Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.12.2009, Az. VIII ZR 313/08

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]
Verkündet am: 16. Dezember 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] §§ 249 Fa, I, 251, 279 Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf [X.] der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die [X.] dieser Rechte noch möglich ist. [X.], Urteil vom 16. Dezember 2009 - [X.] - [X.]. [X.]- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin [X.], [X.] Achilles, die Richterin [X.] sowie [X.] Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.]n wird das Urteil des [X.], Zivilkammer 7, vom 6. November 2008 unter Zurück-weisung der weitergehenden Revision im Kostenpunkt und inso-weit aufgehoben, als die [X.]n als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, dem Kläger Besitz- und Mietrechte an der Wohnung [X.], , zu den Bedingungen des [X.] vom 1. April 1974 auf der Basis der im Jahr 2005 gezahlten Miete wieder einzuräumen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger bewohnte seit 1974 als Mieter eine etwa 200 m2 große [X.] in [X.], für die er zuletzt eine Nettomiete in Höhe von 1.153 • monat-lich entrichtete. Die Wohnung wurde 1997 von der [X.](im Folgenden: [X.]) erworben, deren Gesell-schafter die [X.]n sind. Mit Schreiben ihres Rechtsanwalts vom 18. Januar 1 - 3 - 2005 kündigte die [X.] das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der [X.] zu 2 zum 31. Januar 2006. Nachdem der Kläger der Kündigung [X.] widersprochen hatte und von den [X.]n auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen worden war, zog er zum 31. Oktober 2005 aus der Wohnung aus. Er entrichtet für die von ihm nunmehr angemietete, etwa 141,3 m2 große Wohnung eine Miete in Höhe von monatlich 1.670 •. Die [X.] zu 2 zog nicht in die Wohnung ein. Nachdem die [X.]n an der Wohnung einige Umbauarbeiten hatten vornehmen lassen, wurde sie spätestens im Januar 2007 von der [X.] angeboten. Am 7. Juni 2007 erwirkte der Kläger eine einstweilige Verfügung, durch die den [X.] untersagt wurde, die Wohnung zu vermieten, sie [X.] zur Nutzung zu überlassen oder sie zu verkaufen. Trotzdem verkauften die [X.]n sie - nachdem ihnen die Klage im vorliegenden Verfahren zugestellt worden war - im November 2007 für einen Kaufpreis in Höhe von 830.000 •. Der Erwerber ist mittlerweile als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 2 Der Kläger hat die [X.]n auf [X.] von Besitz- und Mietrechten an der Wohnung zu den Bedingungen des [X.] vom 1. April 1974 auf der Basis der im Jahr 2005 gezahlten Miete sowie auf [X.] wegen der Maklerkosten für die Anmietung der neuen Wohnung in Höhe von 3.874,40 • und wegen der Differenz zwischen der ursprünglichen und der für die neue Wohnung gezahlten und noch zu zahlenden monatlichen [X.] in Höhe von 517 • für den [X.]raum von November 2005 bis Dezember 2006 und ab Mai 2007 bis zum Wiedereinzug, jeweils nebst Zinsen sowie auf Zahlung weiterer Zinsen aus jeweils 517 • ab dem 1. Januar, 1. Februar, 1. März und 1. April 2007 in Anspruch genommen. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und sie lediglich insoweit abgewiesen, als sie auf Ersatz einer Mietdifferenz auch für den [X.]raum nach dem 30. April 2009 gerichtet war. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die [X.]n die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat teilweise Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 6 Dem Kläger stehe gegen die [X.]n ein Schadensersatzanspruch wegen einer von den [X.]n ausgesprochenen unberechtigten Eigenbe-darfskündigung zu (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Kündigung sei von der [X.] leichtfertig ausgesprochen und sogar gerichtlich durchgesetzt [X.], obwohl nicht sicher festgestanden habe, dass die im [X.] mitgeteilte Nutzungsabsicht überhaupt ernsthaft bestanden habe. Zwar sei [X.], dass auch eine [X.] bürgerlichen Rechts als Vermieterin unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf für einen ihrer [X.]er gel-tend machen könne. Dies setze aber voraus, dass der entsprechende [X.] nicht nur von dem [X.]er, sondern von der [X.] selbst, also der Gesamtheit oder der Mehrheit der [X.]er getragen [X.]. Daran fehle es hier, was sich bereits aus dem eigenen Vorbringen der [X.] ergebe. 7 - 5 - Die [X.]n hätten den Kläger deshalb so zu stellen, als ob die Kündi-gung nicht ausgesprochen worden wäre. Der Kläger habe einen Anspruch auf [X.] der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung (§ 249 Abs. 1 BGB). An einem entsprechenden Wunsch des [X.] bestünden keine Zwei-fel. Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung dagegen vorgebrachten Einwendungen der [X.]n griffen dagegen nicht durch, so dass ein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht bestanden habe. Es liege keine Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB vor, weil die geschuldete Leistung - [X.] der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung - auch vom Erwerber der Wohnung erbracht werden könne. Die für die Unmög-lichkeit als anspruchsvernichtende Tatsache darlegungs- und beweisbelasteten [X.]n hätten nicht ausreichend dargetan, dass der Erwerber der Wohnung die erforderliche Mitwirkung verweigere. Zwar hätten sie vorgetragen, dass der Erwerber nicht bereit sei, die Wohnung an den Kläger zu vermieten oder den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es sei aber davon auszugehen, dass der Erwerber bisher keine Kenntnis von seinem gemäß § 566 BGB erfolgten Eintritt in das zwischen den [X.]n und dem Kläger bestehende Mietverhältnis ha-be. Es sei deshalb nicht ausgeschlossen, dass er unter diesen Umständen da-zu bereit sei, an der Erfüllung der klägerischen Ansprüche auf Wiedereinräu-mung der Besitz- und Mietrechte mitzuwirken. 8 Selbst wenn indes die [X.]n die Unmöglichkeit der Herausgabe [X.] dargelegt hätten, wären sie gleichwohl zur Herausgabe der Wohnung zu verurteilen, weil feststehe, dass sie die Unmöglichkeit zu vertreten hätten. Sie hätten diese vorsätzlich in Kenntnis des im Wege der einstweiligen Verfü-gung angeordneten Veräußerungsverbots herbeigeführt. 9 Dem Kläger stehe ferner der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen der ihm entstandenen Maklerkosten und wegen der Differenz zwischen 10 - 6 - der ursprünglichen und der für die neue Wohnung zu zahlenden Nettomiete ebenso wie der geltend gemachte Zinsanspruch zu. Soweit der Kläger [X.] wegen der zukünftig bis zum Wiedereinzug entstehenden Mietdiffe-renz geltend mache, müsse die Dauer der zu leistenden Zahlungen gemäß § 287 ZPO geschätzt werden, weil nicht auszuschließen sei, dass zu einem späteren [X.]punkt eine ordentliche Kündigung des [X.] hätte erfolgen können. Mangels näherer Anhaltspunkte sei insoweit in Anlehnung an § 9 ZPO ein Gesamtzeitraum von 42 Monaten angemessen. [X.] Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 11 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die [X.]n dem Kläger vorliegend zum Schadensersatz verpflichtet sind, weil der von den [X.]n im Schreiben vom 18. Januar 2005 geltend gemachte [X.] nicht ernsthaft bestanden hat. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (vgl. Senatsurteile vom 8. April 2009 - [X.] ZR 231/07, [X.], 359, [X.]. 11; vom 18. Mai 2005 - [X.] ZR 368/03, [X.], 521, unter [X.]; jeweils m.w.[X.]). Die Voraussetzungen eines solchen Schadenser-satzanspruchs hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. 12 Zwar haben die [X.]n mit dem [X.] vom 18. [X.] 2005 vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums angegeben (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB). Auch darf eine BGB-[X.] als Vermieterin - auch nach Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 Abs. 1 BGB - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer [X.]er 13 - 7 - nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - [X.] ZR 231/08, [X.], 519, [X.]. 13). Ohne Erfolg wendet sich die Revision aber ge-gen die Würdigung des [X.], die [X.]n hätten zum [X.]punkt der Kündigung nicht übereinstimmend ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung der [X.]n zu 2 zur Nutzung zu überlassen, so dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben gewesen sei. Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung ist, dass der Vermieter - hier die [X.] - den [X.] ernsthaft verfolgt (vgl. [X.] 89, 1, 10 f.; [X.], [X.], 21, 22; Senatsurteil vom 18. Mai 2005, aaO, unter II 2 m.w.[X.]; [X.]/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 58 m.w.[X.]). Die Beantwortung der Frage, ob ein solcher ernsthafter [X.] als gegeben anzusehen ist, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maß-geblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewendet hat (vgl. Senatsurteile vom 11. Januar 2006 - [X.] ZR 364/04, [X.], 193, [X.]. 19; vom 23. Mai 2007 - [X.] ZR 122/06, [X.], 457, [X.]. 11). Einen hiernach revisionsrechtlich erheblichen Fehler zeigt die Revision nicht auf; sie setzt lediglich ihre eigene Bewertung an die Stelle der Würdigung des Tatrichters. 14 a) Die [X.]n haben, wie das Berufungsgericht ausführt und die Revi-sion nicht in Abrede stellt, bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht eingeräumt, dass die streitgegenständliche Wohnung er-heblich belastet war und die Bank auf eine angemessene wirtschaftliche [X.] der Wohnung drängte. Der [X.] zu 1 hat angegeben, er habe [X.], die Wohnung vermietet zu verkaufen; der bei einem solchen Verkauf zu 15 - 8 - erzielende Kaufpreis sei aber zu niedrig gewesen. Die Entscheidung, die [X.] nicht vermietet zu verkaufen, habe er bereits im [X.] getroffen, weil zu dieser [X.] die Zinsen erheblich gestiegen seien. Zu einem Verkauf habe er auch die [X.] zu 2 bewegen wollen. Die [X.] zu 2 hat dies bestätigt; sie selbst habe die Wohnung nutzen, der [X.] zu 1 sie jedoch verkaufen wollen. Die Interessen der [X.]n deckten sich deshalb (nur) insoweit, als die Wohnung entmietet und bestimmte erforderliche Renovierungsarbeiten vor-genommen werden sollten. Dass es - wie das Berufungsgericht angenommen hat - unter diesen Umständen zu einer Einigung der [X.]n dahin kam, [X.] geltend zu machen und an der Wohnung Umbauarbeiten durchfüh-ren zu lassen, ohne dass aber bereits hinreichend konkrete Absprachen über die weitere Nutzung der Wohnung vorlagen, ist eine jedenfalls mögliche und daher für das Revisionsverfahren bindende tatrichterliche Würdigung. Auch die von der Revision angeführten Aussagen, die der [X.] zu 1 in dem von dem Berufungsgericht beigezogenen einstweiligen [X.] gemacht hat, stehen dem nicht entgegen. Der [X.] zu 1 hat [X.], es sei zwischen ihm und der [X.]n zu 2 zu einem Gespräch über die Nutzung der Wohnung gekommen; gegenseitige Vorstellungen seien aus-getauscht worden; er (der [X.] zu 1) habe mitgeteilt, dass es natürlich auf die Konditionen ankäme. Nachdem der Kläger dann ausgezogen sei, seien [X.] durchgeführt worden, die "sowieso gemacht werden muss-ten". Das habe insbesondere das Bad betroffen. Dieses wäre "sowieso [X.] worden". Dies lässt entgegen der Ansicht der Revision gerade nicht den Schluss zu, die [X.]n hätten zum [X.]punkt der Kündigung beide ernsthaft den Wunsch gehabt, dass die Wohnung durch die [X.] zu 2 genutzt [X.]n solle. Es stützt eher die Ansicht des [X.], dass eine Nutzung durch die [X.] zu 2 lediglich eine von mehreren Möglichkeiten war, die der [X.] zu 1 zum Kündigungszeitpunkt in Betracht gezogen hatte, und diese 16 - 9 - Möglichkeit unter dem Vorbehalt stand, dass eine Einigung über die konkreten Bedingungen noch erfolgte. Das reicht aber - wie das Berufungsgericht zutref-fend angenommen hat - für die Ernsthaftigkeit des [X.]es der [X.], auf die es als Vermieterin insoweit ankommt, nicht aus. 17 b) Auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe auf die gegen die Ernsthaftigkeit des [X.]es bestehenden Bedenken unter [X.] gegen § 139 ZPO nicht hingewiesen, bleibt ohne Erfolg. Die [X.]n machen lediglich geltend, sie hätten auf den vermissten Hinweis hin ergänzend vorgetragen, dass sie gemeinsam die Kanzlei des Rechtsanwalts, der in der Folge die Kündigung vom 18. Januar 2005 im Namen der [X.] ausge-sprochen hat, aufgesucht, ihm ihr Anliegen einer Eigenbedarfskündigung vorge-tragen und mit ihm mehrere Gespräche geführt hätten. Das sind indes keine Tatsachen, die zu einer anderen Beurteilung der Ernsthaftigkeit des Nutzungs-wunsches führen könnten. Das gemeinsame Vorgehen der [X.]n mit dem Ziel der Räumung der Wohnung durch den Kläger ist noch kein hinreichendes Indiz dafür, dass auch der [X.] zu 1 und damit die [X.] als Vermie-terin eine Eigennutzung der Wohnung durch die [X.] zu 2 ernsthaft beab-sichtigte. 2. Nach alledem geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass dem Kläger gegen die [X.]n ein Anspruch auf Ersatz der von ihm zur Anmietung der neuen Wohnung aufgewendeten Maklerkosten und der geltend gemachten Mietdifferenz zusteht (§ 280 Abs. 1 BGB). Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass der Kläger die Wohnung noch vor Ablauf der [X.] und ohne ein gegen ihn ergangenes Räumungsurteil geräumt hat. Der Kausalzusammenhang zwischen der von den [X.]n geltend gemachten, nach den Feststellungen des [X.] aber nicht ernsthaft [X.] - 10 - den [X.] und dem Schaden des [X.] ist dadurch nicht [X.] worden (vgl. Senatsurteil vom 8. April 2009, aaO, [X.]. 14). 19 3. Mit der Begründung des [X.] kann aber ein Anspruch des [X.] auf [X.] der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung nicht bejaht werden (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB), weil den [X.]n die Erbringung dieser Leistung durch die Veräußerung der Wohnung unmöglich geworden ist und nicht feststeht, dass dieses Leistungshindernis überwunden werden kann. a) Auf die Frage, ob die [X.] der Besitz- und Mietrechte durch die Veräußerung unmöglich geworden ist, käme es allerdings nicht an, wenn - wie das Berufungsgericht meint - der Erwerber der Wohnung gemäß § 566 BGB anstelle der [X.]n in das Mietverhältnis eingetreten wäre. Denn da die Veräußerung der Wohnung nach Rechtshängigkeit erfolgte, fänden in diesem Fall die Vorschriften der §§ 265, 325 ZPO Anwendung ([X.], 177, 179 f.), so dass das Urteil im vorliegenden Verfahren auch dem Erwerber ge-genüber Wirkung entfalten würde. 20 So liegt es hier aber nicht, weil die Voraussetzungen des § 566 BGB im vorliegenden Fall nicht erfüllt sind. Der Eintritt des neuen Eigentümers in [X.] und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis kommt nach dem Zweck der Vorschrift des § 566 BGB nicht mehr in Betracht, wenn der Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogen ist. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Miet-verhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund [X.] überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem [X.] eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Das 21 - 11 - Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine [X.], denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Nach seinem Wortlaut und Zweck setzt § 566 BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im [X.]punkt des [X.] ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der [X.] noch im Besitz der Wohnung befindet (Senatsurteil vom 4. April 2007 - [X.] ZR 219/07, [X.], 267, [X.]. 6 ff.). b) Auch die Hilfsbegründung des [X.] trägt nicht. Das Be-rufungsgericht meint, die [X.]n seien auch dann, wenn nicht sicher festste-he, ob sie zur [X.] der Besitz- und Mietrechte in der Lage seien, zur Leistung zu verurteilen, weil sie die Unmöglichkeit jedenfalls zu vertreten hätten (§ 275 Abs. 1 BGB). Das trifft indes nicht zu. Dahin stehen kann, ob der Schuldner - hier die [X.]n - auch unter der Geltung des Schuldrechtsmo-dernisierungsgesetzes ohne Beweisaufnahme zur Leistung verurteilt werden kann, wenn die Unmöglichkeit zwischen den Parteien streitig ist, sie aber in je-dem Fall von dem Schuldner zu vertreten wäre (vgl. [X.], NJW 2002, 2518 ff.; [X.], [X.], 311 ff.; [X.], [X.] (2005), 93 ff.; jeweils m.w.[X.]). 22 Denn der Kläger macht - wie sich aus dem klägerischen Antrag ergibt und wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - vorliegend keinen Erfüllungs-anspruch, sondern einen auf [X.] der vertraglichen Rechte ge-richteten Schadensersatzanspruch auf Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) geltend, an dessen Stelle bei einer etwaig bestehenden Unmöglichkeit der Her-stellung ein Anspruch auf Geldentschädigung tritt (§ 251 Abs. 1 BGB). Eine - von den [X.]n darzulegende und zu beweisende (vgl. [X.]/Helling, Beweislast, 3. Aufl., § 251 Rdnr. 1; [X.]/[X.], 5. Aufl., § 251 Rdnr. 72; jeweils m.w.[X.]) - Unmöglichkeit der Herstellung führt deshalb dazu, dass die [X.]n den Kläger in Geld zu entschädigen haben (vgl. [X.], Urteil 23 - 12 - vom 29. Februar 1984 - [X.], NJW 1984, 2570 ff.). Sie können aber nicht zur [X.] der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung verur-teilt werden, ohne dass geklärt wird, ob ihnen dies noch möglich ist (§ 249 Abs. 1, § 251 Abs. 1 BGB). I[X.] 24 Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht der Klage wegen des Anspruchs auf [X.] der Besitz- und Mietrechte stattgegeben hat. Es ist [X.] wie aus dem Tenor ersichtlich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] ist nicht zur Endentscheidung reif, weil es weiterer tatrichterlicher [X.] bedarf. Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: AG [X.]-St. [X.], Entscheidung vom 25.03.2008 - 919 [X.]/07 - LG [X.], Entscheidung vom 06.11.2008 - 307 S 72/08 -