Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.04.2002, Az. III ZR 4/01

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/01Verkündet am:4. April 2002F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: ja (zu Ziff. 1, 2, 9)[X.]R:ja [X.] § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5; [X.] § 195 in der bis zum 31.12.2001 [X.])Zum Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3Abs. 3 Satz 4 [X.] gegen den Berechtigten wegen der Durchführung vonMaßnahmen, die von der [X.] nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5BauGB finanziert werden (hier: Wiederherstellung der Bewohnbarkeit [X.] nach dem Programm "Leerstandsbeseitigung 92/93").b)Die [X.]age, ob vom Verfügungsberechtigten durchgeführte bauliche [X.] als "gewöhnliche Erhaltungskosten" anzusehen sind, die er aus [X.] bis zum 30. Juni 1994 verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestrei-ten hat, ist bezogen auf den Zeitpunkt der Durchführung dieser Maßnahmenzu beurteilen; unerheblich ist, ob der Zustand der Immobilie auf der Unter-lassung gebotener Erhaltungsmaßnahmen während der Zeiten der [X.] be-ruht.c)Der Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3Abs. 3 Satz 4 [X.] verjährt in der regelmäßigen [X.]ist des § 195 [X.].[X.], Urteil vom 4. April 2002 - [X.]/01 -KGBerlinLGBerlin- 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.]. [X.], [X.], [X.] und [X.] erkannt:Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des [X.] vom 12. Dezember 2000 im Kostenpunkt undinsoweit aufgehoben, als die Berufung der [X.] in Höhe von159.045,72 DM (= 81.318,79 •) nebst 4 v.H. Zinsen seit dem3. Juni 1999 zurckgewiesen worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten [X.] und Entscheidung, aucr die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurckverwiesen.Von Rechts wegenTatbestandDie [X.] begehrt Ersatz von Aufwendungen, welche sie nach [X.] als Verfsberechtigtr das [X.], [X.], gettigt hat. Das [X.], das [X.] unter [X.] stand, wurde 1987 in Volkseigentum r[X.]. Rechtstrr- 3 -war der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung [X.], [X.] der [X.]. Auf Antrag der [X.], die die [X.] [X.] vom 26. August 1991 auf das laufende Restitutionsverfahren hin-wiesen, wurde ihnen das genannte [X.] durch Bescheid des zusti-gen Amtes zur Regelung offener Verms[X.]agen vom 8. Februar 1995 zu-rckrtragen. Das [X.] wurde Anfang Mai 1995 an den bevollmch-tigten Vertreter der Beklagtrgeben.Unter Bercksichtigung eines zugunsten der [X.] seit dem 1. Juli 1994 hat die [X.] - zweit-instanzlich zustzlich auf eine Abtretung der [X.] durch das [X.] - in den Vorinstanzen [X.] Aufwendungen Ersatz in [X.] DM nebst 4 v.H. Zinsen seit [X.] verlangt. Die Klageist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Im Revisionsverfahren hat die[X.] noch Ersatz in [X.] 160.551,19 DM begehrt. Der Senat hat [X.] nur insoweit angenommen, als die Klage in [X.] 159.045,72 DMnebst Zinsen abgewiesen worden ist.[X.] Revision [X.] im Umfang der Annahme zur Aufhebung des [X.] Urteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsge-richt.- 4 -Nach dem im Revisionsverfahren zugrundezulegenden Vorbringen der[X.] kann nicht ausgeschlossen werden, [X.] ihr gegen die [X.] [X.] zustehen, die sich unter Bercksichtigung des zu-gunsten der [X.] bestehenden Überschusses aus der Abrechnung seitdem 1. Juli 1994 noch auf 159.045,72 DM (= 81.318,79 •) belaufen. Im [X.] gilt [X.]) Die [X.] macht die Erstattung von Kosten geltend, die im [X.] mit der [X.]derung nach den [X.] des § 177 Abs. 4 [X.] sind. Sie hat hierzu vorgetragen, sie habe [X.] die [X.] von ff Wohnungen im Quer, die wegen ih-res Zustandes nicht mehr zu vermieten gewesen seien, 273.056,69 [X.]. Die [X.] habe durch Bescheid vom 13. Juni 1997zur Übergangsfinanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaû-nahmen [X.]dermittel des [X.] nach dem Programm "[X.]" unter dem Vorbehalt der Abrechnung nach [X.] 177 Abs. 4 und 5 BauGB in [X.] 210.284,30 DM bereit gestellt. Die mitder Klage geltend gemachte Differenz von 62.772,39 DM ergebe sich aus ei-nem nicht [X.]derfigen Modernisierungsanteil, der [X.] auf [X.] umgelegt werden k. Da die Wohnungen erst nach dem 1. Juli 1994fertiggestellt und vermietet worden seien, seien die gezogenen [X.] der Abrechnung, die die [X.] den [X.] erteilt und die sieim Rahmen der Gutschrift in diesem Verfahren zu deren Gunsten bercksichtigthabe.b) Das Berufungsgericht lt [X.] die in Rede stehenden [X.] Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] zwar grund-- 5 -stzlich [X.] mlich, das Vorbringen der [X.] aber [X.] nicht hinreichendsubstantiiert: Weder werde der geltend gemachte Betrr aufgeschlsseltnoch dargelegt, welche Auswirkung die Modernisierung auf die Kostenmietehabe und inwieweit die Kosten bereits amortisiert seien. Die bloûe Bercksich-tigung einer Gutschrift im igen Verfahren k, da die [X.] [X.] nach § 7 Abs. 7 Satz 2 [X.] nicht geltend gemacht tten, nichtdazu [X.]en, [X.] sich die [X.] smtliche Betriebs- und Erhaltungskostenerstatten lasse.c) Mit dieser [X.] sich der erhobene Anspruch nicht im gan-zen verneinen.aa) Von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 [X.] sindnach Satz 5 Maûnahmen der in Satz 2 Buchst. a bezeichneten Art, die ohneeine Anordnung nach § 177 BauGB vorgenommen werden, ausgenommen,wenn die Kosten der Maûnahmen von der [X.] oder einer anderen Stellenach [X.] des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden. Das [X.] geht - wie mangels rer Feststellungen auch im Revisions-verfahren zu unterstellen ist - davon aus, [X.] die hier in Rede stehenden Auf-wendungen insgesamt, also einschlieûlich des geltend gemachten Differenz-betrags von 62.772,39 DM, solche Maûnahmen betreffen. Trifft den [X.] Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB oder [X.] nach § 3 Abs. 3 Satz 5 [X.] durchge[X.], so hat er nachder Systematik des § 177 BauGB ([X.]) die [X.] erforderlichen Kostenaufzuwenden. Allerdings hat er nach § 177 Abs. 4 BauGB die Kosten der vonder [X.] angeordneten Maûnahme letztlich nur insoweit zu tragen, als ersie durch eigene oder [X.]emde Mittel decken und die sich daraus ergebenden- 6 -Kapitalkosten sowie die zustzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten [X.] baulichen Anlage aufbringen kann (sogenannte rentierliche Ko-sten). Sind dem [X.] Kosten entstanden (also hat er bereits entspre-chende Aufwendungen gehabt), die er im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1BauGB nicht zu tragen hat, hat die [X.] sie ihm zu erstatten, soweit [X.] andere Stelle einen Zuschuû zu ihrer Deckung gewrt (§ 177 Abs. 4Satz 2 BauGB). Die [X.] nimmt ihm daher im Ergebnis die [X.] ab. Welche Kosten rentierlich und welche unrentierlichsind, wird jedoch erst nach [X.] der Maûnahmltig festgestellt(§ 177 Abs. 5 BauGB), im vorliegenden Fall nach den Richtlinien der [X.] vom 11. Dezember r dieabschlieûende Bestimmung von Mitteln, die unter dem Vorbehalt der Bestim-mung nach [X.] des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB eingesetzt wurden([X.]. 1997, [X.]), [X.] zehn Jahre nach Fertigstellung der mit [X.] ge[X.]derten Maûnahmen (Ziff. 3.1 der Richtlinien). Dies [X.] der [X.] unmittelbar zum [X.], d.h. nach Erfolg [X.] r dem Berechtigten, dem wegen der [X.] Feststellungen, da es sich bei der Kostenerstattung um eiffent-lich-rechtliche Ausgleichsleistung handelt, der Verwaltungsrechtsweg offensteht. Dem Schreiben der [X.] vom 5. Mai 1999 ist zu [X.], [X.] sie als die nach Ziff. 5.1 der Richtlinien zustige Stelle die ab-schlieûende [X.] den [X.] vornehmen wird.bb) Der Umstand, [X.] hier nach dem [X.] durch das [X.] zur [X.] und festgesetzt worden sind, er-leichtert dem betroffenen [X.] die Vorfinanzierung bis zur abschlieûen-den Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB, ohne die [X.]age im einzelnen zu- 7 -prjudizieren, wie die [X.] den [X.] rentierlichen von den [X.] zu scheiden sind. [X.] die Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 5[X.] als Ausnahme von dem Unterlassungsgebot kommt es daher [X.]entscheidend darauf an, [X.] es sich um eine Maûnahme handelt, [X.] die diebesondere Finanzierung nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB vorgesehen ist. [X.] den von der [X.] zu tragenden Ko-stenanteil im Zeitpunkt der [X.] des [X.] noch nichtgetroffen, kann der Verfsberechtigte nach der vom Senat vertretenenerweiternden Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] auch auf die in Satz 2und 5 geregelten Flle (vgl. Senatsurteile [X.], 57, 63 f und vom 17. Mai2001 - [X.]/00 - [X.], 1346, 1347) grundstzlich Ersatz seiner Ko-sten, soweit diese nicht durch Vorbehaltsmittel gedeckt sind, verlangen, ohneim einzelr darlegen zu [X.]n, [X.] und aus welchen Grvonihm bei der [X.]derung ein Eigenanteil erwartet worden ist. Der hier von der[X.] so bezeichnete Modernisierungsanteil ist bei der [X.] im Zusammenhang mit der abschlieûenden Bestimmung nach§ 177 Abs. 5 BauGB in die Betrachtung einzubeziehen; der Verfsberech-tigte, der diesen Eigenanteil aufgebracht hat, [X.] nicht den Zeitpunkt und [X.] der abschlieûenden Bestimmung abwarten, ehe er - dann hinsichtlich der[X.] den [X.] rentierlichen Kosten - Erstattung verlangen kann. Dies wirdvielmehr, wie bereits ausge[X.], nach der zwischenzeitlichen Rckgabe des[X.] unmittelbar im [X.] zwischen der [X.] (Land Ber-lin) und dem Berechtigten entschieden.cc) [X.] ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, [X.] sichdie [X.] auf den Erstattungsanspruch dasjenige anrechnen lassen [X.],was an Kosten amortisiert worden ist. Das ergibt sich aus dem bei einer erwei-- 8 -ternden Anwendung sinngemû heranzuziehenden Gedanken des § 3 Abs. 3Satz 4 [X.], der dies [X.] den speziellen Fall einer instandsetzungsbedingtenMieter(§ 3 Abs. 3 Satz 3 [X.]) unmittelbar regelt. Auch seine Wrdi-gung, die [X.] habe die Auswirkungen der Maûnahmen auf die Kosten-miete nicht dargelegt, ist nicht zu beanstanden. Das rechtfertigt jedoch eineKlageabweisung hinsichtlich des gesamten geltend gemachten Betrages nicht.Nach dem Sachvortrag der [X.] konnten die wiederhergestellten [X.] erst nach Juli 1994 wieder vermietet werden. Insoweit hat die [X.]r die Mieteinnahmen [X.] alle, nicht nur von dieser Maûnahme betroffenenWohnungen abgerechnet und eine Gutschrift zugunsten der [X.] berck-sichtigt, als tten diese Herausgabe der Entgelte nach § 7 Abs. 7 Satz 2[X.] verlangt. Das Berufungsgericht beanstandet offenbar die von der [X.] vorgenommene Verrechnung mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 1 bis 3[X.] aufge[X.]en Positionen. Hieran ist richtig, [X.] es nach § 7 Abs. 7Satz 4 [X.] zur Wahl des Berechtigten steht, ob er die Herausgabe von [X.] ausMiet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverltnissen verlangt, wrend es hierum die - von der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 [X.] ige -[X.]age geht, ob sich aus einer Maûnahme, die ausnahmsweise zu einem Ko-stenerstattungsanspruch des Verfsberechtigten [X.], anrechenbare Vor-teile vor oder nach dem 1. Juli 1994 ergeben haben. Diese [X.]n, [X.], r sein als eine Gutschrift, die der [X.] der gesamten Immobilie nach § 7 Abs. 7 Satz 4 [X.] er-mittelt. [X.] dies auch hier so sein [X.], ist angesichts der Grûe des zu-rckgegebenen [X.] und des Umstandes, [X.] die [X.] bei [X.] der Miete Bindungen unterlag, jedoch so wenig wahrscheinlich,[X.] die ange[X.]cken im Vortrag der [X.] eine Abweisung nicht- 9 -rechtfertigen. Im rigen werden die [X.], die eine Herausgabe von [X.] nach § 7 Abs. 7 Satz 2 [X.] nicht verlangt haben, durch die von der[X.] [X.] die Zeit ab Juli 1994 vorgenommene Gutschrift - [X.] sich genom-men - nicht beschwert.Sollte das Vorbringen der [X.] so zu verstehen sein, die [X.]habe die wiederhergestellten Wohnungen zu st und zu einem zu geringenMietzins vermietet, geht es der Sache nach um die [X.]age, ob die [X.] vordem Hintergrund des gestellten [X.] und der hier in Rede ste-henden Maûnahme, die auf eine Beseitigung von Leerstand gerichtet war, ih-ren in § 3 Abs. 3 Satz 6 [X.] beschriebenen Pflichten gerecht geworden ist.Das [X.] eine Schadensersatzpflicht der [X.] begr(vgl. [X.], Ur-teil vom 14. Dezember 2001 - [X.] - [X.], 613, 614; [X.]/[X.], § 3 [X.] Rn. 195), wozu das Berufungsgericht jedoch bisherkeine Feststellungen getroffen hat.2.a) In der Revisionsinstanz wird die Klage noch weiterverfolgt [X.] im April 1993 in Rechnung gestellten neuen Holzauûentr [X.] das [X.] zum Preis von 4.675 DM und einer im Mrz 1994 in Rechnung ge-stellten [X.] aus Holz im [X.] zum Preis von 2.461 DM. Zubeiden Tren hat die [X.] vorgetragen, sie seien aufgrund des Alters undder [X.] stark zerstrt gewesen. Die Verankerungen und [X.] seien verfault gewesen, so [X.] die Tren nicht mehr sicher t-ten gehalten werden k. Zur Beseitigung der Gefahrenstelle und Herstel-lung der Verschlieûbarkeit tten die Tren erneuert werden [X.]n. Dies seizur Erfllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Die Erfl-lung von Verkehrssicherungspflichten berechtige grundstzlich nicht zu [X.] 10 -. Es seien in diesem Rahmen auch nicht gleichzeitig Modernisie-rungsarbeiten durchge[X.] worden, deren Kosten auf die Mieter tten [X.] werden k. Das Berufungsgericht hat einen Kostenerstattungsan-spruch verneint, weil es sich insoweit um gewliche [X.] habe. Hierzrten smtliche Aufwendungen, die sich - wie hier -aus dem [X.] Gebrauch und der normalen Abnutzung [X.]. [X.] auch der einer Erneuerung (gemeint wohl: Reparatur) ent-gegenstehende Zustand der Verwitterung und Verrottung nichts, der im Zweifelvon der [X.] selbst oder ihrer Rechtsvorrin zu vertreten sei.b) Dem ist nicht beizutreten. Geht man - wie revisionsrechtlich geboten -von dem von der [X.] unter Beweis gestellten Zustand der Tren vor ihrerErneuerung aus, hat die [X.] mit den genannten Aufwendungen eineRechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a [X.] erfllt. Denn siehat im [X.] zu ihren Mietern aus der Gebrauchsrlassungspflicht flie-ûende [X.]sorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietob-jekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen (vgl. Senatsurteil vom17. Mai 2001 - [X.]/00 - [X.], 1346, 1348 m.w.N.). Die Erfllungeiner solchen Rechtspflicht des [X.]s hat der Berechtigte ohne weitereshinzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Senats bezieht sich der Kosten-erstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] in erweiternder Auslegungauch auf solche Aufwendungen. Eine Ausnahme besteht lediglich [X.] gewli-che Erhaltungskosten, die vom Verfsberechtigten aus den ihm (bis zum30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind (vgl.Senatsurteil [X.], 57, 65 unter Bezugnahme auf die Stellungnahme [X.] zum Gesetzentwurf des [X.], BT-Drucks. 12/2695, S. 9; Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347).- 11 -Dieser Grundsatz findet in verschiedenen gesetzlichen Vorschriften (vgl.§§ 601 Abs. 1, 994 Abs. 1 Satz 2, 1041, 2124 Abs. 1 [X.]) seinen Ausdruck.Ungeachtet dieser nicht in jeder Hinsicht reinstimmenden [X.], in denen gewliche Erhaltungskosten von anderen Aufwen-dungen und auûergewlichen Erhaltungskosten geschieden werden, werdenKosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen [X.] jeweilsangesprochenen Zusammenhang [X.] aufgewendet werden [X.]n,um das Vermin seinen [X.] und rechtlich zu erhal-ten, als gewliche Erhaltungskosten bezeichnet. Es wird insoweit auch aufdie Entstehungsgeschichte hingewiesen, wonach der Gesetzgeber vor [X.] habe, die laufenden (gewlichen) Erhaltungskosten seien aus denjrlichen Nutzungen zu decken, wrend die auûerordentlichen erst im [X.] abgetragen [X.]n (vgl. [X.], Urteil vom 7. Juli 1993 - [X.]/92 -NJW 1993, 3198, 3199 m.w.[X.] systematischen Zusammenhang des Vermsgesetzes ist zu be-achten, [X.] der Grundgedanke, derjenige, dem die Nutzungen verblieben,[X.] auch [X.] die gewlichen Erhaltungskosten aufkommen, von weiterenVorschriften erzt wird, die dem Verfsberechtigten [X.] unter r bezeichneten Voraussetzungen einen Kosten-erstattungsanspruch einrmen. Wenn daher in der allgemeinen zivilrechtli-chen Literatur die Auffassung vertreten wird, auch normale Verschleiûreparatu-ren (vgl. [X.]/Strner, [X.], 6. Aufl., §§ 2124 ff Anm. 1; [X.]/[X.],[X.], 61. Aufl., § 994 Rn. 7), Kosten [X.] gewliche Ausbesserung und Er-neuerung ([X.]/[X.], § 2124 Rn. 2) und Reparaturkosten (Medicus,in: MchKomm-[X.], 3. Aufl., § 994 Rn. 22) seien zu den gewlichen Er-haltungskosten zu rechnen, besteht im [X.] des [X.] wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen die Notwendigkeit,Maûnahmen der Erhaltung von denen der Instandsetzung abzugrenzen. [X.] hat in seiner bisherigen Praxis (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaOS. 1347) dem Tatrichter bei der Einordnung der jeweiligen Maûnahme einenSpielraum zugebilligt, wobei im allgemeinen die Notwendigkeit einer [X.] Erneuerung, vielfach verbunden mit Aufwendungen in betrchtlichenGrûenordnungen, gegen eine reine [X.] spricht. Das [X.] hat sich [X.] von der Erwleiten lassen, der Er-neuerung kkein entscheidendes Gewicht beigemessen werden, weil [X.] der Tren nur deren jahrelange Abnutzung und die von der [X.]oder ihrer Rechtsvorrin zu vertretende Unterlassung gewlicher Er-haltungsaufwendungen spiegele. Diese berlegung mag zwar aus der [X.] [X.]ren [X.]s naheliegen, vor allem, wenn ihm das [X.] wie hier - wegen wirtschaftlicher berschuldung des Objekts entzogen [X.] war, und insoweit zutreffen, als die Unterlassung gebotener Erhaltungs-maûnahmen als Ursache [X.] den Zustand und zugleich als Auslser [X.] [X.], die Tren wieder in Ordnung zu bringen, anzusehen ist. [X.] wird jedoch der in den neuen [X.] und im [X.] vorgefundenen tatschlichen Situation und den Regelungszwecken [X.] nicht gerecht. Das Vermsgesetz sieht - von der Haf-tung des [X.] des staatli-chen Verwalters nach § 13 [X.] abgesehen - keine Verantwortlichkeit [X.]e-rer staatlicher Stellen in der [X.] oder der eingetragenen [X.] vor, die der [X.] erfahren hat. Die in der ursprli-chen Fassung des § 7 Abs. 1 [X.] vorgesehene Feststellung und der Aus-gleich von eingetretenen Wertminderungen durch ein [X.] (§ 29 a [X.]) ist bereits durch das am 22. Juli 1992 in [X.] getrete-- 13 -ne Zweite Vermsrechtsrungsgesetz ersatzlos beseitigt worden (vgl.hierzu Beschluûempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses BT-Drucks. 12/2944, [X.]). Danach gibt es [X.] die berlegung, die Rechtsvorn-gerin der [X.] und diese selbst tten - gewissermaûen als Ersatz - unter-lassene [X.]n nunmehr unentgeltlich [X.] den [X.] nachzuholen, keine rechtliche Grundlage, zumal sie die in den Ein-zelbestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5 [X.] angelegten [X.] Tatbestand und Rechtsfolge weitgehend einebnen [X.]. Sie geht auch anden tatschlichen [X.]sen in der [X.]ren [X.] vorbei, da die Rechtsvor-rin der [X.] im Zweifel ebenfalls nicht in der Lage war, die erforderli-chen Mittel [X.] eine rechtzeitige Instandhaltung bereit zu stellen bzw. den Er-trs Obje[X.]s zu entnehmen (vgl. zu dieser Problematik schon die [X.] zum [X.], BT-Drucks. 11/7817, [X.] im [X.] mit der Fassung des Mietsetzes). Im [X.]der Finanzierung eines Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB ist zwarvorgesehen, der [X.] kine bernahme der [X.] ihn nicht rentierli-chen Kosten durch die [X.] nicht verlangen, wenn er Instandsetzungenunterlassen habe und nicht nachweisen k, [X.] ihre Vornahme wirtschaft-lich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten gewesen sei (vgl. § 177 Abs. 4Satz 3 BauGB). In den bereits ange[X.]en Richtlinien der Senatsverwaltung[X.] Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 wird den [X.]-sen im Ostteil [X.] jedoch in der Weise Rechnung getragen, [X.] eine Erh-hung des vom [X.] zu tragenden Kostenanteils wegen unterlassenerInstandsetzungen im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB [X.] im Ostteil [X.] gelegene [X.]e generell ausscheidet (Ziff. 4.1 der Richtlinien). Dererkennende Senat sieht daher - bezogen auf den Zeitpunkt der Vornahme -den Austausch der nach dem Vortrag der [X.] verrotteten und nicht mehr- 14 -reparaturfigen [X.] im Hinblick auf diesen Zustand und den [X.] nicht als gewliche [X.] an, so [X.] ein Kostener-stattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] in Betracht kommt.3.a) [X.] die Erneuerung der [X.]isch- und Abwasserstrim Queru-de verlangt die [X.] Kostenersatz von 23.351,78 DM. In der [X.] hat sie hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, im Quer, erstesbis viertes [X.], sei es in der Vergangenheit zu mehreren [X.] gekommen. Eine berprfung habe ergeben, [X.] die Be- und Entwsse-rungsrohre durch altersbedingten Verschleiû brchig, undicht und teilweisezugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grtten die kompletten Leitungenerneuert werden [X.]n. Die Kosten von 23.351,78 DM seien zur Erfllungvon Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Das [X.] zwar [X.] mlich, [X.] diese Maûnahmr normale Erhaltungs- [X.] hinausgegangen seien, der Vortrag der [X.]reiche aber nicht aus, um eine Abgrenzung zu den gewlichen Erhaltungs-kosten vornehmen zu k.b) Das Berufungsgericht rspannt die Anforderungen an einen hinrei-chend substantiierten Parteivortrag und verkennt, soweit es auf seine Ausfh-rungen zum Austausch der [X.] Bezug nimmt (siehe oben 2 a), die [X.]eine Abgrenzung gewlicher Erhaltungskosten von kostenerstattungspflich-tigen Maûnahmen wesentlichen Gesichtspun[X.]. Nach dem unter Beweis ge-stellten Vorbringen der [X.] liegt eine Maûnahme vor, die einer Rechts-pflicht des [X.]s r dem Mieter entsprungen ist (§ 3 Abs. 3Satz 2 Buchst. a [X.]). Wiederholte [X.] in verschiedenen [X.], die nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen auf al-- 15 -tersbedingtem Verschleiû des Materials beruhten, und der Gesichtspunkt, er-hebliche Folgesciner so anflligen [X.]isch- und Abwasseranlage wirk-sam zu bannen, sprechen [X.] einen kompletten Austausch und gegen die An-nahme einer gewlichen [X.], die einen Kostenerstat-tungsanspruch ausschlieûen [X.].4.a) [X.] die Erneuerung von Gasleitungen im Vorderhaus, [X.] die [X.] Kostenersatz von 32.716,47 DM. Inso-weit hat sie unter Beweisantritt vorgetragen, die Gasleitungen seien undichtgewesen und von der [X.] gesperrt worden. Nachdem der [X.] worden sei, habe eine Druck- und Dichtigkeitsprfung der [X.] die [X.] stattgefunden. Es seien Undichtigkeiten festgestellt worden.Um eine Lebens-, Brand- und Sachgefahr [X.] das Haus abzuwenden, habe diegesamte Anlage erneuert werden [X.]n. Das Berufungsgericht hat hierzu- wie zu den Kosten des [X.]isch- und Abwasserleitungssystems - trotz des [X.] hohen Betrages nicht sicher feststellen k, [X.] es sich um Maûnah-men zur Erhaltung des Hauses gehandelt habe, dir normale Erhaltungs-und Instandsetzungsmaûnahmen hinausgegangen seien und nicht auf [X.] tten umgelegt werden k.b) Diese Beurteilung hat keinen Bestand. Unterstellt man - wie [X.] geboten - den unter Beweis gestellten Sachvortrag als richtig, handeltes sich um eine Maûnahme, die einer Rechtspflicht des [X.]s sowohlr den Mietern als auch - angesichts der immensen Gefahren bei ei-nem Gasaustritt - r der Allgemeinheit entsprochen hat (§ 3 Abs. 3Satz 2 Buchst. a [X.]). Zugleich liegt, bezogen auf das Gasleitungssystem,eine Instandsetzungsmaûnahme vor, die schon von ihrem Umfang her den- 16 -Rahmen gewlicher Erhaltungskosten sprengt. Da die [X.] mit der [X.] eine Rechtspflicht erfllt hat, ist siig davon, ob sie eine in-standsetzungsbedingte Mietertte verlangen k(vgl. § 3 Abs. 3Satz 3 [X.]), vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 [X.] be[X.]eitgewesen. Die [X.]age, ob sie - auch im Interesse der [X.] - eine Mieterh-hung wegen dieser Aufwtten durchsetzen k, ist zu vernei-nen. Denn eine Mieterwegen einer Instandsetzung entspricht nicht demlichen [X.], wie es § 536 [X.] in der bis zum31. August 2001 geltenden Fassung (siehe jetzt § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] n.F.)zugrunde liegt. Unter diesen Umst[X.] der [X.] auch nicht [X.] gemacht werden, sie habe nicht r geprft, ob sie die Mlichkeitgehabt tte, auf der Grundlage von § 3 der [X.] die [X.] vom 27. Juli 1992 ([X.]l. I, S. 1416) eine [X.] Mieterzu verlangen (vgl. zur [X.] insoweit Se-natsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347 [X.]) [X.] die Sanierung einer Wohnung im [X.], erstes Oberge-schoû links, begehrt die [X.] Kostenersatz in [X.] 53.157,24 DM. [X.] hierzu unter Beweis gestellt, die Wohnung habe aufgrund ihres schlechtenbaulichen Zustands leer gestanden. Eine Vermietung habe nicht [X.]. Es seien zahlreiche Scvorhanden gewesen. Die Fuût-ten [X.] und [X.] aufgewiesen, Ausrstungsgegenstseien abgewohnt und die [X.] aufgrund von altersbedingten Ver-schleiûerscheinungen funktionsuntchtig gewesen. Mehrere Fenster seiendurch [X.] morsch und verrottet gewesen, Trttr-arbeitet werden [X.]n. Bei der Elektroanlage sei der Isolationswert nichtmehr gegeben gewesen, so [X.] Brandgefahr bestanden habe. Zur Vorberei-- 17 -tung einer ordnungsgemûen Vermietung habe eine komplexe Sanierung er-folgen [X.]n. Die Kosten von 53.157,24 DM seien zur Wiederherstellung ei-nes vermietbaren Zustands erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hatden Vortrag der [X.] als unsubstantiiert angesehen und ausge[X.], alsVergleichsmaûstab [X.] die Berechnung einer modernisierungsbedingten Erh-hung der Miete sei die Kostenmiete heranzuziehen, die die [X.] im [X.] im Zeitpunkt der Durch[X.]ung der Maûnahmen bestehenden [X.] verlangen k.b) Auch insoweit rspannt das Berufungsgericht die Anforderungen anden Parteivortrag. Es verfehlt zudem den zutreffenden rechtlichen Ansatz.Die von der [X.] in hinreichenden Umrissen dargestellten Mleiner leerstehenden, nicht mehr vermietbaren Wohnung weisen ihre Maûnah-men, mit denen die Wohnung wieder einer Vermietung zuge[X.] werden sollte,als [X.] im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b[X.] aus, die ihr trotz des gestellten [X.] erlaubt waren. DieVermietung von Wohnungen in einem Mietshaus ist als zulssige Verwaltungs-maûnahme anzusehen (vgl. Senatsurteil [X.], 57, 67). Hierzu sind [X.] - bei Beachtung wirtschaftlicher Grundstze - auch Maûnahmen zurechnen, mit denen eine Wiedervermietbarkeit hergestellt und ein [X.] vermieden wird. Es kommt daher ein Kostenerstattungsanspruch inerweiternder Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] in Betracht. Ein Fall des§ 3 Abs. 3 Satz 3 [X.], den das Berufungsgericht in seiner [X.] Augen hatte, liegt schon deshalb nicht vor, weil diese Bestimmung sich [X.] in einer vermieteten Wohnung [X.] 18 -Auf einen Kostenerstattungsanspruch mûten nach dem Gedanken des§ 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] jedoch Mieteinnahmen Œ soweit diese nicht von lau-fenden Kosten der Bewirtschaftung aufgezehrt werden - angerechnet werden,die der [X.] nach der Vermietung der Wohnung zugeflossen sind. [X.] die Parteien im weiteren Verfahren Gelegenheit zu erzendem Vor-trag. Zu pr[X.]fte auch sein, ob die [X.] im Hinblick auf ihre in § 3Abs. 3 Satz 6 [X.] formulierten Pflichten gehalten gewesen wre, [X.] dieseLeerstandsbeseitigung ebenfalls ffentliche [X.]dermittel im Rahmen einerMaûnahme nach § 177 BauGB in Anspruch zu [X.]) Die [X.] macht [X.] die Erneuerung der Elektroanlage in zwei leer-stehenden und zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in [X.] insge-samt 11.792,76 DM geltend. Sie hat hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, inden [X.] sei im Zuge der Neuvermietung die alte [X.] worden. Die festgestellten Ml tten keinen ordnungsgemûenGebrauch zugelassen. Es habe die Elektroanlage erneuert werden [X.]n. [X.] vermieteten Wohnungen ist vorgetragen, es sei zu [X.] und [X.] an der Elektroanlage gekommen, wobei nur durch die Erneuerung dergesamten Anlage der sachgerechte Gebrauch habe sichergestellt werden [X.]. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfigkeit mit der [X.], es handele sich um [X.]) Legt man den Sachvortrag der [X.] zugrunde, handelte es [X.] den Arbeiten in den vermieteten Wohnungen um die Erfllung einerRechtspflicht r den Mietern (§ 3 Abs 3 Satz 2 Buchst. a [X.]) undin den leerstehenden Wohnungen um eine Bewirtschaftungsmaûnahme imSinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b [X.], die notwendig war, um die- 19 -Wohnung wieder vermieten zu k. Ist, wie hier revisionsrechtlich zu unter-stellen ist, die gesamte elektrische Anlage in einer Wohnung zu erneuern, gehtdies r eine gewliche [X.] hinaus, so [X.] ein Kosten-erstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.]nicht zu verneinen ist.7.a) [X.] die Erneuerung von Be- und Entwsserungsleitungen im [X.], [X.], im Vorderhaus, [X.] bis erstes [X.], im [X.], [X.] bis erstes [X.], und im Querverlangt die Kle-rin Kostenersatz in [X.] insgesamt 16.607,39 DM. Hierzu war unter Be-weisantritt vorgetragen, in der Vergangenheit sei es zu mehreren [X.]ngekommen. Eine berprfung habe ergeben, [X.] die Be- und Entwsserungs-rohre durch altersbedingten Verschleiû brchig, undicht und teilweise zuge-setzt gewesen seien. Aus diesem Grtten die kompletten Leitungen er-neuert werden [X.]n. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfigkeit mitder [X.], dem Vortrag der [X.] lasse sich nicht entneh-men, [X.] die Kostr die gewlichen Erhaltungskosten hinausgegangenseien.b) Nach dem Sachvortrag der [X.] geht es hier um Maûnahmen, mitdenen sie einer Rechtspflicht r ihren Mieterte (§ 3 Abs. 3Satz 2 Buchst. a [X.]) und die ihr deshalb erlaubt waren. Gemessen amUmfang der vorzunehmenden Arbeiten, die in wesentlichen Teilen des [X.] eine vllige Erneuerung der Leitungen erforderten, sind die Grenzen zueiner gewlichen Erhaltungsmaûnahmrschritten, so [X.] ein Kostener-stattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] [X.] 20 -8.a) [X.] verlangt die [X.] [X.] den Austausch von je drei Fen-stern in zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in [X.] zusammen9.989,35 DM, den sie in den Vorinstanzen damit [X.] hat, die Fensterseien wegen witterungs- und altersbedingten [X.] verrot-tet und brchig und nicht mehr zu reparieren gewesen. Sie habe wegen [X.] [X.] beide Wohnungen Modernisierungsumlagen ver-einnahmt, die sie, da die Arbeiten erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossengewesen seien, im Rahmen ihrer Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 zugunstender [X.] bercksichtigt habe. Das Berufungsgericht hat einen Erstat-tungsanspruch verneint, weil das Vorbringen der [X.], sie habe nur dienichtamortisierten Kosten in die Klageforderung eingestellt, im Widerspruchdazu stehe, [X.] sie die gesamten Kosten der Rechnungen geltend mache.b) Die vom Berufungsgericht gesehenen [X.] bestehen nachAuffassung des Senats nicht. Denn das Vorbringen der [X.] ist so zu [X.], [X.] die in Rede stehenden Maûnahmen erst nach dem 30. Juni 1994abgeschlossen waren und eine Modernisierungsumlage dementsprechend [X.] vereinnahmt werden konnte. Trifft es zu, [X.] die Modernisierungsum-lage, was bislang nicht unter Beweis gestellt war, in der von der [X.] er-stellten Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 enthalten ist, deren Saldo sie vonihrer Klageforderung abgesetzt hat, wre dem der Regelung des § 3 Abs. 3Satz 4 [X.] zu entnehmenden Gedanken, Vorteile aus der Maûnahme aufden Erstattungsanspruch anzurechnen, Rechnung getragen.[X.] die Fenster angesichts des dargelegten Zustandes erneuertwerden, handelte es sich insoweit um eine den Mieterr bestehende- 21 -Rechtspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a [X.]), wobei die [X.] die gewlichen Erhaltungskosten hinausgingen. [X.]aglich ist allerdings,ob der Anspruch in voller Hltend gemacht werden kann, weil er einenModernisierungsanteil [X.]. [X.] Modernisierungsmaûnahmen, auch [X.] zu einer Mieter[X.] haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3Satz 3 [X.] unterliegen, hat der Senat mit Urteil vom 17. Mai 2001 ([X.]/00 - [X.], 1346, 1347 f) entschieden. Ob die in der Erneuerung [X.] enthaltene Modernisierungsmaûnahme [X.] sich betrachtet durch eineRechtpflicht des [X.]s im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a [X.]veranlaût war, kann im weiteren Verfahren geprft [X.] Klageabweisung lût sich nicht mit der Auffassung des Berufungs-gerichts au[X.]echterhalten, der [X.] sei im Zeitpunkt der Klageerhe-bung nach § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 [X.] in der bis zum 31. Dezember 2001geltenden Fassung verjrt gewesen. Wie der Senat - nach [X.] des Beru-fungsurteils - mit Urteil vom 5. Juli 2001 ([X.]/00 - NJW 2001, 3046,3048; zur Verffentlichung in [X.]Z 148, 241 vorgesehen) entschieden hat,verbleibt es [X.] den Aufwendungsersatzanspruch des [X.] § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] mangels Eingreifens einer speziellen Regelungbei der [X.]en [X.]s[X.]ist, die nach § 195 [X.] in der bis zum31. Dezember 2001 geltenden Fassung [X.], demzufolge beiZustellung der Klage am 3. Juni 1999 noch nicht verstrichen war.Das Berufungsgericht ist zwar der Auffassung, [X.] die [X.] im Rahmen eines Restitutionsverltnisses knichts anderes gelten als [X.] den Aufwendungsersatzanspruch des staatlichenVerwalters, der der kurzen [X.] des § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 [X.] a.F.- 22 -(vgl. Senatsurteil [X.]Z 140, 355, 357 ff) unterliege. Denn der Verfsbe-rechtigte habe auch im [X.] zum Restitutionsgliger eine der [X.] rte Stellung inne und habe, wie die wrtlicheWiedergabe des § 677 [X.] in § 3 Abs. 3 Satz 6 [X.] zeige, einen Pflichten-kreis wahrzunehmen, der zur Stellung des staatlichen Verwalters so viele [X.] aufweise, [X.] es nicht gerechtfertigt erscheine, die [X.] inden beiden im Vermsgesetz geregelten Fllen der Rckigmachungder Entziehung der Verfsbefugnis des [X.]s unterschiedlich zubehandeln.Der Senat lt nach berprfung dieser berlegungen an seiner [X.] fest. Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Recht der Ver-jrung, das von einer Vielfalt unterschiedlicher [X.]isten geprt war, lassensich die hier in Rede stehenden [X.] nicht in § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7[X.] einordnen. Beide ange[X.]en Bestimmungen behandeln den Anspruchauf Erstattung von Auslagen (nur) als Annex zu den dort beschriebenenHauptleistungspflichten bei der Besorgung [X.]emder Gescfte oder der [X.] von Diensten. Dementsprechend beruht das Senatsurteil [X.]Z 140,355, 358 ff maûgeblich mit auf der Erw, dem staatlichen Verwalter stehe[X.] seine [X.]emtzige Ttigkeit, aus der sich in entsprechender Anwendungdes § 670 [X.] ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergebe, ein Vertungs-anspruch zu. [X.] nimmt der Verfsberechtigte in Restituti-onsfllen bis zur Bestandskraft der Rckgabeentscheidung eigene Angelegen-heiten wahr, [X.] die ihm eine Vertung nicht zusteht. Einen Anspruch auf Er-stattung verauslagter Kosten hat er nur unter besonderen Voraussetzungen.[X.] er mit der Stellung des [X.] Bindungen unterliegt, die [X.] wollen, [X.] der [X.]sanspruch nicht vereitelt und die- 23 -Rechtsstellung des Berechtigten nicht auslt wird, verleiht ihm im [X.] keine Rechtsstellung, die in jeder Hinsicht der eines Beauftragten ent-spricht.10.Die Klage ist auch nicht - wie die Revisionserwiderung meint - wegenwidersprchlichen Verhaltens der [X.] (§ 242 [X.]) abzuweisen. Zwar [X.] in ihrem Schreiben vom 4. Februar 1991 (richtig: 1992) unter [X.] das Schreiben der [X.] vom 26. August 1991, mit dem sie auf derenRestitutionsantrag hingewiesen wurde, ausge[X.], sie sei befugt, Kleinrepara-turen, die zur Vermietbarkeit der Wohnungen erforderlich seien, zu veranlas-sen. Das gleiche gelte [X.] Maûnahmen, die der [X.]. Danach mag den [X.] zugegeben werden, [X.] es im i-gen Rechtsstreit nicht nur um kleine Reparaturen geht, sondern vor allem umMaûnahmen, [X.] die eine Rechtspflicht der [X.] bestand, worauf sie jedoch- wenn auch in der Sache unter Hinweis auf Verkehrssicherungspflichten nichtin jeder Hinsicht geglckt - hingewiesen hat. Das tte den im Ostteil [X.]residierenden Bevollmchtigten der [X.], an die das Schreiben [X.], durchaus als ein [X.] [X.] [X.] grûeren Um-fangs auffallen k.[X.] hinaus meinen die [X.], die [X.] habe im Grund-stcksrgabeprotokoll vom 9. Mai 1995 zwar noch auf einzelne offene [X.]a-gen hingewiesen, mit keinem Wort jedoch darr informiert, [X.] noch Forde-rungen [X.] durchge[X.]e Baumaûnahmen geltend gemacht [X.]n. [X.] ihnen jede Mlichkeit vorenthalten worden, beweissichernde [X.]. Da das Haus inzwischen vom [X.] vollstig instand gesetzt- 24 -worden sei, sei der Zustand zum Zeitpunkt der bergabe nicht mehr rekon-struierbar.Diese berlegungen rechtfertigen eine Klageabweisung unter dem Ge-sichtspunkt unzulssiger Rechtsausicht. Aus dem Fehlen eines Hinwei-ses, [X.] erheben zu wollen, konnten die [X.]nicht herleiten, [X.] sie hierauf nicht mehr in Anspruch genommen [X.]n. [X.]sie selbst im Hinblick auf den nach Bestandskraft der Rckgabeentscheidungzeitnahen Verkauf der Immobilie daran interessiert waren, nicht mehr mit fort-wirkenden Pflichten aus dem ihnen zugefallenen [X.] belastet zuwerden, [X.]te die [X.] nicht zu besonderer Eile anhalten. Im rigen istes [X.] Sache der [X.], den Nachweis [X.] die von ihr geltend ge-machten [X.] zu [X.]en. Ob sich aus ihrem Verhalten - abgesehen vonden bei-- 25 -den von den [X.] herangezogenen Schriftstcken - Folgerungen [X.] dasBeweismaû oder die Beweislast ergeben k, [X.] dem weiteren Verfahrenvorbehalten bleiben.[X.][X.][X.][X.]Drr