Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.10.2003, Az. III ZR 41/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:23. Oktober 2003K i e f e [X.] Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovisionnicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürlicheoder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten [X.] ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an.[X.], Urteil vom 23. Oktober 2003 - [X.]/03 -LGWiesbadenAGBad [X.] 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf der Grundlage der bis zum9. Oktober 2003 eingereichten Schriftsätze durch den Vorsitzenden [X.]. [X.] und [X.] [X.], Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der [X.] gegen das Urteil der [X.] vom 22. Januar 2003 wird [X.].Die Beklagte hat die Kosten des [X.]es zu tragen.Von Rechts wegenTatbestandDie beklagte Immobilienmaklerin wies dem Kläger, der eine Mietwoh-nung für seine Tochter suchte, am 1. April 2001 die Gelegenheit zur Anmietungeiner Wohnung in dem [X.] 15 in [X.]. nach. DieTochter des Klägers mietete die Wohnung mit Vertrag vom 2. April 2001. [X.] zahlte an die Beklagte eine "Maklergebühr" in Höhe von 2.760,80 DM(einschließlich [X.] stellte sich heraus, daß [X.], die geschäftsführendeGesellschafterin der beklagten GmbH, zur [X.] nachgewiesenen Wohnung war. Sie hatte das Hausgrundstück zwar [X.] vom 15. Juli 1999 an [X.]verkauft. Die Umschrei-bung des Grundbuchs erfolgte aber - wie im [X.] unstreitig ge-worden ist - erst am 2. Juli 2002.Der Kläger fordert die Maklerprovision zurück. Er macht geltend, [X.] habe der [X.] nicht zugestanden, weil ihre geschäftsführendeGesellschafterin [X.]Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung gewesensei.Amtsgericht und Berufungsgericht (Einzelrichter) haben der auf [X.] 1.411,57 - bis auf einenTeil der Zinsforderung - stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht (Einzel-richter) wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision verfolgt [X.] ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.[X.] Revision ist unbegründet.[X.] Berufungsgericht hat [X.] 4 -Die Beklagte müsse die Provision zurückerstatten, weil sie darauf nachdem eindeutigen Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG kei-nen Anspruch habe. Zum Zeitpunkt der Vermittlung des [X.] sei ihreGeschäftsführerin Eigentümerin der Mietwohnung gewesen. Es sei unerheb-lich, daß die Geschäftsführerin der [X.] damals nicht mehr das "wirt-schaftliche Eigentum" an dem Wohnhaus gehabt habe, weil es bereits anS. verkauft und übergeben gewesen sei.I[X.] Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung [X.] durch den Einzelrichter wegen Grundsätzlichkeit zugelassene Revi-sion ist zulässig und führt nicht wegen Verstoßes gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2GG zur Aufhebung des Berufungsurteils. Anders als bei Beschlüssen im Be-schwerdeverfahren, in denen der Einzelrichter die Rechtsbeschwerde wegenGrundsätzlichkeit zugelassen hat (vgl. [X.], Beschluß vom 13. März 2003- IX ZB 134/02 - NJW 2003, 1254, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z), warhier der Einzelrichter im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlichzuständige Richter; eine "wesentliche(n) Änderung der [X.]" (§ 526Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist nicht eingetreten (vgl. [X.], Urteil vom 16. Juli 2003- VIII ZR 286/02 - [X.], 501).2.Der Kläger kann von der [X.] gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVer-mittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der [X.] nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von dem Kläger gelei-- 5 -stete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1Nr. 3 Satz 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruchauf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn [X.] über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer an derjuristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oderwirtschaftlich beteiligt ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlussessind im Streitfall gegeben.a) Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). [X.] dem Kläger die Gelegenheit zum Abschluß eines [X.] - abzu-schließen durch dessen Tochter - über die Wohnung [X.] in [X.]. nachgewiesen.b) Die geschäftsführende Gesellschafterin der [X.] war zur Zeitdes Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig,daß Frau [X.] im April 2001, als die Beklagte die Wohnung durch Zeitungs-annonce angeboten hat, als Eigentümerin des betreffenden [X.] eingetragen gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den [X.] erst mit der Umschreibung am 2. Juli 2002.Daß Frau [X.] bereits am 9. August 1999 das [X.] und am 29. September 1999 den Kaufpreis erhalten hat, ist [X.] 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klarenWortlaut allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen oder juristischen)Person ab, die an der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Personrechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist ("Eigentümer").- 6 -Es entspricht auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisions-ausschluß nicht vom "wirtschaftlichen Eigentum", sondern von der rechtlichen[X.] des Wohnungsvermittlers oder der an ihm rechtlich oderwirtschaftlich beteiligten Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewie-senen Wohnung abhängig zu machen. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2WoVermittG wurde eingefügt, um Umgehungen des [X.] § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG zu verhindern. [X.] ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümersie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlangen (vgl.Stellungnahme des Bundesrates zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierungüber Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der [X.] BT-Drucks. VI/1549 S. 30; [X.] DB 1972, 125, 126; [X.]/[X.], WoVermittG 1993 § 2 Rn. 91). In bezug auf die [X.] [X.] wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsaus-schlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeitenaus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die inter-nen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind,worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, für ihn nicht durchschau-bar. Wenn es auf eine "wirtschaftliche Berechtigung" ankäme, müßte sie [X.] unter Umständen aufwendig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschüt-zenden Zweck des Gesetzes (vgl. BT-Drucks. aaO S. 6 und 12) nicht zu ver-einbaren. Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung nicht fremd; esstellt aber ersichtlich nur zugunsten des Mieters darauf ab, ob eine "rechtlich(e)oder wirtschaftlich(e)" Beteiligung des Wohnungsvermittlers an der juristischenPerson, die Eigentümerin der Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVer-mittG), - und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG) - vorliegt. Ist [X.] eine juristische Person, kommt es für den [X.] -schluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG mithin nur darauf an,ob die an ihr beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (imRechtssinne) der vermittelten Wohnung ist.c) Als geschäftsführende Gesellschafterin der [X.] war Frau [X.]unzweifelhaft an der [X.] "rechtlich oder wirtschaftlich" beteiligt (vgl.[X.]/[X.] Rn. 96; [X.] 1985, 673). Die Beklagtemuß sich demnach die provisionsschädliche [X.] von Frau[X.]gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG zurechnen [X.].[X.][X.][X.][X.]Galke