Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.11.2021, Az. V ZR 104/20

Das Berufungsgeri[X.]ht meint, der [X.] könne si[X.]h zwar auf die von ihm erhobene Einrede des ni[X.]ht erfüllten Vertrages aus § 320 Abs. 1 [X.] berufen, weil das Grundstü[X.]k mit zwei ni[X.]ht übernommenen Grunddienstbarkeiten belastet sei. Der [X.] könne aber ni[X.]ht den vollen auf dem [X.] hinterlegten Kaufpreisrest zurü[X.]khalten, sondern nur einen Teilbetrag in Höhe von 34.000 €. Die Ausübung des Leistungsverweigerungsre[X.]hts stehe nämli[X.]h unter dem Vorbehalt von [X.] und Glauben. Der Erwerber könne die Zahlung des Kaufpreises dann ni[X.]ht vollständig verweigern, wenn dies na[X.]h den [X.], insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit der Pfli[X.]htverletzung des Verkäufers, gegen [X.] und Glauben verstoße. Wel[X.]her Einbehalt gere[X.]htfertigt sei, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Vorliegend ers[X.]heine es angemessen, dem [X.]n einen Einbehalt in Höhe des doppelten Betrages der sa[X.]hverständig festgestellten Wertminderung seines Grundstü[X.]ks von 17.000 € zu belassen. Hierbei sei zu berü[X.]ksi[X.]htigen, dass der [X.] das Grundstü[X.]k seit etwa neun Jahren nutze. Wel[X.]he Na[X.]hteile ihm dur[X.]h die Re[X.]hte Dritter für die Nutzung seines Grundstü[X.]ks entstünden, habe er ni[X.]ht substantiiert vorgetragen. Er habe ledigli[X.]h darauf verwiesen, dass der Betrieb eines Hotels in einer Wintersportregion zwingend auf ausrei[X.]hend Parkplätze für Hotelgäste angewiesen sei. Der [X.] sei au[X.]h ni[X.]ht s[X.]hutzlos, sondern könne die Re[X.]hte aus der Vormerkung geltend ma[X.]hen und auf diese Weise mögli[X.]herweise die Beseitigung der Belastungen errei[X.]hen. Zudem könne er gegen den Kläger Mängelre[X.]hte na[X.]h den §§ 435 ff. [X.] geltend ma[X.]hen.

Dies hält re[X.]htli[X.]her Na[X.]hprüfung ni[X.]ht stand.

1. Im Ausgangspunkt nimmt das Berufungsgeri[X.]ht zutreffend an, dass der [X.] verpfli[X.]htet ist, die Freigabe der jetzt no[X.]h im Streit befindli[X.]hen 86.000 € zu erklären, wenn die von ihm erhobene Einrede des ni[X.]ht erfüllten Vertrages aus § 320 Abs. 1 [X.] insoweit ni[X.]ht besteht.

a) Wird ein Grundstü[X.]kskauf über ein [X.] abgewi[X.]kelt und zahlt der Notar den hinterlegten Kaufpreis bei Vorliegen der vertragli[X.]h vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen (Auszahlungsreife) ni[X.]ht an den Verkäufer aus, kann diesem ein Anspru[X.]h gegen den Käufer zustehen, den auf dem [X.] hinterlegten Restkaufpreis „freizugeben“. Dies kommt namentli[X.]h dann in Betra[X.]ht, wenn der Notar die Auszahlung na[X.]h § 60 Abs. 3 Satz 1 [X.] zurü[X.]kstellt, weil si[X.]h der Käufer darauf beruft, der Kaufvertrag sei aufgehoben, unwirksam oder rü[X.]kabzuwi[X.]keln, oder wenn er na[X.]h § 61 Nr. 2 [X.] von der Auszahlung absieht, weil dem Käufer dur[X.]h die Auszahlung erkennbar ein unwiederbringli[X.]her S[X.]haden droht (vgl. zu dieser Verfahrensweise [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 8. Aufl., § 60 Rn. 27; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 60 Rn. 16; [X.], [X.] 2018, 133, 138 ff.). Denn der Notar ist ni[X.]ht dazu berufen, den diesen Konstellationen regelmäßig zu Grunde liegenden Streit der Vertragsparteien über materiell-re[X.]htli[X.]he Fragen wie etwa über die Wirksamkeit eines Rü[X.]ktritts oder einer Anfe[X.]htung oder das Vorliegen von Sa[X.]h- oder Re[X.]htsmängeln zu ents[X.]heiden (vgl. BayObLG, [X.] 2005, 616, 617; [X.], aaO; zum formalen Charakter der Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen dur[X.]h den Notar au[X.]h [X.], Bes[X.]hluss vom 28. Oktober 2010 - [X.], juris Rn. 32 f.). Die Klärung, wel[X.]he Vertragspartei Anspru[X.]h auf den hinterlegten Kaufpreis hat, kann nur dur[X.]h die Zivilgeri[X.]hte erfolgen, und zwar dergestalt, dass eine übereinstimmende Anweisung der [X.]en als Beteiligte des [X.] gegenüber dem Notar herbeigeführt wird (vgl. § 60 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 [X.]). Diese ist für den Notar na[X.]h § 60 Abs. 2 [X.] bea[X.]htli[X.]h und bindend (vgl. [X.], aaO Rn. 20).

b) Der Anspru[X.]h des Verkäufers gegen den Käufer auf die - zumeist als „Freigabe“ bezei[X.]hnete - Anweisung, der si[X.]h bei der Hinterlegung i.S.d. §§ 372 ff. [X.] aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] ergibt (vgl. [X.], Urteil vom 19. Juli 2019 - [X.], [X.], 2214 Rn. 8), folgt bei einem Grundstü[X.]kskaufvertrag aus der Vereinbarung über die Abwi[X.]klung über ein [X.] i.V.m. § 433 Abs. 2 [X.]. Ein sol[X.]her Freigabeanspru[X.]h des [X.] gegen den [X.]n kommt hier im Ausgangspunkt in Betra[X.]ht, da davon auszugehen ist, dass der Notar die Auszahlung des Kaufpreises im Hinbli[X.]k auf den Streit der [X.]en über die zwis[X.]henzeitli[X.]h erfolgte Eintragung neuer, von dem [X.]n ni[X.]ht zu übernehmender Belastungen verweigert hat. Allerdings ist der Käufer zur uneinges[X.]hränkten Freigabe ni[X.]ht verpfli[X.]htet, wenn die Voraussetzungen der Einrede des ni[X.]ht erfüllten Vertrages aus § 320 [X.] vorliegen. Denn in diesem Fall wäre er selbst bei vereinbarter Direktzahlung des Kaufpreises ohne Zwis[X.]hens[X.]haltung des [X.]s nur Zug um Zug gegen Erbringung der ges[X.]huldeten Leistung zur Zahlung verpfli[X.]htet.

2. Zutreffend geht das Berufungsgeri[X.]ht davon aus, dass die Voraussetzungen der Einrede aus § 320 [X.] vorliegen, weil in dem Grundbu[X.]h zwei Belastungen eingetragen sind, die der [X.] na[X.]h dem Kaufvertrag ni[X.]ht zu übernehmen hat. Dies folgt entgegen der Ansi[X.]ht des Berufungsgeri[X.]hts allerdings ni[X.]ht erst aus einer ergänzenden Vertragsauslegung, sondern unmittelbar aus § 320 i.V.m. § 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 [X.] und den §§ 4 und 6 des Kaufvertrages. Denn die in dem Grundbu[X.]h eingetragenen Re[X.]hte stellen einen Re[X.]htsmangel dar.

a) Na[X.]h § 320 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann derjenige, der aus einem gegenseitigen Vertrag verpfli[X.]htet ist, die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, sofern er ni[X.]ht zur Vorleistung verpfli[X.]htet ist. Die aus der Pfli[X.]ht zur Kaufpreiszahlung folgende Freigabeverpfli[X.]htung des Käufers bei Abwi[X.]klung über das [X.] (§ 433 Abs. 2 [X.]) und die Pfli[X.]ht des Verkäufers, dem Käufer - mit Ausnahme übernommener Belastungen - [X.] Eigentum zu vers[X.]haffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 [X.]), stehen im [X.]. Der [X.] ist jedenfalls insoweit ni[X.]ht vorleistungspfli[X.]htig, als es um seine Verpfli[X.]htung geht, den Notar zur Auszahlung des [X.] an den [X.]n anzuweisen, sobald die Auszahlungsvoraussetzungen vorliegen. Denn dur[X.]h die Abwi[X.]klung über das [X.] und die in § 4 des Kaufvertrages geregelte Voraussetzung der Si[X.]herstellung der Lös[X.]hung ni[X.]ht übernommener Belastungen soll gerade vermieden werden, dass der [X.] den vollen Kaufpreis an den Kläger zu leisten hat, ohne Gewähr dafür, dass er - soweit Belastungen ni[X.]ht übernommen wurden - [X.] Eigentum an dem Grundstü[X.]k erhält.

b) Der Kläger hat die von ihm na[X.]h § 433 Abs. 1 Satz 2 [X.] ges[X.]huldete Gegenleistung, dem [X.]n das Eigentum frei von Re[X.]htsmängeln zu vers[X.]haffen, ni[X.]ht erfüllt.

aa) Na[X.]h § 435 Satz 1 [X.] ist die Sa[X.]he frei von Re[X.]htsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sa[X.]he keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Re[X.]hte gegen den Käufer geltend ma[X.]hen können. Die na[X.]h Abs[X.]hluss des Kaufvertrages eingetragenen Grunddienstbarkeiten sind Re[X.]hte Dritter, die diese gegen den [X.]n geltend ma[X.]hen können. Der [X.] hat diese Grunddienstbarkeiten in dem Kaufvertrag ni[X.]ht übernommen.

[X.]) Unerhebli[X.]h ist, dass die Grunddienstbarkeiten erst im Juni 2014 und somit na[X.]h dem gemäß § 5 des Kaufvertrages im Oktober 2011 erfolgten Übergang der Gefahr auf den [X.]n in das Grundbu[X.]h eingetragen wurden. [X.] Zeitpunkt für die Freiheit der [X.] von Re[X.]htsmängeln ist (jedenfalls bei Grundstü[X.]ken) ni[X.]ht der Gefahrübergang, sondern der Zeitpunkt, in dem si[X.]h der Eigentumserwerb vollzieht, da si[X.]h erst dann ents[X.]heidet, ob der Käufer die Inanspru[X.]hnahme dur[X.]h einen [X.] befür[X.]hten muss (allgemeine Meinung, vgl. etwa [X.]/[X.], [X.], 80. Aufl., § 435 Rn. 7; [X.]/Grunewald, [X.], 16. Aufl., § 435 Rn. 1, 16; MüKo[X.]/[X.], 8. Aufl., § 435 Rn. 6; [X.]/[X.], [X.] [2013], § 435 Rn. 5; [X.]/[X.], [X.], 18. Aufl., § 435 Rn. 4; [X.]/[X.], [X.] [1.5.2021], § 435 Rn. 5). Deswegen muss der Verkäufer, sofern ni[X.]hts anderes vereinbart ist, einen Re[X.]htsmangel der verkauften Sa[X.]he au[X.]h erst im Zeitpunkt des [X.] beseitigen (vgl. [X.], Urteil vom 23. Mai 2003 - [X.], NJW-RR 2003, 1318, 1319 unter [X.]). Anders als bei Sa[X.]hmängeln (vgl. § 446 [X.]) kommt es also bei dem in einem dingli[X.]hen Re[X.]ht Dritter bestehenden Re[X.]htsmangel des Grundstü[X.]ks - vorbehaltli[X.]h anderweitiger Abreden - ni[X.]ht darauf an, ob das Re[X.]ht vor oder na[X.]h Gefahrübergang entstanden ist.

[X.][X.]) Der Kläger kann au[X.]h ni[X.]ht einwenden, der [X.] könne aufgrund der ihm abgetretenen Auflassungsvormerkung selbst für die Lös[X.]hung der zwis[X.]henzeitli[X.]h eingetragenen Grunddienstbarkeiten sorgen.

(1) Der Verkäufer eines Grundstü[X.]ks, der die lastenfreie Übertragung des Eigentums s[X.]huldet, kann den Käufer ni[X.]ht darauf verweisen, eingetragene Belastungen seien vormerkungswidrig und relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 Satz 1 [X.]) und er könne deshalb deren Lös[X.]hung selbst dur[X.]hsetzen (§ 888 Abs. 1 [X.]). Denn der unselbständige Hilfsanspru[X.]h des § 888 [X.] ändert ni[X.]hts an dem gesi[X.]herten Anspru[X.]h des Käufers auf lastenfreie Eigentumsübertragung, zu dessen Erfüllung der Verkäufer na[X.]h wie vor verpfli[X.]htet bleibt (vgl. [X.], Urteil vom 8. November 1985 - [X.], NJW-RR 1986, 310). Die Mögli[X.]hkeit des Käufers eines Grundstü[X.]ks, seinen Anspru[X.]h auf lastenfreie Übertragung im Falle einer vormerkungswidrigen Belastung mit Hilfe der Zustimmungsverpfli[X.]htung des begünstigten [X.] na[X.]h § 888 Abs. 1 [X.] dur[X.]hzusetzen, nimmt ihm daher ni[X.]ht das Re[X.]ht, dem Zahlungsanspru[X.]h die Einrede des ni[X.]ht erfüllten Vertrages aus § 320 [X.] entgegenzuhalten (vgl. [X.], Urteil vom 5. Dezember 2003 - [X.], [X.], 471).

(2) Vorliegend kommt hinzu, dass erhebli[X.]he Zweifel bestehen, ob der [X.] die Lös[X.]hung der zwis[X.]henzeitli[X.]h eingetragenen Grunddienstbarkeiten mithilfe der Auflassungsvormerkung errei[X.]hen könnte. Die Auflassungsvormerkung ist streng akzessoris[X.]h und si[X.]hert damit nur einen bestimmten Auflassungsanspru[X.]h (vgl. [X.], Bes[X.]hluss vom 13. Februar 2014 - [X.]/13 [X.]Z 200, 179 Rn. 14; Urteil vom 22. Februar 2019 - [X.], [X.], 229 Rn. 12). Gesi[X.]hert ist hier ni[X.]ht der [X.] des [X.]n gegen den Kläger, sondern derjenige des [X.] aus seinem Kaufvertrag von 2010. Denn dem [X.]n wurde keine eigene Auflassungsvormerkung bewilligt, sondern nur die zugunsten des [X.] eingetragene Auflassungsvormerkung „abgetreten“. Dem liegt - weil eine Vormerkung ni[X.]ht isoliert abtretbar ist, sondern entspre[X.]hend § 401 [X.] mit der Abtretung des gesi[X.]herten Anspru[X.]hs übergeht (vgl. [X.], Urteil vom 17. Juni 1994 - [X.], NJW 1994, 2947 f.) - die Abtretung des [X.]s des [X.] an den [X.]n zugrunde. Bezogen auf diesen Anspru[X.]h dürfte die Eintragung der Grunddienstbarkeiten aber ni[X.]ht vormerkungswidrig sein, denn der Kläger hatte sie im Kaufvertrag von 2010 selbst bestellt.

3. Re[X.]htsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgeri[X.]hts, die Einrede aus § 320 [X.] stehe dem [X.]n nur gegenüber einem Kaufpreisanteil in Höhe von 34.000 € zu, sodass er verpfli[X.]htet sei, den darüberhinausgehenden Restkaufpreis von 86.000 € freizugeben.

a) Die Vors[X.]hrift des § 320 [X.] verfolgt den doppelten Zwe[X.]k, dem Gläubiger, der am Vertrag festhalten will, sowohl den Anspru[X.]h auf die Gegenleistung zu si[X.]hern als au[X.]h Dru[X.]k auf den S[X.]huldner auszuüben, um ihn zu vertragsgemäßer Leistung anzuhalten (vgl. [X.], Urteil vom 6. Dezember 1991 - [X.], [X.], 244, 249; [X.], Urteil vom 26. März 2015 - [X.], [X.]Z 204, 346 Rn. 58; Urteil vom 26. Oktober 2016 - [X.], NJW 2017, 1100 Rn. 23). In wel[X.]hem Umfang die Gegenleistung no[X.]h aussteht, ist hierfür unerhebli[X.]h, so dass der S[X.]huldner seine Leistung grundsätzli[X.]h voll zurü[X.]khalten kann, au[X.]h wenn die Gegenleistung bereits teilweise erbra[X.]ht worden ist (vgl. [X.], Urteil vom 13. Juli 1970 - [X.], [X.]Z 54, 244, 249 mwN). Nur ausnahmsweise kann der Käufer - wie in § 320 Abs. 2 [X.] für den Fall der Teilleistung ausdrü[X.]kli[X.]h hervorgehoben wird - die Zahlung des Kaufpreises ni[X.]ht oder ni[X.]ht vollständig verweigern, wenn dies na[X.]h den [X.], insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit der Pfli[X.]htverletzung des Verkäufers, gegen [X.] und Glauben verstößt (vgl. [X.], Urteil vom 26. Oktober 2016 - [X.], aaO Rn. 21 mwN; zur Miete [X.], Urteil vom 17. Juni 2015 - [X.], [X.]Z 206, 1 Rn. 50 ff.). Dies gilt au[X.]h im Hinbli[X.]k auf die Pfli[X.]ht des Verkäufers, dem Käufer die Sa[X.]he frei von Sa[X.]h- und Re[X.]htsmängeln zu vers[X.]haffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Weist die [X.] einen behe[X.]aren Mangel auf, ist der Käufer daher grundsätzli[X.]h selbst dann bere[X.]htigt, gemäß § 320 Abs. 1 [X.] die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern, wenn es si[X.]h um einen geringfügigen Mangel handelt (vgl. [X.], Urteil vom 14. Februar 2020 - [X.], [X.]Z 225, 1 Rn. 53; [X.], Urteil vom 26. Oktober 2016 - [X.], aaO, Leitsatz und Rn. 23 f.).

b) Mit diesen Maßstäben steht die Annahme des Berufungsgeri[X.]hts ni[X.]ht in Einklang, der [X.] könne die Freigabe des [X.] nur in Höhe der doppelten, dur[X.]h die Grunddienstbarkeiten verursa[X.]hten Wertminderung des Grundstü[X.]ks verweigern. Die Beurteilung, ob der Käufer die Zahlung des Kaufpreises na[X.]h [X.] und Glauben ausnahmsweise ni[X.]ht oder ni[X.]ht vollständig verweigern kann, erfordert eine umfassende Interessenabwägung auf der Grundlage der Umstände des Einzelfalls (vgl. [X.], Urteil vom 26. Oktober 2016 - [X.], NJW 2017, 1100 Rn. 24). Derartige Abwägungen sind zwar eine Frage der tatri[X.]hterli[X.]hen Würdigung und revisionsre[X.]htli[X.]h nur darauf überprüfbar, ob der Tatri[X.]hter wesentli[X.]he Umstände übersehen oder ni[X.]ht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder von der Revision gerügte Verfahrensfehler begangen hat (vgl. [X.], Urteil vom 17. Juni 2015 - [X.], [X.]Z 206, 1 Rn. 59). In diesem Rahmen ist die von dem Berufungsgeri[X.]ht vorgenommene Abwägung aber zu beanstanden.

aa) Die von dem Berufungsgeri[X.]ht gegebene Begründung lässt zum einen erkennen, dass es das in § 320 [X.] angelegte [X.] ni[X.]ht angemessen berü[X.]ksi[X.]htigt hat. Das Berufungsgeri[X.]ht geht ersi[X.]htli[X.]h ni[X.]ht davon aus, dass der Käufer selbst bei geringfügigen behe[X.]aren Mängeln der [X.] gemäß § 320 Abs. 1 [X.] die Zahlung des Kaufpreises grundsätzli[X.]h insgesamt verweigern kann. Vielmehr meint es offenbar, der Käufer müsse besondere Umstände darlegen und gegebenenfalls beweisen, die den Mangel und die damit verbundenen Na[X.]hteile als besonders s[X.]hwerwiegend ers[X.]heinen lassen, so dass es ausnahmsweise gere[X.]htfertigt ers[X.]heine, den gesamten Kaufpreis bis zur Beseitigung des Mangels zurü[X.]kzuhalten. Damit wei[X.]ht das Berufungsgeri[X.]ht von den oben dargelegten Maßstäben aus der Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] ab und ist die vorgenommene Würdigung s[X.]hon aus diesem Grunde re[X.]htsfehlerhaft.

[X.]) Zudem hat das Berufungsgeri[X.]ht bei seiner Würdigung, ob das Zurü[X.]khalten des vollständigen ([X.] ausnahmsweise gegen [X.] und Glauben verstößt, die Pfli[X.]htverletzung des [X.] einerseits und das Dur[X.]hsetzungsinteresse des [X.]n andererseits ni[X.]ht dem aufgezeigten Maßstab entspre[X.]hend bewertet.

(1) Das Berufungsgeri[X.]ht zeigt keine Tatsa[X.]hen auf, die die Annahme re[X.]htfertigen könnten, die Pfli[X.]htverletzung des [X.], die darin liegt, dass dieser na[X.]h Abs[X.]hluss des Kaufvertrages zwei Grunddienstbarkeiten hat eintragen lassen, die das dem [X.]n zu vers[X.]haffende Grundstü[X.]kseigentum beeinträ[X.]htigen, sei als geringfügig anzusehen. Die Umstände des Falles spre[X.]hen vielmehr gegen eine sol[X.]he Annahme.

(a) Na[X.]h der Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] indiziert ein Verstoß gegen eine Bes[X.]haffenheitsvereinbarung in der Regel die Erhebli[X.]hkeit einer Pfli[X.]htverletzung ([X.], Urteil vom 11. Dezember 2019 - [X.], [X.]Z 224, 195 Rn. 46). Ebenso ist eine unerhebli[X.]he Pfli[X.]htverletzung beim Kaufvertrag in der Regel zu verneinen, wenn der Verkäufer den Käufer über das Vorhandensein eines Mangels arglistig getäus[X.]ht hat ([X.], Urteil vom 24. März 2006 - [X.], [X.]Z 167, 19 Leitsatz und Rn. 11 ff.; [X.], Urteil vom 11. Dezember 2019 - [X.], aaO, jeweils zu § 323 Abs. 5 Satz 2 [X.]).

(b) Hier liegt zwar weder ein Verstoß gegen eine Bes[X.]haffenheitsvereinbarung no[X.]h eine arglistige Täus[X.]hung des [X.] vor. Bei der Beurteilung des Gewi[X.]hts des klägeris[X.]hen [X.] kann aber ni[X.]ht unberü[X.]ksi[X.]htigt bleiben, dass der Kläger selbst ein Jahr zuvor bei dem Ankauf des Grundstü[X.]ks die Eintragung weiterer Grunddienstbarkeiten bewilligt hatte. Selbst wenn dem Kläger dieser Umstand bei dem Abs[X.]hluss des Kaufvertrages mit dem [X.]n ni[X.]ht mehr erinnerli[X.]h gewesen sein sollte, ist der Verstoß gegen die ihn aus dem Kaufvertrag treffende Pfli[X.]ht, dem [X.]n [X.] an dem Grundstü[X.]k zu vers[X.]haffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 [X.]), jedenfalls objektiv keinesfalls als geringfügig, sondern im Gegenteil als s[X.]hwerwiegend anzusehen.

(2) Ebenfalls ni[X.]ht haltbar ist die Begründung, mit der das Berufungsgeri[X.]ht den Einwand des [X.]n, die festgestellte Wertminderung des Grundstü[X.]ks von 17.000 € dur[X.]h das Parkplatzmitbenutzungsgeri[X.]ht sei ni[X.]ht als „verhältnismäßig geringfügig“ anzusehen, zurü[X.]kgewiesen hat. Zwar trifft es zu, dass es im Rahmen der na[X.]h § 320 [X.] anzustellenden Gesamtwürdigung keine festgefügten Maßstäbe im Sinne von Prozentsätzen dafür gibt, was als geringfügig anzusehen ist. Allerdings beträgt die Wertminderung bezogen auf den sa[X.]hverständig ermittelten fiktiven Wert des re[X.]htsmangelfreien Grundstü[X.]ks von 188.000 € rund 9 %. Damit liegt sie deutli[X.]h über dem, was in anderen Berei[X.]hen bei verglei[X.]hbaren Fragestellungen no[X.]h als geringfügig angesehen wird. So ist etwa zu § 323 Abs. 5 Satz 2 [X.] anerkannt, dass bei behe[X.]aren Mängeln in der Regel von einer Geringfügigkeit und damit von einer Unerhebli[X.]hkeit auszugehen ist, wenn die Kosten der Mangelbeseitigung im Verhältnis zum Kaufpreis geringfügig sind, was jedenfalls regelmäßig ni[X.]ht der Fall ist, wenn der Mangelbeseitigungsaufwand einen Betrag von 5 % des Kaufpreises übersteigt (vgl. [X.], Urteil vom 11. Dezember 2019 - [X.], [X.]Z 224, 195 Rn. 47). Der [X.] hat im Zusammenhang mit dem aus [X.] und Glauben abzuleitenden Übermaßverbot einen Rü[X.]kstand von knapp 4 % des Kaufpreises als ni[X.]ht mehr geringfügig angesehen (vgl. [X.], Urteil vom 8. Juli 1983 - [X.], [X.]Z 88, 92, 95). Es bedürfte daher jedenfalls einer gesonderten Begründung, weshalb eine Wertminderung von etwa 9 % vorliegend no[X.]h als geringfügig anzusehen sein soll.

(3) Anders als das Berufungsgeri[X.]ht meint, kann au[X.]h ni[X.]ht in die Abwägung eingestellt werden, dass der [X.] aufgrund der an ihn „abgetretenen“ Auflassungsvormerkung selbst versu[X.]hen könnte, die Lös[X.]hung der Grunddienstbarkeiten zu errei[X.]hen (s.o. Rn. 14 ff.).

(4) Ebenso wenig lässt si[X.]h ein Verstoß gegen [X.] und Glauben daraus ableiten, dass der [X.] das Grundstü[X.]k seit etwa neun Jahren nutzt. Der Umstand, dass der Kläger seit neun Jahren ni[X.]ht vermo[X.]ht hat, die Grunddienstbarkeiten zur Lös[X.]hung zu bringen, belegt vielmehr, dass der [X.] in besonderem Maße auf die Einrede aus § 320 [X.] angewiesen ist, um Dru[X.]k auf den Kläger auszuüben und ihn zu vertragsgemäßer Leistung anzuhalten. Die von dem Berufungsgeri[X.]ht gewählte Lösung brä[X.]hte den [X.]n im Ergebnis in die Lage, entweder seinerseits den Kläger geri[X.]htli[X.]h auf Erfüllung des Kaufvertrages verklagen oder aber die Grunddienstbarkeiten dauerhaft hinnehmen zu müssen und hierfür ledigli[X.]h eine von ihm ni[X.]ht gewollte Minderung des Kaufpreises zu erhalten, was die Regelung in § 320 [X.] gerade zu vermeiden su[X.]ht.

(5) S[X.]hließli[X.]h ist die Abwägung des Berufungsgeri[X.]hts au[X.]h deshalb re[X.]htsfehlerhaft, weil es hierbei wesentli[X.]he Umstände ni[X.]ht gewürdigt hat.

(a) Dies gilt zum einen, soweit das Berufungsgeri[X.]ht meint, der [X.] habe ni[X.]ht substantiiert vorgetragen, dass und wel[X.]he Na[X.]hteile er aufgrund der Re[X.]hte Dritter bei der Nutzung des Grundstü[X.]ks habe hinnehmen müssen.

(aa) Die dieser Begründung zu Grunde liegende Ansi[X.]ht, der [X.] trage die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Grunddienstbarkeiten sein Grundstü[X.]kseigentum ni[X.]ht nur geringfügig beeinträ[X.]htigen, ist re[X.]htsfehlerhaft. Da ein Re[X.]htsmangel besteht, ist der [X.] - wie dargelegt - im Ausgangspunkt na[X.]h § 320 [X.] bere[X.]htigt, den vollen Restkaufpreis zurü[X.]kzuhalten. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass si[X.]h der Mangel - hier die Belastung des Eigentums mit Re[X.]hten Dritter - als verhältnismäßig geringfügig darstellt, trifft die [X.], die geltend ma[X.]ht, der andere sei an der Erhebung der Einrede ausnahmsweise na[X.]h [X.] und Glauben gehindert (vgl. [X.], Urteil vom 4. Juli 1996 - [X.], NJW-RR 1997, 18, 19), hier also den Kläger.

([X.]) Unabhängig davon überspannt das Berufungsgeri[X.]ht, wie die Revision zu Re[X.]ht geltend ma[X.]ht, mit seiner Begründung unter Verstoß gegen § 286 ZPO die Substantiierungsanforderungen. Na[X.]h ständiger Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] ist ein Vortrag s[X.]hlüssig und ausrei[X.]hend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsa[X.]hen in Verbindung mit einem Re[X.]htssatz geeignet sind, das geltend gema[X.]hte Re[X.]ht zu begründen (siehe etwa [X.], Urteil vom 9. Februar 2018 - [X.], NJW 2018, 1954 Rn. 11 mwN). Der [X.] hat in seiner Stellungnahme zu dem Hinweis des Berufungsgeri[X.]hts auf das beabsi[X.]htigte Vorgehen na[X.]h § 522 Abs. 2 ZPO dargelegt, dass auf seinem Grundstü[X.]k ledigli[X.]h 15 Stellplätze vorhanden, hiervon jedo[X.]h vier mit Re[X.]hten Dritter belastet seien. Weitere Stellflä[X.]hen auf öffentli[X.]hem Straßenraum stünden aufgrund der topografis[X.]hen Lage des Grundstü[X.]ks ni[X.]ht zur Verfügung und der nä[X.]hste - gebührenpfli[X.]htige - Parkplatz befinde si[X.]h in einer Entfernung von 400 m. Ein Hotel mit 44 Betten im Wintersportgebiet und der Adresse „[X.]     1“ - wie von ihm betrieben - sei auf jeden einzelnen Stellplatz angewiesen, zumal die stets unzurei[X.]hende Parksituation eines Wintersporthotels als geri[X.]htsbekannt unterstellt werden könne. Zum Beleg dieses Vortrags hat er auf die Ausführungen des Sa[X.]hverständigen in dem geri[X.]htli[X.]hen Wertguta[X.]hten Bezug genommen. Diese Angaben rei[X.]hen aus, um einen ni[X.]ht nur geringfügigen Na[X.]hteil darzulegen. Das Berufungsgeri[X.]ht durfte den Vortrag daher ni[X.]ht als unsubstantiiert zurü[X.]kweisen.

(b) S[X.]hließli[X.]h hat das Berufungsgeri[X.]ht zu Unre[X.]ht ni[X.]ht in die Abwägung eingestellt, dass der [X.] si[X.]h - anders als der Kläger - vertragstreu verhalten und den Kaufpreis vollständig gezahlt bzw. auf dem [X.] hinterlegt hat. Bei vereinbarter Direktzahlung des Kaufpreises mögen Fälle denkbar sein, in denen es dem Käufer allein darum geht, einen ihn im Ergebnis ni[X.]ht belastenden geringfügigen Mangel der [X.] zu nutzen, um mithilfe der Einrede aus § 320 [X.] den gesamten Kaufpreis zurü[X.]kzuhalten und ggf. anderweitig zu verwenden. So liegt es hier aber ersi[X.]htli[X.]h ni[X.]ht, denn der [X.] hat keinen Zugriff auf den von ihm gezahlten bzw. hinterlegten Kaufpreis und erhält ihn au[X.]h ni[X.]ht dadur[X.]h, dass er si[X.]h gegenüber dem Freigabeverlangen des [X.] auf die Einrede des ni[X.]ht erfüllten Vertrages beruft.

1. Der angefo[X.]htene Bes[X.]hluss kann daher keinen Bestand haben; er ist na[X.]h § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO aufzuheben und die Sa[X.]he zur Verhandlung und neuen Ents[X.]heidung an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverweisen. Der [X.] kann ni[X.]ht in der Sa[X.]he selbst ents[X.]heiden, weil diese ni[X.]ht zur Endents[X.]heidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

2. Das Berufungsgeri[X.]ht wird zunä[X.]hst zu prüfen haben, ob die vereinbarten Voraussetzungen für die Auszahlung des auf dem [X.] eingezahlten [X.] an den Kläger gegeben sind. Fehlt es daran, wäre der [X.] s[X.]hon aus diesem Grund ni[X.]ht verpfli[X.]htet, die Freigabe der 86.000 € zu erklären; auf die Wirkungen der Einrede aus § 320 [X.] käme es dann ni[X.]ht an.

Das Berufungsgeri[X.]ht hat ni[X.]ht ausdrü[X.]kli[X.]h festgestellt, dass die in § 4 Bu[X.]hst. [X.] geregelten Auszahlungsvoraussetzungen vorliegen. Der [X.] kann diese Feststellung ni[X.]ht selbst treffen. Allein anhand des Wortlauts der Regelung lässt si[X.]h ni[X.]ht abs[X.]hließend beurteilen, ob die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, wenn - wie hier - zwar die Lös[X.]hung der in § 6 des Kaufvertrages genannten, von dem [X.]n ni[X.]ht zu übernehmenden Belastungen si[X.]hergestellt bzw. erfolgt ist, inzwis[X.]hen aber neue, ebenfalls ni[X.]ht übernommene Belastungen eingetragen sind, deren Lös[X.]hung ni[X.]ht si[X.]hergestellt ist. Hierzu bedarf es einer Auslegung der Regelung, die das Berufungsgeri[X.]ht ni[X.]ht vorgenommen hat. Es hat zwar ausgeführt, dem Wortlaut na[X.]h seien die Voraussetzung von § 4 Bu[X.]hst. [X.] erfüllt. Sodann hat es aber eine ergänzende Vertragsauslegung (nur) von § 6 vorgenommen, wona[X.]h der [X.] erst Re[X.]ht keine dort ni[X.]ht genannten Belastungen des Grundstü[X.]ks zu übernehmen habe, die erst na[X.]h Vertragss[X.]hluss ohne seine Zustimmung eingetragen worden seien. Ob damit au[X.]h die Auszahlungsvoraussetzungen ni[X.]ht erfüllt sind, hat das Berufungsgeri[X.]ht hingegen ni[X.]ht erörtert.

3. Sollte das Berufungsgeri[X.]ht zu dem Ergebnis kommen, dass die Auszahlungsvoraussetzungen vorliegen, wird es unter Bea[X.]htung der oben dargestellten Grundsätze erneut zu beurteilen haben, ob der [X.] die Freigabe des restli[X.]hen Kaufpreises von 86.000 € ausnahmsweise ni[X.]ht na[X.]h § 320 [X.] verweigern kann, weil dies na[X.]h den [X.] gegen [X.] und Glauben verstößt. Besteht die Einrede au[X.]h insoweit, wäre die Klage ni[X.]ht abzuweisen, sondern eine Verurteilung Zug um Zug auszuspre[X.]hen (§ 322 Abs. 1 [X.]).