Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.11.2008, Az. VIII ZR 270/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 12. November 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 557a Abs. 3 Satz 1 Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staf-felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der [X.] beträgt (Bestätigung von [X.], Urteil vom 23. November 2005 - [X.], [X.], 256). [X.], Urteil vom 12. November 2008 - [X.]/07 - LG Mün[X.] II [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin werden das Urteil der 12. Zivilkam-mer des [X.]s Mün[X.] II vom 25. September 2007 auf-gehoben und das Urteil des [X.] vom 30. Januar 2007 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 497,57 • nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13. Juli 2006 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in [X.]. 1 In § 2 des [X.] heißt es: 2 "1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.8.2004 und wird auf unbestimmte Dauer geschlossen. Es gelten die gesetzli[X.] Kündigungsfristen für Wohnraum. - 3 - Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein [X.] gesetzliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt."
Ferner ist in § 3 des [X.] vereinbart: 3 "1. Der Mietzins, ausgenommen Betriebskosten, über die nach § 4 des Mietvertrags gesondert abzurechnen ist, beträgt bei Beginn des [X.] •. 2. Staffelmiete Darüber hinaus wird folgende Staffelmiete vereinbart: Datum Wohnungsmiete 1. ab dem [X.] bis [X.]319,30 2. ab 1.9.2006 bis [X.]328,90 3. ab 1.9.2007 bis [X.]338,70 – ." Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit einem bei der Klägerin am 29. September 2005 eingegangenen Schreiben zum 31. Dezember 2005 und zog aus. Die Klägerin begehrt Miete für die [X.] vom 1. Januar 2006 bis 15. [X.] 2006, da sie die Wohnung erst zu diesem [X.]punkt anderweit vermieten konnte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht sie einen Betrag von 497,57 • nebst Verzugszinsen geltend, der nach Verrechnung mit der Mietkaution unter Berücksichtigung weiterer unstreitiger Beträge zu ihren Gunsten verbleibt. Der Beklagte begehrt Klageabweisung und im Wege der Widerklage Zahlung eines Betrages von 899,98 •, der sich bei der Kautionsabrechnung ohne Berücksich-tigung der zwis[X.] den Parteien streitigen Miete für die [X.] vom 1. Januar bis 15. April 2006 zu seinen Gunsten ergibt. 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge-geben. Das [X.] hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe-gehren und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 7 Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Klägerin die geltend gemachte Miete für den [X.]raum vom 1. Januar bis 15. April 2006 nicht zustehe, denn die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 habe das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2005 beendet. 8 Bei der in § 2 des [X.] enthaltenen Klausel über den Kündigungsausschluss handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Insbesondere sei die Klausel nicht handschriftlich oder in sonstiger Weise ein-gefügt, die einen Rückschluss auf eine Individualvereinbarung zulassen würde. Der Kündigungsausschluss sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen [X.] Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil er nur für den Mieter gelte; ein derartiger einseitiger Kündigungsausschluss könne nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 11 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Dezember 2005 beendet worden. Die Kündigung ist nicht zu diesem [X.]punkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) im Mietvertrag wirksam für die Dauer von 24 Monaten ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des [X.] hält der in § 2 des Mietvertrags formularmäßig vereinbarte einsei-tige Kündigungsverzicht des Mieters der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. 1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge-richt davon ausgegangen, dass es sich bei der Vertragsklausel in § 2 des [X.] handelt. 12 2. Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen [X.] scheitert die Einbeziehung der Klausel in den Vertrag nicht an § 305c Abs. 2 BGB. Selbst wenn die Klausel, wie die Revisionserwiderung meint, nicht ein-deutig regelte, ob das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf von zwei Jahren ge-kündigt oder die Kündigungserklärung erstmals nach Ablauf dieses [X.]raums abgegeben werden kann, hätte eine diesbezügliche Mehrdeutigkeit nach § 305c Abs. 2 BGB lediglich zur Folge, dass die Klägerin die ihr ungünstigste Ausle-gungsvariante gegen sich gelten lassen müsste; auch danach wäre das Miet-verhältnis durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 aber erst nach dem [X.]punkt beendet worden, für den die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit Miete begehrt. 13 - 6 - 3. Der formularmäßige Kündigungsausschluss in § 3 des Mietvertrags hält auch der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. 14 15 a) Wie der Senat bereits mit Urteil vom 23. November 2005 ([X.], [X.], 256, [X.]. 13 ff.) entschieden hat, benachteiligt ein formular-mäßig erklärter, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter nicht unangemessen, wenn er zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird und einen [X.]raum von vier Jahren nicht überschreitet. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag [X.] wie hier [X.] auf unbestimmte [X.] abgeschlossen ist (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, [X.]. 15). Hieran hält der Senat fest. Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Parteien Kalkulationssi-cherheit geben; sie ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhun-gen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen sind (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 557a Abs. 3 BGB bei der [X.] ausdrücklich vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der [X.] ausgeschlossen werden kann. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des [X.] nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter gilt. Der Gesetzgeber hat [X.]en, die ei-nen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren billigen wollen und durch die Bestimmung des § 557a Abs. 3 BGB zugelassen (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, [X.]. 19). Ein for-mularvertraglicher Kündigungsausschluss, der [X.] wie auch hier [X.] der gesetzli-[X.] Regelung des § 557a Abs. 3 BGB nachgebildet ist, beinhaltet deshalb im Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB (Senatsurteil, aaO, [X.]. 14). Eine Abweichung von [X.] - 7 - [X.] Grundgedanken der gesetzli[X.] Regelung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) liegt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerade nicht vor. 17 b) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung ferner, dass die Regelung des [X.] in § 2 des Mietvertrags nicht hinrei[X.]d klar und verständlich sei und den Mieter unter diesem Gesichtspunkt unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein verständiger, nicht juristisch [X.] vermag den Regelungsgehalt der Klausel ohne weiteres zu erfassen, auch wenn dafür, wie oben dargelegt, mehrere [X.] in Betracht kommen mögen. [X.] Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Fest-stellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtli[X.] Urteils zur Zahlung des von der Klägerin geltend gemachten Betrages von 497,50 • nebst Zinsen zu verurteilen, der nach Verrechnung der Kaution mit der vom Beklagten 18 - 8 - für den [X.]raum von 1. Januar bis 15. April 2006 geschuldeten Miete zu [X.] der Klägerin noch verbleibt. Die Widerklage ist abzuweisen. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 30.01.2007 - 2 C 1153/06 - LG Mün[X.] II, Entscheidung vom [X.] -