LG Tübingen, Urteil vom 07.07.2022, Az. 7 O 71/22

Die Kläger machen gegen die beklagte [X.] aus einem Vertrag über eine Provision für den Kauf einer Immobilie geltend. Die Beklagte verlangt widerklagend Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Der Verkäufer … der Doppelhaushälfte … in … beauftragte die Beklagte mit dem Verkauf der Doppelhaushälfte … in …. Hierzu schloss er mit Datum vom 10. Dezember 2020 mit der Beklagten einen Maklervertrag (Anlage B2).

In Ziffer 2 des Vertrages ist folgendes aufgeführt:

"Der Auftraggeber verpflichtet sich, an [die Beklagte] für den Nachweis eines Käufers ein Honorar in Höhe von 0 + [X.]. aus dem Kaufpreis zu bezahlen, fällig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages."

Die Kläger interessierten sich für den Erwerb einer Immobilie. Die Beklagte inserierte über Immobilienscout 24 die zur … benachbarte Doppelhaushälfte …. In diesem Inserat war erwähnt, dass es noch eine weitere Doppelhaushälfte gibt. [X.] des [X.] zu 1) interessierte sich für die Doppelhaushälfte … und nahm deshalb mit der Beklagten Kontakt auf. Der Kläger zu 1) besichtigte daraufhin am 24. Februar 2021 zusammen mit [X.] die Doppelhaushälfte … und einem Mitarbeiter der Beklagten, Herrn …. Dabei erfuhr der Kläger zu 1), dass auch die streitgegenständliche Doppelhaushälfte, … verkauft werden sollte und die Beklagte auch mit dem Verkauf dieser Doppelhaushälfte beauftragt worden war. Noch am selben Tag verfasste der Kläger zu 1) eine E-Mail an die Beklagte (Anlage [X.]), in welcher er das Interesse am Kauf der Doppelhaushälfte … bekundete. Der Mitarbeiter der Beklagten, Herr ... erklärte daraufhin, er benötige eine ausdrückliche und schriftliche Bestätigung einer Provisionspflicht. Noch am Abend des 24. Februars 2021 trafen sich die Kläger und Herr…. Von [X.] schrieb Herr … dabei folgendes auf die E-Mail, Anlage [X.], was die Kläger unterzeichneten:

"Wir bestätigen Ihnen, dass wir die Vermittlungsprovision in Höhe von 4 % [X.] [X.]. aus dem beurkundeten Kaufpreis von 370.000 € akzeptieren und die Provision nach notarieller Beurkundung des Kaufgegenstandes an die [X.] bezahlen werden. Zahlungsziel 14 Tage ab Rechnungsstellung."

Am 24. März 2021 erwarben die Kläger mit notariellem Kaufvertrag von … die streitgegenständliche Doppelhaushälfte … zu einem Kaufpreis vom 370.000 €.

Mit Datum vom 26. März 2021 stellte die Beklagte den Klägern 17.612 € (14.800 € [X.] [X.]) Courtage in Rechnung (Anlage K2), welche die Kläger umgehend beglichen.

Im Nachhinein erfuhren die Kläger, dass … selbst keine Provision an die Beklagte bezahlt hat. Auch erfuhren die Kläger im Nachhinein, dass das Maklerrecht mit Wirkung ab dem 23. Dezember 2020 Änderung erfahren hat durch die Einführung der §§ 656c, 656d BGB.

Die Prozessbevollmächtigten der Kläger wiesen die Beklagte auf die geänderte Rechtslage hin und forderten sie mit Schreiben vom 13. Januar 2022 zur Rückzahlung der vereinnahmten Provision bis zum 31. Januar 2022 auf, sowie zur Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die ihnen hierdurch entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten beziffern die Kläger auf 1.489,88 € (1,3 Geschäftsgebühr aus einem Gegenstandswert von 17.612 €, 0,3 Geschäftsgebühr wegen der Angelegenheit mehrerer Personen [X.] 19 % Umsatzsteuer hierauf und 20 € Post- und Telekommunikationspauschale). Durch Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten wies die Beklagte die Ansprüche zurück und verlangte unter Fristsetzung bis zum 10. März 2022 die Erstattung der ihr entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

In der Klageschrift haben die Kläger vorsorglich die Anfechtung ihrer Erklärung vom [X.] wegen arglistiger Täuschung und wegen Irrtums erklärt.

Die Kläger machen geltend, die Beklagte habe sinngemäß den Klägern mitgeteilt, es sei üblich, dass die Kläger als Käufer die Maklerprovision bezahlen. Hierbei habe die Beklagte arglistig verschwiegen, dass sich das Maklerrecht mit Wirkung ab dem 23. Dezember 2020 dahingehend geändert wurde, dass bei der Vermittlung von Immobilien gegenüber Verbrauchern der sog. Halbteilungsgrundsatz eingeführt worden sei. Die Beklagte habe diese Unkenntnis der Kläger arglistig ausgenutzt und sich die von ihr vorgefertigte Erklärung unterzeichnen lassen. Hilfsweise für den Fall, dass das Gericht das Zustandekommen eines Maklervertrages bejahe, werde der Anspruch darauf gestützt, dass die Beklagte es unterlassen habe, die Kläger über den Eintritt der Rechtsänderung zu informieren und damit ein Beratungs- und Aufklärungsfehler vorliege.

Die Kläger sind der Ansicht, die streitgegenständliche Abrede stehe im Widerspruch zu den §§ 656c, 656d BGB und sei deshalb unwirksam. Die §§ 656c, 656d BGB fänden auch im vorliegenden Fall Anwendung: Werde nur der Maklervertrag des Verkäufers vor dem Stichtag 23.12.2020 abgeschlossen, der Maklervertrag mit dem Käufer erst danach, fänden die Vorschriften des §§ 656c, 656d BGB auch Anwendung. Bei den §§ 656c, 656d BGB handle es sich um zwingendes Recht, weshalb eine diesen Vorschriften widersprechende Individualvereinbarung unwirksam sei.

Die Kläger beantragen:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 17.612,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 01.02.2022 zu bezahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.489,88 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 01.02.2022 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte macht geltend, sie sei vorliegend als "Doppelmaklerin" tätig gewesen.

Sie ist der Ansicht, der Anwendungsbereich der §§ 656c, 656d BGB sei nicht eröffnet, denn Voraussetzung hierfür sei, dass beide Maklerverträge nach dem 23.12.2020 geschlossen worden seien. Der vorliegend nach der Rechtsänderung abgeschlossene Vertrag der Kläger könne den vor der Rechtsänderung abgeschlossene Vertrag der Beklagten mit dem Verkäufer nicht "infizieren". Der Anwendungsbereich des § 656c BGB sei daher insgesamt nicht eröffnet, denn Voraussetzung hierfür sei, dass beide Verträge nach neuem Recht abgeschlossen worden seien. Unabhängig davon hätten die Kläger die Provisionspflicht ausdrücklich anerkannt, weshalb insoweit ein erfolgsabhängiges bzw. isoliertes Provisionsversprechen vorliege, das rechtlich als Schuldbestätigung bzw. Anerkenntnis zu bewerten sei.

Widerklagend begehrt die Beklagte von den Klägern die Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.021 €.

Die Beklagte beantragt daher widerklagend:

Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.021,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 11.03.2022 zu bezahlen.

Die Kläger beantragen,

die Widerklage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 30. Mai 2022 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist bis auf die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten begründet. Die Widerklage ist unbegründet.

1. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung von 17.612 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.].

a) Die entsprechende Leistung der Kläger, die Zahlung von 17.612 € an die Beklagte, durch die diese einen vermögenswerten Vorteil erlangt hat, erfolgte ohne rechtlichen Grund, § 812 Abs. 1 Satz 1 [X.].

Es kann dabei offenbleiben, ob die Kläger und die Beklagte einen Maklervertrag geschlossen haben oder ob es sich um ein erfolgsunabhängiges bzw. isoliertes Provisionsversprechen handelt, jedenfalls ist ein etwaiger Maklervertrag bzw. eine etwaige Abrede, dass die Kläger die Vermittlungsprovision in Höhe von 4 % [X.] MwSt. aus dem beurkundeten Kaufpreis von 370.000 € akzeptieren und die Provision nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages an die Beklagte bezahlen werden, unwirksam.

aa) Sofern die Kläger und die Beklagte einen Maklervertrag geschlossen haben, ist dieser wegen Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 [X.] unwirksam.

(1) Der persönliche Anwendungsbereich des § 656c [X.] ist eröffnet. Gem. § 656b [X.] gelten die §§ 656c und 656d [X.] nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Die Kläger sind vorliegend unstreitig Verbraucher.

(2) Auch der zeitliche Anwendungsbereich der Norm ist eröffnet. § 656c [X.] ist mit Wirkung zum 23.12.2020 durch Art. 1 Nr. 9 des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12. Juni 2020 ([X.] [X.] 1245) in das [X.] eingefügt worden. Nach Art. 229 § 53 EG[X.] (Übergangsvorschrift zum Gesetz über die Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser) sind auf Rechtsverhältnisse, die vor dem 23. Dezember 2020 entstanden sind, die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung weiter anzuwenden. Nicht ausdrücklich geregelt ist die Konstellation, dass ein Maklervertrag vor dem 23.12.2020, vorliegend der mit dem Verkäufer, und ein Maklervertrag nach dem 23.12.2020 geschlossen worden ist. Hierzu werden in der Literatur unterschiedliche Ansichten vertreten [X.], NJW 2020, 3553 (3357); [X.], [X.], 905 (915)). Dem Wortlaut des Art. 229 § 53 EG[X.] nach ist das alte Recht auf "Rechtsverhältnisse" anzuwenden, die vor dem 23. Dezember 2020 entstanden sind. Die Verwendung des Plurals "Rechtsverhältnisse" spricht dafür, dass das alte Recht nur dann Anwendung finden soll, wenn beide Maklerverträge vor dem 23. Dezember 2020 entstanden sind. Auch die Gesetzesbegründung, wonach den betroffenen Makler durch eine halbjährige Übergangsfrist Gelegenheit gegeben werden sollte, ihren Geschäftsablauf den neuen Vorschriften entsprechend anzupassen (BT-Drucks. 19/15827 S. 20), spricht dafür, dass § 656c [X.] auch auf solche Konstellationen Anwendung finden soll, in welcher ein Maklervertrag vor dem Stichtag und ein Maklervertrag nach dem Stichtag geschlossen worden ist. Insofern kommt es auch nicht darauf an, ob die Kläger von Seiten des Notars darauf hingewiesen worden sind, dass es sich um einen Maklervertrag nach "altem Recht" handle. Die zeitliche Anwendbarkeit einer Norm ist nicht abdingbar.

(3) Sofern man davon ausgeht, dass der Kläger und die Beklagte einen Maklervertrag geschlossen haben, verstoßen die vertraglichen Vereinbarungen gegen § 656c Abs. 1 Satz 2 [X.]. Lässt sich nach § 656c Abs. 1 Satz 1 [X.] der Makler von beiden [X.]en des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen [X.] versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die [X.]en in gleicher Höhe verpflichten. Gemäß Satz 2 kann sich der Makler von der anderen [X.] keinen [X.] versprechen lassen, wenn er mit einer [X.] des Kaufvertrages vereinbart, dass er für diese unentgeltlich tätig wird. Die Beklagte vereinbarte vorliegend unstreitig mit dem Verkäufer, dass sie für diesen unentgeltlich tätig wird. Sofern man davon ausgeht, dass auch die Kläger und die Beklagte einen Maklervertrag geschlossen haben, so handelt es sich um eine Doppeltätigkeit der Beklagten. Nach Satz 2 hätte die Beklagte sich daher von den Klägern keinen [X.] versprechen lassen dürfen, da die Beklagte unstreitig mit dem Verkäufer vereinbart hat, dass dieser keine Maklerprovision zu errichten hat.

(4) Rechtsfolge des Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 Satz 2 [X.] ist gem. § 656c Abs. 2 [X.] die Unwirksamkeit des Vertrages.

bb) Aber auch wenn man, wie die Beklagtenseite behauptet, davon ausgeht, es handele sich bei der Abrede um erfolgsunabhängiges bzw. isoliertes Provisionsversprechen, wäre dies wegen eines Verstoßes gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 [X.] in Verbindung mit § 134 [X.] nichtig.

(1) Der persönliche Anwendungsbereich der Norm ist eröffnet (s.o).

(2) Auch der zeitliche Anwendungsbereich ist eröffnet. Gemäß Art. 229 § 53 EG[X.] gilt § 656d [X.] für alle Rechtsverhältnisse, die ab dem 23.12.2020 entstanden sind. Das vorliegende Rechtsverhältnis, die Abrede zwischen der Beklagten und dem Kläger, ist unstreitig nach dem 23.12.2020 entstanden, sodass § 656d [X.] Anwendung findet.

(3) Die vorliegende Abrede verstößt gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 [X.]. Hat nur eine [X.] des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere [X.] zur Zahlung oder Erstattung von [X.] verpflichtet, nur wirksam, wenn die [X.], die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des [X.]s mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 [X.]). Es kommt nicht darauf an, ob es sich bei der Vereinbarung um eine Schuldbestätigung bzw. Anerkenntnis oder um eine schuldrechtliche Verpflichtung zwischen den [X.]en handelt, nach der die eine [X.] der anderen gegenüber im Innenverhältnis die Bezahlung der [X.] verspricht. Entscheidend ist allein, dass wirtschaftlich die [X.], die den Maklervertrag nicht geschlossen hat, die Provisionsverpflichtung tragen soll ([X.]/[X.], [X.], [X.] § 656d Rn. 6). Demnach ist auch die vorliegende Abrede von § 656d [X.] erfasst. Sofern man der Behauptung der Beklagten folgt und in der Abrede keinen Maklervertrag, sondern ein erfolgsunabhängiges bzw. isoliertes Provisionsversprechen sieht, wäre dieses nach § 656d Abs. 1 Satz 1 [X.] nur wirksam, wenn der Verkäufer, zur Zahlung des [X.]s mindestens in gleicher Höhe verpflichtet gewesen bliebe. Dies war jedoch vorliegend unstreitig nicht der Fall. Der Verkäufer selbst hat keine Provision an die Beklagte bezahlt.

(4) Die streitgegenständliche [X.] ist nach § 134 [X.] nichtig. Treffen die [X.]en eine Vereinbarung, die § 656d [X.] verletzt, stellt dies einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar, sodass die Abrede nach § 134 [X.] nichtig ist ([X.]/[X.], [X.], [X.] § 656d Rn. 17).

b) Da die streitgegenständliche Vereinbarung bzw. Abrede bereits wegen Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 Satz 2 [X.] bzw. § 656d Abs. 1 Satz 1 [X.] iVm § 134 [X.] unwirksam ist, kommt es auf die von der Klägerseite erklärt Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bzw. wegen Irrtums nicht mehr an.

2. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 [X.]. Die Klägerseite hat der Beklagtenseite eine Frist zur Rückzahlung bis zum 31.01.2021 gesetzt.

3. Die Kläger haben gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 [X.]. Die Beklagte hat sich zum Zeitpunkt der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten durch die Kläger noch nicht in Verzug befunden. Die geltend gemachten Anwaltskosten sind vorliegend erst für die verzugsbegründende Mahnung entstanden.

Die von der Beklagtenseite erhobene Widerklage ist unbegründet.

Die Beklagte hat gegen die Kläger keinen Anspruch auf die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte hat bereits nicht vorgetragen, woraus sich ein solcher Anspruch ergeben soll. Sofern die Beklagte einen solchen Anspruch aus Vertrag ableiten will, kommt ein solcher dann in Betracht, wenn die Beklagte zur Abwehr eines Anspruchs einen Rechtsanwalt beauftragen musste, weil sich die Gegenseite zu Unrecht eines Anspruchs oder eines rechts berühmt ([X.], Urteil vom 16. Januar 2009 – [X.]). Dies war vorliegend aber gerade nicht der Fall (s.o.).

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 Satz 1, 2 ZPO.

Der Streitwert beträgt insgesamt 18.633 € (Klage 17.612 € und Widerklage 1.012 €).