelt nurangemessen, wenn die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bei [X.] verblieben wäre, was aber den Interessen der Parteien und den vonihnen verfolgten Zielen widersprochen hätte. Sie hätten daher redlicherweisevereinbart, daß die Klägerin die Instandsetzungs- und Instandhaltungslast ü-bernimmt, die sie auch bei einem Eigentumserwerb zu tragen gehabt hätte.Sollten die Parteien, was ihnen unbenommen bleibt, für die Zukunftgleichwohl eine Regelung treffen wollen, bei der die Instandhaltungspflicht [X.] obliegt und die Klägerin mit Rücksicht darauf ein über den ursprüng-lich vereinbarten Kaufpreis hinausgehendes Entgelt zahlt, stünde einem ent-sprechenden Zahlungsbegehren der Beklagten die Rechtskraft der Abweisungihrer Widerklage jedenfalls nicht entgegen, weil es sich insoweit um einennachträglich entstandenen, auf neuer vertraglicher Grundlage beruhenden [X.] -spruch handeln würde, der mit dem hier mit der Widerklage geltend gemachtenAnspruch nicht identisch ist.6. Einer Zurückverweisung an das Berufungsgericht oder das [X.] bedarf es nicht. Nach § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.[X.] hat das Revisionsge-richt die Entscheidung des Berufungsgerichts zu ersetzen, wenn aufgrund desfestgestellten Sachverhalts die Sache zur Endentscheidung reif ist. Das ist hierder Fall. Aus diesem Grund ist auch, trotz des wesentlichen Verfahrensmangelsim ersten Rechtszug ( Verstoß gegen [X.] ), eine abschlie-ßende Entscheidung gemäß § 540 ZPO a. [X.] sachdienlich. Danach war die Be-rufung der Beklagten zurückzuweisen und das landgerichtliche Urteil wiederherzustellen.[X.] Gerber [X.] Bundesrichter [X.] ist urlaubsbedingt an der Unterschriftsleistung verhindert. Hahne [X.]