Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 109/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 5. April 2006 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 538, 307 Bb Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. [X.], Urteil vom 5. April 2006 - [X.] - [X.] [X.] - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. April 2006 durch [X.] [X.] als Vorsitzenden und [X.] [X.], [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des [X.], 7. Zivilkammer, vom 29. April 2005 wird [X.]. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Kaution nach [X.]. 1 In der [X.] vom 6. November 2000 bis 31. März 2003 hatten die Kläge-rinnen von der Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen [X.] in [X.]. gemietet. Über die Erhaltung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 folgende vorgedruckte Klausel: 2 "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhält-nisses entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden [X.]önheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen/Bäder/ Duschen/Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und [X.]lafräume/Flure/ Die-- 3 - len: alle 5 Jahre, übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre). –". 3 § 13 des [X.] ("Beendigung des Mietverhältnisses") enthält un-ter anderem folgende formularmäßige Regelungen: "1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche [X.]lüssel auszuhändigen und die Mieträume in [X.] Zustand (vgl. § 8) zurückzugeben. Eine nach Ablauf der in § 8 Nr. 2 genannten Fristen entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der [X.]önheits-reparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnis-ses nachzuholen. 2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernom-menen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseiti-gen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten [X.]äden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu behe-ben." Bei ihrem Einzug hatten die Klägerinnen die Wohnung in tapeziertem Zustand von der Vormieterin übernommen. Vor der Rückgabe der Wohnung an die Beklagte entfernten sie die Tapeten nicht. 4 Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben die Klägerinnen von der Beklagten die Rückzahlung der verzinsten Kaution verlangt. Die Beklagte hat mit Gegenforderungen wegen der Kosten für die Entfernung der Tapeten in [X.] von 1.210,50 • und für Malerarbeiten an den Türzargen in Höhe von 287,80 • die Aufrechnung erklärt. 5 Mit ihrer Klage haben die Klägerinnen die Rückzahlung der geleisteten Kaution - nach Abzug einer Nebenkostennachzahlung noch 661,30 • - nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten lediglich hinsichtlich der Kosten für die Malerarbeiten an den Türzargen für begründet gehalten und deshalb der Klage - unter Abweisung im Übrigen - in Höhe von 373,50 • nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete, vom Amtsgericht 6 - 4 - zugelassene Berufung der Beklagten hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der vollständigen Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe:[X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 7 Der Beklagten stehe ein [X.]adensersatzanspruch wegen Verletzung der Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten nicht zu, weil § 13 Nr. 2 des [X.] gemäß § 307 BGB (früher: § 9 [X.]) unwirksam sei. Dadurch, dass der Mieter zusätzlich zu der in § 13 Nr. 2 enthaltenen Regelung nach § 8 Nr. 2 die laufenden [X.]önheitsreparaturen durchzuführen habe, ergebe sich ein Sum-mierungseffekt, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertrags-partners des Verwenders führe. Nach dem Wortlaut der Klauseln seien die Klä-gerinnen verpflichtet, auch möglicherweise gerade erst im Rahmen von laufen-den [X.]önheitsreparaturen erneuerte Tapeten wieder zu entfernen. Für eine so weitgehende Verpflichtung bestehe kein rechtfertigendes Interesse der [X.]. 8 I[X.] Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Überprüfung stand. Der [X.] steht gegenüber dem Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der restli-chen Kaution keine aufrechenbare Gegenforderung (§ 387 BGB) wegen der Kosten für das Entfernen der Tapeten zu. 9 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte keinen Anspruch auf [X.]adensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterfüllung der in § 13 Nr. 2 des [X.] - enthaltenen Verpflichtung der Klägerinnen zur Beseitigung der von ihnen ange-brachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten hat. Die [X.] ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 31. März 2003 beendete Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) - unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (vgl. auch [X.], [X.], 1179; Knops in [X.]/[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 54; [X.], [X.]önheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., [X.]. 84). a) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Ausführung der [X.]önheitsreparaturen. Zwar kann der [X.] diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in [X.] - auf den Mieter übertragen (st.Rspr., [X.] 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit [X.] belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflich-tung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der [X.]önheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586, unter [X.] a). Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in ei-nem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom [X.]-punkt der Vornahme der letzten [X.]önheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9 [X.]) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - [X.] ZR 308/02, NJW 2003, 2234, unter [X.] 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - [X.] ZR 335/02, NJW 2003, 3192, unter [X.]). 11 - 6 - b) Eine andere Beurteilung ist auch hinsichtlich der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen [X.] nicht gerechtfertigt. Gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrags hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die [X.]önheitsreparaturen nach Maßgabe eines [X.]s auszuführen; nach § 13 Nr. 1 des Vertrags sind fällige [X.]önheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. Durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags geregelte Pflicht des Mieters, bei Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Wand- und Deckentapeten zu beseitigen, wird dem Mieter eine zusätzliche Renovierungspflicht auferlegt. 12 Der Mieter wird durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene [X.] - wie im Falle der vorgenannten Endrenovierungsklausel (oben a) - in einem übermäßigen, gemäß § 307 BGB unzulässigen Umfang mit Renovierungsverpflichtungen belastet, weil ihm unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom [X.]punkt der letzten [X.]önheitsreparaturen die [X.] aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird. Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass die Klausel den Mieter nach ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten verpflichtet, wenn er diese im Rahmen der fälligen [X.]önheitsreparaturen [X.] erst erneuert hat; in diesem Fall - eine ordnungsgemäße Ausführung vor-ausgesetzt - ist jedoch die erneute Herstellung einer Wand- und Deckendekora-tion, und damit die Beseitigung der vorhandenen Tapeten, nicht erforderlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist es ohne Bedeutung, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung, nicht dagegen zur [X.] von [X.] verpflichtet. Denn dem Mieter wird auch hierdurch ein Übermaß an Reno-vierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der Tapeten einer Entfernung noch nicht bedarf. Im übrigen wird der Mieter durch die Pflicht zur Entfernung der Tapeten, die einen erheblichen Arbeitsaufwand erfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als durch die vorgenannte - unzulässige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter zur Rückgabe der [X.] in renoviertem - nicht notwendig in neu tapeziertem - Zustand verpflichtet. 13 - 7 - [X.] ist auch nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt; denn ein Interesse, den Mieter zu Renovierungsmaßnahmen in der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, ist nicht schutzwürdig (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO). 14 15 c) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene [X.]önheitsreparaturklausel - wie noch auszuführen ist (unter 2.) - unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil - hier die [X.] - [X.] dann Bestand haben könnte, wenn der andere Teil - die [X.]önheitsrepara-turklausel - unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vor-formulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksam-keit des anderen Klauselteils berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Mai 2003, aaO). 2. Ein [X.]adensersatzanspruch der Beklagten (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB) kommt auch nicht unter dem Gesichtspunkt unterlassener [X.]önheitsre-paraturen in Betracht. Die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularmä-ßige [X.]önheitsreparaturklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. 16 [X.] enthält, wie der Senat selbst feststellen kann, einen "starren" [X.]. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven In-halt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglich-keiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. [X.] 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene [X.] - wonach der Mieter verpflichtet ist, die während der Dauer des Mietver-hältnisses "entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden" [X.]önheits-reparaturen auszuführen - die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der ver-17 - 8 - bindlichen, nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sechs Jahren auch dann eine Renovierung schulden soll, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno-vierungsbedürftig ist (vgl. auch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - [X.] ZR 106/05, zur [X.] bestimmt, unter [X.], zu einem vergleichbaren [X.]). Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter [X.]; Urteil vom 22. September 2004 - [X.] ZR 360/03, [X.], 3775, unter [X.] 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO). Die Unwirksamkeit des [X.]s hat auch die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Ausführung der [X.]önheitsreparaturen zur Folge (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter [X.]; Urteil vom 5. April 2006, aaO, unter [X.] m.w.Nachw.). 3. Der Beklagten steht schließlich kein [X.]adensersatzanspruch wegen einer Verletzung der Pflicht der Klägerinnen zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietwohnung zu (§§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB). Zwar ist der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt [X.] von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) [X.] in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei [X.] befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu besei-tigen (Senatsurteil [X.] 96, 141, 144 f., zu § 556 BGB a.F.; [X.]midt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der Klägerinnen im vorliegenden Fall jedoch nicht. 18 Ob die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des Mieters auch die Entfernung von ihm oder vom Vormieter angebrachter [X.] umfasst, bedarf keiner Entscheidung. [X.] Maßnahmen muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen sei-19 - 9 - ner Verpflichtung zur Vornahme von [X.]önheitsreparaturen durchführt (vgl. [X.]euer in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 18 m.w.Nachw.). So liegt es hier, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags den Klägerinnen die Ausführung der [X.]önheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbeiten gehören (vgl. [X.] 92, 363, 368). Als Verwenderin der [X.] kann sich die Beklagte nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. [X.], Urteil vom 4. Dezember 1997 - V[X.] ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = [X.], 767, unter [X.] b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - [X.], NJW-RR 2005, 314, unter [X.]I). Anderenfalls würde der Mieter - die von der Revision befürwortete Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter gestellt als im Falle der Wirksamkeit der [X.]önheitsreparaturklausel, die einen Wiederherstellungsanspruch des Vermieters, wie ausgeführt, von vorneherein - 10 - ausschließt und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB - allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn ihr Zustand dies erfordert. Dr. [X.] Dr. [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: AG [X.]wabach, Entscheidung vom 19.01.2005 - 1 C 507/04 - [X.], Entscheidung vom 29.04.2005 - 7 S 1785/05 -