Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 31.01.2018, Az. 8 C 23/16

Der Kläger begehrt die [X.] einer Teilfläche des Grundstücks [X.] ... in [X.], verzeichnet im Grundbuch von [X.], [X.]latt 2...

Das Grundstück [X.] ... besteht aus den Flurstücken [X.] und [X.] [X.]eide Flächen standen ab 1933 - zunächst als Teil des Flurstücks 1..., später als eigenständige Flurstücke - im Eigentum der [X.] & F. Kommanditgesellschaft ([X.]), [X.] Hälftiger [X.]nteilseigner der [X.] war der Rechtsvorgänger des [X.], der zum Kreis der in der [X.] rassisch Verfolgten zählte. Im November 1936 verkaufte die [X.] das Flurstück [X.] (739 qm) an [X.]. Im Mai 1937 wurde der Rechtsvorgänger des [X.] gezwungen, seinen hälftigen [X.]nteil an der [X.] zu veräußern. Im Juli 1942 verkaufte die [X.] das Flurstück [X.] (740 qm) ebenfalls an [X.]., der in der Folgezeit auf dem Flurstück [X.] ein Einfamilienhaus und auf dem Flurstück [X.] eine Garage errichtete. Nach dem Tod von [X.]. wurde sein Enkel [X.]. 1976 oder 1978 als Eigentümer des Grundstücks [X.] ... im Grundbuch eingetragen.

[X.]. ist der Halbbruder des [X.]eigeladenen zu 2. Den Eltern des [X.]eigeladenen zu 2 gehörte 1987 das Grundstück O.-Straße ... in [X.] (320 qm) und ein halber Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch von [X.]-M., [X.]latt 1... verzeichneten ca. 1 600 qm großen Gartengrundstück. Die andere Hälfte des Grundstücks gehörte den [X.]eigeladenen. [X.]. lebte 1987 auf dem Grundstück O.-Straße ... Die [X.]eigeladenen lebten auf dem Grundstück [X.] ...

[X.]m 26. Oktober 1987 vereinbarten [X.]. und der [X.]eigeladene zu 2 privatschriftlich, dass [X.]. mit dem [X.]bleben der Eltern des [X.]eigeladenen zu 2 oder deren Übersiedlung in ein [X.]ltersheim in den [X.]esitz des Grundstücks O.-Straße ... gelangen sollte. [X.]ls Gegenleistung sollte [X.]. dem [X.]eigeladenen zu 2 das Grundstück [X.] ... überlassen. Der [X.]eigeladene zu 2 verpflichtete sich darüber hinaus zum Wertausgleich entsprechend dem "Taxwert" der Grundstücke. Die Mutter des [X.]eigeladenen zu 2 stimmte der Vereinbarung für die "derzeitigen [X.]esitzer des Grundstücks O.-Straße ..." zu.

Mit notariellem "Schenkungsvertrag" vom 30. März 1989 schenkte [X.]. den [X.]eigeladenen das Grundstück [X.] ... In dem Vertrag heißt es unter anderem, Nebenabreden bestünden nicht. Die [X.]eigeladenen seien, mit [X.]usnahme des [X.]nteils am Grundstück in [X.]-M., weder Eigentümer noch Nutzer von Grundstücken. Mit notariellem "Schenkungsvertrag" vom selben Tag, der vor demselben Notar geschlossen wurde, schenkten die Eltern des [X.]eigeladenen zu 2, vertreten durch diesen, das Grundstück O.-Straße ... und ihren hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück [X.]-M. an [X.]. In dem Vertrag wird auf das Eigentum des [X.]. an dem Grundstück [X.] ... hingewiesen und auf den Umstand, dass dieses "durch heute beurkundeten Vertrag" an die [X.]eigeladenen übertragen worden sei. [X.]uf dem [X.] Grundstücks [X.] ... findet sich ein Stempel des Rats des [X.]ezirks [X.], wonach dieser Vertrag nach der [X.] genehmigt worden sei. Ein vergleichbarer Stempel findet sich auf dem anderen Vertrag nicht. [X.]eide Verträge erläutern, dass die jeweiligen Erwerber bereits auf dem betreffenden Hausgrundstück wohnen, [X.]ufwendungen zur Werterhaltung und Wertverbesserung erbracht haben und weitere [X.]ufwendungen beabsichtigen.

Mit notariellem Vertrag vom 9. Oktober 1991 bestätigten die [X.]eigeladenen und [X.]. die Vereinbarung vom 26. Oktober 1987, erklärten, dass diese Vereinbarung bis auf den dort vereinbarten Wertausgleich vollzogen worden sei, und kamen sodann überein, den hälftigen [X.]nteil des Grundstücks [X.]-M., der noch den [X.]eigeladenen gehörte und dessen Wert sie auf 40 000 DM bezifferten, zur Erfüllung des noch offenen Wertausgleichsanspruchs des [X.]. an diesen zu übertragen.

Mit [X.]escheiden vom 17. [X.]ugust 1992 und vom 27. Juli 1999 stellte das [X.] zur Regelung offener Vermögensfragen fest, dass der Rechtsvorgänger des [X.] seine [X.]nteile an der [X.] verfolgungsbedingt verloren habe. Mit bestandskräftig gewordenen [X.]escheid vom 7. Juni 2010 lehnte die [X.]eklagte den [X.]ntrag des [X.] auf Restitution eines hälftigen Miteigentumsanteils am Flurstück [X.] mit der [X.]egründung ab, der Verkauf dieses Flurstücks habe vor der [X.]nteilsschädigung stattgefunden. Mit [X.]escheid vom 16. Januar 2012 stellte die [X.]eklagte die [X.]erechtigung des [X.] hinsichtlich eines hälftigen Miteigentumsanteils am Flurstück [X.] fest und lehnte eine Naturalrestitution mit der [X.]egründung ab, die [X.]eigeladenen hätten das Eigentum durch Schenkung redlich erworben.

Die vom Kläger gegen den [X.]escheid vom 16. Januar 2012 erhobene Klage zielt vorrangig auf Rückübertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils am Flurstück [X.] und hilfsweise auf Feststellung, dass er wegen dieses Miteigentumsanteils dem Grunde nach [X.]nspruch auf einen gesonderten Entschädigungsbescheid nach dem [X.] habe. Mit Teilurteil vom 12. [X.]ugust 2015 hat das Verwaltungsgericht die Klage hinsichtlich des [X.] des [X.] abgewiesen. Zur [X.]egründung hat es ausgeführt, der vom Kläger nach § 3 [X.]bs. 1 Satz 4 [X.] begehrten [X.] eines hälftigen Miteigentumsanteils am Flurstück [X.] stehe der [X.]usschlussgrund des § 4 [X.]bs. 2 Satz 1 [X.] entgegen. Der Erwerb des Flurstücks [X.] durch die [X.]eigeladenen sei nicht unredlich im Sinne des § 4 [X.]bs. 3 [X.]uchst. a [X.]. Der Grundstücksschenkungsvertrag vom 30. März 1989 sei geeignet gewesen, den [X.]eigeladenen das Eigentum am streitgegenständlichen Flurstück redlich zu vermitteln, weil es sich nicht um einen Erbauseinandersetzungsvertrag gehandelt habe. Der Erwerb des Flurstücks [X.] durch die [X.]eigeladenen sei auch nicht deswegen unredlich, weil er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der [X.] geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis gestanden habe. Der [X.] habe nicht gegen das [X.]edingungsverbot für Schenkungen (§ 282 [X.]bs. 2 ZG[X.]) verstoßen. Es habe sich zum einen wegen des parallelen [X.]bschlusses der beiden Vereinbarungen am 30. März 1989 nicht um eine Verfügung ohne Gegenleistung gehandelt. Zum anderen sei es nicht [X.]ufgabe der [X.], Mängel privatrechtlicher Verträge zu sanktionieren, die ihre [X.]uswirkung allenfalls zwischen den betroffenen Vertragsschließenden entfalten könnten. Es liege kein Verstoß gegen das Konzentrationsverbot des § 3 [X.]bs. 4 [X.]uchst. c [X.] vor. Die [X.]eigeladenen hätten lediglich zwei zu einem einheitlichen Wohnzweck genutzte Grundstücke vom vorherigen Eigentümer erworben. Das staatliche Vorerwerbsrecht sei nicht umgangen worden. Denn es habe auch für [X.] gegolten. Schließlich liege kein Verstoß gegen das Erfordernis der staatlichen [X.] nach der Preisverfügung Nr. 3/87 vor. Diese habe eine Kontrolle der Preise für unbebaute und bebaute Grundstücke vorgesehen. Vorliegend habe es sich um ein atypisches Rechtsgeschäft gehandelt, bei dem ein kontrollierbarer Preis nicht vereinbart gewesen sei. Daran ändere auch der vereinbarte Wertausgleich nichts. Die Preisverfügung Nr. 3/87 sei zudem unveröffentlicht gewesen. Die [X.]eigeladenen hätten ihre Regelungen daher nicht kennen müssen.

Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision rügt der Kläger im Wesentlichen, das Verwaltungsgericht habe § 4 [X.]bs. 3 [X.]uchst. a [X.] fehlerhaft angewendet. Das Regelbeispiel des § 4 [X.]bs. 3 [X.]uchst. a [X.] könne jeder Rechtsverstoß erfüllen, der bei objektiver [X.]etrachtung die [X.]bsicht erkennen lasse, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen. Genau dies sei erfolgt, als die Vereinbarung vom 26. Oktober 1987 durch zwei gesonderte angebliche [X.] umgesetzt worden sei. Dabei sei gezielt gegen § 282 [X.]bs. 2 ZG[X.] verstoßen worden, der es ausdrücklich untersage, eine Schenkung von einer [X.]edingung abhängig zu machen. Entgegen der [X.]nsicht des [X.] sei durch den Vollzug der beiden [X.] auch eine Konzentration von Eigentums- und Nutzungsrechten bei den [X.]eigeladenen entstanden. Schließlich sei auch gegen die Preisvorschriften der ehemaligen [X.] verstoßen worden.

Der Kläger beantragt,

Die [X.]eklagte beantragt,

Die [X.]eklagte und die [X.]eigeladenen, die keinen [X.]ntrag stellen, verteidigen das angegriffene Urteil.

Die Revision ist zulässig und begründet. Das angegriffene Urteil beruht auf der Verletzung von § 110 VwGO und § 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.]. Es stellt sich nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 137 Abs. 1 VwGO, § 144 Abs. 4 VwGO). Da die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz (§ 137 Abs. 2 VwGO) eine abschließende [X.]eurteilung nicht zulassen, war das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

1. Das Verwaltungsgericht durfte über den Antrag des [X.] auf Verpflichtung der [X.]eklagten zur [X.] nicht durch Teilurteil nach § 110 VwGO entscheiden.

Ein Teilurteil kann nach § 110 VwGO nur ergehen, wenn der vorab zu entscheidende und der verbleibende Teil des Streitgegenstandes voneinander wechselseitig rechtlich und tatsächlich unabhängig sind. Das ist der Fall, wenn der Teil, über den vorab durch Teilurteil entschieden worden ist, hätte abgetrennt werden und der übrige Teil Gegenstand eines selbstständigen Verfahrens hätte sein können. Dazu darf die Entscheidung über den verbleibenden Teil keine Fragen aufwerfen, über die schon durch das Teilurteil entschieden worden ist ([X.]VerwG, Urteile vom 8. Juni 1995 - 4 C 4.94 - [X.] 407.4 § 17 [X.] Nr. 102 = juris Rn. 13 und vom 25. November 2009 - 8 C 12.08 - [X.] 428 § 1 Abs. 6 [X.] Nr. 52 Rn. 25 f.; vgl. [X.], Urteil vom 20. Juni 2017 - [X.] - juris Rn. 15 ff., je m.w.N.). Die Entscheidung über den Anspruch auf [X.] des hälftigen Grundstückseigentums und die Entscheidung über eine Verpflichtung der [X.]eklagten, dem Kläger wegen des Ausschlusses der [X.] einen Entschädigungsanspruch dem Grunde nach gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 NS-VEntschG zuzuerkennen, sind nicht wechselseitig voneinander unabhängig. Der geltend gemachte Entschädigungsanspruch setzt gerade den Ausschluss der Rückübertragung nach § 4 Abs. 1, Abs. 2 oder § 5 [X.] und damit eine negative Entscheidung über den vorrangig geltend gemachten Anspruch auf [X.] voraus.

Der Hilfsantrag war zudem entscheidungsreif. Stehen die [X.]sberechtigung bezüglich eines Grundstücks und der Ausschluss der Rückübertragung fest, bedarf es keiner ausdrücklichen Zuerkennung eines Entschädigungsanspruchs nach dem [X.] dem Grunde nach, weil sich diese Rechtsfolge unmittelbar aus § 1 Abs. 1 Satz 1 NS-VEntschG ergibt ([X.]VerwG, [X.]eschluss vom 28. August 2009 - 8 [X.] - [X.] 2009, 315 Rn. 6). Soweit der Kläger darüber hinaus die Feststellung erstrebt, dass ihm neben der Entschädigung für die Anteilsentziehung eine gesonderte Entschädigung für die ausgeschlossene [X.] am verfahrensgegenständlichen Flurstück zusteht, hat sein Klagebegehren die [X.]erechnung der Entschädigungshöhe zum Gegenstand (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 19. Januar 2005 - 8 C 20.03 - [X.] 428.42 § [X.] Nr. 1 = juris Rn. 11 ff.). Diese war nicht Gegenstand des angefochtenen [X.]. Sie kann auch nicht zulässig zum Gegenstand der Klage gemacht werden, ohne dass die zuständige [X.]ehörde die Höhe der Entschädigung festgesetzt hat oder die Voraussetzungen des § 75 VwGO vorliegen. [X.]eides ist bislang nicht der Fall. Solange die Entscheidung über den Ausschluss der Rückübertragung nicht bestandskräftig geworden ist, hat die [X.]eklagte keinen Anlass, eine Entscheidung darüber zu treffen, ob dem Kläger über die nach dem Einheitswert des Unternehmens zu berechnende Entschädigung hinaus eine weitere Entschädigung für das hälftige Grundstückseigentum zusteht.

Die vom Kläger erhobenen Verfahrensrügen bedürfen keiner Erörterung mehr, weil schon der Verstoß gegen § 110 VwGO zur Zurückverweisung zwingt.

2. Das angegriffene Teilurteil verletzt § 4 Abs. 2 und 3 [X.]uchst. a [X.]. Das Verwaltungsgericht ist im Ansatz zutreffend davon ausgegangen, dass die begehrte [X.] nur am Vorliegen eines [X.] scheitern kann. [X.]ezüglich des Flurstücks [X.] ist der Kläger gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 [X.] bruchteilsrestitutionsberechtigt. Dieses Flurstück gehörte nach den insoweit ungerügten verwaltungsgerichtlichen Feststellungen (§ 137 Abs. 2 VwGO) im Zeitpunkt der [X.] seines Rechtsvorgängers (§ 1 Abs. 6 [X.]) noch zum [X.]etriebsvermögen der Kommanditgesellschaft und wurde erst 1942 an [X.]. veräußert.

Die Annahme der Vorinstanz, der Rückübertragung hälftigen Miteigentums am Flurstück [X.] stehe dessen redlicher Erwerb durch die [X.]eigeladenen gemäß § 4 Abs. 2 [X.] entgegen, beruht jedoch auf einer unzutreffenden Auslegung und Anwendung des [X.]s unredlichen Erwerbs gemäß § 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.].

Gemäß § 4 Abs. 2 [X.] ist die Rückübertragung u.a. ausgeschlossen, wenn natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben haben und das dem Erwerb zugrundeliegende Rechtsgeschäft vor dem 19. Oktober 1989 geschlossen worden ist. Als unredlich ist der Rechtserwerb in der Regel anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der [X.] geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen (§ 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.]).

a) Das Verwaltungsgericht hat den [X.], der den Erwerb des Flurstücks [X.] durch die [X.]eigeladenen zum Gegenstand hatte, zu Recht als Rechtsgeschäft im Sinne des § 4 Abs. 2 [X.] eingeordnet. Unter § 4 Abs. 2 [X.] fällt jeder Erwerbsvorgang, der seiner Art nach die Prüfung der Redlichkeit des Erwerbers zulässt (vgl. [X.]VerwG, [X.]eschluss vom 14. Februar 1997 - 7 [X.] 44.97 - [X.] 428 § 4 [X.] Nr. 39 = juris Rn. 3). Ein Eigentumserwerb kraft letztwilliger Verfügung oder kraft gesetzlicher Erbfolge fällt daher nicht in ihren Anwendungsbereich (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 24. Februar 1999 - 8 C 15.98 - [X.] 428 § 1 Abs. 6 [X.] Nr. 1 = juris Rn. 55), und zwar auch dann nicht, wenn sich daran eine rechtsgeschäftliche Erbauseinandersetzung anschließt, die dem einzelnen Miterben einen bestimmten Nachlassgegenstand zuteilt ([X.]VerwG, Urteil vom 13. September 2000 - 8 C 12.99 - [X.] 428 § 4 Abs. 2 [X.] Nr. 11 = juris Rn. 24 f.). Rechtsgeschäfte, die der Regelung einer vorweggenommenen Erbfolge dienen, sind dagegen einer Redlichkeitsprüfung ebenso zugänglich wie sonstige unentgeltliche Rechtsgeschäfte, die zu einem Eigentumserwerb führen (vgl. [X.]VerwG, [X.]eschluss vom 14. Februar 1997 - 7 [X.] 44.97 - [X.] 428 § 4 [X.] Nr. 39).

Daran gemessen war der [X.] unabhängig davon, ob man ihn als - unzutreffend beurkundetes - mehrseitiges Rechtsgeschäft zwischen den [X.]eigeladenen, den Eltern des [X.]eigeladenen zu 2 und [X.]. versteht oder ob man ihn als lediglich zwischen [X.]. und den [X.]eigeladenen geschlossenen Vertrag ansieht, der Redlichkeitsprüfung zugänglich. Denn er diente nicht der Auseinandersetzung einer bereits entstandenen Erbengemeinschaft, sondern allenfalls der vorweggenommenen Regelung einer Erbfolge.

b) Das Verwaltungsgericht musste einen redlichen Erwerb schließlich nicht wegen der vom Kläger geltend gemachten Formnichtigkeit der Grundstücksübereignung verneinen. [X.] Erwerb im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] setzt nicht die zivilrechtliche Wirksamkeit des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts voraus. Erforderlich ist nur, dass zum Abschluss eines auf Eigentumsübertragung zielenden Rechtsgeschäfts die Grundbucheintragung hinzutritt und der Erwerber damit eine nach der Rechtswirklichkeit der [X.] unangreifbare [X.] erlangt hat. Das ergibt sich aus dem systematischen Zusammenhang des § 4 Abs. 1 Satz 2 [X.] mit dem in § 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.] normierten [X.] der Unredlichkeit wegen rechtlicher Mängel des Erwerbs. Danach lassen objektive Rechtsverstöße den Redlichkeitsschutz nur entfallen, wenn sie dem Erwerber auch subjektiv zurechenbar sind. Ausschlaggebend ist daher die am [X.] zu messende Schutzwürdigkeit seines Vertrauens in den [X.]estand seiner [X.]. Nur in diesem Rahmen kommt es darauf an, ob der Erwerb mit den allgemeinen zivilrechtlichen Normen der [X.] vereinbar war ([X.]VerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - 7 C 20.94 - [X.] 428 § 4 [X.] Nr. 25 = juris Rn. 9 f.).

c) Das Verwaltungsgericht hat das Vorliegen eines [X.]s gemäß § 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.] mit revisionsrechtlich fehlerhaften Erwägungen verneint.

Erwerbsvorgänge, die unter § 4 Abs. 2 [X.] fallen, vermitteln dem Erwerber grundsätzlich Redlichkeitsschutz. Die [X.]e des § 4 Abs. 3 [X.] zählen Fallgruppen auf, in denen (ausnahmsweise) Unredlichkeit des Erwerbs anzunehmen ist. Ihnen ist gemeinsam, dass eine gezielte manipulative Einflussnahme auf den Erwerbsvorgang vorliegt, die dem Erwerber zuzurechnen ist. In den Fällen eines Verstoßes gegen die im Zeitpunkt des Erwerbs in der [X.] geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätze oder die ordnungsgemäße Verwaltungspraxis (§ 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.]) wird verlangt, dass im zurechenbaren Rechtsverstoß eine sittlich anstößige Manipulation des Erwerbsvorgangs liegt ([X.]VerwG, Urteile vom 5. April 2000 - 8 C 9.99 - [X.] 428 § 4 Abs. 3 [X.] Nr. 3 = juris Rn. 18, vom 28. Februar 2001 - 8 C 10.00 - [X.]VerwGE 114, 75 = juris Rn. 19 und vom 28. März 2001 - 8 C 2.00 - [X.] 428 § 4 Abs. 3 [X.] Nr. 12 = juris Rn. 27).

Das Verwaltungsgericht stützt seine Annahme, der Erwerb verstoße nicht gegen die in § 282 Abs. 2 ZG[X.] geregelte [X.]edingungsfeindlichkeit der Schenkung, auf zwei alternative Erwägungen. Es stellt einerseits darauf ab, dass keine Schenkung vorliege, weil die beiden Verträge vom 30. März 1989 und deren Umstände die Vereinbarung einer Gegenleistung erkennen ließen. Andererseits meint es, ein Verstoß gegen § 282 Abs. 2 ZG[X.] sei unschädlich, weil eine Unredlichkeit im Sinne des § 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.] sich nicht aus Rechtsverstößen ergebe, die Auswirkungen allenfalls auf die Vertragsparteien haben könnten. [X.]eide [X.]egründungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

(1) Die Feststellungen des [X.] zum Text und zu den Rahmenbedingungen der notariellen Verträge vom 30. März 1989 tragen nicht dessen Annahme, die vertragliche Vereinbarung einer Gegenleistung werde aus diesen Verträgen und den Umständen ihres Abschlusses erkennbar. Die vom Verwaltungsgericht für maßgeblich gehaltene [X.]ezugnahme auf jeweils die andere Schenkung findet sich nicht im hier maßgeblichen ersten Vertrag zur Schenkung des Flurstücks [X.], sondern nur im zweiten, die Flurstücke in der [X.]-Straße betreffenden Vertrag. Dort schließt sie an die Aufzählung des bisherigen Grundbesitzes der Erwerber an und dient damit offenkundig nur dem Nachweis, dass die Schenkung nicht zu einer unzulässigen Konzentration von Grundeigentum führen wird. Im ersten, die [X.] ... betreffenden Schenkungsvertrag fehlt eine entsprechende Erklärung. Dort konnte auf sie verzichtet werden, weil die [X.]eigeladenen bislang nicht Eigentümer eines Hausgrundstücks, sondern nur eines hälftigen Anteils an einem Gartengrundstück waren. Aus dem festgestellten Vertragsinhalt und den Umständen erkennbar war danach nur die Gleichzeitigkeit, nicht aber die vom Verwaltungsgericht angenommene Gegenseitigkeit der Schenkungen im Sinne wechselseitig voneinander abhängiger Gegenleistungen. Erst recht nicht erkennbar war der Umstand, dass zumindest die beiden an der privatschriftlichen Vereinbarung vom Oktober 1987 beteiligten Vertragspartner, nämlich [X.]. und der [X.]eigeladene zu 2, von einer zusätzlichen Verpflichtung zum Ausgleich der Differenz des Taxwertes beider Grundstücke ausgingen.

(2) Das Verwaltungsgericht hat außerdem die Voraussetzungen des [X.]s der Unredlichkeit wegen eines manipulativen Rechtsverstoßes fehlerhaft konkretisiert. Es hat angenommen, § 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.] erfasse keine dem Erwerbsgeschäft anhaftenden zivilrechtlichen Mängel, die allenfalls Auswirkungen zwischen den betroffenen Vertragsparteien haben könnten. Dabei übersieht es, dass grundsätzlich jeder Verstoß gegen die seinerzeit geltenden [X.]-Rechtsvorschriften eine Unredlichkeit begründen kann, wenn in ihm eine gezielte, sittlich anstößige Manipulation des Erwerbsvorgangs zum Ausdruck kommt ([X.]VerwG, Urteil vom 7. März 2012 - 8 C 10.11 - [X.] 428 § 4 Abs. 3 [X.] Nr. 25 Rn. 14).

Mit dem Regelungszweck des § 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.] ist die Einschränkung seines Anwendungsbereichs im angegriffenen Urteil nicht zu rechtfertigen. Die Vorschrift soll den Restitutionsausschluss auf Fälle schutzwürdigen Vertrauens in den [X.]estand des Eigentumserwerbs beschränken. Das lässt es nicht zu, bestimmte Rechtsverstöße von vornherein für unschädlich zu erklären. Vielmehr muss geprüft werden, ob der jeweilige Rechtsverstoß bei objektiver [X.]etrachtung im konkreten Fall die Absicht erkennen lässt, den Erwerbsvorgang in sittlich anstößiger Weise gezielt zu beeinflussen. Dabei sind auch die Motivation des Erwerbers und die Umstände, unter denen er das Rechtsgeschäft abgeschlossen hat, zu berücksichtigen ([X.]VerwG, Urteile vom 5. April 2000 - 8 C 9.99 - [X.] 428 § 4 Abs. 3 [X.] Nr. 3 = juris Rn. 21, vom 28. Februar 2001 - 8 C 10.00 - [X.]VerwGE 114, 75 = juris Rn. 23, vom 23. Februar 2005 - 8 C 3.04 - [X.] 428 § 4 Abs. 3 [X.] Nr. 22 = juris Rn. 20 und vom 7. März 2012 - 8 C 10.11 - [X.] 428 § 4 Abs. 3 [X.] Nr. 25 Rn. 14).

Aus den vom Verwaltungsgericht zum [X.]eleg seiner Auffassung zitierten bundesverwaltungsgerichtlichen Entscheidungen zu Schwarzgeldabreden und anderen Fällen kollusiver Täuschung der [X.]ehörden durch die Vertragsparteien ergibt sich nichts anderes. Das Urteil vom 28. März 2001 - 8 C 2.00 - ([X.] 428 § 4 Abs. 3 [X.] Nr. 11 = juris Rn. 27 ff., 35) stellt nicht auf die Folgen eines möglichen Rechtsverstoßes durch eine solche Täuschung ab, sondern geht davon aus, dass der dadurch herbeigeführte Rechtsverstoß staatlicher Stellen keine sittlich anstößige Manipulation darstellt, wenn er den Vertragsparteien gleichermaßen oder gar in erster Linie dem Verkäufer zuzurechnen ist (a.a.[X.] Rn. 35 a.E.). Dieser Rechtssatz lässt sich nicht ohne weiteres auf den vorliegenden Fall übertragen. Er wurde in einem sogenannten "Ausreisefall" aufgestellt, in dem die (späteren) [X.]erechtigten den [X.] mit den Erwerbern geschlossen hatten und in dem auch sie am Zustandekommen der Veräußerung interessiert waren. Die sittliche Anstößigkeit der Manipulation entfiel also nicht schon wegen der Zurechenbarkeit zum Veräußerer, sondern wegen des weiteren Umstands der Identität von Verkäufer und [X.]erechtigtem. An dieser Identität fehlt es, wenn der Vermögenswert - wie hier - durch einen verfügungsberechtigten Dritten veräußert wurde.

Die [X.]eschlüsse vom 6. Januar 1994 - 7 [X.] 200.93 - ([X.] 428 § 4 [X.] Nr. 5) und vom 13. März 2001 - 7 [X.] 132.00 - ([X.]A S. 2 f.), die Schwarzgeldabreden für unschädlich erklären, betreffen ebenfalls "Ausreisefälle", in denen das Grundstück seinerzeit durch die [X.]erechtigten veräußert wurde. Dass die einvernehmlich geheim gehaltene [X.] und der darin liegende Verstoß gegen zivil- und (regelmäßig auch) preisrechtliche Vorschriften keine Unredlichkeit des Erwerbers begründen, ist nicht darauf zurückzuführen, dass Rechtsfolgen nur im Verhältnis der Vertragsparteien eintreten konnten. Der Grund liegt vielmehr darin, dass die seinerzeit mit dem [X.]erechtigten getroffene [X.] in dessen Interesse lag und die damit verbundenen Rechtsverstöße auch oder gar vorrangig ihm zuzurechnen sind.

3. Das angegriffene Teilurteil beruht auf der Verletzung des § 110 VwGO und auf der unzutreffenden Anwendung des § 4 Abs. 3 [X.]uchst. a [X.], weil es keine selbstständig tragende, revisionsrechtlich fehlerfreie [X.]egründung der Abweisung des [X.] auf [X.] enthält.

4. Das Teilurteil erweist sich nach § 144 Abs. 4 VwGO auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Das ergibt sich schon aus der wechselseitigen Abhängigkeit von Haupt- und Hilfsantrag. Sie steht auch einer Sachentscheidung des Senats über den allein in der Revisionsinstanz anhängigen Hauptantrag entgegen. Dies zwingt dazu, die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). Anlass für die vom Kläger beantragte Verweisung an eine andere Kammer des [X.] besteht nicht.

Im zurückverwiesenen Verfahren wird das Verwaltungsgericht zu klären haben, ob ein Verstoß gegen § 282 Abs. 2 ZG[X.] oder sonstige allgemeine Rechtsvorschriften der [X.] vorlag. Für jeden festgestellten Rechtsverstoß wird sodann zu prüfen sein, ob dieser manipulativen Charakter hatte.

Ob eine § 282 Abs. 2 ZG[X.] widersprechende Gegenleistungsabrede getroffen wurde, wird davon abhängen, ob nach dem Willen der [X.]eteiligten eine unentgeltliche Schenkung des Flurstücks [X.] oder eine - dann formnichtige - entgeltliche Veräußerung vereinbart wurde. Für diese Abgrenzung kommt es darauf an, ob die beiden notariellen Schenkungen im Gegenseitigkeitsverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Sinne der von einigen [X.]etroffenen geschlossenen Vereinbarung vom 26. Oktober 1987 standen oder ob lediglich aufeinander folgende, aber nicht voneinander abhängige Schenkungen im Vertrauen darauf vereinbart wurden, dass die erste Schenkung aus bestimmten Gründen - etwa wegen des Konzentrationsverbots oder familiärer Gründe - mit der zweiten Schenkung beantwortet werden würde. Darüber Aufschluss geben könnten beispielsweise die Zeugenvernehmung [X.]. und des beurkundenden Notars sowie Ermittlungen zum Inhalt der [X.], der Grundakten und dem Inhalt der vom [X.]eigeladenen zu 2 bei der [X.]eurkundung der [X.] seiner Eltern an [X.]. vorgelegten Vollmacht.

Erst wenn die Frage nach dem rechtlichen Charakter der Vereinbarung(en) vom 30. März 1989 eindeutig beantwortet ist, kann geklärt werden, ob der Vertrag gegen das [X.]edingungsverbot des § 282 Abs. 2 ZG[X.] verstieß, ob er den Vorschriften der Preisverfügung Nr. 3/87 genügte, nach der die Preiskontrolle sich nicht nur auf Geldleistungen, sondern auch auf sonstige zur Abgeltung des käuflichen Erwerbs übernommene Verpflichtungen erstreckte (vgl. II. 3. Preisverfügung Nr. 3/87), oder ob das Rechtsgeschäft auf andere Weise gegen die in der [X.] damals geltenden Rechtsvorschriften verstieß.

Ergibt die weitere Prüfung, dass Rechtsverstöße vorliegen, muss geklärt werden, ob einem dieser Rechtsverstöße ein sittlich anstößiger, manipulativer Charakter anhaftet. Auch dazu fehlen ausreichende Feststellungen. [X.] ist insoweit insbesondere, ob ein solcher Rechtsverstoß dazu dienen sollte, eine sonst zu erwartende staatliche [X.]eanstandung des Geschäfts oder einen Vorerwerb zu umgehen, oder ob er andere Gründe hatte. Um eine sittlich anstößige Manipulation zu verneinen reicht es jedenfalls nicht aus, wie im Teilurteil allein darauf abzustellen, dass die Vertragsparteien jeweils unangefochtenes Eigentum am vom jeweils anderen bewohnten Wohngrundstück hatten.

Sollte das Verwaltungsgericht zu dem Ergebnis kommen, dass die gewählte Vertragskonstruktion die Preisverfügung Nr. 3/87 verletzte und diese Verletzung als sittlich anstößig und manipulativ einzustufen sei, kann die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen der [X.]eteiligten nicht mit der [X.]egründung verneint werden, die Preisverfügung Nr. 3/87 sei nicht veröffentlicht gewesen. Für Kaufverträge ergab sich das Erfordernis der staatlichen [X.] bereits aus der gesetzlichen Regelung in § 305 Abs. 1 und 2 ZG[X.], die jeder [X.]ürger der [X.] kennen musste. Eine subjektive Zurechenbarkeit eines Verstoßes gegen das Erfordernis der [X.] lässt sich deshalb nur verneinen, wenn entweder festgestellt ist, dass § 305 ZG[X.] nach damaliger Rechtspraxis nicht auf Grundstücksveräußerungen gegen eine nicht in Geld bemessene Gegenleistung angewendet wurde, oder wenn davon ausgegangen werden muss, dass eine mögliche Anwendbarkeit der Norm in solchen Fällen für rechtlich nicht vorgebildete [X.]ürger der [X.] nicht erkennbar war.