Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.04.2002, Az. VIII ARZ 3/01

[X.] [X.] 3/01vom10. April 2002in dem [X.]:ja[X.]Z: ja[X.] § 3 Abs. 3 Satz 2Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen [X.] zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.](seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der [X.].[X.], Beschluß vom 10. April 2002 - VIII [X.] 3/01 -OLG [X.] Halle- 2 -Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat am 10. April 2002 durch [X.] Richterin [X.] und [X.] Hübsch, [X.], Dr.[X.] und Dr. [X.]ellesenbeschlossen:Zur Erlterung einer Mieterhöhungserklrung des Vermieterswegen baulicher [X.]nahmen zur Einsparung von Heizenergie [X.] von § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.] (seit 1. September 2001:§ 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer[X.]berechnung.Gründe:[X.] sind seit 1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien-haus der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft. Die [X.] kündigte im [X.]ühjahr 1998 schriftlich die Durchführung umfangreicherModernisierungsmaûnahmen an dem Haus an. Sie [X.] in der Folgezeit unteranderem eine Dmmschicht an den [X.], neue Fenster und Türen einbauen sowie einen neue Heizungsanlageinstallieren. Nach [X.] der Arbeiten erklrte die Beklagte mit [X.] 26. November 1998 eine Erhöhung des monatlichen Nettomietzinses der[X.] von bisher 361,92 [X.] (185,05 •) um 155,87 [X.] (79,70 •) für die [X.] 1999. Dem Schreiben waren eine unter Abzug eines [X.] -zungsanteils nach Gewerken aufgeschlsselte Berechnung der Mieteraus den entstandenen Kosten und eine Beschreibung der durchge[X.]ten[X.]nahmen [X.]. [X.] die Fassade und die Kellerdecke wurde darin - wieauch schon im [X.] - deren Wrmedurchgangskoeffizient(sogenannter k-Wert) vor und nach der Anbringung der Dmmschicht mitge-teilt.Mit ihrer beim [X.] erhobenen Klage begehrendie [X.] die Feststellung, nicht aufgrund der Mieterr [X.] 26. November 1998 zur Zahlung eines erten Mietzinses verpflichtet zusein. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die [X.] unwirksam gehalten, weil die [X.] Kosten nicht nachvollziehbar sei und eine [X.]be-rechnung fehle. Das [X.] mchte auf die dagegen von der [X.]n eingelegte Berufung die Klage weitgehend abweisen. Es ist der [X.], die Mieterserklrung entspreche den formellen Anforderungendes § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.]. Insbesondere habe die Beklagte mit der Mieterh-hungserklrung keine [X.]berechnung vorlegen mssen, sonderndem Erfordernis der Erlterung der Berechnung jedenfalls durch die Angabeder alten und neuen k-Wertt. Das [X.] sieht sich an einer [X.] Entscheidung aber durch den [X.] des Kammerge-richts vom 17. August 2000 (8 [X.], NJW-RR 2001, 588 = [X.]2000, 535) gehindert, wonach ein Vermieter, der eine MieterwegenWrmmmmaûnahmen geltend macht, in der Mieterserklrung durcheine [X.]berechnung darlegen msse, in welchem [X.] sich eineVerringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Das [X.]hat deshalb dem [X.] folgende [X.]age zum [X.] -"Gt ein Vermieter nach der Durch[X.]ung von Wrmm-maûnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 [X.] zur Erlu-terung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungenvon Heizenergie, wenn er in der Mieterserklrung nach§ 3 [X.] lediglich die [X.] (K-Wert) deralten Gteile und der neu renovierten Teile des [X.], oder erst dann, wenn er (auch) eine [X.]be-rechnung vorlegt?"Das [X.] hat sich durch [X.] vom12. November 2001 (9 [X.], [X.] 2002,18) der Rechtsmeinung des[X.]s Halle im wesentlichen angeschlossen und dem [X.] die Rechts[X.]age zur Entscheidung durch [X.] vorgelegt:"Gt ein Vermieter nach Durch[X.]ung von Wrmmmaû-nahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.](= § 559 b Abs.1 Satz 2 BGB n.F.) zur Erlterung der durch dieRenovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie,wenn er in der Mieterserklrung lediglich die Wrme-durchgangskoeffizienten (K-Wert) der alten und der renoviertenTeile des [X.] mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine[X.]berechnung vorlegt?"II.Die Vorlage an den [X.] ist zulssig (§ 541 Abs. 1 ZPO,gemû § 26 Nr. 6 EGZPO in der am 31. Dezember 2001 geltenden [X.] Gegenstand der Vorlage ist eine Rechts[X.]age, die sich aus [X.] ergibt. Das [X.] hat als [X.] zu entscheiden.2. Die vorgelegte Rechts[X.]age ist vom Rechtsstandpunkt des Landge-richts aus [X.] die Berufung der Beklagten erheblich. Das- 5 -[X.] ist der Auffassung, [X.] die Mieterr Beklagten teilweise,mlich in [X.] 65,02 • (127,17 [X.]) materiell [X.] ist und hat [X.] dargelegt. Die Berufung der Beklagten ist aber nur dann indiesem Umfang erfolgreich, wenn ihre Mieterserklrung vom26. November 1998 nicht wegen Fehlens einer [X.]berechnung un-wirksam ist. Die Vorlage[X.]age ist dahin zu verstehen, [X.] lediglich zu beant-worten ist, ob dem Erfordernis einer Erlterung in § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.] [X.] durch die Vorlage einer [X.]berechnung im Sinne von Anlage 1der [X.] vom 16. August 1994 (BGBl. 1994 I S. 2121, seit 1. Februar2002: Anlage 1 zur [X.] vom 16. November 2001, [X.]) gt werden kann. Ob dann, wenn ersteres zu [X.], [X.] die Erlterung der [X.] die Mitteilung der Wr-medurchgangskoeffizienten der alten und der renovierten Teile des [X.]notwendig ist, ist nicht Gegenstand der Vorlage; denn die Beantwortung dieser[X.]age ist nicht entscheidungserheblich, weil die Beklagte die k-Werte [X.] dieje-nigen Bauteile, [X.] welche das [X.] entsprechende Angaben verlangt,in der Erserklrung tatschlich mitgeteilt hat. Aus der Verkfung bei-der Alternativen der Vorlage[X.]agen mit "oder erst dann" und der Begrder [X.] ergibt sich, [X.] der [X.] nur dazu einge-holt werden soll, ob die Vorlage einer [X.]berechnung unabdingbarerforderlich ist. Dem trt die Formulierung der Antwort auf die [X.] Das vorlegende [X.] will von der Entscheidung einesanderen [X.]s abweichen (§ 541 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Seine [X.], zur Erlterung von [X.]nahmen zur Energieeinsparung in der Mieterh-hungserklrung sei es ausreichend, wenn diese mit Begriffen wie "Vollwrme-schutz" oder "Isolierglasfenster" beschrieben wrden, widerspricht der vom- 6 -Kammergericht in seinem [X.] vom 18. August 2000 (8 [X.], aaO) vertretenen Rechtsmeinung, der Vermieter msse durch eine[X.]berechnung darlegen, in welchem [X.] sich eine Verringerungdes Verbrauchs an Heizenergie ergebe.Dieser [X.] kann entgegen der vom [X.] [X.] in seinem [X.] vom 31. Mai 2001 ([X.] 162/00,NJW-RR 2001, 1160) vertretenen Auffassung nicht einschrkend dahin aus-gelegt werden, die [X.] die Berechnung [X.] hinaus lediglich nachvollziehbarer Erlterungen zur Erzielung nach-haltiger Heizenergieeinsparung und mit dem Begriff "[X.]berech-nung" sei deshalb nicht eine solche im Sinne des Fachbegriffs von § 2 Abs. 1und Anlage 1 der [X.] oder der [X.] 4701 (1983) gemeint. [X.] hat in seiner Antwort auf die ihm vorgelegte Rechts[X.]age aus-drcklich die Vorlage einer [X.]berechnung [X.] notwendig erklrt.Aus den [X.] ergeben sich keine Anhaltspunkte [X.] einevom Wortlaut des [X.] abweichende Auslegung. Eine Abwei-chung im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO zu der vom hier vorlegenden [X.] vertretenen Rechtsansicht wre im rigen auch dann anzunehmen, [X.] die Tragweite des von ihm gebrauchten Begriffs der Wr-mebedarfsberechnung verkannt haben sollte.[X.] Senat beantwortet die Vorlage[X.]age wie aus dem Tenor ersichtlich.1. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.] setzt die Wirksamkeit einer Mieterh-hungserklrung des Vermieters wegen Modernisierungsmaûnahmen nach § 3- 7 -Abs. 1 [X.] neben einer Berechnung der Mieters den entstandenenKosten voraus, [X.] darin die Ertsprechend den gesetzlichen Vor-aussetzungen des § 3 Abs. 1 [X.] erltert wird. Aus der Bezugnahme auf diemateriellen Voraussetzungen der [X.] § 3 Abs. 1 [X.] folgt,[X.] der Vermieter in der Erklrung darlegen [X.], inwiefern die von ihm durch-ge[X.]ten baulichen [X.]nahmen solche sind, die den Gebrauchswert derMietsache nachhaltig er, die allgemeinen Wohnverltnisse auf Dauerverbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasserbewirken.Bei [X.], deren [X.] sich erst aufgrund ihrertechnischen Wirkungen ersch[X.]t, ist es nicht ausreichend, wenn der [X.] lediglich behauptet, die [X.]nahme diene einem der drei in § 3 Abs. 1Satz 1 [X.] genannten [X.]. Denn die [X.] vorgeschriebene Berechnung und Erlterung der [X.] Mieter die Gelegenheit verschaffen, die geforderte Mieterf ihreBerechtigung zrprfen ([X.] Entwurf des [X.], [X.]/74, [X.]). Andererseits legt schon der vom Gesetz gebrauchte Begriff"erltern" nahe, [X.] die Mieterserklrung nicht eine in [X.] rechtlicher Hinsicht erscfende Begr[X.] zu enthalten braucht,warum die einzelnen [X.] solche im Sinne des § 3 Abs. 1 [X.]darstellen. Es t, wenn der Mieter den Grund der [X.] als plausibel nachvollziehen kann (vgl. [X.]/Weidenkaff,§ 559 [X.]. 3; [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Gescfts- und Wohn-raummiete, 3. Aufl., [X.]. [X.]. 564; [X.]/[X.], § 3 [X.][X.]. 118). Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, [X.] dem [X.] der Berechtigung der [X.] aufgrund der [X.] nicht selten nur unter Zuziehung von sachkundigen Personen mg-- 8 -lich sein wird ([X.]). Bei [X.], [X.] deren Be-urteilung es umfangreicher technischer Darlrfte, ist es deshalbausreichend, wenn der Vermieter die durchge[X.]te bauliche [X.]nahme sogenau beschreibt, [X.] der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Um-stter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigenPerson, beurteilen kann, ob die Baumaûnahme eine solche des § 3 Abs. 1[X.] ist.2. [X.] bauliche [X.]nahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sichdaraus, [X.] der Vermieter in der Mieterserklrung neben einer schlag-wortartigen Bezeichnung der [X.]nahme und einer Zuordnung zu den Positio-nen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen [X.], anhand derer r-schlig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltigeEinsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu bedarf es jedoch nicht der [X.] [X.]berechnung.a) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts ([X.],aaO) ergibt sich aus dem Erfordernis der Nachhaltigkeit der Energieeinsparungnicht die Notwendigkeit, in der Mieterserklrung anzugeben, in wel-chem [X.] sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.Nachhaltig im Sinne des § 3 [X.] ist die Einsparung schon dann, [X.] eine meûbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese [X.] ist. [X.] den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer be-stimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. Zwar wird die Ansicht vertre-ten, Nachhaltigkeit sei nur anzunehmen, wenn die Einsparung mehr als [X.] ist, also ein bestimmtes Mindestmaû rschreitet ([X.]/[X.], Mietrecht, 7. Aufl., § 3 [X.] [X.]. 78; [X.]/[X.] § 3 [X.] [X.]. 62). Dem steht jedoch entgegen, [X.] im [X.] 9 -gebungsverfahren, aufgrund dessen die Durch[X.]ung von [X.]nahmen zurHeizenergieersparnis als weiterer [X.] in § 3 Abs. 1 [X.] einge-ft worden ist, [X.] hervorgehoben wurde, eine Einsparung von [X.] sei nachhaltig, wenn sie nicht nur vorrgehend bestehe. [X.] es [X.] die Auslegung des Begriffs finachhaltigfl nicht erforderlich sein, [X.]sich die [X.]nahme nicht nur geringfig energiesparend auswirke (Bericht [X.], auf dessen Vorschlag die Fassung von § 3 Abs. 1 [X.]zurckgeht, in: BT-Drucks. 8/1782, [X.]) Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes [X.] der voraus-sichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzule-gen, aus denen sich als Folge der durchge[X.]ten [X.] eine dau-erhafte Energieeinsparung ergibt. Dazu bedarf es aber nicht notwendig [X.] einer [X.]berechnung. Ohnehin wre eine solche nur dannaussagekrftig, wenn sie aufgrund zweier Berechnungen den [X.] des [X.] vor und nach der Durch[X.]ung der [X.]. Ausreichend [X.] eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungs-effektes der durchge[X.]ten [X.]nahmen ist jedenfalls die Angabe der altenund neuen Wrmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten [X.]. Bei einer nennenswerten Verrung dieser [X.] ergibt [X.] sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizener-gie; denn diek-Werte der Auûlle des [X.] gehen als Faktoren in die [X.] [X.] ein.c) Die Notwendigkeit einer Darlegung des [X.]es der zu erwartendenEnergieeinsparung durch Vorlage einer [X.]berechnung in der Miet-erserklrung kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, [X.] dem- 10 -Mieter bereits aus der Mieterserklrung erkennbar sein [X.], ob [X.] zu der [X.] ihn zu erwartenden Heizkostenersparniswirtschaftlich ist.Die Meinung, eine Mieterserklrung wegen energiesparender[X.] erfordere die Vorlage einer [X.]berechnung, wirdteilweise damit [X.], der Mieter msse anhand der Erserklrungdie Mlichkeit haben, festzustellen, wie hoch die zu erwartende Einsparungseiner Heizkosten ist (vgl. [X.] 1999, 575; [X.]/[X.], aaO, § 3 [X.] [X.]. 217; lich [X.], [X.], 5. Aufl., § 3 [X.]. 11 e). Diese Erwruht auf der Ansicht,eine Mieterwegen energiesparender [X.] sei in der [X.] begrenzt, [X.] sie nicht auûer [X.] zu der [X.] den Mieter durchdie [X.]nahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten strfe (vgl.[X.] ([X.]) [X.] 1985, 17 = [X.], 411; [X.], aaO;Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 [X.]. 20 f;MchKomm-BGB/[X.], § 3 [X.], 3. Aufl., [X.]. 10; [X.] in:Bub/[X.], aaO, [X.]. III, [X.]. 570; [X.]/[X.], aaO,[X.]. 82-86 m.w.Nachw.; [X.]/[X.], § 3 [X.] [X.]. 64 f). Nach [X.] soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten [X.] im Allgemeininteresse eine Erch § 3 Abs. 1[X.] lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 [X.] gezogenen [X.] unterfallen, die oberhalb der ortslichen Vergleichsmiete liegen ([X.],Wohnraummietrecht, § 3 [X.] [X.]. 27 und 38; [X.], Modernisierung vonpreis[X.]eiem Wohnraum, 1998, S. 166 f mit [X.] f; lich [X.] 1998,545, 548).- 11 -Ob und in welcher Weise der Umfang einer nach § 3 [X.] an sich be-rechtigten Mieterwegen energiesparender baulicher [X.]nahmen einerZumutbarkeitsgrenze unterliegt, bedarf [X.] die vorgelegte [X.]age nach demUmfang der Erlterungspflicht in der Erserklrung jedoch keiner Ent-scheidung. Selbst wenn die Mieterie [X.] den Mieter zu erwartendeHeizkostenersparnis nicht unverltnismûirsteigen darf, braucht [X.] den Umfang der zu erwartenden konkreten Energie- o[X.]einsparung nicht schon in der Mieterserklrung darzulegen; die-se [X.]age ist vielmehr gegebenenfalls in dem steren Prozeû r die materi-elle Berechtigung der Mieterzu klren. Nach dem eindeutigen Wortlautvon § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.] erstreckt sich die Obliegenheit zur Erlterung derMieterssch[X.]lich auf die in § 3 Abs. 1 [X.] genannten Vorausset-zungen des Rechts zur Mieter. Eine Begrenzung der [X.] oben dargestellten Sinne wrde sich jedoch aus Normen und Rechts-grundstzen auûerhalb des [X.] des § 3 Abs. 1 [X.] ergeben.Das Bestehen einer Zumutbarkeitsgrenze wirmlich einerseits aus dem indem aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot (OLGKarlsruhe ([X.]), aaO; [X.]/[X.], aaO, § 3 [X.] [X.]. 83)oder aus § 242 BGB ([X.]/[X.] § 3 [X.] [X.]. 64) und [X.] aus § 5 [X.] in Verbindung mit § 134 BGB hergeleitet, also aus Nor-men, auf deren Voraussetzungen sich die Erlterung nicht zu erstreckenbraucht.d) Gegen ein Erfordernis zur Vorlage einer [X.]berechnung inder Mieterserklrung sprechen ferner praktische Erw. Hlt mandie Vorlage einer solchen Berechnung [X.] erforderlich, [X.] der Vermieterauch bei kleineren baulichen [X.]nahmen, etwa bei Einbau einzelner neuerFenster, eine solche Berechnung von einem Architekten oder Ingenieur erstel-- 12 -len lassen, obwohl bei kleineren [X.] deren [X.] nicht in Anspruch genommen werden.Einer [X.]berechnung kann der Mieter zudem ohnehin nichtseinen voraussichtlichen Heizenergiebedarf entnehmen. Sie gibt mlich ledig-lich den abstrakten [X.] [X.] das gesamte G. [X.]die Ermittlung der konkreten voraussichtlichen Heizkostenersparnis einesMieters bedarf es weiterer Kenntnisse und Berechnungen (vgl. [X.], [X.]2001, [X.] ff). Der Mieter [X.] deshalb, selbst dann wenn ihm der alte undneue [X.] mitgeteilt wird, einen Fachmann damit betrauen,daraus seine konkrete voraussichtliche Heizkostenersparnis zu ermitteln.3. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenstlichen Beschrei-bung der durchge[X.]ten [X.] verft der Mieter daher im [X.] ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls unter Zuhilfenahme einesFachmannes, die Behauptungen des Vermieters substantiiert bestreiten zuk. Ob und in welchem [X.] tatschlich eine nachhaltige Einsparung [X.] eintritt, die eine Mieterrechtfertigt, [X.] im Zweifelsfallmittels eines Sachverstigengutachtens geklrt werden. Die [X.]age der for-mellen Wirksamkeit des Mietersverlangens, die den Gegenstand [X.] bildet, wird dadurch nicht berrt.[X.] Dr. Hsch [X.]Dr. [X.] Dr. [X.]ellesen