Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 13.12.2017, Az. 8 C 15/16

Die Kläger begehren als Erben nach Herrn [X.] K. die Restitution hälftigen [X.] an dem 85 959 qm großen landwirtschaftlichen Flurstück a der Gemarkung [X.] Dieses Grundstück ist durch Zergliederung aus dem Flurstück b hervorgegangen, das seit 1929 im Eigentum der [X.] stand. Die Gesellschaftsanteile wurden seit 1934 je zur Hälfte von [X.] und [X.] gehalten, die [X.] im Sinne der [X.] Rassegesetze waren. 1935 beschlossen sie die Auflösung der Gesellschaft und vereinbarten, das Betriebsvermögen im Zuge der Liquidation hälftig untereinander zu teilen, wobei die Grundstücke jeweils durch [X.] einem der beiden Gesellschafter übertragen werden sollten. Im Zusammenhang mit ihrer Ausbürgerung wurde das Vermögen [X.] und [X.]s jeweils durch Bekanntmachung des [X.]sministers des Innern vom 8. März und 4. Juli 1939 für dem [X.] verfallen erklärt. [X.] K. verstarb 1941. Er wurde hinsichtlich seines im Inland befindlichen Vermögens von Frau [X.] beerbt, die 1976 verstarb und deren beweglichen Nachlass in [X.] die Kläger erbten.

Durch erneute Zergliederung des Flurstücks b ging daraus 1977 unter anderem das als Ackerfläche genutzte Flurstück c und aus diesem 1991 das verfahrensgegenständliche, nach der Rückführung auf das Einheitskataster auf Blatt ... des Grundbuchs von [X.] verzeichnete Flurstück a hervor.

Die Erben nach [X.] nahmen eine Entschädigung für die Entziehung seiner Unternehmensbeteiligung nach dem Pauschalentschädigungsabkommen zwischen der Bundesrepublik [X.] und den [X.] an. Die Erben nach [X.] stellten im Juli 1990 einen Rückübertragungsantrag wegen des Unternehmens. Ohne die Rechtsvorgängerin des Beigeladenen als damalige Verfügungsberechtigte des Flurstücks a am Verfahren zu beteiligen, stellte das [X.] und offene Vermögensfragen ([X.]) mit Bescheid vom 4. Februar 2008 die Entschädigungsberechtigung der Kläger und der Bundesrepublik [X.] jeweils bezüglich der hälftigen Unternehmensbeteiligung nach Maßgabe des NS-Verfolgtenentschädigungsgesetzes (NS-VEntschG) fest. Über die Ansprüche auf [X.] der früheren [X.] werde gesondert entschieden. Nach Anhörung der hier Verfahrensbeteiligten - einschließlich des Beigeladenen - lehnte das [X.] mit dem angegriffenen Teilbescheid vom 20. November 2009 unter anderem die Anträge der Kläger und der Bundesrepublik [X.] auf Rückübertragung des je hälftigen [X.] am verfahrensgegenständlichen Grundstück (Ziffer 1) ab und stellte insoweit das Bestehen eines Entschädigungsanspruchs nach dem NS-VEntschG dem Grunde nach fest (Ziffer 3). Zwar seien die Kläger restitutionsberechtigt, wie bereits mit Bescheid vom 4. Februar 2008 festgestellt worden sei. Die Rückübertragung von Bruchteilseigentum sei jedoch wegen redlichen Erwerbs des Grundstücks durch den Rechtsvorgänger des Beigeladenen, [X.], nach § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] ausgeschlossen. Dieser habe das Grundstück nach dem 8. Mai 1945 erworben, da der Eigentumswechsel erst mit der [X.] im Juli 1946 eingetreten sei.

Dagegen haben die Kläger am 30. November 2009 Klage erhoben und [X.] die Rückübertragung jeweils hälftigen [X.] am Flurstück a an sich und an die Bundesrepublik [X.] begehrt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht haben sie nur noch die Verpflichtung der Beklagten zur Rückübertragung hälftigen [X.] an die Kläger beantragt; die weitergehende Klage haben sie zurückgenommen.

Mit Urteil vom 27. Mai 2015 hat das Verwaltungsgericht das Verfahren im Umfang der Teilrücknahme eingestellt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berechtigung der Kläger - auch dem Beigeladenen gegenüber - stehe zwar aufgrund des [X.] vom 4. Februar 2008 bestandskräftig fest und liege im Übrigen auch der Sache nach vor. Die Rückübertragung von Bruchteilseigentum am verfahrensgegenständlichen Flurstück sei jedoch nach § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] ausgeschlossen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Redlichkeitsprüfung sei nicht der Abschluss des Kaufvertrages mit Herrn [X.], sondern der Zeitpunkt der zum Eigentumsübergang führenden Grundbucheintragung. Das ergebe sich aus der [X.] Rechtsprechung, wonach der redliche Erwerb die Grundbucheintragung des Erwerbers voraussetze. Zwar beziehe diese Rechtsprechung sich auf den in § 4 Abs. 2 Satz 2 [X.] genannten Stichtag des 18. Oktober 1989 und nicht auf den in Satz 1 der Vorschrift genannten Stichtag des 8. Mai 1945. Auch für diesen gelte aber nichts anderes, weil die Tatbestandsvoraussetzung des Erwerbs einheitlich auszulegen sei. Die Stichtagsregelung des Satzes 1 werde - anders als die des Satzes 2 - auch nicht durch Rückausnahmen ergänzt. Ihr Sinn und Zweck, die restitutionsausschließende Wirkung des redlichen Erwerbs auf [X.] nach dem 8. Mai 1945 zu beschränken, spreche ebenfalls nicht gegen die Maßgeblichkeit der Grundbucheintragung. Stattdessen auf den Abschluss des Kaufvertrages abzustellen, sei nicht schon damit zu begründen, dass für die Beurteilung von Zwangsverkäufen nach § 1 Abs. 6 [X.] der Zeitpunkt des [X.] maßgeblich sei. Anders als § 1 Abs. 6 [X.] regele § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] nicht die Schädigung, sondern nur den Restitutionsausschluss. Zudem habe der Kaufvertrag hier wegen eines erst nach dem 8. Mai 1945 geheilten Formmangels keine Bindungswirkung herbeiführen können. Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit [X.]s im Zeitpunkt der Auflassung und der Grundbucheintragung lägen angesichts der völlig veränderten Umstände in der Besatzungszeit nicht vor. Die vorherige "[X.]" sei auch nicht offen erkennbar gewesen.

Mit ihrer Revision machen die Kläger geltend, das angegriffene Urteil lege § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] unzutreffend aus. Der [X.] des redlichen Erwerbs sei nur anzuwenden, wenn der gesamte Erwerbsvorgang nach dem 8. Mai 1945 und - vorbehaltlich der Ausnahmen nach Satz 2 Buchstabe a bis c der Vorschrift - vor dem 19. Oktober 1989 stattgefunden habe. In Anlehnung an rückerstattungsrechtliche Grundsätze solle § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] einen redlichen Erwerb entzogener Vermögenswerte aufgrund von Rechtsgeschäften, die zur [X.] abgeschlossen worden seien, ausschließen. Die Stichtagsregelung schütze nur das Vertrauen in einen Eigentumserwerb aufgrund der Rechtsordnung und Rechtspraxis der [X.]. Auf die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags komme es danach nicht an. Gleiches gelte für den vom Verwaltungsgericht für allein maßgeblich gehaltenen Zeitpunkt des Grundbuchvollzugs der Übereignung.

Die Kläger haben schriftsätzlich beantragt:

Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil, ohne einen Antrag zu stellen. Sie ist der Auffassung, der Restitutionsausschluss wegen redlichen Erwerbs nach § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] greife ein, wenn alle wesentlichen zum Eigentumserwerb führenden Rechtshandlungen erst nach dem 8. Mai 1945 erfolgten. Jedenfalls bei Unwirksamkeit eines vorher geschlossenen Grundstückskaufvertrages genüge dazu, dass die Auflassung und die Grundbucheintragung - wie hier - erst nach dem Stichtag vorgenommen worden seien. Die Kaufpreiszahlung und die [X.] vor dem Stichtag rechtfertigten keine andere Beurteilung, da kein durchsetzbarer Anspruch auf Übereignung bestanden habe.

Der Beigeladene unterstützt das Vorbringen der Beklagten. Er stellt jedoch - anders als in der ersten Instanz - keinen eigenen Antrag.

Die Beteiligten haben jeweils mit Schriftsätzen vom 25. August und 6. September 2016 sowie vom 12. Januar 2017 auf mündliche Verhandlung verzichtet.

Der Senat konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO im Einverständnis der [X.]eteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

Die Revision ist zulässig und begründet. Das angegriffene Urteil beruht auf der Verletzung revisiblen Rechts und erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 137 Abs. 1, § 144 Abs. 4 VwGO).

Das Klagebegehren ist gemäß § 88 VwGO sachgerecht dahin auszulegen, dass die Verpflichtung der [X.]eklagten zur hälftigen [X.] des Flurstücks a und nicht auch zur behördlichen Aufhebung der Ziffer 1 des angegriffenen [X.]escheides begehrt wird. [X.]ach der [X.] in der Vorinstanz wenden sich die Kläger gegen Ziffer 1 des [X.]escheides nur noch insoweit, als diese sie selbst betrifft. Der Antrag auf Verpflichtung der [X.]eklagten zur hälftigen [X.] (nur) an die Kläger schließt die gerichtliche Aufhebung der entgegenstehenden Regelung in Ziffer 1 des [X.] mit ein (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO). Damit erübrigt sich ein Antrag auf Verpflichtung der [X.]ehörde zur Aufhebung dieser Regelung.

Die Vorinstanz hat die Klage zu Recht für zulässig gehalten (1.) und die [X.]sberechtigung der Kläger bezüglich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 [X.] im Ergebnis zutreffend bejaht (2.). Ihre Annahme, der Anspruch auf Einräumung von [X.]ruchteilseigentum sei gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] wegen redlichen Erwerbs des Grundstücks nach dem 8. Mai 1945 ausgeschlossen, beruht jedoch auf einer unrichtigen Auslegung dieser Vorschrift (3.). Der [X.]sanspruch ist auch nicht aus anderen Gründen zu verneinen (4.).

1. Der Zulässigkeit der Klage steht nicht entgegen, dass die Kläger zwar Ziffer 1, nicht aber auch Ziffer 3 des [X.] vom 20. [X.]ovember 2009 angefochten haben. Entgegen dem Vorbringen der [X.]eklagten ist die Ablehnung der [X.] nicht schon damit bestandskräftig geworden. Der Teilbescheid regelt die Ablehnung der [X.] ausdrücklich und allein in der von den Klägern angefochtenen Ziffer 1. Mit dem Zuerkennen eines Entschädigungsanspruchs dem Grunde nach knüpft Ziffer 3 an diese Ablehnung an, ohne sie zu wiederholen oder gar nochmals zu regeln. Dass die Kläger sich gegen die Ablehnung der [X.] wenden, haben sie seit [X.]eginn des Verfahrens mit ihren Anträgen und deren [X.]egründung deutlich gemacht. Die sie begünstigende Feststellung eines Entschädigungsanspruchs mussten sie nicht zusätzlich anfechten. Insoweit stünde ihnen auch kein Rechtsschutzinteresse zu. [X.]ei [X.]estehen eines [X.]sanspruchs kann die in diesem Fall rechtswidrige Entschädigungsregelung in Ziffer 3 des [X.] im [X.] zurückgenommen werden.

2. Das angegriffene Urteil bejaht zu Recht eine [X.]sberechtigung der Kläger bezüglich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 2 Abs. 1 [X.].

a) Allerdings tragen die Urteilsfeststellungen nicht die Annahme, die Feststellung der [X.]erechtigung der Kläger mit [X.]escheid des [X.] vom 4. Februar 2008 sei (auch) gegenüber dem [X.]eigeladenen bestandskräftig geworden. Die Klagefrist gemäß § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO, auf die es wegen des Ausschlusses des Widerspruchsverfahrens gemäß § 37 Abs. 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 [X.] ankommt, begann mangels [X.]ekanntgabe des [X.]escheides vom 4. Februar 2008 an den [X.]eigeladenen nicht zu laufen, da eine Zustellung nach § 32 Abs. 4 Satz 1 [X.] unterblieben war. Konkrete, über den [X.]ablauf hinausgehende Umstände, aus denen sich eine Verwirkung des Klagerechts des [X.]eigeladenen ergeben könnte, hat das Verwaltungsgericht nicht festgestellt. Das [X.]erufungsurteil beruht aber nicht auf diesem Mangel, weil es die [X.]sberechtigung der Kläger unabhängig davon mit der selbstständig tragenden Alternativerwägung begründet, die Tatbestandsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 4 [X.] lägen vor. Diese Erwägung ist revisionsrechtlich fehlerfrei.

b) [X.]ach den tatsächlichen Feststellungen des [X.], an die der Senat gebunden ist (§ 137 Abs. 2 VwGO), wurde dem Rechtsvorgänger der Kläger, [X.], die am Sitz des Unternehmens in [X.] belegene hälftige [X.]eteiligung an der [X.] verfolgungsbedingt im Sinne des § 1 Abs. 6 [X.] entzogen, ohne dass das Unternehmen selbst im [X.]punkt der Anteilsentziehung von Maßnahmen nach § 1 [X.] betroffen war.

Die Vermögensverfallserklärung nach § 2 des Gesetzes über den Widerruf von Einbürgerungen und die Aberkennung der [X.] Staatsangehörigkeit - [X.] - vom 14. Juli 1933 ([X.]) zählte zu den Maßnahmen, die sich insbesondere auch gegen jüdische [X.]ürger richteten ([X.]VerwG, Urteil vom 6. April 1995 - 7 C 5.94 - [X.]VerwGE 98, 137 <140> m.w.[X.].). [X.] war [X.] im Sinne der [X.] Rassegesetze. Durch die Entscheidung über den Vermögensverfall wurde ihm das im Zuge seiner Ausbürgerung beschlagnahmte Vermögen entzogen. Die Verfallserklärung wurde mit der Veröffentlichung im [X.] wirksam (vgl. die Verordnung zur Durchführung des [X.] vom 26. Juli 1933, RG[X.]l. [X.]). Damit ging nach damaligem Verständnis das im [X.] belegene Vermögen des Ausgebürgerten unmittelbar mit dinglicher Wirkung durch einen "Staatsakt" auf den Reichsfiskus als dessen Gesamtrechtsnachfolger über ([X.]VerwG, Urteil vom 6. April 1995 - 7 C 5.94 - [X.]VerwGE 98, 137 <140 f.>; [X.]eschluss vom 4. Juli 2007 - 8 [X.] 8.07 - [X.] 428 § 1 Abs. 6 [X.] [X.]r. 44 [X.] und Rn. 3 ff., je m.w.[X.]). Der [X.] erfasste auch den [X.] zustehenden, in [X.] belegenen hälftigen Gesellschaftsanteil an der [X.]

Die Gesellschaft selbst wurde durch die Verfallserklärung und die parallele Verfallserklärung gegenüber [X.] nicht geschädigt, weil beide Erklärungen nur die Inhaberstellung der bisherigen Gesellschafter betrafen und nicht auch die Zuordnung des Gesellschaftsvermögens zur [X.]. Der Übergang der Gesellschaftsanteile auf den Fiskus führte - mangels damaliger Anerkennung einer Ein-Mann-GmbH - zwar dazu, dass die [X.] als Unternehmensträgerin vom Fiskus abgelöst wurde. Die Unternehmenszugehörigkeit des bisherigen Gesellschaftsvermögens endete aber nicht schon damit, sondern erst mit dessen späterer Veräußerung durch den Fiskus.

c) Das Flurstück b, aus dem das verfahrensgegenständliche Grundstück hervorgegangen ist, gehörte im [X.]punkt der [X.] noch zum Vermögen der [X.] und wurde erst später veräußert.

d) Die Kläger sind als Rechtsnachfolger nach [X.] gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 [X.] [X.]erechtigte im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 4 und 5 [X.]. Der Anspruch auf [X.] gehört zu dem von ihnen ererbten beweglichen Inlandsvermögen der Alleinerbin [X.]s, [X.], weil er sich nur auf das Verschaffen eines dinglichen Rechts richtet.

3. Die [X.] ist aber nicht wegen redlichen Erwerbs des verfahrensgegenständlichen Grundstücks durch den Rechtsvorgänger des [X.]eigeladenen gemäß § 4 Abs. 2 [X.] ausgeschlossen. Zwar ist diese Vorschrift gemäß § 1 Abs. 6 [X.] entsprechend auf [X.]sansprüche gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 [X.] anzuwenden ([X.]VerwG, Urteil vom 19. Januar 2005 - 8 C 20.03 - [X.] 428.42 § 2 [X.]S-VEntschG [X.]r. 1 S. 4 f.). Das Verwaltungsgericht hat auch zutreffend auf den rechtsgeschäftlichen Erwerb des Flurstücks b durch den Rechtsvorgänger des [X.]eigeladenen, Herrn [X.], abgestellt. Die nachfolgenden Eigentümerwechsel durch Erbgang können den Tatbestand des § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] nicht erfüllen, da die Vorschrift einen der Redlichkeitsprüfung zugänglichen rechtsgeschäftlichen Erwerb voraussetzt (stRspr; vgl. [X.]VerwG, Urteile vom 24. Februar 1999 - 8 C 15.98 - [X.]VerwGE 108, 301 <314 f.>, vom 17. Januar 2002 - 7 C 16.01 - [X.] 428 § 1 Abs. 6 [X.] [X.]r. 13 S. 59 - und vom 24. Januar 2002 - 8 C 33.01 - [X.]VerwGE 115, 367 [insoweit nicht abgedruckt in [X.]VerwGE] - juris Rn. 22). Das angegriffene Urteil hätte einen Restitutionsausschluss nach § 4 Abs. 2 [X.] jedoch nicht bejahen dürfen, weil der Erwerb des Flurstücks b durch Herrn [X.] nicht in den zeitlichen Anwendungsbereich der Vorschrift fiel. Auf dessen Redlichkeit kam es daher nicht an.

§ 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] begrenzt die restitutionsausschließende Wirkung des redlichen Erwerbs auf die [X.] nach dem 8. Mai 1945 ([X.]VerwG, Urteil vom 24. Juni 2004 - 7 C 20.03 - [X.] 428 § 1 Abs. 6 [X.] [X.]r. 26 S. 122). [X.]eim mehraktigen Eigentumserwerb an Immobilien muss der gesamte Erwerbsvorgang einschließlich des der Übereignung zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts (vgl. § 4 Abs. 2 Satz 2 [X.]) nach diesem Stichtag stattgefunden haben. Es genügt also nicht, dass ein bereits unter der Herrschaft des [X.]ationalsozialismus begonnener Erwerbsvorgang erst nach dem Stichtag vollendet wurde. Das gilt auch für den Fall, dass bis zum 8. Mai 1945 vorgenommene [X.] unwirksam waren. Es reicht daher nicht aus, wenn ein bis zum 8. Mai 1945 geschlossener formunwirksamer Grundstückskaufvertrag durch Heilung nach dem Stichtag wirksam wurde. Das legen bereits der Wortlaut und die Systematik der Vorschrift nahe. Eindeutig ergibt sich diese Auslegung aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Regelung.

a) § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] setzt voraus, dass natürliche Personen, Religionsgemeinschaften oder gemeinnützige Stiftungen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise Eigentum oder dingliche [X.]utzungsrechte an dem Vermögenswert erworben haben. Die Formulierung im Perfekt ("erworben haben") umschreibt den mit dem Eigentumswechsel vollendeten Erwerbsvorgang und deutet darauf hin, dass der Erwerb nach dem 8. Mai 1945 begonnen haben und vollendet worden sein muss. Das Erfordernis, nach dem Stichtag "in redlicher Weise" erworben zu haben, kann sich sinnvoll nur auf [X.] und deren Umstände beziehen. Es betrifft deshalb gerade den Erwerbsvorgang und nicht nur dessen Vollendung.

b) Die Gesetzessystematik spricht dafür, den Erwerbsvorgang im Sinne des § 4 Abs. 2 [X.] weit zu verstehen und den Stichtag des 8. Mai 1945 beim Immobilienerwerb nicht nur auf die Übereignung durch dingliche Einigung und Grundbucheintragung zu beziehen, sondern auch auf das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft (Verpflichtungs- oder Kausalgeschäft), regelmäßig einen Grundstückskaufvertrag nach den Vorschriften des [X.] oder, seit 1976, des [X.] (vgl. [X.]VerwG, [X.]eschluss vom 23. Januar 1995 - 7 [X.] - [X.] 112 § 4 [X.] [X.]r. 13 S. 32 f.).

Dem steht nicht schon entgegen, dass § 4 Abs. 2 [X.] einen abgeschlossenen Erwerbsvorgang und damit beim Immobilienerwerb eine Grundbucheintragung voraussetzt (dazu vgl. [X.]VerwG, [X.]eschlüsse vom 29. Oktober 1993 - 7 [X.] 185.93 - [X.] 112 § 4 [X.] [X.]r. 3 [insoweit in [X.] nicht abgedruckt] - juris Rn. 2, vom 26. September 1994 - 7 [X.] 50.94 - [X.] 428 § 4 [X.] [X.]r. 9 S. 13 f. und vom 23. Januar 1995 - 7 [X.] - [X.] 428 § 4 [X.] [X.]r. 13 S. 31 f.). Daraus folgt noch nicht, dass es für die Anwendbarkeit der Vorschrift nach § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] allein auf den [X.]punkt der Vollendung des Erwerbs ankäme. Dessen alleinige Maßgeblichkeit lässt sich auch nicht damit begründen, dass ein auf Eigentumsverschaffung zielender Grundstückskaufvertrag wegen der Zweigliedrigkeit des [X.] keinen ausreichenden Anknüpfungspunkt für eine Redlichkeitsprüfung darstellt. Daraus ergibt sich nur, dass nach § 4 Abs. 2 [X.] zum Kausalgeschäft dessen Vollzug durch Übereignung hinzugetreten sein muss ([X.]VerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - 7 [X.] - juris Rn. 9), nicht jedoch, dass für die Anwendbarkeit der Vorschrift nur der [X.]punkt der dinglichen Übereignung oder sogar nur derjenige ihres letzten Rechtsakts, der Grundbucheintragung, maßgeblich wäre. Vielmehr ergibt sich die [X.]edeutung des [X.] für die Anwendung des § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] aus der gesetzlichen Konkretisierung der Redlichkeitsvoraussetzungen und aus dem Zusammenhang mit § 4 Abs. 2 Satz 2 [X.].

Die Voraussetzungen der Redlichkeit im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] sind nach den Regelbeispielen des Absatzes 3 der Vorschrift anhand von Kriterien zu bestimmen, die in den Fällen des Immobilienerwerbs zumindest auch, wenn nicht sogar überwiegend an das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft anknüpfen und davon ausgehen, dass der gesamte Erwerbsvorgang einschließlich des [X.] den Rahmenbedingungen der [X.] unterlag. Eine die Redlichkeit ausschließende Abweichung von den allgemeinen Rechtsvorschriften oder der Rechtspraxis der [X.] (§ 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.]) kann sich bereits aus dem Kaufvertrag ergeben. So scheidet ein redlicher Erwerb von Grundstückseigentum aus, wenn der Immobilienkauf - wie etwa der Kauf volkseigener Grundstücke - seinem Vertragsgegenstand nach vor dem 19. Oktober 1989 rechtlich nicht zulässig war (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 29. August 1996 - 7 C 6.96 - [X.] 428 § 4 [X.] [X.]r. 34 - juris LS 3 und [X.] zur Anbahnung eines solchen Geschäfts). [X.]och deutlicher ist der [X.]ezug zum Kausalgeschäft bei § 4 Abs. 3 [X.]uchst. b und c [X.]. Eine manipulative [X.]eeinflussung der [X.]edingungen des Erwerbs oder der Auswahl des [X.] betrifft regelmäßig das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft, das Leistung und Gegenleistung bestimmt. Auch das Regelbeispiel des Ausnutzens einer Zwangslage oder einer Täuschung des ehemaligen Eigentümers bezieht sich auf das Kausalgeschäft, weil es den Entschluss zur Veräußerung und die vertragliche Gestaltung ihrer [X.]edingungen betrifft.

Die [X.]edeutung des [X.] für den [X.] des redlichen Erwerbs und dessen [X.]ezug zu den Rahmenbedingungen in der [X.] werden auch in der Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 [X.] deutlich. [X.]ei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden muss das deren Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft vorbehaltlich der in den [X.]uchstaben a bis c dieser Regelung normierten Ausnahmen bis zum 18. Oktober 1989 - dem Tag des Rücktritts [X.] - oder mit Zustimmung des [X.]erechtigten geschlossen worden sein. Danach soll der Redlichkeitsschutz grundsätzlich nur für Erwerbsgeschäfte gelten, die unter den in der [X.] geltenden Rahmenbedingungen zu einem [X.]punkt vereinbart wurden, zu dem noch mit deren Fortbestehen zu rechnen war. Wäre § 4 Abs. 2 [X.] auch auf bereits während der Herrschaft des [X.]ationalsozialismus vereinbarte und nach [X.] vollzogene Grundstücksveräußerungen anzuwenden, müssten die auf die Rechtsordnung und Rechtspraxis der [X.] zugeschnittenen Kriterien des § 4 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 [X.] auf Rechtsgeschäfte angewendet werden, die unter den Rahmenbedingungen des [X.]S-Staats geschlossen wurden. Eine solche Anwendung wäre sinnwidrig unabhängig davon, ob der in der [X.]S-[X.] geschlossene Kaufvertrag wirksam war oder an einem Mangel litt, der erst durch den Vollzug nach dem 8. Mai 1945 geheilt wurde. Denn die Heilung würde zum Wirksamwerden eines Verpflichtungsgeschäfts führen, dessen [X.]estimmungen unter [X.] Rahmenbedingungen vereinbart worden waren und das deshalb nicht sinnvoll Gegenstand einer auf die Rechtsordnung und -praxis der [X.] bezogenen Redlichkeitsprüfung sein kann.

c) Die Gesetzesmaterialien bestätigen, dass für den zeitlichen Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] auf den gesamten Erwerbsvorgang einschließlich des [X.] und nicht nur auf dessen dinglichen Vollzug abzustellen ist. Der Stichtag des 8. Mai 1945 wurde durch Art. 1 [X.]r. 6 [X.]uchst. a des Gesetzes zur Änderung des Vermögensgesetzes und anderer Vorschriften vom 14. Juli 1992 - 2. [X.] - ([X.]l I S. 1257) in § 4 Abs. 2 [X.] eingefügt, um die restitutionsausschließende Wirkung des redlichen Erwerbs auf "[X.] nach dem 8. Mai 1945" zu beschränken (vgl. die [X.]egründung des Gesetzentwurfs vom 28. April 1992, [X.]T-Drs. 12/2480 [X.] zu [X.]r. 6 [X.]uchst. a). Damit nahm er [X.] unter der Herrschaft des [X.]ationalsozialismus aus dem Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 [X.] heraus. Zur [X.]egründung verweisen die Gesetzesmaterialien darauf, dass [X.] in der [X.] der [X.] Gewaltherrschaft nicht Gegenstand der [X.] zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. Juni 1990 (Anlage III des [X.]) waren, die Eckwerte für künftige vermögensrechtliche Regelungen formulierte. Eckwert 3 [X.]uchstabe b der [X.] verlangte die Herstellung eines sozialverträglichen Ausgleichs in Fällen, in denen [X.]ürger der [X.] in redlicher Weise Eigentum oder dingliche [X.]utzungsrechte an zurück zu übereignenden Immobilien erworben hatten. Damit waren [X.] angesprochen, die im Vertrauen auf den Fortbestand der [X.]-Rechtsordnung und -Rechtspraxis vorgenommen worden waren. Auf [X.] in der [X.]S-[X.] bezog sich der [X.] nicht. Den [X.] auf solche Vorgänge zu erstrecken, hielt der Gesetzgeber für nicht sachgerecht und für systemwidrig, weil dies den Grundsätzen des alliierten [X.] widersprochen hätte, an die sich § 1 Abs. 6 [X.] so weit wie möglich anlehnt ([X.]T-Drs. 12/2480 [X.] zu [X.]r. 6 [X.]uchst. a). Die [X.] der Alliierten erkannten einen gutgläubigen Erwerb in der [X.]S-[X.] entzogener Vermögenswerte grundsätzlich nicht an. So konnte dem rückerstattungsrechtlich möglichen Einsammeln "abgeschwommener" Grundstücke eines entzogenen Unternehmens nicht der Einwand gutgläubigen Erwerbs entgegengehalten werden. Das galt auch bei einem Erwerb der Grundstücke im ordnungsgemäßen üblichen Geschäftsverkehr (vgl. Art. 1 Abs. 3 der Anordnung [X.]K/O (49) 180 der Alliierten Kommandantur [X.]erlin - Rückerstattung feststellbarer Vermögensgegenstände an Opfer der [X.] Unterdrückungsmaßnahmen - [X.] - vom 26. Juli 1949 ; Art. 1 Abs. 2 des Gesetzes [X.]r. 59 der [X.] Militärregierung - Rückerstattung feststellbarer Vermögensgegenstände - [X.] - vom 10. [X.]ovember 1947 und Art. 1 Abs. 3 des Gesetzes [X.]r. 59 der [X.] Militärregierung - Rückerstattung feststellbarer Vermögenswerte an Opfer [X.] Unterdrückungsmaßnahmen - [X.]rREG - vom 12. Mai 1949 ; vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 26. Juni 1997 - [X.]VerwG 7 C 53.96 - [X.] 428 § 3 [X.] [X.]r. 18 S. 18; [X.]eschlüsse vom 19. März 2003 - 8 [X.] 129.02 - [X.] 428 § 3 [X.] [X.]r. 44 S. 38 und vom 18. April 2013 - 5 [X.] 62.12 - [X.] 2013, 172 Rn. 7 m.w.[X.].; Ausnahmen galten nur für den Erwerb beweglicher Sachen im Wege des ordnungsgemäßen üblichen Geschäftsverkehrs und für den Erwerb von Inhaberpapieren; vgl. Art. 19 Satz 1, Art. 21 [X.], Art. 15 Satz 1, Art. 17 [X.]rREG, Art. 16 Satz 1, Art. 18 [X.]; [X.]VerwG, [X.]eschluss vom 29. Juni 2010 - 8 [X.] 129.09 - [X.] 428 § 5 [X.] [X.]r. 53 Rn. 9).

d) Der Sinn und Zweck des § 4 Abs. 2 [X.] bestätigt den entstehungsgeschichtlichen [X.]efund. Auch er gebietet eine Auslegung, die den zeitlichen Anwendungsbereich der Vorschrift auf [X.] beschränkt, die insgesamt - einschließlich des [X.] - nach dem 8. Mai 1945 stattgefunden haben. Wie sich aus dem Eckwert 3 [X.]uchstabe b der [X.] ergibt, dient der Restitutionsausschluss wegen redlichen Erwerbs dem sozialverträglichen Ausgleich der Interessen von Geschädigten und Verfügungsberechtigten. [X.]ei der Regelung der Wiedergutmachung von Schädigungen früherer Eigentümer sollten die [X.]ürger der [X.] in ihrem Vertrauen auf die [X.]eständigkeit eines Immobilienerwerbs geschützt werden, bei dem nach der Rechtsordnung und Rechtspraxis der [X.] alles mit rechten Dingen zugegangen war, sofern bei Abschluss des [X.] noch vom Fortbestehen der bisherigen Ordnung ausgegangen werden konnte (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 - 7 C 42.93 - [X.]VerwGE 97, 286 <290>). Die Einführung des Stichtags des 8. Mai 1945 sollte diesen Vertrauensschutz mit dem vermögensrechtlichen Grundsatz in Einklang bringen, die Restitution verfolgungsbedingter Vermögensverluste nach § 1 Abs. 6 und § 3 Abs. 1 Satz 4 [X.] so weit wie möglich an die Grundsätze des alliierten [X.] anzulehnen, das - wie eben dargelegt - keinen gutgläubigen Erwerb verfolgungsbedingt entzogener Immobilien anerkannte. Diesem Regelungszweck entspricht es, den zeitlichen Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 [X.] auf [X.] zu beschränken, die erst nach dem 8. Mai 1945 begonnen haben und nicht schon unter der Herrschaft des [X.]ationalsozialismus eingeleitet wurden. Ein redlicher Erwerb in der [X.]S-[X.] entzogener Immobilien ist damit zwar nicht völlig ausgeschlossen. Gewährleistet bleibt aber, dass er nur anerkannt wird, soweit dies erforderlich ist, das Vertrauen der [X.]-[X.]ürger in die Fortgeltung der nach [X.] etablierten staatlichen Ordnung über den [X.]punkt des [X.]eitritts hinaus zu schützen. [X.]icht geschützt wird dagegen das Vertrauen in die Möglichkeit, ein unter der [X.]S-Herrschaft vereinbartes Erwerbsgeschäft nach deren Ende unabhängig von möglichen Restitutionsansprüchen früherer, nationalsozialistisch verfolgter Eigentümer noch vollziehen und dauerhaft sichern zu können. Ebenso wenig schützt § 4 Abs. 2 [X.] das Vertrauen in die Möglichkeit, einen unter der Herrschaft des [X.]ationalsozialismus formunwirksam vereinbarten, aber womöglich - wie hier - faktisch bereits vollzogenen Erwerb verfolgungsbedingt entzogener Vermögenswerte nach dem [X.]esatzungsrecht oder dem Recht der [X.] nachträglich legitimieren und etwaige Restitutionsansprüche abwehren zu können.

Danach scheidet eine Anwendung des § 4 Abs. 2 [X.] hier schon aus, weil das Kausalgeschäft - der Grundstückskaufvertrag - vor dem 8. Mai 1945, nämlich am 10. Oktober 1944 geschlossen worden war. Auf die Formunwirksamkeit dieses Vertrages nach § 125 Satz 1 i.V.m. § 313 Satz 1 [X.] a.F. kommt es aus den oben dargelegten Gründen ebenso wenig an wie auf die Frage, ob die bei Abschluss des Kaufvertrages noch ausstehende siedlungsrechtliche Genehmigung rechtzeitig erteilt wurde. Ein Grundstückserwerb auf der Grundlage eines bis zum 8. Mai 1945 geschlossenen Grundstückskaufvertrages fällt unabhängig von seiner Wirksamkeit oder Unwirksamkeit nicht in den Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 [X.]. Die nachträgliche Heilung des Formmangels durch die Auflassung und Grundbucheintragung im Jahr 1946 ändert nichts daran, dass mit dem Wirksamwerden des [X.] ein unter der Herrschaft des [X.]ationalsozialismus geschlossener Vertrag den Rechtsgrund der Übereignung bildete.

4. Das angegriffene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO).

a) Eine wirksame Anmeldung gemäß § 30 Abs. 1, § 30a Abs. 1 [X.] liegt vor. Die Anmeldung von Ansprüchen wegen des Unternehmens umfasst nach § 6 Abs. 6 Satz 4 [X.] auch die Anmeldung von Ansprüchen wegen der Entziehung der Unternehmensbeteiligung, an die der Anspruch auf [X.] gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 [X.] anknüpft.

b) § 3 Abs. 1 Satz 11 [X.] steht der Anwendung des § 3 Abs. 1 Satz 4 [X.] nicht entgegen. Das verfahrensgegenständliche Grundstück wurde nicht, wie von § 3 Abs. 1 Satz 11 [X.] vorausgesetzt, als für den Wohnungsbau bestimmter Vermögenswert entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestand, bis zum 8. Mai 1945 zum unternehmensüblichen Preis an eine natürliche Person veräußert. Dazu müsste das Grundstück als Teil des Umlaufvermögens des von der Schädigung betroffenen Unternehmens für Wohnbauzwecke veräußert worden sein (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 7. März 2007 - 8 C 26.05 - [X.] 428 § 3 [X.] [X.]r. 66 Rn. 31 f., 34 f. m.w.[X.].). Das Flurstück b gehörte jedoch schon bei seiner Veräußerung durch den Fiskus und erst recht bei der späteren Veräußerung an den Rechtsvorgänger des [X.]eigeladenen nicht mehr zum Umlaufvermögen der [X.] Deren Gesellschaftszweck beschränkte sich seit 1934 auf die Liquidation. Zudem handelte es sich bei dem Ersterwerber, der [X.], nicht um eine natürliche Person. Schließlich war das Flurstück seinerzeit nicht zum Wohnungsbau, sondern zur landwirtschaftlichen [X.]utzung bestimmt.

c) Aus den ungerügten, nach § 137 Abs. 2 VwGO revisionsrechtlich bindenden Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz und dem Vorbringen der [X.]eteiligten ergeben sich auch keine Anhaltspunkte für das Vorliegen sonstiger Restitutionsausschlussgründe gemäß §§ 4 f. [X.].

d) Eine analoge Anwendung von § 7a Abs. 2 [X.] (dazu vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 26. Juni 1997 - 7 C 53.96 - [X.] 428 § 3 [X.] [X.]r. 18 S. 19) scheidet aus, weil dem Rechtsvorgänger der Kläger nach den vorinstanzlichen Feststellungen aus Anlass des Vermögensverlusts keine Gegenleistung oder Entschädigung zugeflossen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 i.V.m. § 155 Abs. 2 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die anteilige Gerichtskostenbelastung der Kläger erklärt sich aus deren [X.] vor dem Verwaltungsgericht (§ 155 Abs. 2 VwGO), die gleich niedrige [X.]elastung des [X.]eigeladenen daraus, dass dieser nur in erster Instanz in einem der Teilrücknahme der Kläger entsprechenden Umfang mit einem eigenen Antrag unterlegen ist, im Revisionsverfahren jedoch keinen Antrag gestellt und deshalb keine dort entstandenen Kosten zu tragen hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).