Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.03.2006, Az. III ZR 235/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/05 Verkündet am: 9. März 2006 [X.] als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) Dem [X.] steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des [X.] an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bis-herige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht. [X.], Urteil vom 9. März 2006 - [X.]/05 - [X.] - 2 - Der II[X.] Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2006 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision des [X.] gegen das Urteil des [X.], 31. Zivilkammer, vom 15. September 2005 wird [X.]. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Kläger, der unter der Bezeichnung "Immobilien [X.]" (u.a.) ein Maklerunternehmen betreibt, nimmt die Beklagten auf Zahlung einer Provision für den Nachweis der Gelegenheit bzw. die Vermittlung des Abschlusses eines Mietvertrages über eine von den Beklagten angemietete Wohnung in [X.]

in Anspruch. 1 Bisherige Mieterin der Wohnung war Frau [X.], eine Mitarbeiterin des [X.]. Diese wollte aus persönlichen Gründen vorzeitig aus ihrem Miet-vertrag ausscheiden und suchte einen Nachmieter, den sie ihren Vermietern präsentieren konnte. "Immobilien [X.]

" bot die Wohnung im Juli 2003 unter 2 - 3 - Hinweis auf die vom Mieter zu zahlende Courtage an. Als sich die Beklagten bei "Immobilien [X.]" meldeten, verwies sie der Inhaber (Kläger) an Frau [X.]als die im Maklerbüro für die betreffende Wohnung zuständige Sach-bearbeiterin. Frau [X.], die sich den Beklagten mit einer auf "Immobilien [X.] " hinweisenden Visitenkarte vorstellte, betreute sodann die Beklagten. Sie erklärte den Beklagten bei der Besichtigung der Wohnung auch, dass sie die derzeitige Mieterin sei und einen Nachmieter benötige. Am 21./23. Juli 2004 kam es zum Abschluss eines Mietvertrages - ab 1. August 2004 - zwischen den Eigentümern der Wohnung und den Beklagten. Amtsgericht und Landgericht haben die auf Zahlung von 2.257,36 • (= zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer) nebst Zinsen gerichtete [X.] abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen [X.] weiter. 3 Entscheidungsgründe Die Revision ist unbegründet. 4 [X.] Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des [X.] (WoVermittG) steht dem [X.] ein Anspruch für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Miet-verträgen über Wohnraum nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume 5 - 4 - abgeschlossen wird, deren - nach der hier interessierenden [X.] der Vorschrift - Mieter der [X.] ist. Das Berufungsgericht verneint im Hinblick auf diese Vorschrift einen Maklerprovisionsanspruch des [X.]. Zwar sei der Kläger, der Inhaber des tätig gewordenen Maklerunternehmens, nicht selbst Mieter der an die Beklagten vermittelten Wohnung gewesen. Er müsse sich jedoch die [X.] seiner Mitarbeiterin, Frau [X.] , als seiner Erfüllungsgehilfin zurechnen [X.]. Es entspreche der Zielrichtung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, dass dem [X.] der Provisionsanspruch auch dann nicht zustehe, wenn nicht er selbst, sondern sein Erfüllungsgehilfe Mieter der vermittelten Wohnung sei. Der Gesetzgeber habe mit § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG institutionalisierte Interessenkonflikte, also Konstellationen geregelt, die typi-scherweise einen Interessenkonflikt für den wohnungsvermittelnden Makler und damit die Gefahr der Benachteiligung des [X.] Kunden [X.] in sich trügen. Dieser typische Interessenkonflikt trete im Übrigen auch im vorliegenden Fall, ohne dass dies entscheidungserheblich wäre, deutlich zutage: Als Mieterin sei Frau [X.] daran gelegen gewesen, vom [X.] vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Es habe daher in ih-rem eigenen - dem Kläger zurechenbaren - Interesse gelegen, möglichst kurz-fristig den Vermietern einen diesen genehmen Nachmieter anbieten zu können. Dazu habe hier auch gehört, Nachmieter zu finden, die - möglicherweise auch unter dem Druck des Hinweises auf eine Vielzahl anderer Bewerber für die Wohnung - bereit gewesen seien, die nicht ganz unerhebliche Ablösungssum-me für eine Einbauküche zu "schlucken". 6 - 5 - I[X.] Diese Ausführungen werden von der Revision des [X.] vergeblich angegriffen. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, dass der Provisionsan-spruch des [X.] an dem [X.] (3. Fall) WoVermittG scheitert. 7 1. Der Kläger war [X.] (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sein Un-ternehmen vermittelte den Beklagten den Abschluss eines Mietvertrages über die Wohnung in [X.] . Dabei bediente er sich seiner Mitarbeiterin, Frau [X.] , die nach dem Abschluss des [X.] zwischen den Parteien bei der Durchführung dieses Vertrages für den Kläger tätig wurde, als [X.] (§ 278 Satz 1 BGB). Frau H.

ist, wie sich auch aus der den Beklagten ausgehändigten Visitenkarte ergab, nicht als selbständige Maklerin, sondern für "Immobilien [X.]" aufgetreten. 8 2. Mit Recht hat das Berufungsgericht im Streitfall die Tatsache, dass die im Unternehmen des [X.] mit der Durchführung des [X.] betraute und tätig gewordene Mitarbeiterin zugleich die bisherige Mieterin der "vermakel-ten" Wohnung war, unter den Tatbestand des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) WoVermittG subsumiert, nicht anders als wenn der Kläger persönlich der Mieter gewesen wäre. Es entspricht der Zielsetzung des [X.], dass dem [X.] nach dieser Vorschrift auch dann ein Provisionsanspruch nicht zugestanden wird, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe Mieter der Wohnung war. 9 a) Wie der Senat bereits ausgeführt hat (Urteile vom 2. Oktober 2003 - [X.] - NJW 2004, 286, 287 [Gehilfe des [X.]s als [X.] - 6 - [X.] Verwalter der Wohnung] und vom 13. März 2003 - [X.]/02 - NJW 2003, 1393, 1394 [WEG-Verwalter als [X.]]), bezweckt das [X.], allgemein die Wohnungssuchen-den vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäfts-methoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verhindern, dass [X.] Entgelte for-dern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. b) Zwar war nach der ursprünglichen Fassung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des [X.] vom 4. November 1971 ([X.] I S. 1745) der Mieter noch nicht in den Personenkreis derjenigen einbezogen (nämlich bis dahin: Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der betreffenden Wohnung), die nicht - provisionsauslösend - [X.] sein können. Der Revision ist zuzugeben, dass die Erweiterung dieses [X.] auf den Mieter der Wohnung (Art. 3 des [X.] zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993, [X.] I 1257) nicht einfach auf der ursprünglichen Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drucks. VI/1549 S. 12) basiert, sondern auf besonderen Motiven des Gesetzgebers be-ruht. Die Aufnahme des Mieters in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WoVermittG geht auf eine Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses zurück (BT-Drucks. 12/5342 [X.]). Im Gesetzgebungsverfahren war die Bundesregierung dem [X.], den sich später der Vermittlungsausschuss zu eigen gemacht hat, in das Gesetz einen neuen § 4a einzufügen, mit dem Argument entgegengetreten, der Vorschlag sei widersprüchlich, weil er nicht zugleich ei-nem als [X.] agierenden Mieter den Provisionsanspruch aber-kenne: [X.] an weichende Mieter oder sonstige Personen seien, wirtschaftlich betrachtet, eine Art "Vermittlungsentgelt". Zumindest seien die 11 - 7 - Grenzen zwischen der Vermittlung einer Mietwohnung durch den bisherigen Mieter an einen Nachmieter zu einer bloßen Abstandszahlung nicht scharf zu ziehen (BT-Drucks. 12/3254 S. 35 f, 46). Die Entstehungsgeschichte der Norm verdeutlicht, dass diese Änderung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eine flankierende Maßnahme zu dem ebenfalls neuen § 4a WoVermittG über die Unwirksamkeit von [X.] und vergleichbaren Vereinbarungen darstellen sollte (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2006 - [X.]/05 - zur [X.] bestimmt). Unter Berücksichtigung des beschriebenen vorrangigen Anliegens der ergänzenden gesetzlichen Regelung, Abschlagszahlungen und vergleichbare Vereinbarungen zu verhindern, passt aber die Aufnahme des Mieters in den von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG erfassten Personenkreis auch zu der von dieser Vorschrift von Anfang an allgemein verfolgten Zielsetzung, zu ver-hindern, dass [X.] Entgelte fordern, obwohl eine dem Leitbild des [X.] entsprechende Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt oder in Frage gestellt ist. 12 aa) Der Mieter einer Wohnung steht, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, jedenfalls dann, wenn er aus seinem Mietvertrag vorzeitig ent[X.] werden will, als vom [X.] Mietinteressenten beauftragter Makler typischerweise in einem Interessenkonflikt. Statt nämlich, wozu ihn der Maklervertrag verpflichtet, seine Mittlertätigkeit im Interesse seines wohnungs-suchenden Kunden auszuüben, wird er sein Augenmerk in erster Linie darauf richten, einen ihm - d.h. auch und vor allem: dem Vermieter - genehmen Nach-mieter aus einem meist größeren [X.] herauszusuchen und dement-sprechend, soweit erforderlich, auch auf den Willen des eigenen Kunden ein-wirken, um seine bzw. des Vermieters Bedingungen zur Gestaltung des [X.] - 8 - vertrages durchzusetzen - etwa einen schnellen Vertragsabschluss und/oder die erwünschte Übernahme von [X.] durch den Nachmieter. [X.]) Dieser (typische) Interessen-Widerstreit beim Mieter/[X.] zeigt sich nicht nur beim (Wohnungs-)Vermittlungs-Makler, sondern auch beim ([X.]; überhaupt sieht die gesetzliche Regelung in § 2 WoVermittG, in welchen Fällen dem "[X.]" ein Anspruch auf Provision nicht zustehen soll, eine unterschiedliche Behandlung beider Tä-tigkeitsarten nicht vor. Die Revision, die darauf verweist, dass der Nachweis-makler "nur den Kontakt" zwischen den Parteien des späteren Hauptvertrages herzustellen habe, berücksichtigt im Übrigen nicht, dass die vom Makler [X.] Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages einen abschluss-bereiten Vermieter voraussetzt (Senatsurteil [X.] 161, 349, 355 m.w.N.). Bei der vorliegenden Fallgestaltung - Mieter auf der Suche nach einem Nachmieter, um aus seinem Mietvertrag herauszukommen - gehören deshalb zum "[X.]" der Wohnung typischerweise Verhandlungen - ähnlich denjenigen bei der Vermittlung des Abschlusses des Mietvertrages - zwischen Mieter/Makler und Mietinteressent einerseits und zwischen Vermieter und Mietinteressent ande-rerseits, durch die der Vermieter, der selbst kein besonderes Interesse an ei-nem Mieterwechsel hat, dazu bewegt werden soll, unter vorzeitiger Entlassung des bisherigen Mieters aus dem Mietvertrag die Wohnung anderweit zu vermie-ten. Wird der "Nachweis"-Makler in solche Verhandlungen eingeschaltet, so steht er aus der Sicht des Maklerkunden genauso stark in verschiedenen "Lagern" wie ein bishe[X.] Mieter als "Vermittler" der Wohnung. 14 c) Ausgehend von dem dargestellten Gesetzeszweck und dem typischen Interessenwiderstreit beim [X.], der selbst der Mieter der [X.]n oder zu vermittelnden Wohnung ist, liegt eine nach § 2 Abs. 2 15 - 9 - Satz 1 Nr. 2 WoVermittG provisionsschädliche Identität zwischen Mieter und [X.] auch dann vor, wenn der Mieter zugleich in dem als [X.] beauftragten Unternehmen als dessen Mitarbeiter oder Gehilfe die [X.] erforderlichen Handlungen vorgenommen hat und auch zur Wahrung seines eigenen "[X.]" tätig werden konnte. [X.] ist in diesem Fall der in der Person des Mieters/[X.] - typischer-weise - bestehende Interessenkonflikt. [X.] [X.] [X.]

[X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 20.01.2005 - 272 C 35440/04 - [X.], Entscheidung vom 15.09.2005 - 31 S 4814/05 -