Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.03.2010, Az. II ZR 162/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL II ZR 162/08 Verkündet am: 22. März 2010 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 22. März 2010 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das [X.]eil des 26. Zivilsenats des [X.] vom 9. Juni 2008 aufgehoben. [X.] wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Kläger beteiligte sich im Jahr 1997 mit 150.000,00 DM an der Grund-stücksgesellschaft G.

GbR ([X.]). Die [X.] - damals noch firmierend unter G.
G.

-AG, dann umbe-nannt in [X.] und schließlich umgewandelt in die G.

GmbH - ist [X.] dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds. Ihre Anteile wurden mehrheitlich vom [X.] gehalten. 1 Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im [X.] Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen 2 - 3 - der Kostenmiete und der niedrigeren [X.] wurde teilweise durch Auf-wendungshilfen des [X.] ausgeglichen (sog. [X.]). [X.] Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige "[X.]" an. 3 Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der [X.] am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die [X.] für solche Bau-vorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete. Darunter fiel auch der [X.] Seither ist der Fonds [X.]. Der Kläger macht verschiedene Prospektmängel geltend. Er hat zuletzt beantragt festzustellen, dass die [X.] verpflichtet sei, ihn von sämtlichen Verbindlichkeiten aus der Beteiligung am Fonds, insbesondere von der quota-len Haftung für die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen, freizu-stellen, soweit diese die entstandenen Steuervorteile und an ihn erfolgten [X.] abzüglich der geleisteten Einlage überstiegen, Zug um Zug gegen Übertragung des [X.]. Ferner hat er die Feststellung begehrt, dass die [X.] zum Ersatz etwaiger weiterer Schäden verpflichtet sei. Das [X.] hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie auf die Berufung der [X.]n abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erkennen-den [X.]at zugelassene Revision des [X.]. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 5 - 4 - [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die [X.] unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein [X.] darauf bestanden habe. Die [X.] des [X.] beruhe aber nicht auf diesem Fehler. Der Vortrag des [X.] sei insoweit unsubstanzi-iert. Die Kausalität werde auch nicht vermutet. Der Kläger habe andere, im Prospekt offen gelegte Risiken in Kauf genommen, so dass es möglich sei, dass er sich auch durch das vergleichbar geringe Risiko eines Ausbleibens der [X.] nicht von der Anlage hätte abhalten lassen. Ein anderer [X.] liege nicht vor, insbesondere sei die Darstellung der quotalen Haftung im Prospekt nicht zu beanstanden. 6 I[X.] Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 7 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass der Kläger von der [X.]n beim Vertragsschluss nicht zutreffend über die Risi-ken der Anlage unterrichtet worden ist. 8 Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.]ats muss einem Anleger für seine [X.] ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine [X.] von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt wer-den ([X.], 337, 344; [X.], [X.].[X.]. v. 7. April 2003 - [X.], [X.], 1086, 1088; v. 7. Dezember 2009 - [X.], [X.], 176 [X.]. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher Würdigung festgestellt hat - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen. 9 a) Ein [X.] liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesell-schafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer 10 - 5 - Beteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang dieser quotalen Haftung werde durch Leistungen aus dem Gesellschaftsvermö-gen zwingend gemindert (vgl. [X.], [X.].Beschl. v. 30. März 2009 - [X.], juris). 11 Ob die Angabe von Höchstbeträgen hinsichtlich der einzelnen Gesell-schafter in den abgeschlossenen Darlehensverträgen - anstelle der im [X.] vereinbarten [X.] - zu einer Haftung wegen [X.] bei Vertragsschluss führen würde, kann dahinstehen. Die Revision zeigt schon nicht auf, dass tatsächlich eine Haftung nach [X.] worden ist. Im Übrigen macht die Revision nicht geltend, dass von [X.] geplant gewesen sei, die Haftung der Gesellschafter nicht auf ihre jewei-lige Quote, sondern auf den dieser Quote entsprechenden absoluten Betrag von der jeweiligen Anfangsschuld zu begrenzen. b) Der Prospekt ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend [X.] hat - insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die [X.] bestehe ein Rechtsanspruch (vgl. [X.], [X.].Beschl. v. 30. März 2009 - [X.], juris). 12 Der [X.] Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren ist eine [X.] gesichert. – Im [X.] – sind die Richtlinien – ver-öffentlicht. Damit wird eine [X.] fortgeführt – Die [X.] entspricht dem Beschluss des [X.]ats –, der die [X.] – grundsätzlich bestätigt. – Schlussfolgerung: Mit dieser Regelung wird sichergestellt, dass die Mieten im öffentlich geförderten [X.] Wohnungsbau für breite Schichten der Bevölkerung auf Dauer sozial tragbar bleiben. Der Bauherr soll wie bisher - 6 - Einnahmen erzielen, die ihm erlauben, die Bewirtschaftungskosten, Zin-sen und Tilgung zu decken und die ihm darüber hinaus eine Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals ermöglichen. kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstan-den werden, als sei die [X.] dem Grunde nach schon bewilligt und es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden. Dieser Eindruck wird durch die Angabe auf S. 19 des Prospekts 14 2011 endet der [X.]. Gemäß den Richtlinien über die [X.] von Sozialwohnungen wird eine [X.] gewährt. Diese gewährleistet dauerhaft vertretbare Belastungen –. noch verstärkt. Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 22 des Prospekts 15 Ein Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen denkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. [X.]). ebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 35 des Prospekts: Auch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen von Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beein-flusst werden. 16 Die [X.] war ein für die Rentabilität des Fonds [X.] Umstand. Alle 80 Wohnungen sollten im sog. [X.] errichtet werden. Die [X.] hat selbst vorgetragen, dass ohne [X.] "kein Investor dieser Welt" auch nur eine einzige Wohnung in [X.] in diesem - 7 - Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung die dann noch verbleibende Kostenmiete für Wohnungen dieses [X.] nicht zu erzielen gewesen wäre. 17 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der [X.] sei für die [X.] des [X.] nicht ursächlich geworden, hält der revisions-rechtlichen Prüfung aber nicht stand. a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte Aufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentschei-dung ist (st. Rspr., [X.], 337, 346; 84, 141, 148; 177, 25 [X.]. 19; [X.], [X.].[X.]. v. 1. März 2004 - [X.], [X.], 1104, 1106; v. 7. Dezember 2009 aaO [X.]. 23). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sichert das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und [X.] darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt investieren will oder nicht ([X.]at, [X.]Z 123, 106, 112 ff.). 18 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausali-tätsvermutung greife hier nicht ein, weil der Kläger bei einer zutreffenden Auf-klärung in einen [X.] gekommen wäre; denn es habe nicht nur eine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben. 19 Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von [X.] nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] nicht geeignet, die auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften. Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger [X.]. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die An-nahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage [X.] - 8 - trägliche Umstände hätte bei dem [X.] allein schon deshalb, weil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise mehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen "Entscheidungs-konflikt" begründet ([X.], [X.].[X.]. v. 2. März 2009 - [X.], [X.], 764 [X.]. 6; [X.]. v. 9. Februar 2006 - [X.], [X.], 568 [X.]. 24). [X.] ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufklä-rung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht ([X.]Z 160, 58, 66 f.; s. aber [X.], [X.]. v. 12. Mai 2009 - [X.], [X.], 1264 [X.]. 22 zur grundsätzlich geltenden Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht gehört ([X.], [X.]. v. 9. Februar 2006 aaO [X.]. 24). b) Danach wird hier die Kausalität des [X.]s für die [X.] vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Unge-wissheit der [X.] wäre es für einen durchschnittlichen Anlagein-teressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu [X.]. Unabhängig von der [X.] konnte der Anleger mit der Anla-ge zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der [X.] nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegen-über. Nach der "Liquiditäts- und Prognoserechnung" des Prospektes konnte der Anleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v. 1,1 % des eingesetzten Kapitals rechnen. Er hätte zwar unter Hinzurechnung der [X.] mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außergewöhnlich hohen Gewinnchancen (vgl. [X.]Z 160, 58, 66 f.) kann indes keine Rede sein. 21 Ob das Risiko, die [X.] werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt der Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht 22 - 9 - angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschluss-förderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des Fonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und [X.] selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Um-stände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beein-trächtigt. c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die [X.] nicht widerlegt. 23 Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der [X.] darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis un-beachtet gelassen hätte. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger habe auch andere Risiken hingenommen, so dass ihn auch dieses weitere Risiko nicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein solcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahl-reiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch [X.] zu übernehmen. 24 II[X.] Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig (§ 561 ZPO). 25 1. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sach-verhalt trifft die [X.] an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein Verschulden. 26 Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob [X.] - 10 - se Vermutung widerlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. 28 Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der [X.]n über die Verbindlichkeit der [X.] nicht ausreichen. Denn ein Rechtsirrtum entschuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte ([X.], [X.]. v. 25. Oktober 2006 - [X.], [X.], 46 [X.]. 25 m.w.Nachw.). Insoweit kann sich die [X.] nicht darauf berufen, dass das Oberverwaltungsgericht [X.] in einem Beschluss vom 24. Juli 2003 (DVBl. 2003, 1333) dem [X.] im Wege der einstweiligen Anordnung auf-gegeben hat, der [X.]n bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens über die [X.] eine entsprechende finanzielle Hilfe zu gewähren. Denn diese Entscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Prüfung der Rechtslage. Demgegenüber hat das [X.] in seinem [X.]eil vom 11. Mai 2006 zu der streitigen [X.] ausgeführt, ein Subven-tionsempfänger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundle-gender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen gekürzt würden oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 [X.]. 57 f.). 2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt. 29 Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners [X.] hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn [X.] verkürzte Verjährungsfrist (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB) war bei [X.] mit [X.] Zustellung i.S. des § 167 ZPO nicht [X.] - 11 - laufen. Denn die Entscheidung des [X.]s, die [X.] einzustellen, datiert von Februar 2003. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des [X.] von dem [X.] hat die [X.] nicht dargetan. [X.] [X.] ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. Die [X.] hat für ihre Behauptung, der [X.] sei nicht ur-sächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteivernehmung des [X.] angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht nach-zugehen haben. 32 Vorsitzender Richter am [X.]

[X.] [X.] Prof. Dr. Goette ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert

[X.]

Reichart [X.] Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 13.06.2007 - 36 O 22/07 - KG, Entscheidung vom 09.06.2008 - 26 U 159/07 -