Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.03.2003, Az. III ZR 299/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:13. März 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff [X.] ist ein Anspruch auf [X.] für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschlußvon Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieserBestimmung.[X.], Urteil vom 13. März 2003 - [X.]/02 -LG [X.] Meiningen- 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 13. März 2003 durch [X.] [X.] und die [X.], [X.], Dr. [X.] und Galkefür Recht erkannt:Die Revision der [X.] gegen das Urteil der [X.] vom 29. Juli 2002 wird [X.].Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.Von Rechts [X.] Klägerin verwaltet in der [X.] 9, [X.], das gemeinschaftliche Eigentum. Die Beklagte versprachder Klägerin ein Honorar für die "Vermittlung eines Vertragsabschlusses oderNachweis" einer bestimmten Wohnung in der Anlage ("Nachweis- und/oderVermittlungsvereinbarung" vom 30. Januar 2001). Der Mietvertrag kam [X.] Nachweises und der Vermittlung der Klägerin zustande. Mit der Klage [X.] sie die Zahlung des vereinbarten Honorars in Höhe von 1.879,48 DM(= 960,96 - 3 -Die Beklagte macht geltend, die Klägerin könne als Verwalter der [X.] Wohnung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des [X.] vom 4. November 1971 ([X.] I S. 1745, 1747;künftig WoVermittG) weder eine Nachweis- noch eine [X.].Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der [X.]. Das Berufungsgericht hat die Berufung der [X.] zurückge-wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die [X.] ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.[X.] Revision ist unbegründet.[X.] Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen wie [X.]:Die Klägerin habe aufgrund der "Nachweis- und/oder Vermittlungsver-einbarung" vom 30. Januar 2001 Anspruch auf den Maklerlohn. Sie habe dievon der [X.] genutzte Vertragsgelegenheit nachgewiesen und den [X.] vermittelt. Der Provisionsanspruch sei nicht gemäß § 2 Abs. 2Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen, da die Beklagte keinen [X.] 4 -über Wohnräume abgeschlossen habe, deren Verwalter die Klägerin [X.]. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage könne nur dann zugleichals Verwalter der einzelnen Eigentumswohnung angesehen werden, wenn erim Auftrag des betreffenden Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungslei-stungen für die konkrete Wohnung erbringe oder als dessen Repräsentantauftrete. Bei der Klägerin sei weder das eine noch das andere der Fall gewe-sen.I[X.] Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.1.Die Klägerin kann von der [X.] die Zahlung einer Provision in Hö-he von 960,96 #&!#*)+! 652BGB) zu beurteilende "Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung", die [X.] am 30. Januar 2001 geschlossen haben. Die Klägerin hat die [X.] verdient, weil der von der [X.] mit dem Wohnungseigentümer B. geschlossene Mietvertrag infolge des von der Klägerin geleisteten Nachweisesund ihrer Vermittlung zustande gekommen ist (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 2Abs. 1 WoVermittG).2.Der Provisionsanspruch ist nicht, wie die Revision meint, ausgeschlos-sen aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 [X.] steht [X.] (§ 1 WoVermittG) ein Anspruch auf Entgelt für die [X.] oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertra-ges über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist. Im Streitfall oblag- 5 -der Klägerin indes nicht die Verwaltung über die der [X.] [X.] vermittelte [X.]) Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts [X.] die Klägerin die Stellung einer "[X.]-Verwalterin". Sie verwaltete das ge-meinschaftliche Eigentum. Darüber hinaus trat sie weder als Bevollmächtigtedes Wohnungseigentümers auf noch erbrachte sie erhebliche Verwaltungslei-stungen für die einzelnen Eigentumswohnungen. Die Verwaltung der im [X.] stehenden Wohnungen, insbesondere deren Vermietung, [X.] - entsprechend der gesetzlichen Aufgabenzuweisung (vgl. §§ 13Abs. 1, 20 Abs. 1 [X.]; [X.], [X.]. 2000 § 20Rn. 2; [X.]/[X.], [X.]. 1995 Rn. 1 vor § 20; [X.]/Bub,[X.]. 1997 § 20 [X.] Rn. 10 f; [X.]/[X.], [X.]. 2003§ 20 [X.] Rn. 1) - bei dem jeweiligen [X.]) Die Revision geht zwar davon aus, daß der Klägerin als [X.] die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oblag. Sie meint aber, inder Praxis überschnitten sich die Aufgabenbereiche des [X.] unddes Wohnungsverwalters. Jedenfalls in Teilbereichen verwalte der [X.] daher auch die einzelne Wohnung, was für den [X.]nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG genüge.Der Auffassung der Revision ist - in Übereinstimmung mit der herr-schenden Meinung ([X.] 1976, 577; [X.] MDR 1975,931; [X.], 280; [X.] NJW-RR 2001, 876; [X.], 310; [X.]/[X.], WoVermittG 1993 § 2 Rn. 73 ff; Stau-dinger/[X.], [X.]. 1995 §§ 652, 653 Rn. 143 f; [X.]/[X.] 6 -aaO § 26 [X.] Rn. 84 ff; [X.]/[X.] 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 117;[X.]/Sprau, [X.]. 2003 § 652 Rn. 59; [X.] aaO § 26 Rn. 19;[X.]/[X.] aaO § 27 Rn. 2; [X.], Maklerrecht 4. Aufl. 1999Rn. 666 f; [X.], Maklerrecht 2001 Rn. 186 ff; a.A. LG [X.] WuM 2002,234; [X.], 875; [X.] 1997, 182; [X.], 363; 1999, 472; [X.], 1070;Windisch [X.], 478; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des [X.] 1981 S. 91) - nicht beizutreten.aa) Die dem Verwalter nach § 20 Abs. 1 [X.] zukommende Verwaltungdes gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich allein auf das [X.] auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht [X.] oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 [X.]). [X.] Sondereigentum stehenden Wohnungen wären allerdings ohne eine ord-nungsgemäße Verwaltung der Gegenstände der gemeinschaftlichen Verwal-tung nicht nutzbar. Dadurch wird der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigen-tums aber noch nicht zum Verwalter der - seiner Zuständigkeit gerade entzo-genen (vgl. § 1 Abs. 2, 5 i.V.m. § 20 Abs. 1 [X.]) - einzelnen Wohnungen. Ergewährleistet durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ledig-lich die Rahmenbedingungen für die selbständige Verwaltung der Eigentums-wohnung durch den [X.]b) Zu der einzelnen Eigentumswohnung gehört in der Regel ein Nut-zungsrecht an gemeinschaftlichen Einrichtungen, die der Obhut des [X.]s unterliegen. Auch unter diesem Gesichtspunkt liegt eine Verwaltung anWohnräumen jedoch nicht vor, wie sie der [X.] nach § 2Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG voraussetzt. Zum einen handelt es sich bei- 7 -den für den Wohnungseigentümer oder seinen Mieter nutzbaren [X.] nicht um Wohnräume. Zum anderen werden sie nicht [X.]; der einzelne Wohnungseigentümer räumt dem Mieter allenfalls seinRecht ein, die Einrichtungen gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungsei-gentümern oder deren Mietern zu nutzen.cc) Dem [X.]-Verwalter kommt eine Verwaltungskompetenz bezüglichder einzelnen Eigentumswohnungen ferner nicht zu, wenn an der [X.] auftreten.Für die Instandhaltung der Wohnung ist der jeweilige Wohnungseigen-tümer verantwortlich (§ 14 [X.]). Führen Mängel an der gemeinschaftlichenVerwaltung unterstehenden Bestandteilen der Wohnungseigentumsanlage zuMängeln der einzelnen Eigentumswohnung, hat der Wohnungseigentümer dieMöglichkeit, im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 i.V.m. § 27Abs. 1 Nr. 1 und 2 [X.]) auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemein-schaftlichen Eigentums hinzuwirken. Ist die Wohnung vermietet, trifft den [X.] gegenüber dem Mieter die Gewährleistungspflicht. Er, nichtder Verwalter, ist der rechtliche Ansprechpartner des [X.]) Der (gewöhnliche) [X.]-Verwalter ist nach Sinn und Zweck des § 2Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG nicht als Verwalter über Wohnräume anzuse-hen.aa) Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, [X.] die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Bela-stungen zu schützen, die sich häufig aus mißbräuchlichen [X.] 8 -gen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll [X.] auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert wer-den. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß [X.], obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchenFall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein Mietverhältnis über dieselbenWohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner dann,wenn Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer oder Vermieter derWohnungsvermittler war, abgeschlossen werden (vgl. § 2 Abs. 2 [X.]. VI/1549 S. 4; Begründung der Bundesregierung zu [X.] über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Be-grenzung des [X.]. VI/1549 S. 12; Bericht des Rechtsaus-schusses zu dem vorgenannten Gesetzentwurf BT-Drucks. VI/2421 [X.]). [X.] Stellungnahme zu dem Gesetzentwurf hat der Bundesrat gebeten, imweiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob und in welcher Weise Umge-hungen des in § 2 Abs. 2 [X.] bestimmten Provisionsausschlussesdurch Einschaltung von Strohmännern (juristische und natürliche Personen)verhindert werden könnten; das gelte auch für Fälle, in denen Makler und Ei-gentümer in sonstiger enger wirtschaftlicher Verbindung oder in einem engenVerwandtschaftsverhältnis zueinander stünden (BT-Drucks. VI/1549 S. 30). [X.] vom Rechtsausschuß empfohlenen und Gesetz gewordenen Fassung warschließlich vorgesehen, daß der Honoraranspruch des Vermittlers auch dannausgeschlossen ist, wenn er selbst Verwalter der Wohnräume ist (Bericht [X.] aaO [X.] und 18; vgl. auch § 6 der Verordnung zur Rege-lung der Entgelte der Wohnungsvermittler vom 19. Oktober 1942, RGBl. I[X.]25 und § 4 Abs. 1 der Verordnung zur Regelung der Entgelte für Woh-nungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 GVBl. [X.] S. 1068).- 9 -bb) Der Verwalter nach §§ 20 ff [X.] steht nicht in einer solchen Nähezum Wohnungseigentümer, daß der [X.] nach der vorbe-schriebenen gesetzgeberischen Zielrichtung gerechtfertigt wäre (vgl. [X.]/[X.] aaO Rn. 78 f). Der gewöhnliche [X.]-Verwalter kann nicht zum "Lager"des Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden.Das zeigt die rechtliche Stellung des Verwalters zum Wohnungseigen-tümer. Über seine Bestellung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stim-menmehrheit (§ 26 Abs. 1 Satz 1 [X.]); das bedeutet, daß er auch gegen [X.] einzelner Wohnungseigentümer bestellt werden kann. Unter [X.] der Verwalter sogar durch das Gericht gegen den Willen aller [X.] bestellt werden (§ 26 Abs. 3 [X.]).Der Verwalter ist gemäß § 20 [X.] (notwendiges) Vollzugsorgan [X.] der Wohnungseigentümer ([X.]Z 106, 222, 226). Er ist nach§ 27 Abs. 1 Nr. 1 [X.] berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse, d.h. denkollektiven Willen der Wohnungseigentümer durchzuführen ([X.] aaO § 20Rn. 11), nicht denjenigen des einzelnen Wohnungseigentümers. Es [X.] durchaus nicht notwendig eine Interessenidentität zwischen den Belan-gen des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Verwalter gemäß den(Mehrheits-)Beschlüssen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat, und den [X.] Sondereigentums der einzelnen [X.]) Der [X.]-Verwalter dürfte zwar bei der Vermittlung von [X.] über Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage geringeren Arbeits- undsonstigen Aufwand haben als andere Makler. Das allein genügt aber nicht, ihm- 10 -in (entsprechender) Anwendung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG [X.] zu versagen. Denn der Maklerlohn knüpft, wie das [X.] zu Recht ausgeführt hat, generell nicht an den Aufwand des [X.], sondern an den Wert des Nachweises oder der Vermittlung für den [X.] an (vgl. [X.]/[X.] aaO Rn. 143 und [X.]. 3; [X.]/[X.] aaO Rn. 79).3.Zwischen dem gewöhnlichen wohnungsvermittelnden [X.]-Verwalterund dem Wohnungseigentümer besteht auch keine derartige Verflechtung, wiesie nach der Rechtsprechung des [X.] für den Makler einen"institutionalisierten Interessenkonflikt" begründet (vgl. [X.]Z 112, 240 [X.] vom 6. Februar 2003 - [X.]/02 Umdruck [X.]).[X.]Streck[X.][X.]Galke