Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.10.2003, Az. III ZR 5/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:2. Oktober 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2Der Wohnungsvermittler verliert den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn nicht er selbst,sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.[X.], Urteil vom 2. Oktober 2003 - [X.] -LGKarlsruheAGBretten- 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.], [X.], Dr. [X.] und Galkefür Recht erkannt:Die Revision der [X.] gegen das Urteil der [X.] vom 4. Dezember 2002 wird [X.].Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.Von Rechts wegenTatbestandDie beklagte Immobilienmaklerin vermittelte den Klägern die [X.] Wohnhauses in B. von den Eheleuten [X.]. Dafür zahlten [X.] der [X.] eine Provision in Höhe von 3.480 DM. Für die Beklagtewar deren Angestellte [X.]. tätig.Die Eheleute [X.] waren wegen einer schweren Erkrankung [X.] [X.] gehindert gewesen, sich um die Wohnung zu kümmern. [X.] Frau [X.]. gebeten, die "Angelegenheit mit der Vermietung" zu über-nehmen. Deshalb sagte Frau [X.]. den Klägern im Zusammenhang mit der- 3 -Vermietung und Übergabe der Wohnung im September 2000, sie sollten [X.] ihr, nicht bei den Vermietern [X.] , melden, wenn sie Probleme oderFragen hätten. Zugleich erhielten die Kläger von Frau [X.]. die [X.] deren Telefon im Büro der [X.]. In der Folgezeit machten die [X.] geltend. Sie wandten sich an Frau [X.]. , die sich der Sache an-nahm. Als Frau [X.]. einmal verhindert war, erschien an ihrer Stelle Frau [X.] andere Mitarbeiterin der [X.].Die Kläger fordern die an die Beklagte gezahlte Provision zurück. [X.] geltend, die Beklagte sei Verwalter der von ihnen gemieteten [X.] gewesen. Die Beklagte müsse sich zurechnen lassen, daß ihre Ange-stellte [X.]. die Verwaltung der vermittelten Wohnung übernommen habe.Sie könne daher nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des [X.] [X.] vom 4. November 1971 ([X.] I S. 1745, 1747; künftigWoVermittG) eine Provision nicht beanspruchen.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht [X.] Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.779,30 3.480 DM) nebst [X.] zahlen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt [X.] die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.[X.] Revision ist [X.]-I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt:Die Beklagte müsse den Klägern die Maklerprovision zurückerstatten,weil sie Verwalter der vermittelten Wohnung gewesen sei (§ 2 Abs. 2 Satz 1Nr. 2 WoVermittG). Sie müsse dafür einstehen, daß ihre Mitarbeiterin [X.]. ,die mit dem Abschluß und der Ausführung des [X.] befaßt gewe-sen sei, seinerzeit die von ihr an die Kläger vermittelte Wohnung für die Ei-gentümer [X.] verwaltet habe.[X.] Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.Die Kläger können von der [X.] gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1WoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung [X.] nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die vonden Klägern geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgtaus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem [X.] ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume [X.], deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Die Voraussetzungen [X.] sind im Streitfall [X.] 5 -1.Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie ver-mittelte den Klägern den Abschluß eines Mietvertrages über das [X.] in [X.]. Dabei bediente sie sich ihrer Angestell-ten [X.]. als [X.] (§ 278 Satz 1 BGB). Frau [X.]. war nachder unangefochtenen Feststellung des Berufungsgerichts bei dem [X.] bei der Durchführung des [X.] mit den Klägern für die [X.] tätig.2.Die Beklagte ist bezüglich der vermittelten Wohnung als Verwalter imSinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG anzusehen.a) Zwar hatte die Beklagte nicht selbst - durch ihre Geschäftsführerin -die Verwaltung der Wohnung inne. Verwalter der Wohnung war Frau [X.]. .Sie hatte vor der Vermittlung die Verwaltung auf Bitten der Vermieter[X.] übernommen. Daß Frau [X.]. aus uneigennützigen Motiven han-delte und weder sie noch die Beklagte ein Entgelt von den Eheleuten [X.] erhielten, ist unerheblich (vgl. [X.]/[X.], WoVermittG 1993 § 2 Rn. 68).Die von Frau [X.]. übernommenen Tätigkeiten erstreckten sich auch übereinen längeren [X.]raum und hatten einen solchen Umfang, daß weder [X.] maklertypischen Serviceleistung (vgl. [X.]/[X.], BGB <[X.] 652 Rn. 159; [X.], 1611; LG Hamburg NJW-RR2001, 876, 877) noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit (vgl.[X.]/[X.] aaO Rn. 64) gesprochen werden kann. Nach den von der Revi-sion nicht im einzelnen angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts istFrau [X.]. über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließlicheAnsprechpartnerin auf Vermieterseite aufgetreten. Sie hat in dieser [X.] mit [X.] über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren [X.] -rügen entgegengenommen und bearbeitet. Dazu hat sie Mängellisten weiter-geleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen; sie war für die Vermieter [X.] mit Handwerkern zugegen (vgl. Fallbeispiele bei [X.]/[X.] aaORn. 65).b) Es entspricht der Zielsetzung des [X.] der [X.]svermittlung, daß der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann verliert,wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete(vgl. [X.] ZMR 1994, 20 und [X.] ZMR 1993, 22, jeweils zu § 2Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 [X.] (Urteil vom 13. März 2003 - [X.]/02 - NJW 2003,1393, 1394 m.w.N.) bereits ausgeführt hat, bezweckt das [X.], allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerecht-fertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus [X.] Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sieergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungs-vermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daßWohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeitnicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß [X.] über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert odererneuert wird, ferner darin, daß Mietverträge über Wohnräume, deren Eigen-tümer, Vermieter oder Verwalter der Wohnungsvermittler war, [X.] 7 -aa) Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden undder Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und-verwaltung wird aber nur dann zuverlässig erreicht, wenn - über die Fälle derrechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2WoVermittG) hinaus - die Wohnungsverwaltung durch den Gehilfen des [X.]svermittlers grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie die [X.] durch den Wohnungsvermittler selbst. Sonst kann möglichen Versu-chen, den [X.] nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 [X.] umgehen, nicht wirksam gesteuert werden.bb) Aus der Sicht des Wohnungssuchenden ist der Wohnungsvermittlerbereits dann Verwalter der vermittelten Wohnung, wenn dessen Gehilfe [X.] innehat; sie stehen für den Wohnungssuchenden auf einer Seite.In diesem Sinne sprechen auch die - unstreitigen - Umstände des vorliegendenFalles dafür, der [X.] die [X.] durch Frau [X.]. zu-zuordnen. Frau [X.]. war als Angestellte der [X.] mit der [X.] Wohnung an die Kläger betraut. Bei der Vermietung und Übergabe [X.] an die Kläger teilte sie diesen mit, sie sollten sich bei [X.] Fragen betreffend die Wohnung ausschließlich an sie wenden. Zu diesemZweck war sie für die Kläger ausschließlich im Büro der [X.] erreichbar.Als sie einmal verhindert war, wurde sie von [X.], einer anderen Mitarbeite-rin der [X.], vor Ort vertreten. Frau [X.]. übte die [X.] praktisch in einem mit der wohnungsvermittelnden Tätigkeit für die [X.] aus.[X.]Streck[X.][X.]Galke