Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16

Mit Mietvertrag vom 30. März/9. April 2012 mieteten die Beklagten mit Wirkung zum 1. April 2012 eine Doppelhaushälfte des Klägers in [X.]. Na[X.]h dem Auszug der Untermieterin der Beklagten erfolgten ab November 2014 keine Mietzahlungen mehr. Daraufhin erhob der Kläger im Januar 2015 Klage auf Zahlung rü[X.]kständiger und künftiger Miete bis zur re[X.]htwirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Mit S[X.]hreiben vom 16. Februar 2015, dem Kläger zugegangen am 20. Februar 2015, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentli[X.]h zum 1. Mai 2015.

Im Revisionsverfahren geht es allein no[X.]h um die Frage, ob die in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3 des [X.] verwendete, hands[X.]hriftli[X.]h um die Zahl "4" und das Wort "vier" ergänzte [X.] wirksam ist, die si[X.]h unmittelbar an die Vereinbarung über die Laufzeit des zum 1. April 2012 beginnenden Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ans[X.]hließt. Die Klausel lautet:

Die Zahlungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgeri[X.]ht zugelassenen Revision wenden si[X.]h die Beklagten gegen die Verurteilung zur Mietzahlung ab Februar 2015.

1. Ein Grund zur Zulassung der Revision ist ni[X.]ht gegeben. Das Berufungsgeri[X.]ht hat die Revision zugelassen, weil die Fortbildung des Re[X.]hts eine Ents[X.]heidung des [X.] erfordere. Eine hö[X.]hstri[X.]hterli[X.]he Ents[X.]heidung zur Wirksamkeit der streitgegenständli[X.]hen [X.] sei no[X.]h ni[X.]ht erfolgt. Ihre Wirksamkeit werde bisher ledigli[X.]h im S[X.]hrifttum bejaht. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgeri[X.]ht bejahten [X.] der Fortbildung des Re[X.]hts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) no[X.]h liegt einer der weiteren im Gesetz (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) genannten Zulassungsgründe (grundsätzli[X.]he Bedeutung; Si[X.]herung einer einheitli[X.]hen Re[X.]htspre[X.]hung) vor.

a) Zur Fortbildung des Re[X.]hts ist die Zulassung der Revision dann geboten, wenn der zu ents[X.]heidende Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen aufzustellen oder Gesetzeslü[X.]ken auszufüllen. Für die Entwi[X.]klung hö[X.]hstri[X.]hterli[X.]her Leitsätze besteht aber nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die re[X.]htli[X.]he Beurteilung typis[X.]her oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssa[X.]hverhalte an einer ri[X.]htungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa [X.], Bes[X.]hluss vom 27. März 2003 - [X.], [X.]Z 154, 288, 292 mwN).

b) Einer sol[X.]hen Hilfestellung bedarf es im Streitfall ni[X.]ht. Zwar hat si[X.]h der [X.] no[X.]h ni[X.]ht mit der Wirksamkeit der konkret in Frage stehenden [X.] befasst. Dur[X.]h die Re[X.]htspre[X.]hung des [X.]s ist jedo[X.]h geklärt, dass ein formularmäßiger Kündigungsauss[X.]hluss in einem Wohnraummietvertrag, der si[X.]h an der gesetzli[X.]hen Regelung des bei einer [X.] zulässigen [X.] in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, ni[X.]ht wegen unangemessener Bena[X.]hteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist (st. Rspr.; vgl. [X.]surteil vom 8. Dezember 2010 - [X.], NJW 2011, 597 Rn. 13 ff.).

Eine diesen Anforderungen gere[X.]ht werdende [X.] hat die Beklagte in dem Mietvertragsformular verwendet. Die in Rede stehende Klausel greift den Wortlaut der gesetzli[X.]hen Vors[X.]hrift des § 557a Abs. 3 BGB auf. Im Einklang mit dieser Bestimmung heißt es in der Klausel, dass die ordentli[X.]he Kündigung frühestens "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig ist. Da der [X.] die Wirksamkeit von formularmäßigen [X.]n an der in § 557a Abs. 3 BGB zum Ausdru[X.]k gekommenen, verallgemeinerungsfähigen Wertents[X.]heidung des Gesetzgebers misst, ist die re[X.]htli[X.]he Beurteilung der Wirksamkeit der in Frage stehenden Klausel dur[X.]h die hö[X.]hstri[X.]hterli[X.]he Re[X.]htspre[X.]hung vorgezei[X.]hnet.

2. Die Revision hat au[X.]h keine Aussi[X.]ht auf Erfolg. [X.] hat das Berufungsgeri[X.]ht die verwendete [X.] dahin ausgelegt, dass sie eine ordentli[X.]he Kündigung des Mieters nur für die Dauer von vier Jahren ab dem 1. April 2012 auss[X.]hließt, und sie daher für wirksam era[X.]htet. Weder die von den Beklagten behauptete ordentli[X.]he Kündigung des Mietverhältnisses vom Oktober/November 2014 no[X.]h die vom Berufungsgeri[X.]ht festgestellte ordentli[X.]he Kündigung vom 16. Februar 2015 hat daher das Mietverhältnis beendet, so dass die Mietzahlungspfli[X.]ht der Beklagten weiterbesteht.

a) Na[X.]h den [X.], von der Revision ni[X.]ht angegriffenen Feststellungen handelt es si[X.]h bei der streitgegenständli[X.]hen Klausel um eine vom Kläger verwendete Allgemeine Ges[X.]häftsbedingung. Ohne Erfolg ma[X.]ht die Revisionserwiderung im Wege der [X.] geltend, die Klausel sei deswegen ni[X.]ht als Allgemeine Ges[X.]häftsbedingung zu werten, weil [X.] erst dur[X.]h die hands[X.]hriftli[X.]h eingetragene Festlegung der Mindestlaufzeit bestimmt werde. Dass die Dauer des Kündigungsverzi[X.]hts dur[X.]h hands[X.]hriftli[X.]he Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedru[X.]kten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist, nimmt der Klausel ni[X.]ht ihren Charakter als Allgemeine Ges[X.]häftsbedingung; die gewählte S[X.]hriftart ist na[X.]h § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung ([X.]surteil vom 6. April 2005 - [X.], NJW 2005, 1574 unter [X.] b).

Eine Allgemeine Ges[X.]häftsbedingung wäre nur dann ni[X.]ht gegeben, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder gar von dem Vertragspartner des Verwenders na[X.]h seiner freien Ents[X.]heidung vorgenommen worden wäre ([X.], Urteile vom 6. April 2005 - [X.], aaO; vom 13. November 1997 - [X.], NJW 1998, 1066 unter [X.] b, [X.]). Dies ma[X.]ht die Revisionserwiderung jedo[X.]h ni[X.]ht geltend.

Sie führt ledigli[X.]h an, das Berufungsgeri[X.]ht habe ni[X.]ht festgestellt, dass der Kläger die Absi[X.]ht gehabt habe, die Klausel mit dem konkreten Inhalt mehrfa[X.]h zu verwenden. Eine sol[X.]he Absi[X.]ht ist aber entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ni[X.]ht erforderli[X.]h. Allgemeine Ges[X.]häftsbedingungen liegen au[X.]h dann vor, wenn sie - wie hier bei dem verwendeten Formularvertrag - von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen formuliert sind, selbst wenn die Vertragspartei, die die Klauseln stellt, sie nur in einem einzigen Fall verwenden will ([X.]surteil vom 17. Februar 2010 - [X.], NJW 2010, 1131 Rn. 10 mwN). Dies hat au[X.]h für [X.]n zu gelten, bei denen zwar keine bestimmte (Hö[X.]hst-)Frist vorformuliert ist, bezügli[X.]h derer aber - wie im Streitfall - vom Ersteller des Formulars ein Hinweis auf eine zulässige Hö[X.]hstfrist erteilt wird, von der der Verwender dann Gebrau[X.]h ma[X.]ht. Denn in einem sol[X.]hen Fall besteht auf Seiten des Vertragspartners des Verwenders kein geringeres S[X.]hutzbedürfnis als wenn die Hö[X.]hstfrist bereits vorformuliert gewesen wäre.

b) Die vom Kläger verwendete [X.] hält einer Inhaltskontrolle na[X.]h § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB stand.

aa) Na[X.]h der Re[X.]htspre[X.]hung des [X.]s ist zwar ein formularmäßiger  Kündigungsauss[X.]hluss dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gere[X.]hnet vom Zeitpunkt des Vertragss[X.]hlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - übers[X.]hreitet (st. Rspr.; vgl. zuletzt [X.]surteile vom 8. Dezember 2011 - [X.], aaO Rn. 15; vom 2. März 2011 - [X.], [X.], 294 Rn. 11). Daher hat der [X.] formularmäßige [X.]n für unwirksam era[X.]htet, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentli[X.]he Kündigung erstmals "na[X.]h Ablauf des bezei[X.]hneten Zeitraums" zulässig ist ([X.]surteile vom 8. Dezember 2011 - [X.], aaO Rn. 13 ff.; vom 2. März 2011 - [X.], aaO).

bb) Eine sol[X.]he Klausel enthält der zwis[X.]hen den Parteien ges[X.]hlossene Mietvertrag jedo[X.]h ni[X.]ht. Vielmehr sieht die Klausel vor, dass die ordentli[X.]he Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig ist und entspri[X.]ht damit der gesetzli[X.]hen Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Das Berufungsgeri[X.]ht hat die Klausel re[X.]htsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass das Kündigungsre[X.]ht ni[X.]ht erst na[X.]h Verstrei[X.]hen der Vierjahresfrist, sondern - unter Bea[X.]htung der gesetzli[X.]hen Kündigungsfrist - zu deren Ablauf ausgeübt werden kann. Dies entspri[X.]ht ni[X.]ht nur dem übli[X.]hen und von § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB aufgegriffenen Spra[X.]hgebrau[X.]h, sondern au[X.]h dem bei der Auslegung von Allgemeinen Ges[X.]häftsbedingungen anzulegenden objektiven Maßstab. Ausgehend von dem objektiven Inhalt und typis[X.]hen Sinn der in Frage stehenden Klausel ist diese von verständigen und redli[X.]hen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise (vgl. zu diesem Maßstab [X.]surteil vom 10. Februar 2016 - [X.], NJW 2016, 1308 Rn. 14 mwN), dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedo[X.]h no[X.]h vor Verstrei[X.]hen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzli[X.]hen Kündigungsfrist zulässig ist (Satz 2).

Der von der Revision bemängelte Widerspru[X.]h besteht ni[X.]ht. Vielmehr stellt das Zusammenwirken der beiden Sätze der Klausel si[X.]her, dass das Mietverhältnis zwar vier Jahre andauert, der Mieter jedo[X.]h dur[X.]h re[X.]htzeitige Ausübung seines Kündigungsre[X.]hts "zum Ablauf dieses Zeitraums" errei[X.]hen kann, dass diese - na[X.]h der Wertung des § 557a Abs. 3 BGB angemessene - Zeitspanne ni[X.]ht übers[X.]hritten wird. Jedes andere Verständnis ist angesi[X.]hts der bei verständiger Würdigung klaren und in si[X.]h widerspru[X.]hsfreien Regelung ausges[X.]hlossen, so dass die von der Revision bemühte kundenfeindli[X.]hste Auslegung ni[X.]ht zum Tragen kommt. Der [X.] hat s[X.]hon zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a Abs. 3 BGB, der wiederum als "Vorbild" für die [X.] diente, ents[X.]hieden, dass eine fristgere[X.]hte Kündigung zum Ablauf des [X.] mögli[X.]h ist und der Mieter ni[X.]ht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten muss, um ans[X.]hließend wirksam kündigen zu können ([X.]surteil vom 29. Juni 2005 - [X.], [X.], 519 unter II 4 mwN).

[X.][X.]) Aus den oben genannten Gründen ist die Klausel au[X.]h ni[X.]ht wegen Intransparenz na[X.]h § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.

dd) Eine Unwirksamkeit der [X.] ergibt si[X.]h s[X.]hließli[X.]h au[X.]h ni[X.]ht daraus, dass sie den Beginn des vierjährigen [X.] ni[X.]ht auf den Zeitpunkt des Vertragss[X.]hlusses legt. Die Klausel selbst enthält keine ausdrü[X.]kli[X.]hen Angaben zum Fristbeginn. Das Amtsgeri[X.]ht hat im Wege der Auslegung hierfür den Zeitpunkt des [X.] (1. April 2012) für maßgebend era[X.]htet, der in dem der [X.] unmittelbar vorangehenden Satz aufgeführt ist. Dem ist das Berufungsgeri[X.]ht gefolgt. Dies lässt Re[X.]htsfehler ni[X.]ht erkennen und wird au[X.]h im Revisionsverfahren ni[X.]ht angegriffen.

Dass der Beginn des Kündigungsauss[X.]hlusszeitraums - anders als von § 557a Abs. 3 BGB vorausgesetzt (vgl. hierzu au[X.]h [X.]surteil vom 8. Dezember 2010 - [X.], aaO Rn. 13 f. mwN) - im Streitfall ni[X.]ht ab Vertragss[X.]hluss läuft, ist uns[X.]hädli[X.]h, weil der Mietbeginn (1. April 2012) hier vor dem erst am 9. April 2012 erfolgten Vertragss[X.]hluss liegt. Die Anknüpfung der vierjährigen Kündigungsauss[X.]hlussfrist an den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses ist daher für die Beklagten günstiger als ein erst mit dem späteren Vertragss[X.]hluss einsetzender Fristlauf. Demzufolge hat die Revision au[X.]h ni[X.]ht geltend gema[X.]ht, die Klausel halte wegen einer verspäteten Ingangsetzung der Vierjahresfrist einer Inhaltskontrolle na[X.]h § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ni[X.]ht stand.

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von vier Wo[X.]hen ab Zustellung dieses Bes[X.]hlusses.