Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.03.2010, Az. II ZR 185/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 185/08 Verkündet am: 22. März 2010 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 22. März 2010 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das [X.]eil des 26. Zivilsenats des [X.] vom 18. Juni 2008 aufgehoben. [X.] wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Kläger beteiligte sich im Jahr 1993 mit 275.000,00 DM zuzüglich 5 % Agio an der Grundstücksgesellschaft B.

GbR ([X.]). Die [X.] - damals noch firmierend unter G. G.

-AG, dann umbenannt in [X.] und schließlich umgewandelt in die [X.] - ist [X.] dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds. Ihre Anteile wurden mehrheitlich vom [X.] gehalten. 1 Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im [X.] Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen 2 - 3 - der Kostenmiete und der niedrigeren [X.] wurde teilweise durch Auf-wendungshilfen des [X.] ausgeglichen (sog. [X.]). [X.] Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige "[X.]" an. 3 Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der [X.] am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die [X.] für solche Bau-vorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete. Darunter fiel auch der [X.]. Seither ist der Fonds [X.]. Der Kläger hat wegen [X.] Ersatz seiner Einlage Zug um Zug gegen Übertragung des [X.], Freistellung von der [X.] für das von der [X.] aufgenommene Bankdarlehen und die Feststellung verlangt, dass die [X.] zum Ersatz etwaiger weiterer Schäden verpflichtet sei. Damit ist er in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. [X.] richtet sich seine vom erkennenden [X.]at zugelassene Revision. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 5 [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die [X.] unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein [X.] darauf bestanden habe. Die [X.] des [X.] beruhe 6 - 4 - aber nicht auf diesem Fehler. Der Vortrag des [X.] sei insoweit unsubstanzi-iert. Die Kausalität werde auch nicht vermutet. Der Kläger habe andere, im Prospekt offen gelegte Risiken in Kauf genommen, so dass es möglich sei, dass er sich auch durch das vergleichbar geringe Risiko eines Ausbleibens der [X.] nicht von der Anlage hätte abhalten lassen. Ein anderer [X.] liege nicht vor, insbesondere sei die Darstellung der [X.] im Prospekt nicht zu beanstanden. I[X.] Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 7 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass der Kläger von der [X.]n beim Vertragsschluss nicht zutreffend über die Risi-ken der Anlage unterrichtet worden ist. 8 Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.]ats muss einem Anleger für seine [X.] ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine [X.] von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt wer-den ([X.], 337, 344; [X.], [X.].[X.]. v. 7. April 2003 - [X.], [X.], 1086, 1088; v. 7. Dezember 2009 - [X.], [X.], 176 [X.]. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher Würdigung festgestellt hat - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen. 9 a) Ein [X.] liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesell-schafter würden für die Verbindlichkeiten der [X.] entsprechend ihrer Beteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang dieser [X.] werde durch Leistungen aus dem [X.]svermö-10 - 5 - gen zwingend gemindert (vgl. [X.], [X.].Beschl. v. 30. März 2009 - [X.], juris). 11 Ebenso wenig führt die Angabe von Höchstbeträgen hinsichtlich der [X.] [X.]er in den abgeschlossenen Darlehensverträgen - anstelle der im [X.]svertrag vereinbarten [X.] - zu einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Die Revision zeigt schon nicht auf, dass von vornherein geplant gewesen sei, die Haftung der [X.]er nicht auf ihre jeweilige Quote, sondern auf den dieser Quote entsprechenden absolu-ten Betrag von der jeweiligen Anfangsschuld zu begrenzen. Im Übrigen hat das Berufungsgericht in vertretbarer tatrichterlicher Würdigung angenommen, die [X.] in den Darlehensverträgen hätten nur deklaratorische Bedeu-tung, tatsächlich sei eine quotale Haftung vereinbart. b) Der Prospekt ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend [X.] hat - insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die [X.] bestehe ein Rechtsanspruch (vgl. [X.], [X.].Beschl. v. 30. März 2009 - [X.], juris). 12 Der [X.] Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren wird gemäß [X.]atsbeschluss vom 14. April 1992 (1532/92) eine [X.] für Wohnungen der [X.] ab 1977 gewährt. – [X.] über die [X.] (Zuschüsse bzw. Darlehensregelung) liegen noch nicht vor. kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstan-den werden, als sei die [X.] dem Grunde nach schon bewilligt und es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden. Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 18 des Prospekts 14 - 6 - Ein Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen denkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. [X.]). ebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 34 des Prospekts: Auch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen von Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beein-flusst werden. Die [X.] war ein für die Rentabilität des Fonds [X.] Umstand. Daran ändert die Tatsache nichts, dass nur 11 der insgesamt 65 Wohnungen davon betroffen waren. Die [X.] hat selbst vorgetragen, dass ohne [X.] "kein Investor dieser Welt" auch nur eine einzige Wohnung in [X.] in diesem Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung die dann noch verbleibende Kostenmiete für [X.] dieses Marktsegments nicht zu erzielen gewesen wäre. 15 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der [X.] sei für die [X.] des [X.] nicht ursächlich geworden, hält der revisions-rechtlichen Prüfung aber nicht stand. 16 a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte Aufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentschei-dung ist (st. Rspr., [X.], 337, 346; 84, 141, 148; 177, 25 [X.]. 19; [X.], [X.].[X.]. v. 1. März 2004 - [X.], [X.], 1104, 1106; v. 7. Dezember 2009 aaO [X.]. 23). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sichert das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und [X.] darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt investieren will oder nicht ([X.]at, [X.]Z 123, 106, 112 ff.). 17 - 7 - Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausali-tätsvermutung greife hier nicht ein, weil der Kläger bei einer zutreffenden Auf-klärung in einen [X.] gekommen wäre; denn es habe nicht nur eine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben. 18 19 Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von [X.] nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] nicht geeignet, die auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften. Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger [X.]. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die An-nahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage ab-trägliche Umstände hätte bei dem [X.] allein schon deshalb, weil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise mehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen "Entscheidungs-konflikt" begründet ([X.], [X.].[X.]. v. 2. März 2009 - [X.], [X.], 764 [X.]. 6; [X.]. v. 9. Februar 2006 - [X.], [X.], 568 [X.]. 24). [X.] ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufklä-rung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht ([X.]Z 160, 58, 66 f.; s. aber [X.], [X.]. v. 12. Mai 2009 - [X.], [X.], 1264 [X.]. 22 zur grundsätzlich geltenden Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht gehört ([X.], [X.]. v. 9. Februar 2006 aaO [X.]. 24). b) Danach wird hier die Kausalität des [X.]s für die [X.] vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Unge-wissheit der [X.] wäre es für einen durchschnittlichen Anlagein-20 - 8 - teressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu [X.]. Unabhängig von der [X.] konnte der Anleger mit der Anla-ge zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der [X.] nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegen-über. Nach der "Liquiditäts- und Prognoserechnung" des Prospekts konnte der Anleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v. 1.500,00 DM pro 100.000,00 DM Anlagesumme rechnen, das sind 1,43 % des eingesetzten Kapitals einschließlich des [X.]. Er hätte zwar unter [X.] der Steuervorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außerge-wöhnlich hohen Gewinnchancen (vgl. [X.]Z 160, 58, 66 f.) kann indes keine Rede sein. Ob das Risiko, die [X.] werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt der Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschluss-förderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des Fonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und [X.] selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Um-stände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beein-trächtigt. 21 c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die [X.] nicht widerlegt. 22 Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der [X.] darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis un-beachtet gelassen hätte. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger habe 23 - 9 - auch andere Risiken hingenommen, so dass ihn auch dieses weitere Risiko nicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein solcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahl-reiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch [X.] zu übernehmen. 24 II[X.] Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig (§ 561 ZPO). 1. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sach-verhalt trifft die [X.] an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein Verschulden. 25 Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob [X.] Vermutung widerlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. 26 Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der [X.]n über die Verbindlichkeit der [X.] nicht ausreichen. Denn ein Rechtsirrtum entschuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte ([X.], [X.]. v. 25. Oktober 2006 - [X.], [X.], 46 [X.]. 25 m.w.Nachw.). Insoweit kann sich die [X.] nicht darauf berufen, dass das Oberverwaltungsgericht [X.] in einem Beschluss vom 24. Juli 2003 (DVBl. 2003, 1333) dem [X.] im Wege der einstweiligen Anordnung auf-gegeben hat, der [X.]n bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens über die [X.] eine entsprechende finanzielle Hilfe zu gewähren. Denn diese Entscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Prüfung der 27 - 10 - Rechtslage. Demgegenüber hat das [X.] in seinem [X.]eil vom 11. Mai 2006 zu der streitigen [X.] ausgeführt, ein Subven-tionsempfänger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundle-gender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen gekürzt würden oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 [X.]. 57 f.). 28 2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners [X.] hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn [X.] verkürzte Verjährungsfrist (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB) war bei [X.] nicht abgelaufen. Denn die Entscheidung des [X.]er Se-nats, die [X.] einzustellen, datiert von Februar 2003. Anhalts-punkte für eine frühere Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des [X.] von dem [X.] hat die [X.] nicht dargetan. [X.] [X.] ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. 30 Zum einen hat die [X.] für ihre Behauptung, der [X.] sei nicht ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteiver-nehmung des [X.] angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsge-richt nachzugehen haben. 31 Zum anderen ist klärungsbedürftig, ob auf die Schadensersatzleistung im Wege des [X.] neben den erhaltenen Ausschüttungen die erziel-ten Steuervorteile anzurechnen sind. Das ist dann der Fall, wenn diese Steuer-vorteile dauerhaft sind, d.h. wenn die Ersatzleistung nicht ihrerseits etwa als 32 - 11 - Betriebseinnahme nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG besteuert wird. Trotz Versteuerung der Ersatzleistung sind die erzielten Steuervorteile anzurechnen, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Anleger außergewöhnliche Steu-ervorteile erzielt hat (st. Rspr., s. etwa [X.], [X.].[X.]. v. 7. Dezember 2009 aaO [X.]. 31 m.w.Nachw.). 33 V. Für das weitere Verfahren weist der [X.]at darauf hin, dass ein Frei-stellungsanspruch - wie ein Zahlungsanspruch - nach Grund und Höhe [X.] sein muss. Soweit der Gläubiger das nicht kann, ist ein Freistellungs-antrag unzulässig und stattdessen auf Feststellung zu klagen (vgl. [X.], [X.]. v. 18. März 1980 - [X.], NJW 1980, 1450 = [X.]Z 76, 249, insoweit dort- 12 - nicht abgedruckt; [X.], 76, 77 f.; v. 4. Juni 1996 - [X.], [X.], 1395, 1396; v. 23. September 2004 - [X.], NJW-RR 2005, 494, 497 a.E.). Vorsitzender Richter am [X.]

[X.] [X.] Prof. Dr. Goette ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert

[X.]

Reichart [X.] Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 24.04.2007 - 4a [X.]/05 - KG, Entscheidung vom 18.06.2008 - 26 U 113/07 -