Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.03.2004, Az. VIII ZR 154/03

[X.] DES VOLKESURTEILVIII ZR 154/03Verkündet am:3. März 2004Kirchgeßner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.]. [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Kläger gegen das Urteil der [X.] desLandgerichts Berlin vom 4. März 2003 wird zurückgewiesen.Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in einer Wohnanlage in B. ,die zwischenzeitlich von der [X.] erworben wurde. Es handelt sich umöffentlich geförderten [X.] des [X.] vom 31. August 1970 trägt die Überschrift"Gleitklausel" und enthält folgende Regelung:"Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemeinoder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö-hungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund-stücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab- 3 -vereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einerMitteilung gemäß § 18 [X.] bedarf."Im Jahre 1992 rüstete die Beklagte nach Ankündigung gegenüber [X.] und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den [X.], in dem die Wohnung der Kläger liegt, für ca. 2,68 Millionen [X.] mit [X.] aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 erklärtedie Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen berechneteund erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärmedämmaß-nahme um insgesamt 1,6098 [X.]/m². Für die 80,15 m² große Wohnung [X.] ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 129,03 [X.] (65,97 592,55 [X.] (302,97 November 1998.Nachdem die Beklagte wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Miet-partei ohne Erfolg einen "Musterprozeß" geführt hatte, verlangen die [X.] für den Zeitraum von Januar 1995 bis November 1998 den monatlichgezahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechts-grund gezahlt haben.Ein von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte fürdie Wohnung der Kläger infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eineEnergieeinsparung von 1.408,03 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,1 %). [X.] hat der auf Zahlung von 6.066,41 [X.] (3.101,71 Klage in Höhe eines Betrags von 2.858,16 abgewiesen. Auf die Berufung der [X.] hat das Landgericht die [X.] abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revisionerstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.- 4 -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt:Der [X.] stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die Mietzinszahlungsei daher mit Rechtsgrund erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an, ob [X.] vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da [X.] eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit der Mieterhöhungstehe nicht entgegen, daß der monatliche Erhöhungsbetrag die monatlicheEinsparung von Heizkosten deutlich übersteige. Maßgebend für die Berech-nung der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die zur Deckung derlaufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel; auch ein etwaiger Instandset-zungsanteil der Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 [X.] überwiegendvertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der fürden Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an [X.] dürfe, widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung sei ins-besondere im Hinblick auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete unter Be-rücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme seitens der [X.] als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich(§ 242 [X.]).II.Dies hält der revisionsgerichtlichen Überprüfung stand, so daß die Revi-sion zurückzuweisen ist.1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht [X.] an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in derBerufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsver-fahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden- 5 -Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht am1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend geht [X.] davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO n.F. dieAufnahme der [X.] in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist.Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt wörtlich wie-dergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammenhang [X.] deutlich werden, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittelerstrebt ([X.]surteile vom 26. Februar 2003 - [X.], [X.], 99,100 f.; vom 22. Dezember 2003 - [X.], unter [X.] und vom 7. [X.], jeweils zur [X.] bestimmt; [X.], Urteil vom6. Juni 2003 - [X.], NJW-RR 2003, 1290 = [X.], 2424 [X.] 1 a; [X.], Beschluß vom 13. August 2003, [X.], NJW 2003, 3352= [X.], 2209 unter II 4 a, zur [X.] in [X.]Z bestimmt). [X.] wird das angefochtene Urteil gerecht.Zwar enthalten die Urteilsgründe die [X.] nicht wörtlich;entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß [X.] die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung [X.] im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteilsist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die Kläger [X.] bezeichnet sind. In den Gründen führt das [X.], das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Beklagte be-gründe ihr Rechtsmittel und die Kläger verteidigten das Urteil. Dem entsprichtder klageabweisende Tenor.2. Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzah-lung von Mietzins für den Zeitraum von Januar 1995 bis November 1998 ge-mäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. [X.]. Sie haben den Mietzins, soweit die [X.] diesen durch Erklärung vom 29. Dezember 1994 erhöht hat, nicht ohneRechtsgrund [X.] 6 -a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses ist § 3 des Miet-vertrags, wonach alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen [X.] oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen vom Zeitpunkt derZulässigkeit ab vereinbart und zahlbar sind, ohne daß es einer Kündigung odereiner Mitteilung gemäß § 18 des [X.] ([X.]) [X.]) Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmung rechtsfehlerfreials Mietpreisgleitklausel gewertet; danach haben die Parteien, soweit es umeine Erhöhung des Mietzinses geht, die jeweils gesetzlich (höchst-) zulässigeMiete als vertragliche Miete vereinbart. Diese Auslegung wird von der Revisionauch nicht beanstandet.Die gesetzlich zulässige Miete ist vorliegend gemäß § 8 Abs. 1 Woh-nungsbindungsgesetz ([X.]) die Kostenmiete als das Entgelt, das [X.] der laufenden Aufwendungen des Verfügungsberechtigten [X.] ist. Das Wohnungsbindungsgesetz ist nach der Übergangsvorschrift des§ 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz ([X.]) in Verbindung mit § 1[X.] anzuwenden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts han-delt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 [X.];dies wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.Ist die jeweils zulässige Kostenmiete vertraglich vereinbart, so hat [X.] Regelung anspruchsbegründende Wirkung ([X.]surteile vom22. April 1981 - [X.], NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 [X.] bb und vom 5. November 2003 [X.], [X.], 25 unter [X.] a).Soweit § 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung ([X.]) für den Fall einersolchen Vereinbarung vorschreibt, daß für die Durchführung einer Mieterhö-hung § 10 Abs. 1 [X.] entsprechend gilt, hat dies lediglich zur Folge, daßdem Mieter hinsichtlich des [X.] ein Leistungsverweigerungs-recht nach § 273 [X.] zusteht, solange dessen formelle Anforderungen an die- 7 -Mieterhöhungserklärung nicht erfüllt sind ([X.]surteil vom 5. November 2003,aaO). Hiervon haben die Kläger keinen Gebrauch gemacht, so daß es keinerEntscheidung bedarf, ob die Erklärung der [X.] vom 29. Dezember 1994den formellen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 1 [X.], § 4 Abs. 7 [X.]entsprach.Die Klausel erfaßt, wovon das Berufungsgericht ohne nähere [X.] ausgegangen ist, auch Mieterhöhungen wegen [X.], da es sich bei diesen um durch gesetzliche Regelung allgemein zu-gelassene Fälle von Mieterhöhungen handelt. Aus der Bezugnahme auf § 18des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts ([X.], [X.] I 1955 S. 458, fortan: [X.]) folgt nicht, daß [X.] der Klausel auf Mieterhöhungen beschränkt ist, die diesem- nicht mehr geltenden - Gesetz unterfallen (so auch [X.] 1988, 1049;a.A. [X.] 1988, 945; [X.], 307; [X.], 812). Dieser Zusatzschränkt den Geltungsbereich der allgemein und umfassend formulierten [X.] nicht ein, sondern dient allein der Klarstellung, daß Mieterhöhungen unab-hängig von der Erfüllung formeller Voraussetzungen nach § 18 [X.] verein-bart sind. Er ist gegenstandslos, nachdem dieses Gesetz nicht mehr gilt.bb) Die Rüge der Revision, § 3 des Mietvertrags sei wegen Verstoßesgegen § 9 [X.] unwirksam, da die Klausel nicht dem Transparenzgebot ge-nüge, bleibt ohne Erfolg. Die formularmäßige Vertragsbestimmung hält der [X.] stand. Insbesondere verstößt § 3 des Mietvertrags nicht gegendas sich aus § 9 [X.] ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] geregelte Transparenzgebot, wonach sich eine unangemesseneBenachteiligung auch daraus ergeben kann, daß die Bestimmung nicht klarund verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen ge-setzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tat-bestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben wer-den, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume- 8 -entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie [X.] des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichtendes Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglichumschreibt (vgl. [X.]surteil vom 5. November 2003, aaO, unter [X.] b aa zu§ 9 [X.]).(1) Dieser Anforderung wird die Vertragsklausel gerecht, soweit sie Er-höhungen des Mietzinses zum Gegenstand hat. Sie verweist hinsichtlich derHöhe der Mietzinsänderung auf die gesetzlichen oder behördlichen Regelun-gen und hinsichtlich des Zeitpunkts der Mieterhöhung auf die "Zulässigkeit"und damit ebenfalls auf die vorgenannten Regelungen. Der [X.] hat im [X.] (aaO, unter [X.] [X.]) eine formularmäßige Vertragsbe-stimmung als vereinbar mit § 9 [X.] angesehen, nach der die jeweils gesetz-lich zulässige Miete als vertraglich vereinbart galt. Dies entspricht der [X.] in § 4 Abs. 8 Satz 1 [X.], der mit der "zulässigen Miete" die (höchst-)zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 [X.] meint (vgl. [X.]surteile vom22. April 1981 und vom 5. November 2003, aaO; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], [X.] 1970 § 4 [X.]. 8.2) unddie Zulässigkeit einer solchen Preisgleitklausel mithin voraussetzt.Nach der vorliegenden Klausel ist zwar im Unterschied hierzu nur einegleitende Anpassung in Bezug auf zulässige Erhöhungen der Miete (sowie Ne-benkosten und sonstige Umlagen) geregelt. Insoweit unterliegt die Klausel [X.] weder nach dem Transparenzgebot noch unter dem Gesichtspunkt einerunangemessenen Benachteiligung des Mieters (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.],jetzt § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]) durchgreifenden Bedenken. Auch § 4Abs. 8 [X.] hat nach seinem Regelungsgehalt lediglich Erhöhungen der [X.] infolge Erhöhung der laufenden Aufwendungen zum Gegenstand,wie sich aus Wortlaut, amtlicher Überschrift und systematischer Stellung [X.] ergibt. Senkungen der Kostenmiete infolge Verringerung der laufen-den Aufwendungen sind dagegen in § 5 [X.] geregelt. Der Mieter wird durch- 9 -die [X.], die lediglich Mieterhöhungen gleitend anpaßt und [X.] den Vermieter begünstigt, nicht unangemessen benachteiligt, da [X.] zugunsten des Mieters in § 5 Abs. 1 Satz 2 [X.] eine entsprechendeAnpassungsregelung enthält. Danach bildet die verringerte [X.] Zeitpunkt der Verringerung der laufenden Aufwendungen an die [X.]. Die vorliegende Klausel ist daher nicht anders zu [X.] als die - wirksame - Klausel, wonach die jeweils gesetzlich zulässige [X.] vertragliche Miete vereinbart ist (vgl. hierzu [X.]surteil vom [X.], [X.]) Der Beurteilung dieses Klauselteils als wirksam steht das [X.]sur-teil vom 21. Januar 2004 ([X.], zur [X.] vorgesehen, un-ter [X.] [X.]) nicht entgegen. In dieser Entscheidung hat der [X.] zwar eineKlausel mit gleichem Wortlaut als unwirksam bezeichnet und zur Begründungauf die [X.]surteile vom 20. Januar 1993 ([X.], NJW 1993, 1061 =[X.], 660 unter [X.]) und vom 19. November 2003 ([X.], zur[X.] vorgesehen, unter [X.]) verwiesen. Die Entscheidung vom [X.] 2004 hatte jedoch, ebenso wie die zitierten Entscheidungen, allein [X.] von Betriebskosten zum Gegenstand; die Beurteilung als unwirksambezieht sich, wie klarzustellen ist, lediglich auf den diesbezüglichen Klauselteil,der sich durch schlichte Streichung der Worte "oder Erhöhungen bzw. Neu-einführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art" aus [X.] entfernen läßt. Die [X.] hat daher nicht die Unwirksam-keit der Klausel insgesamt zur Folge. Die Vertragsbestimmung läßt sich [X.] heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässi-gen Regelungsteil trennen, ohne daß es einer sprachlichen oder inhaltlichenUmgestaltung bedarf. Hierin liegt keine geltungserhaltende Reduktion (vgl. [X.], Urteil vom 25. Juni 2003 - [X.], NJW 2003, 2899 unter [X.]m.w.Nachw.; [X.], Urteil vom 3. Dezember 2003 - [X.], zur Veröf-fentlichtung bestimmt, unter [X.] -b) Die Mieterhöhung ist wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 [X.]in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berech-nungsverordnung - [X.]) zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur [X.] laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kannder Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der [X.] laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er [X.] der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungs-maßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von [X.]. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung anHeizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist ([X.] des [X.]svom 10. April 2002 [X.], [X.]Z 150, 277, 282 f. zu dem insoweitwortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Daß die Wärmedämmfassade, die nachdem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die [X.] Kläger rechnerisch eine Energieeinsparung von 1.408,03 kWh/Jahr (ent-spricht etwa 12,1 %) bewirkt, in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart,ist nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.c) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden [X.] die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entschei-dungserheblichen Vortrag der Kläger übergangen, indem es einen etwaigenInstandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die Klä-ger haben die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit unwi-dersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungs-bedürftig gewesen; [X.] sei abgeblättert und es seien Risse im Mauerwerkvorhanden gewesen.Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem [X.] die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten vonden Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte (vgl.[X.], 293; [X.]/[X.]/[X.], Wohn- und Miet-- 11 -recht, [X.] § 11 [X.]. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums[X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff.m.w.Nachw.). Die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen, die den [X.], daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens der[X.] in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag von254.790,- [X.] überschritten hätten. Insbesondere haben sie das Ausmaß derbehaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht,um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweitauch [X.]surteil vom 12. März 2003 [X.], [X.]Report 2003, 784= [X.] 2003, 229).d) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu Rechtkeine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen [X.] angenommen.aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungenwegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien [X.] nach § 559 Abs. 1 [X.] (früher § 3 [X.]) verbreitet die Auffassung ver-treten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für [X.] zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit [X.] sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt ([X.] OLGZ 1985, 252 = [X.], 411 = [X.], 17 unter Berufung auf§ 13 [X.]; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 778; [X.] in Bub/[X.],Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 559Rdnr. 6; [X.]/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; [X.]/[X.], 3. Aufl., § 3 [X.] Rdnr. 10). Teilweise wird eine solcheBegrenzung aus § 242 [X.] als Verbot, den Mieter mit den finanziellen [X.] unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet ([X.]/[X.] (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Erhö-hung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. [X.], 562; [X.] WuM 2001, 83; [X.] in [X.]/[X.], [X.], § 559 Rdnr. 19; [X.] 12 -landt/[X.], [X.], 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus [X.] den Regelfall auch [X.]/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw.Dreifache ([X.] 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegendie Anwendung starrer Grenzen dagegen [X.], aaO; [X.]/[X.], aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; [X.], [X.], 545).Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbe-sondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgteZiel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten [X.] begrenzt sein ([X.] NJW-RR 2003, 1309; Schläger,[X.], 580, 581; Blümmel, [X.] 2002, 1244; [X.], [X.]., § 559 Rdnr. 11, 27; [X.], [X.], 396, 402).Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage,soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stelltsich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch [X.], 566,567).bb) Der [X.] hat die Frage in dem [X.] vom 10. April 2002zu § 3 [X.] offengelassen ([X.]Z 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nun-mehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Moder-nisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erziel-ten Heizkostenersparnis begrenzt wird.(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" [X.] keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenenWohnraum (§§ 8-8b [X.], § 6 [X.], § 11 Abs. 4-6 [X.]; nunmehr § 28[X.]) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559b [X.]; § 3 [X.]) regelndie Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohneeine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzu-sehen.- 13 -Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen [X.]s auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des [X.] Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung [X.] in der Fassung vom 12. Juli 1978 ([X.]) ableiten, wonach dieals Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittelder Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Bela-stungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den [X.] der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 [X.] vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon [X.] sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkungan die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 [X.] folgtnichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie beigewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher [X.] bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift [X.] nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der[X.] angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem Grundeunwirtschaftlich gewesen seien, haben die Kläger nicht geltend [X.]) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Mo-dernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung -von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.Der Regierungsentwurf zu § 3 [X.] enthielt zum Schutz der Mieter eineKappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhteMiete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen(Entwurf eines [X.] über den Kündigungsschutz für [X.] über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenzewurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen,daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen er-- 14 -schwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oftentfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4).Auch der Vorschlag des [X.], Bauwesen undStädtebau zu dem Entwurf des [X.] zur Änderung des [X.], in § 3 [X.] eine Härteklausel einzufügen,wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisie-rung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen [X.] zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.8/1782 [X.]), fand keine Berücksichtigung.In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetzvom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpoliti-sche Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungs-modernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). [X.] vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf [X.] von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei [X.] herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grund-satzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen ([X.]. 439/2/00 S. 24). [X.] fand keinen Eingang in das [X.]) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den [X.] Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht ausdem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 [X.]. Dem steht die Ent-scheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Rege-lung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür [X.] und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiespa-render Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach [X.] nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach wirt-schaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die tatsächli-che Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüf-tungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren Tem-- 15 -peraturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise(vgl. im einzelnen [X.], aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die Mo-dernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", jedenfallsaber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisie-rungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenenWohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.], § 11 Abs. 7 [X.] der Zu-stimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in derenRahmen auch die Auswirkungen auf das [X.] zu [X.] ([X.], 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. [X.], 28 [X.]). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 [X.] a.F. (jetzt mit geringfügigenÄnderungen § 554 Abs. 2 [X.]), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1Nr. 6 EG[X.] anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zurEinsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme [X.] oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter [X.] berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem [X.] nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwartendeErhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2). Diese Härteklausel [X.] auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach§ 10 [X.] Anwendung (BayObLG [X.], 749 m.w.Nachw.). Die Klä-ger haben jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen [X.] geben.e) Die [X.] wurde jedenfalls ab Januar 1995, dem [X.], wirksam. § 3 des Mietvertrags verweist hinsicht-lich des Zeitpunkts der Mietzinsänderung auf die gesetzliche Regelung. [X.] 4 Abs. 8 Satz 2 [X.] darf der Vermieter aufgrund einer Vereinbarung [X.] (Mietpreisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhungder laufenden Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum seit [X.] der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Die mit [X.] -ben der [X.] vom 29. Dezember 1994 rückwirkend ab 1. Januar 1994geltend gemachte Mieterhöhung erfaßt damit zulässigerweise den gesamten- 17 -Zeitraum der Rückforderung seit Januar 1995. Den Klägern steht daher keinRückforderungsanspruch zu.[X.] Dr. [X.] [X.][X.] Dr. [X.]