Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.04.2016, Az. IX ZR 72/14

Die [X.]n zu 2 und 3 sind jeweils zur Hälfte Eigentümer eines in der [X.] gelegenen und von ihnen zusammen mit dem [X.]n zu 4 und einem weiteren erwachsenen [X.] bewohnten Hauses. Aufgrund einer vollstreckbaren notariellen Urkunde aus dem [X.] ergibt sich ein dinglicher Anspruch der [X.] gegen die [X.]n zu 2 und 3 aus einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld in Höhe des [X.] von über 500.000 € nebst Zinsen und Kosten. Die [X.]n zu 2 und 3 vermieteten die in ihrem Haus gelegene Einliegerwohnung an ihren nicht mitverklagten erwachsenen [X.]; diese Wohnung ist nicht streitgegenständlich. Am 20. Dezember 2006 vermieteten sie der vormals am Prozess beteiligten [X.]n zu 1 - einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Geschäftsführer der [X.] zu 2 ist - das Hausgrundstück mit Ausnahme der Einliegerwohnung ab 20. Dezember 2006 unbefristet unter Ausschluss des Kündigungsrechts bis zum 31. Dezember 2009 und mit dem Recht, in den vermieteten Räumen eine Betriebsstätte zu betreiben sowie Teile der Räume an Dritte zu Wohnzwecken zu vermieten.

Durch nicht angefochtenen Beschluss vom 17. April 2007 ordnete das zuständige Vollstreckungsgericht auf Antrag der S.      die Zwangsverwaltung des [X.] an und bestellte den Kläger zum Zwangsverwalter. Weiter ermächtigte es ihn, sich selbst den Besitz des Grundstücks zu verschaffen. Dieser nahm das Grundstück am 4. Juni 2007 in Besitz und kündigte den Mietvertrag mit der [X.]n zu 1 zum 30. September 2012 ordentlich.

Die [X.]n zogen nicht aus. Die [X.] zu 1 berief sich auf den Mietvertrag und die [X.]n zu 2 bis 4 verwiesen auf die Vereinbarungen mit der [X.]n zu 1 sowie auf § 149 Abs. 1 [X.]. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des [X.] hinsichtlich der [X.]n zu 1 stattgegeben und hat die Klage gegen die [X.]n zu 2 bis 4 abgewiesen. Die Berufung des [X.] hatte keinen Erfolg. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision möchte der Kläger auch die Verurteilung der [X.]n zu 2 bis 4 zur Herausgabe des Grundstücks erreichen.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, sowohl die [X.] zu 2 und 3 wie auch ihr mitverklagter erwachsener [X.], der Beklagte zu 4, unterfielen dem Schutzbereich des § 149 Abs. 1 [X.]. Die [X.] zu 2 bis 4 hätten zwar grundsätzlich nach Anordnung der Zwangsverwaltung auf ihr Recht aus § 149 Abs. 1 [X.] verzichten können. Einen solchen Verzicht hätten die [X.] zu 2 bis 4 jedoch nicht erklärt. Die [X.] zu 2 bis 4 könnten auch nicht darauf verwiesen werden, die Einliegerwohnung zu nutzen. Denn diese sei an den vorliegend nicht verklagten [X.] vermietet und im Übrigen zu klein, um die [X.] zu 2 bis 4 und den [X.] aufzunehmen.

Offen bleiben kann, ob das Rechtsschutzbegehren des [X.] funktionell statt vor dem angerufenen Prozessgericht im Wege des vollstreckungsgerichtlichen Antrags nach § 153 Abs. 1 [X.] gegen die [X.] zu 2 bis 4 hätte verfolgt werden können und müssen (im Verhältnis zu den [X.] zu 2 und 3 vgl. [X.], Urteil vom 18. Dezember 2015 - [X.], [X.], 464 Rn. 14 mwN; im Verhältnis zum [X.] zu 4 vgl. [X.], [X.], 21. Aufl., § 150 Rn. 6.2 einerseits und [X.], [X.] 2005, 154 andererseits). § 545 Abs. 2 ZPO schließt auch eine Prüfung der funktionellen Zuständigkeit des Eingangsgerichts in der Revisionsinstanz aus ([X.], Urteil vom 25. April 2013 - [X.], [X.], 606 Rn. 5).

Das Berufungsurteil hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Das Berufungsgericht hat die gegen die [X.] zu 2 und 3 auf § 150 Abs. 2 [X.] ([X.], Urteil vom 25. April 2013, aaO Rn. 8) und gegen den [X.] zu 4 auf § 152 Abs. 1 [X.], § 985 [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 16. Oktober 2014 - [X.], NJW 2015, 164 Rn. 7 f) gestützte Besitzverschaffungsklage des [X.] abgewiesen, ohne die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 149 Abs. 1 [X.] für die [X.], die [X.] zu 2 und 3, und den mit ihnen zusammenwohnenden erwachsenen [X.], den [X.] zu 4, ausreichend geprüft zu haben. Nach dieser Regelung sind dem [X.], wenn er zur [X.] wohnt, die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Es handelt sich um einen Fall der Unterhaltsgewährung aus Billigkeitsgründen (vgl. [X.], Urteil vom 25. April 2013, aaO).

a) Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass die [X.] zu 2 und 3 als Eigentümer und [X.] zur [X.] an dem zwangsverwalteten Grundstück hatten (§ 872 [X.]).

aa) § 149 Abs. 1 [X.] setzt nach seinem Tatbestand die Wohnnutzung des zwangsverwalteten Grundstücks kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes durch den [X.] und seine mitwohnenden Familienangehörigen voraus ([X.], Urteil vom 16. Mai 2013 - [X.], [X.], 766 Rn. 10). Geben die Eigentümer den Hausstand auf, entfällt der Wohnungsschutz aus § 149 Abs. 1 [X.] für sie und für mitwohnende Angehörige. Dies ist grundsätzlich auch dann der Fall, wenn der Eigentümer und [X.] das Haus vollständig an einen [X.] zur alleinigen Nutzung vermietet und übergibt, denn dann hat er den unmittelbaren Eigenbesitz an dem Grundstück verloren ([X.], Urteil vom 16. Mai 2013, aaO Rn. 10, 18). Daran ändert sich nichts, wenn er das Haus oder Teile von ihm wiederum vom [X.] zu Wohnzwecken zurückmietet: Er besitzt die angemieteten Räumlichkeiten in diesem Fall unmittelbar nicht aufgrund seines Eigentums als Eigen-, sondern aufgrund des ([X.] als [X.]. Zwar lassen sich Eigen- und Fremdbesitzwille regelmäßig nicht gleichzeitig verwirklichen; der Eigenbesitz des [X.] verhindert regelmäßig eine Herrschaftsbeziehung des Oberbesitzers zur Sache ([X.], Urteil vom 10. November 1982 - [X.], [X.]Z 85, 263, 265 f). Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Eigentümer seine Wohnung vermietet und mittelbarer [X.] ist, die Wohnung sodann von dem Mieter wieder anmietet und damit zugleich unmittelbarer [X.] wird (vgl. [X.]/[X.], 2016, § 872 Rn. 4; [X.]/[X.], [X.], 2012, § 872 Rn. 4).

Ebenso wenig kommt § 149 Abs. 1 [X.] zur Anwendung, wenn ein [X.] als Geschäftsführer einer juristischen Person innerhalb seines Aufgabenbereichs die tatsächliche Sachherrschaft über das durch ihn an die juristische Person vermietete Hausgrundstück ausübt. In diesem Fall vermittelte er dieser lediglich den [X.] an dem gemieteten Haus ([X.], Urteil vom 16. Oktober 2003 - [X.], [X.]Z 156, 310, 316; [X.]/[X.], 2016, § 854 Rn. 121). Er wäre trotz der ausgeübten tatsächlichen Sachherrschaft über das Grundstück nicht unmittelbarer Besitzer, sondern nur aufgrund seiner Eigentümerstellung mittelbarer [X.] des zwangsverwalteten Grundstücks.

bb) Leiten die [X.] zu 2 und 3 deswegen die Nutzung des [X.] während der Zwangsverwaltung von dem Recht der [X.] zu 1 ab, die das gesamte Anwesen mit Ausnahme der an den nicht am Prozess beteiligten [X.] vermieteten Einliegerwohnung nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde zur alleinigen Nutzung von den [X.] zu 2 und 3 gemietet hatte, so richtet sich die Stellung der [X.] zu 1 zum Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 [X.] nach dem auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksamen Mietvertrag. Die [X.] zu 2 und 3 besäßen dann das Haus aufgrund ihrer Vereinbarungen mit der [X.] zu 1 unmittelbar als [X.]. Dann aber wäre für § 149 [X.] von vornherein kein Raum. Mit der (wirksamen) Kündigung der [X.] zu 1 hätten die [X.] zu 2 und 3 insoweit im Grundsatz ihr abgeleitetes Besitzrecht verloren (§ 546 Abs. 2 [X.]), es sei denn sie könnten sich gegenüber dem Kläger direkt oder analog auf den Mieterschutz des § 565 [X.] berufen. Nur dann, wenn diese trotz des mit der [X.] zu 1 vor Anordnung der Zwangsverwaltung geschlossenen Mietvertrages weiterhin neben den [X.] zu 1 das Haus als Eigentümer und unmittelbarer [X.] bewohnt hätten, könnten sie und der Beklagte zu 4 sich auf § 149 Abs. 1 [X.], letzterer abgeleitet von den [X.] zu 2 und 3, berufen.

cc) Dabei spielt es keine Rolle, dass die [X.] zu 2 und 3 zwischenzeitlich möglicherweise wieder zu unmittelbaren [X.]n geworden sind, weil die Beklagte zu 1 aufgrund des erstinstanzlichen insoweit rechtskräftigen [X.] das streitgegenständliche Hausgrundstück verlassen hat. Nach § 149 Abs. 1 [X.], der auf den Zeitpunkt der Beschlagnahme abstellt, kommt ein Wohnrecht nur in Betracht, wenn der [X.] und Eigentümer in diesem Zeitpunkt bereits in dem Beschlagnahmeobjekt wohnt. Er hat also kein Wohnrecht, um in eine während des Zwangsverwaltungsverfahrens frei werdende Wohnung einzuziehen; hier kann er nur durch einen Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter gegen Mietzinszahlung die Wohnung benutzen ([X.]/[X.], [X.], 6. Aufl., § 149 Rn. 2; [X.] in Kindl/[X.], Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 3. Aufl., § 149 [X.] Rn. 1). Nichts Anderes gilt, wenn der [X.] das Objekt bei [X.] aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit einem [X.] nutzt, der das Anwesen seinerseits vom [X.] gemietet hat. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut der Regelung kommt es darauf an, dass der [X.] zur [X.] als unmittelbarer [X.] wohnt.

2. Feststellungen dazu, auf welcher Rechtsgrundlage die [X.] zu 2 bis 4 das Anwesen zum Zeitpunkt der Beschlagnahme besaßen, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Nach dem festgestellten Sachverhalt besteht die Möglichkeit, dass die [X.] zu 2 und 3 aufgrund des mit der [X.] zu 1 geschlossenen Mietvertrags bei [X.] keine unmittelbaren [X.] waren. [X.] und substantiierter Vortrag der Parteien fehlt. Insbesondere fehlt Vortrag dazu, in welchem Verhältnis die [X.] zu 2 und 3 zur [X.] zu 1 standen. Es ergibt sich nicht, ob der Beklagte zu 2 mit seiner Familie etwa aufgrund des Anstellungsvertrages als Geschäftsführer der [X.] zu 1 das Hausgrundstück nutzen durfte (vgl. [X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., Rn. 576) oder ob die [X.] zu 2 bis 4 das Hausgrundstück ihrerseits von der [X.] zu 1 gemietet oder aufgrund einer Vereinbarung gegebenenfalls kostenlos genutzt haben (vgl. [X.]/[X.], Zwangsverwaltung Rn. 427).

Das Berufungsurteil kann deswegen keinen Bestand haben, es ist [X.] (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, wird sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit die bisher fehlenden Feststellungen nachgeholt werden können. Sollte das Berufungsgericht feststellen, dass die [X.] zu 2 und 3 das Hausgrundstück bei [X.] aufgrund ihres Eigentums als unmittelbare [X.] bewohnt haben, weist der Senat für das weitere Verfahren auf Folgendes hin:

1. Zum Hausstand der [X.] zu 2 und 3 gehört als erwachsener [X.], der in dem zwangsverwalteten Anwesen zum Zeitpunkt der Beschlagnahme wohnte, auch der Beklagte zu 4. Unter § 149 Abs. 1 [X.] fallen alle Personen, die zur [X.] wohnten und zum Hausstand des Eigentümers gehörten. Gemeint sind die Familie ([X.], Urteil vom 16. Mai 2013 - [X.], [X.], 766 Rn. 10) und sonstige in den Haushalt aufgenommene Personen ([X.]/[X.], Zwangsverwaltung Rn. 410) Dazu gehören die Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister, nichteheliche Lebenspartner, Kinder des Lebenspartners oder Hauspersonal. Auch wenn die Kinder volljährig sind, können sie in den Hausstand der Eltern aufgenommen sein (vgl. [X.] in Hintzen/[X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 149 Rn. 5; [X.], [X.], § 149 Rn. 5; [X.]/[X.], [X.], 6. Aufl., § 149 Rn. 3; [X.]/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwaltung, 3. Aufl., [X.]. 2 Rn. 107).

2. Der Kläger kann die [X.] zu 2 bis 4 nicht auf die Nutzung der Einliegerwohnung verweisen, auch wenn dem [X.] nach § 149 Abs. 1 [X.] nur die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen sind (vgl. dazu [X.], Urteil vom 16. Mai 2013 - [X.], [X.], 766 Rn. 21). Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf hingewiesen, dass die Einliegerwohnung an den zweiten [X.] der [X.] schon vor Anordnung der Zwangsverwaltung vermietet war und deswegen der Mietvertrag nach § 152 Abs. 2 [X.] auch dem Verwalter gegenüber wirksam ist. Der Kläger ist demnach rechtlich nicht in der Lage, den [X.] zu 2 bis 4 Besitz an dieser Einliegerwohnung zu verschaffen. Auf die Frage, ob diese Wohnung ausreicht, um die Anforderungen des § 149 Abs. 1 [X.] zu erfüllen, kommt es daher nicht an.

Dass der Kläger als Zwangsverwalter den [X.]n (an Stelle der Einliegerwohnung) eine kleinere, für ihre Bedürfnisse genügende Wohnung gegebenenfalls auch außerhalb des zwangsverwalteten Hauses mietfrei zur Verfügung gestellt hätte, hat dieser nicht vorgetragen (vgl. [X.], Urteil vom 16. Mai 2013, aaO mit Anmerkung [X.], [X.] 2013, 743, 744).