Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.11.2011, Az. VIII ZR 74/11

Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren [X.] erklärt hat.

Die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfahrens verstorbene (frühere) Beklagte zu 2, mieteten die streitige Wohnung im Jahr 1981 von den damaligen Eigentümern an. [X.] erwarb eine - später als "Eigentümergemeinschaft [X.]  -D.    -Str.   [X.]" (im Folgenden: [X.]  ) bezeichnete - Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit den Beklagten fort. Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wurde am 15. Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetragen.

Mit [X.] wurde die Auseinandersetzung der [X.]   durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt. Die Klägerin wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagten vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 erklärte die Klägerin die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz sind nach dem Tod des früheren Beklagten zu 2 dessen Erben in den Rechtsstreit eingetreten und hat die Klägerin nur noch die Beklagte zu 1 auf Räumung in Anspruch genommen. Das [X.] hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Beklagte zur 1 sei zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin vom 26. April 2006 das Mietverhältnis beendet habe.

Die Klägerin sei mit der Eintragung ins Grundbuch am 10. April 2006 in die [X.] eingetreten, denn es bestehe eine ununterbrochene Veräußerungskette von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin. Zunächst habe die [X.]das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden. Im Zuge der Auseinandersetzung der [X.] und der Teilung des Anwesens sei die [X.] am 10. April 2006 nach § 566 Abs. 1 [X.] (analog) auf die Klägerin übergegangen.

Die Auseinandersetzung der [X.]und die Teilung des Anwesens seien als einheitliches Rechtsgeschäft zu betrachten, durch das ein Wechsel der [X.] von der [X.] auf die Klägerin stattgefunden habe. Der Umstand, dass die Klägerin zuvor [X.]erin der [X.]  gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 [X.] nicht mit dem des § 577a Abs. 1 [X.] identisch sei. Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 [X.] sei weiter zu fassen, weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen Vermieter/Eigentümer zu berücksichtigen seien und beachtet werden müsse, dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde.

Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen. Die Wartefrist des § 577a [X.] finde keine Anwendung, weil die streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei. Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 [X.] scheide aus, weil keine planwidrige Gesetzeslücke vorliege und die fragliche Gestaltung vom Schutzzweck des § 577a [X.] nicht erfasst werde. Insbesondere werde durch den Übergang der Eigentümer- und [X.] von der [X.]auf die Klägerin kein neuer, bis zu diesem Zeitpunkt nicht vorhandener Eigenbedarf geschaffen.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagte zu 1 ist gemäß § 546 Abs. 1 [X.] zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin das Mietverhältnis beendet hat. Die Klägerin war zur Kündigung berechtigt, weil sie gemäß § 566 Abs. 1 [X.] mit der Eintragung als Wohnungseigentümerin in das Grundbuch in die [X.] eingetreten ist. Die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 [X.] findet bei der vorliegenden Gestaltung keine Anwendung.

1. Gemäß § 566 Abs. 1 [X.] tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer voraus ([X.]surteil vom 3. Juli 1974 - [X.], NJW 1974, 1551 unter [X.]; [X.], Urteile vom 12. März 2003 - [X.], [X.]Z 154, 171, 175; vom 22. Oktober 2003 - [X.], NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 b - jeweils zu § 571 [X.]; [X.]/[X.], [X.]. 2011, § 566 Rn. 21; [X.]/[X.], [X.], 70. Aufl., § 566 Rn. 7; [X.], Mietrecht, 10. Aufl., § 566 [X.] Rn. 64).

Das Berufungsgericht ist insoweit zutreffend davon ausgegangen, dass die [X.]zunächst Vermieterin der Beklagten war; dies greift die Revision auch nicht an. Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hängt daher davon ab, ob in der Auseinandersetzung der [X.]unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 [X.] liegt. Dies hat das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht bejaht.

Die [X.]war zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließlich der Wohnung der Beklagten. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer - wie hier - die [X.]er einer [X.] mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der [X.]er, sondern der [X.] ([X.], Urteil vom 25. September 2006 - [X.], [X.], 3716 Rn. 11; [X.]surteil vom 16. Juli 2009 - [X.], [X.], 2738 Rn. 21). Wie das Berufungsgericht weiter richtig erkannt hat, ist eine Auseinandersetzung der [X.], die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen [X.]er als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen wird, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das zu einem Wechsel der [X.] von der [X.] auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt.

Die Klägerin ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stellung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Der von der Revision vertretenen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bildung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten, so dass nicht eine Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der [X.]an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens an die [X.]er als Bruchteilsgemeinschaft, kann demgegenüber nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des [X.] erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der [X.] von der [X.] auf die einzelnen [X.]er herbeizuführen.

Entgegen der Auffassung der Revision steht die Sichtweise, dass durch die Auseinandersetzung der [X.] eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der [X.] an den jeweiligen [X.]er im Sinne des § 566 [X.] bewirkt wird, nicht im Widerspruch zu den Entscheidungen des [X.]s vom 6. Juli 1994 ([X.] 2/94, [X.]Z 126, 357) und vom 16. Juli 2009 ([X.], [X.], 2738).

In der erstgenannten Entscheidung hat der [X.] zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Aufteilung des Wohnungseigentums keine Veräußerung im Sinne von § 571 [X.] [aF] vornehmen ([X.] vom 6. Juli 1994 - [X.] 2/94, aaO S. 364). Zur Begründung hat der [X.] darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Miteigentümer fehlt, weil der spätere [X.] schon bisher (als Miteigentümer) Vermieter gewesen ist. Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Situation jedoch, weil Vermieterin zunächst die [X.]war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger.

In der weiteren Entscheidung hat der [X.] zu § 577a [X.] ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der [X.] auf den einzelnen [X.]er kein Wechsel in der [X.] eintritt, der geeignet ist, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Die Bestimmung des § 577a [X.] hat demnach (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten ([X.]surteil vom 16. Juli 2009 - [X.], aaO Rn. 21). Somit hat der [X.] nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577a [X.] eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint.

Diese Argumentation lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis nach § 566 Abs. 1 [X.] übertragen, denn diese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung. Während § 577a [X.] den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird, soll § 566 [X.] den Mieter, der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer "Vertreibung" bewahren ([X.]surteile vom 22. Mai 1989 - [X.], [X.]Z 107, 315, 320, sowie vom 9. Juli 2008 - [X.], [X.], 2773 Rn. 10); denn ohne einen Übergang der [X.] könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 [X.]) kein Recht zum Besitz entgegen setzen.

Der Schutzzweck des § 566 [X.] - Erhaltung des [X.] gegenüber einem Erwerber - gebietet es daher, auch die Auseinandersetzung, die eine [X.] bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als Veräußerung im Sinne von § 566 [X.] mit der Folge anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt.

2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Übertragung des Wohnungseigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinandersetzung der [X.] die Sperrfrist des § 577a [X.] nicht ausgelöst hat. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung begründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, weil die Klägerin der [X.] angehörte, die Vermieterin der Beklagten war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der [X.]er der Klägerin) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Denn nach der Rechtsprechung des [X.]s kann eine [X.] als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer [X.]er kündigen ([X.]surteile vom 27. Juni 2007 - [X.], NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16. Juli 2009 - [X.], aaO Rn. 13).

Entgegen der Auffassung der Revision ist es insoweit nicht entscheidend, dass die [X.]nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den Beklagten abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie im [X.] - zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch nicht [X.]erin war - durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 [X.] in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der [X.] in seiner Entscheidung vom 27. Juni 2007 ([X.], aaO Rn. 17) die Möglichkeit der [X.], wegen des Eigenbedarfs eines [X.]ers zu kündigen, auf diejenigen [X.]er beschränkt, die der [X.] bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der [X.] aber, wie im [X.]surteil vom 16. Juli 2009 ([X.], aaO Rn. 15) bereits angedeutet, nicht mehr fest.

Nach der Rechtsprechung des [X.]s ist der [X.] der Eigenbedarf eines [X.]ers deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als [X.] vermietet ([X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.], aaO Rn. 15). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermietet hat, besteht aber - anders als in jenem [X.]surteil (aaO Rn.17) vorausgesetzt - die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später [X.] Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 [X.] neben den verbleibenden Miteigentümern in den [X.] ([X.], aaO Rn. 76; [X.], [X.], 5, 6). Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen [X.] gekündigt wird. Eine unterschiedliche Behandlung der [X.] und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht. Es lässt sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Eigenbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten.

Entgegen der Auffassung der Revision ist die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 [X.] auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der [X.] beziehungsweise der Klägerin zu beachten. Da der Gesetzgeber in § 577a [X.] die Eigenbedarfskündigung nur für eine spezielle, hier nicht vorliegende Konstellation erschwert hat, fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke; eine analoge Anwendung des § 577a [X.] auf den Erwerb eines Anwesens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung kommt deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen ([X.]surteil vom 16. Juli 2009 - [X.], aaO Rn. 18 ff.). Es macht insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben hat, in ihrem Bestand unverändert bleibt oder einzelne Miteigentümer oder [X.]er erst später hinzutreten und anschließend eine Aufteilung erfolgt. Die Wahl einer Erwerbsform, die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577a [X.] nach ihrem Zweck nicht erfasst ist, stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar.