Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES [X.] ZR 224/07 Verkündet am: 18. Juni 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2 a) Eine formularvertragliche [X.], die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn ab-gewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rück-gabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. b) Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Aus-führung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. [X.], Urteil vom 18. Juni 2008 - [X.]/07 - [X.]/[X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 25. Juni 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin ist seit dem 1. Februar 2004 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in [X.]. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die "[X.] (Stand 01/2002)" [im Folgenden: Vertragsbedin-gungen] Vertragsinhalt sind. Darin heißt es in § 8 zu den Schönheitsreparatu-ren: 1 "[X.] werden vom Mieter getragen. Sie sind auch wäh-rend des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristen-plan auszuführen bzw. ausführen zu lassen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Ho[X.]yräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. - 3 - [X.] sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen. [X.] sind in neutralen, decken-den, hellen Farben und Tapeten auszuführen. – Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines [X.] eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgen-der Maßgabe zu zahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit: in Küchen, Bädern, Duschen: länger als 1 Jahr zurück = 33 % der Kosten des [X.], länger als 2 Jahre zurück = 66 % der Kosten des [X.] in Wohn-, Schlaf-, Ho[X.]yräumen, Toiletten, Dielen und Fluren: länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des [X.], länger als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des [X.] –" Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. August 2006 vertrat die Klägerin die Auffassung, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei, und forderte die Beklagten zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung auf. Die Beklagten widersprachen der Auffassung der Klägerin mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006. 2 Die Klägerin begehrt Feststellung, dass den Beklagten nach dem Miet-vertrag kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zustehe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgege-ben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die [X.] die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] 5 Das Berufungsgericht ([X.], [X.] 2007, 1125) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 6 Die Feststellungsklage sei zulässig. Die Klägerin habe ein rechtliches In-teresse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausführung der Schön-heitsreparaturen nicht verpflichtet sei. Die Feststellung beziehe sich auf ein ge-genwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags bestehendes Rechtsverhältnis. Die Beklagten hätten sich durch das Schreiben ihrer Haus-verwaltung vom 4. August 2006 eines Anspruchs auf Durchführung von Schön-heitsreparaturen nach Ablauf der Renovierungsfristen berühmt. Auch vor Ablauf der Fristen habe der Mieter ein rechtliches Interesse an der Klärung der Rechts-frage, ob er nach dem Mietvertrag zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, etwa um entsprechende Rücklagen bilden zu können. Die Feststellungsklage sei auch begründet, denn die in § 8 der Allgemei-nen Vertragsbedingungen enthaltene Regelung zur Abwälzung der [X.] sei wegen unangemessener Benachteiligung der Klägerin gemäß § 307 BGB unwirksam. 7 Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass die Arbeiten "spätestens im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserschei-nungen" nach den dort genannten, an dem Mustermietvertrag des Bundesjus-tizministeriums orientierten Fristen durchzuführen seien. Ungeachtet der Ver-wendung des Wortes "spätestens" komme durch die im Folgenden [X.] Einschränkung ("im Allgemeinen") zum Ausdruck, dass die Fristen nicht aus-8 - 5 - nahmslos verbindlich seien. Die Berücksichtigung der individuellen Abnut-zungserscheinungen sei ausdrücklich vorgesehen und führe dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren müsse. 9 Der Umstand, dass die [X.] an starre Fristen gebun-den und deshalb unwirksam sei, lasse die in § 8 vorgenommene Abwälzung der Schönheitsreparaturen unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wort-laut her sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen inhaltlich unzulässi-gen Regelungsteil trennen lasse, sei die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils geboten. Dies sei hier der Fall, weil bei Wegfall der [X.] eine immer noch verständliche und zulässige Regelung bezüglich der Schönheitsreparatu-ren verbliebe. Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen ergebe sich aber daraus, dass der Mieterin die Pflicht auferlegt worden sei, die Ausfüh-rung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. [X.] [X.], die eine Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vor-schreibe, greife unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein und komme einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wähle, müsse [X.] bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewerte. Dieser Leistungspflicht stehe, anders als bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, auch keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegen-über. Überdies sei die Regelung ebenso unbestimmt wie die vom [X.] in seiner Entscheidung vom 28. März 2007 ([X.] ZR 199/06, [X.], 259) beanstandete [X.], dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Denn es sei 10 - 6 - bereits fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen sei. Wände in zartem Lindgrün oder [X.] könnten je nach persönlicher Vorliebe als neutral oder als unangemessen und auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet sei oder nicht, erschließe sich anhand einer solchen Regelung ebenfalls nicht. Die beiden Re-novierungsklauseln [X.] die generelle Abwälzung und die [X.] [X.] führ-ten insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde die [X.] gestrichen, wäre damit eine inhaltliche Veränderung der generellen Regelung und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion verbunden. I[X.] Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 11 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hat, ob die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf sie übertragen worden ist (§ 256 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision ist das gegenwärti-ge Interesse der Klägerin an der Klärung dieser Frage unabhängig davon zu bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in der Wohnung der Klägerin besteht oder die Beklagten die Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits verlangt haben. Das für die Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzinte-resse ergibt sich daraus, dass sich die Beklagten im anwaltlichen Schreiben vom 4. August 2006 auf die Wirksamkeit des § 8 der Vertragsbedingungen be-rufen und sich damit eines Anspruchs gegen die Klägerin berühmt haben. Dar-auf, ob der Gläubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht, 12 - 7 - kommt es nicht an ([X.], Urteil vom 10. Oktober 1991 [X.] IX ZR 38/91, [X.], 436, unter 1). 13 2. Zutreffend und in der Revisionsinstanz unangegriffen ist das [X.] davon ausgegangen, dass § 8 der Vertragsbedingungen die Be-rücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration er-möglicht und deshalb die formularvertragliche Übertragung der [X.] nicht wegen eines unzulässigen "starren" [X.] unwirksam ist. 3. Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats un-wirksame [X.] (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 [X.] [X.] ZR 52/06, [X.], 924, [X.]. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertra-gung der Schönheitsreparaturen führt. Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fäl-ligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, [X.] einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, [X.]O, [X.]. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgel-tungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren [X.]. 14 4. Auch der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die "Farbwahlklau-sel" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist im Ergebnis beizupflichten. 15 a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die hier verwendete [X.] allerdings nicht schon daran, dass sie nicht hinreichend klar 16 - 8 - und verständlich ist. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres ersicht-lich, was unter "hellen" Farben zu verstehen ist und dass farbige Gestaltungen wie (zartes) Lindgrün oder [X.] zwar "hell" sein mögen, aber zu vielen Ein-richtungsarten nicht passen und deshalb nicht als "neutral", wie von der [X.] verlangt, angesehen werden können. 17 b) Die [X.] benachteiligt den Mieter aber deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung [X.] persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass hierfür ein anerken-nenswertes Interesse des Vermieters besteht. [X.]) Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb überwiegend angenommen, dass der Mieter nach [X.] und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben ([X.], [X.], 838 [X.] grellgrüne Küche; [X.], [X.] 1995, 115 und 249 [X.] blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aa-chen, [X.], 596 [X.] farbig lackierte Naturholzrahmen; [X.], [X.], 922 [X.] Anstrich mit "rotem Vollton"; [X.], [X.], 1165, 1161; [X.], [X.], 417, 421; [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. [X.], Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., [X.] f.). In [X.] Richtung zielt auch die hier verwendete [X.]. Sie setzt dem [X.] zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben viel-leicht einen etwas engeren Rahmen, legt ihn aber nicht auf eine spezielle [X.] - 9 - rationsweise fest. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichs-ten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist. [X.] sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist, oder ob er es vorzieht, die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend der [X.] in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen, womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkei-ten zur Verfügung stehen. [X.]) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die hier ver-wendete [X.] aber nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der [X.]. Denn der Klägerin ist in § 8 der Vertragsbedingungen ausdrücklich die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auferlegt. Eine Einschränkung dahingehend, dass die [X.] für Schönheitsreparaturen, die der Mieter im Laufe des [X.] durchführt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor. Die [X.] verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch während der Dauer des [X.] sich möglicherweise über viele Jahre erstreckenden [X.] [X.] in einem der [X.] entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der Rückgabe im Hinblick auf eine baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragli-che Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu er-kennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007 [X.] [X.] ZR 199/06, [X.], 398, [X.]. 10) 19 - 10 - c) Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Aus-führung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechter-haltung der Vertragsbestimmungen über die Schönheitsreparaturen ohne die [X.] oder mit dem Inhalt, dass die [X.] nur für das [X.] gilt, wäre nur mittels einer inhaltlichen und gegebe-nenfalls sprachlichen Umgestaltung möglich und käme einer unzulässigen gel-tungserhaltenden Reduktion gleich. An die Stelle der unzulässigen Schönheits-reparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Be-stimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006, [X.]O, [X.]. 27, sowie vom 5. März 2008 [X.] [X.] ZR 95/07, [X.], 363, [X.]. 20). 20 [X.][X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/[X.], Entscheidung vom 06.12.2006 - 7 C 302/06 - [X.], Entscheidung vom 25.06.2007 - 62 S 341/06 -