Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.03.2010, Az. II ZR 3/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 3/09 Verkündet am: 22. März 2010 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 22. März 2010 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das [X.]eil des 26. Zivilsenats des [X.] vom 26. November 2008 aufgehoben. [X.] wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Kläger zu 1 und 3 beteiligten sich im Jahr 1993 mit 2,5 [X.] DM bzw. 800.000,00 DM an der Grundstücksgesellschaft B.

GbR (G.

-Fonds 11), die Klägerin zu 2 im Jahr 1994 mit 100.000,00 DM. 1 Die [X.] - damals noch firmierend unter G.

G.

-AG, dann umbenannt in [X.] und schließlich umgewandelt in die [X.] - ist [X.] dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds. Ihre Anteile wurden mehrheitlich vom [X.] gehalten. 2 - 3 - Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im [X.] Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen der Kostenmiete und der niedrigeren [X.] wurde teilweise durch Auf-wendungshilfen des [X.] ausgeglichen (sog. [X.]). [X.] Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige "[X.]" an. 3 Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der [X.] am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die [X.] für solche Bau-vorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete. Darunter fiel auch der [X.] Seither ist der Fonds [X.]. 4 Die Kläger haben wegen verschiedener Prospektmängel beantragt fest-zustellen, dass die [X.] verpflichtet sei, sie von sämtlichen Verbindlichkei-ten aus der Beteiligung am Fonds, insbesondere von der [X.] für die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen, freizustellen, soweit diese die entstandenen Steuervorteile und an sie erfolgten Ausschüttungen [X.] der geleisteten Einlage überstiegen, Zug um Zug gegen Übertragung der Gesellschaftsanteile. Ferner haben sie die Feststellung begehrt, dass die [X.] zum Ersatz etwaiger weiterer Schäden verpflichtet sei. Das [X.] hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie auf die Berufung der [X.]n abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erkennenden [X.]at zugelassene Revision der Kläger. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 7 [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die [X.] unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein [X.] darauf bestanden habe. Die [X.] der Kläger beruhe aber nicht auf diesem Fehler. Die Kausalität werde nicht vermutet. Die Kläger hätten andere, im Prospekt offen gelegte Risiken in Kauf genommen, so dass es möglich sei, dass sie sich auch durch das vergleichbar geringe Risiko eines Ausbleibens der [X.] nicht von der Anlage hätten abhalten [X.]. Der Kläger zu 3 habe die Kausalität des [X.] für seine Beitritts-entscheidung auch nicht anderweitig dargelegt. Das sei bezüglich der Kläger zu 1 und 2 anders. Diese Kläger hätten die Kausalität aber nicht bewiesen. Für die Klägerin zu 2 habe die Beweisaufnahme zum non liquet, beim Kläger zu 1 zum Beweis des Gegenteils geführt. Er habe die Beteiligung nicht aufgrund der [X.]n, sondern wegen der vom Anlageberater aufgeführten Gründe dafür, dass die [X.] sicher bewilligt werde, gezeichnet. Ein [X.] [X.] liege nicht vor, insbesondere sei die Darstellung der quota-len Haftung im Prospekt nicht zu beanstanden. I[X.] Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 8 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass die Kläger von der [X.]n beim Vertragsschluss nicht zutreffend über die Risi-ken der Anlage unterrichtet worden sind. 9 Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.]ats muss einem Anleger für seine [X.] ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt 10 - 5 - vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine [X.] von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt wer-den ([X.], 337, 344; [X.], [X.].[X.]. v. 7. April 2003 - [X.], [X.], 1086, 1088; v. 7. Dezember 2009 - [X.], [X.], 176 [X.]. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher Würdigung festgestellt hat - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen. a) Ein [X.] liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesell-schafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer Beteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang dieser [X.] werde durch Leistungen aus dem Gesellschaftsvermö-gen zwingend gemindert (vgl. [X.], [X.].Beschl. v. 30. März 2009 - [X.], juris). 11 b) Der Prospekt ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend [X.] hat - insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die [X.] bestehe ein Rechtsanspruch (vgl. [X.], [X.].Beschl. v. 30. März 2009 - [X.], juris). 12 Der [X.] Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren wird gemäß [X.]atsbeschluss vom 14. April 1992 (1532/92) eine [X.] für Wohnungen der [X.] ab 1977 gewährt. – Details über die [X.] (Zuschüsse bzw. Darlehensregelung) liegen noch nicht vor. - 6 - kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstan-den werden, als sei die [X.] dem Grunde nach schon bewilligt und es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden. 14 Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 18 des Prospekts Ein Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen denkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. [X.]). ebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 34 des Prospekts: Auch können [X.]e Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen von Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beein-flusst werden. Die [X.] war ein für die Rentabilität des Fonds [X.] Umstand. Daran ändert die Tatsache nichts, dass nur 11 der insgesamt 65 Wohnungen davon betroffen waren. Die [X.] hat selbst vorgetragen, dass ohne [X.] "kein Investor dieser Welt" auch nur eine einzi-ge Wohnung in [X.] in diesem Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung die dann noch verbleibende Kostenmiete für Wohnungen dieses Marktsegments nicht zu erzielen gewesen wäre. 15 2. Die Annahme des [X.], der [X.] sei für die [X.] der Kläger nicht ursächlich geworden, hält der revisions-rechtlichen Prüfung aber nicht stand. 16 a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte Aufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentschei-dung ist (st. Rspr., [X.], 337, 346; 84, 141, 148; 177, 25 [X.]. 19; [X.], 17 - 7 - [X.].[X.]. v. 1. März 2004 - [X.], [X.], 1104, 1106; v. 7. Dezember 2009 aaO [X.]. 23). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sichert das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und [X.] darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt investieren will oder nicht ([X.]at, [X.]Z 123, 106, 112 ff.). 18 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausali-tätsvermutung greife hier nicht ein, weil die Kläger bei einer zutreffenden Auf-klärung in einen [X.] gekommen wären; denn es habe nicht nur eine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben. Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von [X.] nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] nicht geeignet, die auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften. Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger [X.]. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die An-nahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage ab-trägliche Umstände hätte bei dem [X.] allein schon deshalb, weil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise mehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen "Entscheidungs-konflikt" begründet ([X.], [X.].[X.]. v. 2. März 2009 - [X.], [X.], 764 [X.]. 6; [X.]. v. 9. Februar 2006 - [X.], [X.], 568 [X.]. 24). [X.] ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufklä-rung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht ([X.]Z 160, 58, 66 f.; s. aber [X.], [X.]. v. 12. Mai 2009 - [X.], [X.], 1264 [X.]. 22 zur grundsätzlich geltenden Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in 19 - 8 - einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht gehört ([X.], [X.]. v. 9. Februar 2006 aaO [X.]. 24). 20 b) Danach wird hier die Kausalität des [X.] für die [X.] vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Unge-wissheit der [X.] wäre es für einen durchschnittlichen Anlagein-teressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu [X.]. Unabhängig von der [X.] konnte der Anleger mit der Anla-ge zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der [X.] nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegen-über. Nach der "Liquiditäts- und Prognoserechnung" des Prospekts konnte der Anleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v. 1.500,00 DM pro 100.000,00 DM Anlagesumme rechnen, das sind 1,43 % des eingesetzten Kapitals einschließlich des [X.]. Er hätte zwar unter [X.] der Steuervorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außerge-wöhnlich hohen Gewinnchancen (vgl. [X.]Z 160, 58, 66 f.) kann indes keine Rede sein. Ob das Risiko, die [X.] werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt der Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschluss-förderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des Fonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und [X.] selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Um-stände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beein-trächtigt. 21 - 9 - c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die [X.] [X.] nicht widerlegt. 22 23 aa) Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der Aufklärungs-pflichtige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen hätte. Die Annahme des [X.], die Kläger hätten auch andere Risiken hingenommen, so dass sie auch dieses weitere Risiko nicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein solcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahlreiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weitere Risiken zu übernehmen. [X.]) Die - vom Rechtsstandpunkt des [X.] aus erforderli-che - Vernehmung der von den Klägern benannten Zeugen hat nicht den [X.] erbracht, dass der [X.] für die [X.]en der Klä-ger nicht ursächlich gewesen ist. 24 Hinsichtlich der Klägerin zu 2 ist das Berufungsgericht von einem non li-quet ausgegangen, hinsichtlich des [X.] zu 3 hat es schon substanziierten Vortrag zur Kausalität vermisst. Beides reicht bei zutreffender Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast nicht aus, um die Vermutung der Kausalität zu [X.]. 25 Hinsichtlich des [X.] zu 1 hat das Berufungsgericht angenommen, es sei erwiesen, dass der [X.] für die [X.] nicht ursäch-lich geworden sei. Diese Beweiswürdigung ist nicht frei von [X.]. Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, hätte die [X.] hier beweisen müs-sen, dass der Kläger zu 1 sich auch dann an dem Fonds beteiligt hätte, wenn der Zeuge [X.]

ihn darüber aufgeklärt hätte, dass es keinen Rechtsan-spruch auf die [X.] gab, wie es der Prospekt fälschlich [X.] - 10 - telte. Dass der Zeuge diesen [X.] richtig gestellt hätte, ergibt sich aber weder aus dem im Berufungsurteil wiedergegebenen Beweisergebnis noch aus der Niederschrift über die Vernehmung der Zeugen. Danach hatte sich der Kläger zu 1 mit der [X.] allein nicht zufrieden gegeben, sondern den Zeugen ausdrücklich nach der Sicherheit der [X.] befragt. Der Zeuge hat dem Kläger zu 1 darauf versichert, dass die Anschluss-förderung "absolut sicher" sei, wie der Zeuge [X.]
ausgesagt hat. Auch wenn der Zeuge [X.] diese Gewissheit u.a. mit der bisherigen Förderpraxis und der drohenden Insolvenz aller Fonds beim Ausbleiben der Förderung begründet hat, ist damit der [X.] nicht richtig gestellt worden. Er ist vielmehr durch die auf Nachfrage des [X.] zu 1 erfolgte Angabe des Zeugen, die [X.] sei "absolut sicher", noch verstärkt worden. II[X.] Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig (§ 561 ZPO). 27 1. Der Gesellschaftsvertrag ist entgegen der Ansicht der Revision nicht wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 [X.] gem. § 134 BGB nichtig. 28 Dass der [X.] der Kläger durch einen Bevollmächtigten erklärt worden wäre - so dass es auf die Wirksamkeit der Vollmacht nach § 134 BGB, Art. 1 § 1 [X.] ankäme -, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Im Ge-genteil deutet der Text des Zeichnungsscheins darauf hin, dass die Kläger per-sönlich die Beitrittserklärungen unterzeichnet haben. So heißt es in dem [X.] auf [X.] des Prospekts: 29 Hiermit zeichne ich eine Beteiligung am [X.] über – Auf S. 33 des Prospekts heißt es weiter: 30 - 11 - Mit der Unterschrift auf der Zeichnungserklärung hat der Zeichner seinen Beitritt zur [X.] ([X.]) erklärt. Die [X.] hat auch nicht dadurch gegen das [X.] verstoßen, dass sie als Geschäftsführerin des Fonds für diesen Darlehensver-träge abgeschlossen und die Gesellschafter - wie [X.] und im [X.] vereinbart - der [X.] und der sofortigen [X.] in ihr Vermögen unterworfen hat. Damit hat sie vielmehr als Gesell-schafterin des Fonds eigene Angelegenheiten wahrgenommen (vgl. [X.], [X.].[X.]. v. 14. April 1986 - [X.], [X.], 853 f.; [X.]. v. 17. Oktober 2006 - [X.], [X.], 64 [X.]. 29, 42). 31 2. Zu Unrecht macht die Revision weiter geltend, der [X.] sei gemäß § 125 BGB nichtig, weil er nicht - wie nach § 11 Abs. 2 Er[X.]auRG i.V.m. § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich - notariell beurkundet worden sei. 32 Nach dem Gesellschaftsvertrag sollte nicht etwa die Fondsgesellschaft die darin bezeichneten Er[X.]aurechte erwerben. Vielmehr sollte die [X.] die ihr zustehenden Er[X.]aurechte dem Fonds "zuordnen" und treuhänderisch für ihn halten. Diese Abrede bedurfte keiner notariellen Beurkundung ([X.].[X.]. v. 25. März 1965 - [X.], [X.], 744, 745). 33 34 3. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sach-verhalt trifft die [X.] an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein Verschulden. 35 Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Umstände, die diese Vermutung widerlegen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. - 12 - IV. [X.] ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. 36 37 1. Die [X.] hat für ihre Behauptung, der [X.] sei nicht ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteiverneh-mung der Kläger angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht gemäß § 445 ZPO nachzugehen haben. 2. Weiter wird das Berufungsgericht die Verjährung des etwaigen Scha-densersatzanspruchs zu prüfen haben. 38 Nach der Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 gilt für den Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss eine Ver-jährungsfrist von drei Jahren nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens von zehn Jahren (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB). Das Berufungsgericht wird fest-zustellen haben, ob die dreijährige Verjährungsfrist schon mit Ablauf des Jahres 39 - 13 - 2003, als der [X.] den die [X.] ausschließenden Be-schluss gefasst hat, begonnen hat und dann durch die im Jahr 2007 [X.] und zugestellte Klage nicht mehr gehemmt werden konnte. Vorsitzender Richter am [X.]

[X.] [X.] Prof. Dr. Goette ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert

[X.]

Reichart [X.] Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 29.08.2007 - 36 O 223/07 - KG, Entscheidung vom 26.11.2008 - 26 U 214/07 -