Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 20. Januar 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 307 Abs. 1 ([X.]) Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von [X.] wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen "nur weiß" zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. [X.], Urteil vom 20. Januar 2010 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Januar 2010 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin [X.], [X.] Achilles und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 27. Januar 2009 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagte war vom 15. Dezember 2001 bis zum 28. Februar 2006 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Der Mietvertrag enthält hinsicht-lich der Schönheitsreparaturen folgende Formularklauseln: 1 "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallen-den Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Ta-pezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fuß-böden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren so-wie der Fenster und Außentüren von innen ..." - 3 - § 14 Nr. 1 2 "Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mietshäusern in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Dusch-räumen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in andern Räumen alle sieben Jahre." Anlage zum Mietvertrag: 3 "Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Tür-rahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium-, und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren ..." Die Klägerin hat Zahlung von 1.706 • (davon 1.392,99 • wegen unterlas-sener Schönheitsreparaturen) nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 80 • nebst Zinsen wegen einer beschädigten Ar-beitsplatte verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. In der [X.] hat die Klägerin die Kaution (712,10 •) mit den von ihr weiter ver-folgten Ansprüchen verrechnet und den Rechtsstreit in Höhe dieses Betrages (einseitig) für erledigt erklärt. Das [X.] hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den auf unterlassene Schönheitsreparaturen gestützten [X.] weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 - 4 - [X.] 6 Das Berufungsgericht ([X.], [X.] 2009, 847) hat zur Begründung sei-ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im [X.] ausgeführt: 7 Der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zu, weil die formularvertraglichen [X.] wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam seien. Dem Mieter werde vorgegeben, Innenfens-ter und Türen nur weiß zu streichen. Darin liege eine Beschränkung der Beklag-ten bei der Gestaltung der Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses, für die es kein anerkennenswertes Interesse der Klägerin gebe. Ein Interesse der Klägerin an einer einheitlichen Gestaltung der Zimmertüren sowie der [X.] und der Fenster von innen im laufenden Mietverhältnis sei nicht er-kennbar. Entgegen der Ansicht der Klägerin betreffe die [X.] auch das laufende Mietverhältnis, denn eine Einschränkung, dass sie für [X.], die der Mieter während der laufenden Mietverhältnisse durchführe, nicht gelte, sei der Bestimmung nicht zu entnehmen. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters durch die Farbvor-gabe bei den Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter schlechthin. Zwar ließe sich die den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmög-lichkeiten durch die Streichung der [X.] beseitigen. Dies wäre indes eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion. Diese sei auch dann unzulässig, wenn die Verpflichtung als solche 8 - 5 - und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln ge-regelt seien. I[X.] 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe [X.]") beim Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Au-ßentür den Mieter unangemessen benachteiligt und dies gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht insgesamt führt. 1. Eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit gene-rell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart oder Farb-wahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Le-bensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (Senatsurteile vom 28. März 2007 - [X.] ZR 199/06, [X.], 398, [X.]. 10; vom 18. Juni 2008 - [X.] ZR 224/07, [X.], 605, [X.]. 17; vom 18. Februar 2009 - [X.] ZR 166/08, [X.], 313, [X.]. 12). Dies ist bei der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, denn sie gibt für die Innentüren sowie die Innenseiten der Fenster und der Außentür allgemein einen weißen Anstrich vor und enthält keine Beschränkung auf den im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung geforderten Zustand. 10 Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, ob [X.] Arbeiten seltener anfallen als die Renovierung von Wänden und Decken und ob das Interesse des Mieters an eigener Gestaltung der Dekoration von Decken und Wänden größeres Gewicht hat. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an der [X.] - 6 - heitlichen Gestaltung der Innentüren und Innenseite der Fenster während des Mietverhältnisses nicht erkennbar ist und die Einschränkung der Gestaltungs-freiheit seiner Wohnräume während der Dauer des Mietverhältnisses den [X.] deshalb unangemessen benachteiligt. 12 2. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwäl-zung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Entge-gen der Auffassung der Revision ist das hier nicht deswegen anders zu beurtei-len, weil die unangemessene Farbvorgabe sich nicht auf sämtliche [X.], sondern nur auf die Fenster und Türen bezieht. Nach der Rechtsprechung des Senats handelt es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitli-che Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelpakete auf-spalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist (Senatsurteil vom 18. Februar 2009 - [X.] ZR 210/08, [X.], 353, [X.]. 15). Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestal-tung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres ge-genständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Ver-pflichtung insgesamt unwirksam (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO). So liegt der Fall auch hier. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn die Pflicht des Mieters [X.] im Hinblick auf die Ausführungsart (Wegfall der Farbvorgabe) oder - wie es die Revision erwägt - im Hinblick auf den gegenständlichen Umfang der [X.] (Wegfall der Renovierungspflicht bezüglich der Fenster und Türen) modifiziert würde. Dies käme aber, wie das Berufungsgericht richtig 13 - 7 - gesehen hat, einer inhaltlichen Umgestaltung der [X.] und damit einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 24.04.2008 - 102 [X.]/06 - [X.], Entscheidung vom 27.01.2009 - 63 S 215/08 -