Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20.03.2012, Az. VIII ZR 192/11

1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, soweit die Parteien um die Kosten für Schönheitsreparaturen streiten, da sowohl die Frage der Wirksamkeit der hier streitgegenständlichen formularmäßigen [X.] unter Verwendung des Begriffs "regelmäßig" (im Zusammenhang mit der Zeitspanne, innerhalb derer Schönheitsreparaturen seitens des Mieters durchzuführen sind) als auch die Frage, ob hinsichtlich der verwendeten Klausel von einer Gesamtunwirksamkeit der übrigen [X.] auszugehen ist, grundsätzliche Bedeutung hätten. Diese Erwägungen tragen indessen weder den vom Berufungsgericht genannten [X.] noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich.

Die erste Zulassungsfrage ist durch die Rechtsprechung des [X.]s bereits geklärt. Auf die zweite Zulassungsfrage kommt es mangels Entscheidungserheblichkeit nicht an.

a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des [X.]s müssen vorformulierte [X.] für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein, dass der [X.] nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein ([X.]surteil vom 5. April 2006 - [X.], [X.], 2113 Rn. 12-14 mwN). Dabei spricht nach der Rechtsprechung des [X.]s für das Vorliegen eines in dem vorstehend genannten Sinne flexiblen [X.]s, wenn die Klausel eine Einschränkung enthält, wonach die vorgesehenen Fristen etwa - wie hier - lediglich für den Regelfall oder für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. [X.]surteile vom 5. April 2006 - [X.], aaO Rn. 13, und [X.], [X.], 306 Rn. 15; vom 13. Juli 2005 - [X.], NJW 2005, 3416 unter [X.]; vom 18. Oktober 2006 - [X.], [X.], 3778 Rn. 17).

b) Der [X.] hat sich, was das Berufungsgericht übersehen hat, in diesem Zusammenhang auch schon mit der formularvertraglichen Verwendung des Begriffs "regelmäßig" bei Fristen für Schönheitsreparaturen befasst ([X.]surteil vom 26. September 2007 - [X.], NJW 2007, 3632). Diesem [X.]surteil lag eine [X.] zugrunde, wonach die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit "regelmäßig nach Ablauf" bestimmter, nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen waren. Der [X.] hat diese Klausel für wirksam erachtet und zur Begründung ausgeführt, sie beinhalte keinen starren [X.] für die Renovierung, sondern verpflichte den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb der genannten Fristen auszuführen ([X.]surteil vom 26. September 2007 - [X.], aaO Rn. 12).

Der vorliegende Fall weist keinen darüber hinausgehenden Klärungsbedarf auf. Dass das Berufungsgericht in Unkenntnis der vorgenannten Rechtsprechung des [X.]s und unter Berufung auf ein - diese Rechtsprechung zu eng verstehendes - Urteil des [X.] vom 22. Mai 2008 (KG, [X.], 398) zu der unzutreffenden Beurteilung gelangt ist, § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags enthalte eine starre Fristenregelung und sei deshalb unwirksam, verleiht der Rechtssache weder eine grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Zulassung der Revision insoweit zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Denn auf diesem Rechtsfehler beruht die Entscheidung des [X.] nicht. Sie wäre ohne ihn für die Revisionskläger im Ergebnis nicht günstiger ausgefallen (vgl. [X.]surteil vom 17. Februar 2010 - [X.], NJW-RR 2010, 1289 Rn. 31 mwN; [X.]/[X.], 3. Aufl., § 545 Rn. 14).

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung stand.

a) Die Revision hält die [X.] in § 8 Ziffer 1 und 2 des Mietvertrags schon wegen innerer Widersprüchlichkeit und daraus folgender Intransparenz für unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Der Klausel könne nicht entnommen werden, wann die Schönheitsreparaturen fällig würden. Zu dieser Intransparenz trage bei, dass gemäß § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags alle Renovierungen zu Lasten und auf Risiko des Mieters gingen.

Diese Rüge greift nicht durch. Die in § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach eine Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an [X.] regelmäßig nach sechs Jahren erforderlich ist, ist aus der maßgeblichen Sicht des durchschnittlichen, verständigen Mieters auch bei mieterfeindlichster Auslegung so zu verstehen, dass es sich bei ihr um eine im Verhältnis zum [X.] speziellere Regelung hinsichtlich bestimmter Gegenstände handelt. Entgegen der Auffassung der Revision führt auch § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags nicht zu einer Intransparenz der [X.]. Denn auch als - wie revisionsrechtlich in Ermangelung abweichender Feststellungen des [X.] zu unterstellen ist - Allgemeine Geschäftsbedingung führt § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags schon deshalb nicht zu einer Intransparenz der [X.], weil dieser Regelung in Übereinstimmung mit der Beurteilung beider Tatsachengerichte und der auch von den Beklagten noch in der Berufungsinstanz vertretenen Auffassung kein über § 8 des Mietvertrags hinausgehender eigener Regelungsgehalt zukommt.

b) Die Revision wendet sich darüber hinaus gegen die Annahme des [X.], die [X.] könne trotz der Unwirksamkeit des § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags im Übrigen aufrechterhalten werden.

aa) Die Unwirksamkeit der [X.] (insgesamt) folge bereits daraus, dass in § 8 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrags das Streichen der Türen [X.] und damit entgegen der Rechtsprechung des [X.]s auch hinsichtlich der Außenseite der Wohnungseingangstür verlangt werde.

Dieser Angriff bleibt ohne Erfolg. Anders als die Revision meint, ist angesichts der Formulierung des § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags auch bei mieterfeindlichster Auslegung nicht davon auszugehen, dass von der Klausel auch das Streichen der Türen von außen umfasst sein soll. Vielmehr geht aus der Klausel mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass mit dem Streichen der Türen nur der Innenbereich gemeint ist. Die Formulierung "Streichen der Türen" ist eingebettet in eine Passage, die beginnt mit "Innenanstrich der Fenster" und endet mit "sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume…". Aus der Sicht eines verständigen Mieters sollen daher von der Formulierung "Türen" hier die Innentüren der Wohnung und die Innenseite der nach außen führenden Türen, nicht aber deren Außenseite umfasst sein.

bb) Zudem beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe verkannt, dass die von ihm angenommene Unwirksamkeit des § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des [X.]s zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung insgesamt führen müsse.

Auch diese Rüge der Revision greift nicht durch. Denn bei richtiger Auslegung der vorliegenden [X.], insbesondere bei [X.] Verständnis der Bedeutung des in diesem Zusammenhang verwendeten Begriffs "regelmäßig" kommt es auf die Frage, ob die [X.] teilweise aufrechterhalten werden kann, nicht an. Demgemäß greift auch der weitere Einwand der Revision, eine Teilunzulässigkeit der [X.] benachteilige den Mieter wegen einer damit teilweise einhergehenden Verkürzung der Renovierungsfristen von sechs auf drei bzw. fünf Jahre, nicht durch.

c) Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Höhe der Klageforderung. Sie meint, die Beklagten seien nach dem Mietvertrag nicht zur Tapezierung der Räume verpflichtet gewesen. Zudem fehle es an einem schlüssigen Vortrag der Klägerin zu den Kosten für die Entfernung von [X.] und für die Neutapezierung. Jedenfalls aber habe es das Erstgericht versäumt, die Beklagten darauf hinzuweisen, dass es das Vorbringen der Klägerin zur Erforderlichkeit einer Tapezierung als unstreitig erachte.

Auch diese Angriffe vermögen der Revision nicht zum Erfolg zu verhelfen. Zwar trifft es zu, dass § 8 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrags neben dem Tapezieren der Wände und Decken auch deren Anstreichen oder Kalken als Möglichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsieht. Wenn das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung der Umstände des vorliegenden Falles zu der Beurteilung gelangt ist, dass es hier für eine fachgerechte Renovierung der Wohnung einer Entfernung von [X.] und einer anschließenden Neutapezierung in dem im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Umfang bedarf, so ist dies rechtlich nicht zu beanstanden. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang zudem die Verletzung des § 531 ZPO rügt, hat der [X.] die hierzu vorgebrachten Einwände der Revision geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO).

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.