Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.10.2007, Az. V ZR 283/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] 283/06 Verkündet am: 12. Oktober 2007 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 307 Abs. 1 Satz 2 A Zur Beachtung des [X.] bei einer Klausel, die die Anpassung einer [X.] unter dynamischer Verweisung auf die I[X.] Berechnungsverordnung begrenzt. [X.], [X.]. v. 12. Oktober 2007 - [X.] 283/06 - [X.] AG [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Oktober 2007 durch [X.] [X.], [X.] [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das [X.]eil der Zivilkammer 32 des [X.]s [X.] vom 3. November 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 23. Februar 1968 verkaufte der Kläger der [X.], einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft, zwei Grundstücke in [X.]. Der Kaufpreis setzt sich aus einer einmaligen Zahlung von 65.000 DM und einer monatlichen zu entrichtenden Rente von 1.800 DM mit einer Laufzeit von 60 Jahren zusammen. Über ihre Anpassung und deren Begrenzung ist in den durch die [X.] genehmigten Klauseln unter § 2 Abs. 2 und 3 des Kaufvertrags folgendes bestimmt: 1 - 3 - (2) Die Rente soll wertbeständig sein. Als Maßstab hierfür wird der [X.] zugrunde gelegt, wie er monatlich vom [X.] im Bundesanzeiger veröffentlicht wird ([X.] 1962, mittlere Verbrauchergruppe). Sollte sich der Index gegenüber dem Stand vom April 1968 um mehr als 10 % verändern, so ändert sich die Höhe der Rente im gleichen Verhältnis. Die Ände-rung tritt jeweils mit dem Monatsersten ein, der auf das schriftliche Änderungsverlangen einer Seite folgt. Eine Anpassung kann erstmals zum 1. April 1973 und dann jeweils alle fünf Jahre verlangt werden. (3) Als obere Grenze der Rente gilt bei einer Veränderung jedoch, [X.] die zur Förderung des [X.] gewährten öffentlichen Mittel noch nicht getilgt sind, der Betrag, den die [X.] bzw. eine vom Senat der Freien und Hansestadt H. beauftragte entsprechende Stelle im Rahmen der Mietfest-setzung für öffentlich geförderte Wohnungen für das auf dem verkauf-ten Grundstück errichtete Bauvorhaben anerkennen muss. Die Käu-ferin ist zur planmäßigen Tilgung der zur Förderung des Wohnungs-baues gewährten öffentlichen Mittel verpflichtet. Die Beklagte bebaute die Grundstücke unter Inanspruchnahme öffentli-cher Förderdarlehen, deren planmäßige Tilgung noch andauert. Seither wurde die [X.] dreimal erhöht, zuletzt mit Wirkung zum 1. Juni 1993 auf monatlich 4.467,34 DM. Mit Anwaltsschreiben vom 29. Dezember 2004 verlang-te der Kläger, die Rente entsprechend dem zwischenzeitlichen Anstieg des [X.] und des [X.] um weitere 17 % auf 2.672,42 • (5.226,79 DM) zu erhöhen. Die Beklagte lehnt dies unter Berufung auf die in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags bestimmte Obergrenze ab. 2 Das Amtsgericht hat der [X.] lediglich auf den Erhöhungsbetrag für die [X.] und Februar 2005 (insgesamt 776,62 •) gerichteten [X.] Klage [X.]; die Berufung hat zur Abweisung der Klage geführt. Mit der [X.] von dem [X.] zugelassenen [X.] Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen [X.]eils erreichen. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Es ist der Ansicht, § 2 Abs. 3 des Kaufvertrages sei dahin auszulegen, dass eine Erhöhung der [X.] auf den Betrag begrenzt werde, der bei der Ermittlung der Kos-tenmiete nach der jeweils geltenden Fassung der [X.] als Kostenfaktor im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu be-rücksichtigen sei. Die den Kläger weder unangemessen benachteiligende noch das [X.] verletzende Klausel schließe eine weitere Erhöhung aus. Nach dem substantiierten Vortrag der [X.], dem der Kläger nicht hin-reichend entgegen getreten sei, könne eine solche Erhöhung aufgrund der der-zeitigen [X.] im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht berück-sichtigt werden. Der [X.] sei es auch nicht verwehrt, sich auf die verein-barte Obergrenze zu berufen. Dass sie dies bei den ersten drei Rentenerhö-hungen unterlassen habe, rechtfertige noch nicht die Annahme, die Regelung über die Obergrenze sei konkludent a[X.]edungen worden. 4 I[X.] Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung über-wiegend nicht stand. 5 1. § 2 Abs. 3 des Kaufvertrages steht einer Erhöhung der [X.] nicht entgegen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich die Beklagte noch auf die darin enthaltene Obergrenze berufen kann und ob sie das Erreichen dieser Grenze überhaupt hinreichend dargetan hat. Denn nach den nicht angegriffe-nen Feststellungen des [X.] handelt es sich bei der [X.] um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Aus dieser kann die Beklagte 6 - 5 - jedoch schon deshalb nichts für sich herleiten, weil die Regelung [X.] entgegen der Auffassung des [X.] [X.] gegen das Transparenzgebot verstößt. a) Die Auslegung der Klausel unterliegt uneingeschränkter revisionsge-richtlicher Kontrolle. Das gilt selbst dann, wenn die Klausel nur in [X.]verwendet worden sein sollte. Nachdem die Revision nicht mehr nur gegen die von den [X.] erlassenen (§ 545 Abs. 1 ZPO a.F.), sondern ge-gen alle Berufungsurteile stattfindet (§ 542 Abs. 1 ZPO), ist die revisionsgericht-liche Prüfung nicht mehr auf allgemeine Geschäftsbedingungen beschränkt, die über den räumlichen Bezirk des [X.] hinaus Verwendung finden (vgl. [X.] 163, 321, 323 f.). 7 b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und [X.] Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die [X.] eines durchschnittlichen Vertragspartners zu Grunde zu legen, und es kommt nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an, sondern auf die [X.] Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner (st. Rspr.; vgl. nur Senat, [X.]. v. 8. November 2002, [X.] 78/02, [X.], 1241, 1242 m.w.N.). 8 aa) Auf dieser Grundlage ist § 2 Abs. 3 mit dem Berufungsgericht dahin auszulegen, dass die Erhöhung der [X.] auf den Rentenbetrag be-grenzt wird, der nach den jeweils geltenden Berechnungsvorschriften als Fremdkapitalkosten bei der Ermittlung der zulässigen Kostenmiete für öffentlich geförderten Wohnraum in Ansatz gebracht werden kann, und zwar bis zur [X.] (planmäßigen) Tilgung der zur Förderung des [X.] ge-währten öffentlichen Mittel und dem damit einhergehenden Auslaufen der Miet-preisbindung. Eine andere Auslegung kommt nicht ernsthaft in Betracht. Das 9 - 6 - gilt insbesondere für die von der Revision erwogene Interpretation, nach der die [X.] ihre Grenze erst in der insgesamt erzielbaren Kostenmiete [X.] soll. Schon nach ihrem eindeutigen Wortlaut stellt die Klausel nicht auf das Ergebnis der Mietfestsetzung und damit die volle Kostenmiete ab, sondern nur auf denjenigen Rentenbetrag, der als Kostenfaktor bei der Festsetzung dieser Miete zu berücksichtigen ist. Zudem entspricht nur diese Auslegung dem für ein Wohnbauunternehmen wie die Beklagte typischen und erkennbar auch mit der Klausel verfolgten Interesse, nachträglich entstehende Mehrkosten durch eine entsprechende Erhöhung der Kostenmiete an ihre Mieter weitergeben zu [X.]. Eine Begrenzung der Rente auf die volle Kostenmiete würde diesem [X.] nicht gerecht, was sich einem durchschnittlichen Vertragspartner auch ohne Kenntnis des konkreten Bauvorhabens erschließt. [X.]) Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien § 2 Abs. 3 auch nicht übereinstimmend im Sinne der von dem Kläger ins Feld geführten Auslegung mit der Folge verstanden, dass dieser Wille der objektiven Ausle-gung der Klausel vorginge (vgl. Senat, [X.]. v. 22. März 2002, [X.] 405/00, NJW 2002, 2102, 2103 m.w.N.). Dem Vortrag des [X.] kann nur entnom-men werden, dass er von diesem Verständnis ausgegangen ist. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Beklagte den ersten drei Rentenerhö-hungen zugestimmt hat, ohne sich auf die nach dem objektiven Sinn der [X.] maßgebende Obergrenze zu berufen. Unerheblich ist auch, ob der [X.] die von ihr behauptete Überschreitung dieser Grenze bewusst war. Denn selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, folgte daraus noch nicht, dass sie sich von demselben [X.] objektiv fern liegenden [X.] [X.] leiten ließ wie der Kläger. 10 c) Der im Wege der Auslegung ermittelte Inhalt der [X.] ist mit dem Transparenzgebot unvereinbar. 11 - 7 - aa) Ob die Vorschriften der §§ 305 ff. [X.] nach Art. 229 § 5 Satz 2 EG[X.] auch dann zugrunde zu legen sind, wenn die Anwendbarkeit des [X.] durch die Übergangsvorschrift des § 28 Abs. 1 und 2 [X.] war (so etwa [X.]/[X.], [X.], 66. Aufl., Art. 229 § 5 EG[X.] Rdn. 7), kann jedenfalls mit Blick auf das nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] normierte Transparenzgebot offen bleiben, weil mit der Kodifizierung dieses von der Rechtsprechung bereits vor Geltung des [X.] entwickelten Ge-bots (vgl. dazu etwa [X.], [X.]. v. 2. März 1978, [X.], [X.], 723 m.w.N.) keine inhaltliche Änderung bezweckt wurde ([X.], [X.]. v. 23. Februar 2005, I[X.] 273/03, NJW-RR 2005, 902, 903 m.w.N.). 12 [X.]) Die Heranziehung des [X.] ist vorliegend auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags die [X.] begrenzt und damit die Höhe der von der [X.] zu erbringenden Hauptleis-tung regelt. Denn zum einen entspricht die Regelung des § 307 Abs. 3 Satz 2 [X.], nach der das Transparenzgebot auch für Leistungsbeschreibungen und Preisvereinbarungen gilt, in der Sache ebenfalls der bisherigen Rechtsprechung ([X.] 165, 12, 20 f.). Zum anderen unterlagen [X.] als bloße Preisnebenabreden ohnehin der Kontrolle sowohl nach § 9 [X.] (vgl. [X.] 93, 358, 361) als auch nach § 242 [X.] (vgl. Senat, [X.]. v. 11. Dezember 1981, [X.] 222/80, NJW 1982, 2381, 2382). Das gilt umso mehr, als dem Transparenzgebot gerade bei derartigen [X.] besondere Bedeutung zu kommt ([X.] 112, 115, 117). Das Gesetz geht nämlich davon aus, dass der Vertragspartner des Verwenders der [X.] einer materiellen Inhaltskontrolle entzogenen [X.] Preisvereinbarung besondere Aufmerksamkeit widmet und inso-weit seine Verhandlungsmöglichkeiten und Marktchancen interessengerecht wahrnimmt. Das kann er jedoch nur, wenn der Vertragsinhalt ihm ein vollständi-ges und wahres Bild vermittelt und ihn so auch zum Marktvergleich befähigt. Bei [X.], die zu zusätzlichen Belastungen führen, ist daher in erhöh-tem Maße darauf zu achten, dass der Vertragspartner ihre Bedeutung nicht 13 - 8 - verkennt, sondern möglichst mühelos und ohne weitere Erläuterung versteht ([X.], aaO, 117 f.), was insbesondere auch für den Umfang einer Mehrbelas-tung gilt (Senat, [X.]. v. 14. November 2003, [X.] 144/03, NJW-RR 2004, 263, 264 m.w.N.). Dabei richten sich die Anforderungen, die an die Transparenz [X.] solchen Klausel zu stellen sind, danach, in welchem Maße die Regelung den Erwartungen eines durchschnittlichen Vertragspartners widerspricht ([X.], aaO, 118). Sie dürfen den Verwender zwar nicht überfordern, verpflichten ihn aber, von mehreren ohne unangemessene Aus-weitung des Textumfangs möglichen Klauselfassungen diejenige zu wählen, bei der die belastende Wirkung einer Regelung nicht unterdrückt, sondern deutlich gemacht wird ([X.], aaO, 119). cc) Diesen Maßstäben wird die [X.] nicht gerecht, weil ein durchschnittlicher Vertragspartner nicht mit der gebotenen Deutlichkeit den Um-fang der langjährigen Begrenzung erkennen kann. Weder weist § 2 Abs. 3 die Obergrenze betragsmäßig aus noch wird deren Berechnung erläutert. Die [X.] verweist lediglich auf den Betrag, den die Beklagte im Rahmen der Mietfest-setzung für öffentlich geförderte Wohnungen auf ihre Mieter abwälzen kann. Dem kann der Vertragspartner nur entnehmen, dass er das Risiko einer Über-schreitung des insoweit zulässigen [X.] tragen soll. Die damit ver-bundene Belastung kann er anhand der Klausel nicht einschätzen. Er ist viel-mehr darauf angewiesen, die maßgeblichen Berechnungsvorschriften und den danach zulässigen Kostenansatz selbst zu ermitteln. Eine solche Verweisung auf nicht im Einzelnen bezeichnete Gesetze oder Verordnungen kann zwar im Einzelfall unschädlich sein (vgl. etwa Senat, [X.]. v. 14. November 2003, aaO, 264 und [X.]. v. 7. Juli 2006, [X.] 246/05, [X.], 835 f.). Hier verletzt sie das Transparenzgebot jedoch in zweifacher Hinsicht. 14 (1) Zum einen fehlt in der [X.] ein unmissverständlicher Hin-weis darauf, dass der Kostenansatz nach den im [X.]punkt der jeweiligen [X.] - 9 - tenerhöhung geltenden Vorschriften berechnet wird. Nach der Rechtsprechung des [X.] kann zwar auch eine solche dynamische Verweisung auf das jeweils geltende Recht dem Transparenzgebot genügen (vgl. etwa [X.], [X.]. v. 5. November 2003, [X.], NJW 2004, 1598, 1600 und [X.]. v. 3. März 2004, [X.], [X.], 379). Sie muss aber eindeutig als solche erkennbar sein. Denn mit ihr wird dem Vertragspartner auch das [X.] aufgebürdet, so dass er den Umfang der auf ihn zukommenden Belastung nicht einmal anhand der bei Vertragsschluss gel-tenden Vorschriften abschließend ermitteln kann. Daran fehlt es hier. (2) Zum anderen verstößt § 2 Abs. 3 auch deshalb gegen das Transpa-renzgebot, weil die Begrenzung der [X.] den vertraglich vorausge-setzten Erwartungen des Vertragspartners in hohem Maß zuwiderläuft und auch von daher in der Klausel selbst hätte deutlich zum Ausdruck gebracht werden müssen. 16 (a) Nach § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags soll die Rente gemessen an dem [X.] für die mittlere Verbrauchergruppe wertbeständig sein. Der typische Zweck einer solchen [X.] besteht darin, den [X.] des Geldes aufzufangen und dadurch das Wertgleich-gewicht zwischen Leistung und Gegenleistung zu erhalten (Senat, [X.]. v. 9. März 1990, [X.] 197/88, NJW-RR 1990, 780, 781). Darüber hinaus begründet die regelmäßige Anpassung der [X.] an die allgemeinen Lebenshaltungskosten die Erwartung des Vertragspartners, dass er mit der Rente während der gesamten Laufzeit einen gleich bleibenden Teil seines Lebensunterhalts bestreiten kann. 17 (b) Demgegenüber wird die in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags vorgesehene Obergrenze nach den insoweit unverändert gebliebenen Vorschriften der [X.] Berechnungsverordnung und damit durch die hypothetische Zinslast [X.] - 10 - stimmt, die von der [X.] zu tragen wäre, wenn sie die beiden Grundstücke zum Verkehrswert erworben und den Kaufpreis durch ein erstrangig gesichertes Hypothekendarlehen finanziert hätte. Die für den Erwerb der Baugrundstücke zu entrichtende [X.] gehört als [X.] zu den Fremdkapital-kosten im Sinne von § 21 Abs. 1 Nr. 3 I[X.] BV (vgl. [X.]/[X.] in [X.] u.a., Wohnungsbaurecht, Stand Februar 1993, § 21 I[X.] BV [X.]. 6; [X.] schon [X.]/[X.], [X.] in der Fassung vom 1. August 1963 [Sonderdruck], § 21 [X.]. 6). Als solche kann sie bei der Ermittlung der Kostenmiete zwar grundsätzlich voll in Ansatz gebracht werden, höchstens jedoch mit dem Betrag, der einer Verzinsung zu dem im [X.]punkt nach § 4 I[X.] BV [X.] also bei Antragstellung oder spätestens bei der Be-willigung der Fördermittel [X.] marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken ent-spricht (§ 21 Abs. 4 I[X.] BV). Für die Berechnung dieser Verzinsung ist der [X.] zugrunde zu legen, der nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 I[X.] BV als Fremdmittel im Finanzierungsplan ausgewiesen ist (vgl. [X.]/[X.], [X.]). Dabei begrenzt § 13 Abs. 3 I[X.] BV die Kapitalisierung der [X.] auf den Betrag, der bei den Gesamtkosten für die Gegenleistung angesetzt ist. Das wiederum kann nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 I[X.] BV höchstens der Verkehrswert sein, den die beiden Grundstücke zu dem nach § 4 I[X.] BV maßgebenden [X.]-punkt der Antragstellung oder der Bewilligung hatten (vgl. Pergan-de/[X.], aaO [Sonderdruck], § 13 [X.]. 5 und in [X.] u.a., aaO, Stand September 1974, § 13 I[X.] BV [X.]. 5). Gemäß § 23 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 I[X.] BV bleibt der Ansatz der [X.] auch bei einer nach-träglichen Rentenerhöhung auf die hypothetische Verzinsung des [X.] begrenzt, nur mit dem Unterschied, dass es in diesem Fall auf den markt-üblichen Zinssatz im [X.]punkt der Erhöhung ankommt. Als fiktiver Kapitalbe-trag ist dagegen nach wie vor der anfängliche Verkehrswert zugrunde zu legen. Denn dieser Wert bleibt gemäß § 11 Abs. 2 I[X.] BV für die Gesamtkosten maß-gebend und darf deshalb nach § 13 Abs. 3 I[X.] BV auch weiterhin nicht über-schritten werden (vgl. [X.] in [X.] u.a., aaO, Stand Juli 2000, § 23 - 11 - I[X.] BV [X.]. 4 Nr. 1 und 2; [X.]/[X.], aaO, § 23 [X.]. 3; Roquette, [X.], § 23 I[X.] BV Rdn. 10 f.). Eine weiterge-hende Erhöhung des [X.], wie sie § 23 Abs. 2 Satz 2 bis 4 I[X.] BV bei erhöhten Er[X.]auzinsen zulässt, ist für [X.]en nicht vorgesehen und darum nach § 4a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 I[X.] BV ausgeschlossen (vgl. [X.] in [X.] u.a., aaO, Stand November 2000, § 4a I[X.] BV [X.]. 4 Nr. 1 und 4; [X.]/[X.], aaO [Sonderdruck], § 4a [X.]. 3). (c) Nach diesen für einen durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Vertragspartner ohnehin schwer zu durchschauenden Vorschriften führt die [X.] in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags dazu, dass sich die Kaufpreis-rente von vornherein nur bis zu dem Betrag erhöhen kann, den die Beklagte für die Verzinsung des ursprünglichen Verkehrswerts der beiden Grundstücke auf-wenden müsste. Ist diese Grenze einmal erreicht, kann ein weiterer Anstieg der Lebenshaltungskosten im Rahmen der [X.] nur noch berücksich-tigt werden, wenn und soweit der aktuelle Zinssatz für erstrangige Hypotheken den bei Beantragung oder Bewilligung der Fördermittel üblichen Zinssatz zufäl-lig gerade übersteigt. Und selbst im Fall einer solchen Zinserhöhung wird deren Effekt dadurch erheblich verringert, dass der zu verzinsende Betrag auf den anfänglichen Verkehrswert der beiden Grundstücke beschränkt bleibt. Im Er-gebnis ist die Wertbeständigkeit der [X.] damit allenfalls vorüberge-hend gesichert, während der [X.] nach aller Erfahrung stetig ansteigt (Senat, [X.]. v. 17. November 2006, [X.] 71/06, [X.], 294, 295). Entgegen der Erwartung des Vertragspartners wird der [X.] des Geldes also nicht dauerhaft aufgefangen, so dass weder das Wertgleich-gewicht zwischen Leistung und Gegenleistung erhalten noch die Eignung der Rente zur Bestreitung des Lebensunterhalts gewährleistet bleibt. 19 Ob die [X.] damit [X.] wie die Revision meint [X.] sogar den [X.] vereitelt (nunmehr § 307 Abs. 2 Nr. 2 [X.]), bedarf hier keiner [X.] - 12 - scheidung. Denn ihre belastende Wirkung weicht so stark von der durch die [X.] begründeten Erwartung des Vertragspartners ab, dass sie nach dem Transparenzgebot jedenfalls nicht durch die [X.] zudem bloß mittel-bare [X.] Verweisung auf die für die Kostenmiete maßgeblichen Berechnungsvor-schriften verdeckt werden darf. Vielmehr müsste in der Klausel selbst zum Aus-druck kommen, dass die Obergrenze nach den schon bei Vertragsschluss gel-tenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung der hypotheti-schen Verzinsung des anfänglichen Verkehrswerts zu dem marktüblichen Zins-satz für erstrangige Hypotheken entspricht. Eine solche Klarstellung wäre der [X.] ohne unangemessene Ausweitung des Textumfangs ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen. 2. Der Verstoß gegen das Transparenzgebot berührt nicht die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen, weil das Festhalten an ihm für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet (vgl. dazu nunmehr § 306 Abs. 1 u. 3 [X.]). Zwar kann die durch den Wegfall der Kappungsgrenze entstandene Lücke weder durch die Anwendung gesetzlicher Vorschriften noch durch eine ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden, weil mehrere Gestaltungsmöglichkei-ten denkbar sind und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, für welche Alternati-ve sich die Parteien [X.] entschieden hätten (vgl. [X.], [X.]. v. 12. Juli 1989, [X.], NJW 1990, 115, 116 m.w.N.; [X.]. v. 22. Februar 2002, [X.] 26/01, NJW-RR 2002, 1136, 1137). Dies wiederum führt dazu, dass das [X.] von Leistung und Gegenleistung gestört ist, weil die Beklagte nunmehr ein Risiko trifft, das sie bei der Eingehung des Vertrages so nicht einkalkuliert hat. [X.] war für die Beklagte als gemeinnütziges Woh-nungsbauunternehmen ohne weiteres vorhersehbar, dass die Klausel des § 2 Abs. 3 [X.] zumal mit ihrer dynamischen Verweisung [X.] für einen durchschnittli-chen Vertragspartner nicht durchschaubar sein konnte. Das steht der Annahme einer unzumutbaren Härte entgegen (vgl. [X.]. aaO). 21 - 13 - II[X.] Nach allem unterliegt das Berufungsurteil der Aufhebung (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen noch getroffen werden müssen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar hat das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen das Berufungsurteil verweist, den Anstieg des [X.] bis Dezember 1999 und des [X.] in der [X.] von Januar 2000 bis November 2004 fest-gestellt. Maßgeblich ist jedoch, wie sich die Verhältnisse seit dem 1. April 1993 entwickelt haben, wobei der Verbraucherpreisindex erst für die [X.] ab Januar 2003 zugrunde zu legen ist. 22 1. Nach § 2 Abs. 2 Satz 3 des Kaufvertrags ändert sich die [X.] in dem gleichen Verhältnis wie der [X.]. Die Änderung tritt aber nur ein, wenn sich dieser Index gegenüber dem Stand vom April 1968 um mehr als 10 % verändert hat. Der hierfür maßgebliche [X.]punkt ergibt sich aus Satz 5 der Klausel. Danach kann eine Anpassung der Rente erstmals zum 1. April 1973 und dann jeweils alle fünf Jahre verlangt werden. Nach dem ein-deutigen Wortlaut dieser Bestimmung handelt es sich dabei nicht um Mindest-fristen, sondern um feste Stichtage. Etwas anderes folgt auch nicht aus der Be-stimmung des Satzes 4, nach der die Änderung am ersten [X.], der auf das schriftliche Änderungsverlangen folgt. Sie macht den Eintritt der [X.] zwar von einer unbefristeten Gestaltungserklärung abhängig, regelt aber nicht den für die Anpassung selbst maßgeblichen [X.]punkt. 23 2. Der Verbraucherpreisindex darf erst für die [X.] ab 1. Januar 2003 he-rangezogen werden. Erst ab diesem [X.]punkt steht der vertraglich vereinbarte Maßstab nicht mehr zur Verfügung mit der Folge, dass eine Lücke vorliegt, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung (dazu [X.]/[X.], aaO, § 245 Rdn. [X.], m.w.N.) zu schließen ist (vgl. auch [X.], [X.] 2003, 92, 99 f.). 24 - 14 - 3. Die erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht zu treffen. Die Ermittlung der maßgeblichen Indexzahlen ist dem Tatrichter vorbehalten (vgl. Senat, [X.]. v. 4. Mai 1990, [X.] 21/89, NJW 1990, 2620, 2621 f. [X.] inso-weit in [X.] 111, 214 ff. nicht abgedruckt). 25 [X.][X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 27.10.2005 - 14 [X.] - [X.], Entscheidung vom 03.11.2006 - 332 [X.]/05 -