Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.11.2011, Az. VIII ZR 74/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 74/11
Verkündet am:

23. November 2011

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 566 Abs. 1
Wird eine [X.] bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilien-hauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen [X.]er als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
[X.] §
573 Abs.
1 Nr.
2
Eine [X.] bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines [X.]ers bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesell-schaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der [X.] in einen be-stehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe [X.]surteil vom 27.
Juni 2007 -
VIII
ZR 271/06 Rn.
17).
[X.], Urteil vom 23. November 2011 -
VIII ZR 74/11 -
LG [X.] I

AG [X.]

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2011
durch den Vorsitzenden [X.],
die Richterin Dr.
Milger, [X.]
Achilles
und
Dr.
[X.] sowie die Richterin Dr.
Fetzer

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen
das Urteil des [X.]s [X.] I -
14.
Zivilkammer
-
vom 12. Januar
2011
wird zurück-gewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten
des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Der Beklagten zu 1 wird eine Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 ge-währt.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin, eine [X.] bürgerlichen Rechts, begehrt von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer
beiden [X.]er und deren Sohnes
erklärt
hat.
Die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfah-rens verstorbene (frühere) Beklagte zu 2, mieteten die streitige Wohnung im Jahr 1981 von den
damaligen Eigentümern
an. [X.] erwarb eine

später als "Eigentümergemeinschaft W.

-D.

-Str.

[X.] M.

u.a."
1
2
-
3
-
(im Folgenden: [X.] M.

)
bezeichnete

[X.] bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit
den Beklagten fort.
Im August 2004 trat die Klägerin dieser [X.] durch Anteilsübernahme bei und [X.] am 15. Dezember 2004 als weitere [X.]erin im Grundbuch eingetra-gen.
Mit [X.] wurde die
Auseinandersetzung der
[X.] M.

durchgeführt und
das Anwesen nach § 3 [X.] geteilt.
Die Klägerin wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagten vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 er-klärte die Klägerin
die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des [X.].
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz sind nach dem Tod des früheren Beklagten zu 2 dessen Erben
in den Rechtsstreit eingetreten und hat die Klägerin nur noch die Beklagte zu 1
auf Räumung in Anspruch genommen. Das [X.] hat das erstinstanzliche Urteil abgeän-dert und die Beklagte zu 1
zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsge-richt zugelassenen
Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat
keinen
Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
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-
4
-
Die Beklagte zur 1 sei zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin vom 26. April 2006 das Mietverhältnis beendet habe.
Die Klägerin sei mit der Eintragung ins Grundbuch am 10. April 2006 in die [X.] eingetreten, denn es bestehe
eine ununterbrochene [X.] von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin. Zunächst habe die [X.] M.

das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden. Im Zuge der Auseinandersetzung der [X.] und der Teilung des Anwesens sei die [X.]
am 10. April 2006 nach § 566 Abs. 1 [X.] (analog)
auf die Klägerin übergegangen.
Die Auseinandersetzung der [X.] M.

und die Teilung des Anwesens seien
als einheitliches Rechtsgeschäft
zu betrachten,
durch das ein
Wechsel der [X.] von der [X.] M.

auf die Klägerin stattgefunden habe. Der Umstand, dass die Klägerin zuvor [X.]erin der [X.] M.

gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsbegriff im Rah-men des § 566 Abs. 1 [X.] nicht mit dem des § 577a
Abs. 1
[X.] identisch sei. Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 [X.]
sei weiter zu [X.], weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen [X.]/Eigentümer zu berücksichtigen seien und
beachtet werden müsse, dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde.
Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen. Die Wartefrist des § 577a [X.] finde keine Anwen-dung, weil die streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei. Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1,
2 [X.] scheide aus, weil keine planwidrige Gesetzeslücke vorliege
und die fragli-7
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che Gestaltung vom Schutzzweck des § 577a [X.] nicht erfasst werde. [X.] werde durch den Übergang der Eigentümer-
und [X.] von der [X.] M.

auf die Klägerin kein neuer, bis zu diesem Zeitpunkt nicht vor-handener Eigenbedarf geschaffen.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Die Beklagte zu 1 ist gemäß § 546 Abs. 1 [X.] zur
Räumung und Herausgabe
der
Mietwohnung verpflichtet, weil die [X.]skündigung der Klägerin das Mietverhältnis beendet
hat.
Die
Klägerin war zur Kündigung berechtigt, weil sie
gemäß § 566 Abs. 1 [X.] mit der Eintragung als Wohnungseigentümerin in das Grundbuch in die [X.] eingetre-ten
ist. Die Sperrfrist des §
577a Abs.
1, 2 [X.] findet bei der
vorliegenden Ge-staltung keine Anwendung.

1. Gemäß
§ 566 Abs. 1 [X.] tritt im Falle
der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte
und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Vermieter, Eigentü-mer und Veräußerer voraus
([X.]surteil vom
3. Juli 1974 -
VIII
ZR 6/73, NJW 1974, 1551 unter [X.]; [X.], Urteile vom 12. März 2003 -
XII
ZR 18/00, [X.]Z 154, 171, 175;
vom
22. Oktober 2003
-
XII
ZR 119/02,
NJW-RR 2004, 657
unter [II] 2
b
-
jeweils zu § 571 [X.];
Staudinger/[X.], [X.]. 2011,
§
566 Rn.
21;
Palandt/[X.], [X.], 70.
Aufl., §
566 Rn.
7;
[X.]/
Streyl,
Mietrecht, 10. Aufl., § 566 [X.] Rn.
64).

Das Berufungsgericht ist insoweit zutreffend davon ausgegangen,
dass die [X.] M.

zunächst
Vermieterin der Beklagten war; dies greift die [X.] auch nicht an.
Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hängt daher 11
12
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-
davon ab,
ob in der Auseinandersetzung der [X.] M.

unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine
Veräußerung im Sinne von § 566 [X.] liegt.
Dies hat das Beru-fungsgericht
ebenfalls zu
Recht bejaht.

Die [X.] M.

war zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließ-lich der Wohnung der Beklagten. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer -
wie hier
-
die [X.]er einer [X.] bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der Gesell-schafter, sondern der [X.] bürgerlichen Rechts ([X.], Urteil vom 25. September 2006
-
II
ZR 218/05, [X.], 3716 Rn.
11; [X.]surteil vom 16.
Juli 2009 -
VIII
ZR 231/08,
[X.], 2738 Rn.
21). Wie das Berufungsge-richt weiter richtig erkannt hat, ist eine
Auseinandersetzung der [X.], die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen [X.]er
als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung
vorgenommen wird,
entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsge-schäft anzusehen, das zu einem
Wechsel der [X.] von der [X.] auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt.
Die Klägerin
ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stel-lung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten.
Der von der Revision vertretenen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bil-dung von Miteigentumsanteilen
sei
isoliert zu betrachten, so dass
nicht eine
Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der [X.] M.

an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens
an die [X.]er als Bruchteilsgemeinschaft,
kann [X.] nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des [X.] erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der 14
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-
7
-
[X.] von der [X.] auf die einzelnen [X.]er her-beizuführen.
Entgegen der Auffassung der Revision steht die
Sichtweise, dass
durch die
Auseinandersetzung der [X.] eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der [X.] an den jeweiligen [X.]er im Sinne des §
566
[X.] bewirkt wird, nicht im Widerspruch zu
den Entscheidungen des [X.]s vom 6.
Juli 1994
(VIII [X.] 2/94, [X.]Z 126, 357)
und vom 16. Juli 2009 ([X.], [X.], 2738).

In der erstgenannten Entscheidung hat der [X.] zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen
Wohnungen sie
vermietet haben, mit der Aufteilung des
Wohnungseigentums
keine
Veräußerung im Sinne von §
571 [X.] [aF] vornehmen
([X.] vom 6.
Juli 1994 -
VIII
[X.] 2/94, aaO
S. 364). Zur Begründung hat der [X.] darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es
bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende [X.] fehlt, weil der spätere [X.] schon bisher (als Mitei-gentümer) Vermieter gewesen ist.
Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Situation jedoch, weil
Vermieterin zunächst die [X.] M.

war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger.
In der weiteren Entscheidung hat
der [X.] zu §
577a [X.] ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der [X.] auf den einzelnen [X.]er kein Wechsel in der [X.] eintritt, der geeignet ist, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden [X.] zu schaffen. Die Bestimmung des §
577a [X.] hat demnach
(nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestands-schutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz 16
17
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-
8
-
vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten ([X.]surteil vom 16. Juli 2009 -
VIII
ZR 231/08, aaO Rn. 21). Somit hat
der [X.]
nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577a [X.]
eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift
verneint.
Diese Argumentation lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis
nach §
566
Abs.
1
[X.] übertragen, denn diese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung. Während §
577a [X.] den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel des
Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird, soll § 566 [X.]
den Mie-ter, der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer "Vertreibung"
bewahren
([X.]surteile vom 22. Mai 1989 -
VIII
ZR 192/88, [X.]Z 107, 315, 320, sowie vom 9. Juli 2008 -
VIII
ZR 280/07, [X.], 2773 Rn.
10); denn ohne einen Über-gang der [X.] könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985
[X.]) kein
Recht zum Besitz entgegen setzen.
Der Schutzzweck des § 566 [X.] -
Erhaltung des Besitzrechts des [X.] gegenüber einem Erwerber
-
gebietet es daher, auch
die
Auseinanderset-zung, die eine [X.] bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als
Veräußerung im Sinne von §
566 [X.]
mit der Folge
anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt.
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Übertra-gung des Wohnungseigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinander-setzung der [X.] die
Sperrfrist
des § 577a [X.] nicht ausgelöst hat. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die Um-wandlung in
Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung be-19
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9
-
gründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, weil die Klägerin der [X.] bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Beklagten war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der [X.]er der Klägerin) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Denn nach der Rechtsprechung des [X.]s kann eine Gesell-schaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesell-schafter kündigen ([X.]surteile vom 27. Juni 2007 -
VIII
ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16. Juli 2009 -
VIII
ZR 231/08,
aaO Rn. 13).

Entgegen der Auffassung der Revision ist es insoweit nicht entschei-dend, dass die [X.] M.

nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den [X.] abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie im Jahr
2000 -
zu einem Zeitpunkt,
als die Klägerin noch nicht Gesell-schafterin war
-
durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 [X.] in den Mietvertrag eingetreten ist.
Zwar hat der [X.] in seiner Entscheidung vom 27.
Juni 2007 ([X.], aaO Rn. 17)
die Möglichkeit der [X.] bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines [X.]ers zu kündi-gen, auf diejenigen
[X.]er beschränkt, die der [X.] bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der [X.] aber, wie im [X.]surteil vom 16. Juli 2009 ([X.], aaO Rn.
15)
bereits angedeutet, nicht mehr fest.
Nach der Rechtsprechung des [X.]s ist der [X.] bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines
[X.]ers
deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre,
sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft
oder als [X.] bürgerlichen Rechts vermietet ([X.]surteil vom 27. Juni 2007 -
VIII
ZR 271/06, aaO
Rn.
15). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermie-22
23
-
10
-
tet hat,
besteht aber -
anders als in jenem [X.]surteil (aaO Rn.17)
vorausge-setzt
-
die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs
auch
später [X.]. Denn bei der
Übertragung eines Miteigen-tumsanteils tritt der Erwerber gemäß §
566 [X.] neben den verbleibenden [X.]n in den [X.] ([X.]/Streyl,
aaO
Rn. 76; [X.],
[X.], 5, 6). Für den
Mieter
besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft
die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen [X.] gekündigt wird.
Eine unterschiedliche Behandlung der [X.] bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht.
Es lässt sich in beiden Fällen
nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen [X.] derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des [X.] angehörten.
Entgegen der Auffassung der Revision ist die Sperrfrist des §
577a

Abs.
1, 2
[X.] auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der [X.] M.

beziehungsweise der Klägerin zu beachten.
Da der Gesetzgeber in § 577a [X.]
die Eigenbedarfskündigung
nur für eine
spezielle, hier nicht vorlie-gende Konstellation erschwert hat, fehlt es an einer planwidrigen [X.]; eine analoge Anwendung des § 577a [X.]
auf den
Erwerb eines Anwe-sens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung
kommt deshalb
nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen ([X.]surteil vom 16. Juli 2009 -
VIII
ZR 231/08, aaO Rn. 18 ff.). Es macht insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben hat, in ihrem Bestand un-verändert bleibt oder einzelne Miteigentümer oder [X.]er erst später hinzutreten und anschließend eine Aufteilung erfolgt. Die Wahl einer [X.]
-
11
-
form,
die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577a [X.] nach ihrem Zweck nicht erfasst ist, stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar.
[X.]
Dr. Milger
Dr. Achilles

Dr. [X.]
Dr. Fetzer

Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 21.08.2008 -
412 C 15882/08 -

LG [X.] I, Entscheidung vom 12.01.2011 -
14 [X.] -