Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.10.2014, Az. 1 StR 359/13

[X.]UNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
1
StR
359/13

vom
8. Oktober
2014
[X.]St:
ja
[X.]R:
ja
Nachschlagewerk:
ja
Veröffentlichung:
ja
_________________________

StG[X.] § 263 Abs.
1

1.
[X.]eim Straftatbestand des [X.]etruges (§
263 Abs. 1 StG[X.]) besteht das Erforder-nis

Vermögensvorteil, nicht aber zwischen dem Vermögensschaden und dem Gegen-stand der Täuschung.

2.
[X.]eim [X.]etrug gegenüber dem Erwerber einer Immobilie ist bei der [X.]estimmung des täuschungsbedingten Vermögensschadens der Vergleich des Kaufpreises mit dem Verkehrswert der Immobilie auch dann von [X.]edeutung, wenn für den Erwerber das unwahre Versprechen niedriger monatlicher finanzieller [X.]elastungen bei gleich-zeitiger Altschuldenbeseitigung kaufentscheidend war.

[X.], Urteil vom 8. Oktober 2014 -
1 [X.] -
LG Passau

in der Strafsache
gegen

-
2
-

1.
2.

wegen gewerbs-
und bandenmäßigen [X.]etrugs

-
3
-
Der 1.
Strafsenat des [X.] hat aufgrund der Verhandlung
vom 16. September 2014, in der Sitzung am 8. Oktober 2014, an denen
teilgenom-men haben:
[X.] am [X.]undesgerichtshof
Dr. Raum,

[X.] am [X.]undesgerichtshof
Rothfuß,
Prof. Dr. Jäger
und [X.]innen am [X.]undesgerichtshof
Cirener,
Dr. [X.],

[X.] am Amtsgericht
-
in der Verhandlung vom 16. September 2014 -
und

[X.]in am [X.]
-
bei der Verkündung am 8. Oktober 2014 -

als Vertreter der [X.],

Rechtsanwalt
-
in der Verhandlung vom 16. September 2014 -

als Verteidiger des Angeklagten M.

S.

,

Rechtsanwalt
-
in der Verhandlung vom 16. September 2014 -

als Verteidiger des Angeklagten [X.].

S.

,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle,

für Recht erkannt:

-
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-
Die Revisionen der Angeklagten gegen das Urteil des [X.]s Passau vom 13. Dezember 2012 werden [X.].

Die [X.]eschwerdeführer haben die Kosten ihrer Rechtsmittel zu tragen.

Von Rechts wegen

Gründe:
Das [X.] hat die Angeklagten M.

und [X.].

S.

je-weils wegen gewerbs-
und bandenmäßig begangenen [X.]etrugs in 15 Fällen zu Gesamtfreiheitsstrafen von sieben Jahren und sechs Monaten (M.

S.

) bzw. fünf Jahren und drei Monaten ([X.].

S.

) verurteilt. Den nicht revidierenden Mitangeklagten [X.]n.

S.

hat das [X.] wegen gewerbs-
und bandenmäßigen [X.]etrugs in sieben Fällen zu einer Gesamtfrei-heitsstrafe von vier Jahren und drei Monaten verurteilt. Mit ihren gegen dieses Urteil gerichteten Revisionen beanstanden die Angeklagten M.

und
[X.].

S.

die Verletzung formellen und materiellen Rechts. Die [X.] bleiben erfolglos.

1
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5
-
A.
Den Verurteilungen liegt zugrunde, dass die Angeklagten an überwie-gend bereits erheblich verschuldete und ohne Eigenkapital ausgestattete [X.] unter Täuschung über Tatsachen Eigentumswohnungen
zu überhöhten Preisen verkauften. Hierzu bedienten sie sich eines auf Überrumpelung und Täuschung der Kunden angelegten Strukturvertriebssystems, das darauf ab-zielte, die Kunden durch falsche Angaben zu den Immobilien und über deren Finanzierung zum Kauf einer Eigentumswohnung zu bewegen. Die zur [X.]eglei-chung der Kaufpreisforderung erforderlichen Kredite vermittelten die Angeklag-ten.

[X.] Das [X.] hat im Wesentlichen folgende Feststellungen getrof-fen:
1. Die von den Angeklagten verkauften Eigentumswohnungen standen überwiegend im Eigentum verschiedener von ihnen beherrschter Gesellschaf-ten. Zur Kundengewinnung und Vermarktung der Wohnungen nutzten sie ein vom Angeklagten M.

S.

geschaffenes weit verzweigtes Vertriebsnetz aus (vom [X.] so bezeichneten) Haupt-
und [X.], denen die Aufgabe zukam, Kunden anzuwerben. War der Immobilienverkauf erfolgreich, erhielten die Hauptvermittler eine Provision in Höhe von 20 bis 25 Prozent des erzielten Kaufpreises.

Der Vertrieb der Wohnungen zu überteuerten Preisen folgte folgendem Grundmuster: Die Vermittler sprachen gezielt potentielle Kunden an, die über wenig Erfahrung in finanziellen Angelegenheiten verfügten oder sich in einer 2
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schwierigen finanziellen Lage befanden, weil sie bereits Konsumentenratenkre-dite in Höhe von mehreren Tausend Euro zu tilgen hatten. Diese Personen hat-ten in der Regel kein Interesse an dem Erwerb
einer Immobilie als Wertanlage; für sie standen geringere monatliche Raten als bisher oder der Erhalt eines weiteren Darlehensbetrages im Vordergrund ([X.]). Die [X.] in einem Erstgespräch die Möglichkeit, durch eine Umschul-dung die Darlehensraten zu verringern und darüber hinaus auch noch einen [X.]arbetrag zur freien Verfügung zu erhalten. Die bestehenden [X.] würden n-sichtlich der Umstände vallenfalls am Rande angesprochen.

Nach einer ersten Prüfung, ob die geworbenen Personen als Immobili-enerwerber geeignet waren, fand ein zweites Gespräch der [X.] mit den Kunden statt. Hierbei wurde ihnen anhand falscher Rechenbeispiele darge-legt, dass sie über ein Finanzierungsmodell die Ablösung der bisherigen Kredi-te und die Verringerung ihrer monatlichen [X.]elastungen erreichen könnten. Die zukünftigen [X.]elastungen wurden entweder als Festbetrag oder mit einer näher beschriebenen [X.]andbreite angegeben. Die [X.] spiegelten den [X.] anhand der Rechenbeispiele vor, dass sich die verringerte monatliche [X.] nur über den Kauf einer Immobilie erreichen lasse. Sie stützten sich dabei auf unzutreffende [X.]ehauptungen. Insbesondere wurden die mit dem Im-mobilienerwerb verbundenen Steuervorteile zu hoch dargestellt, Laufzeiten von Krediten zu kurz angegeben und anfallende Hausgeldzahlungen unerwähnt gelassen. In Wirklichkeit überstiegen für die Kunden die tatsächlichen monatli-chen [X.]elastungen die in Aussicht gestellten auch unter [X.]erücksichtigung von Mieteinnahmen und Steuervorteilen weit. Zudem fand teilweise auch nicht die versprochene Tilgung von Altschulden statt.
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-

Die Untervermittli-
der Fahrt zu einem Notar. Vor dem Notar gaben die Kunden dann gegenüber einer der von den Angeklagten beherrschten Immobiliengesellschaften ein bin-dendes Kaufangebot für eine Eigentumswohnung ab, das dann angenommen wurde, wenn die Finanzierungszusage einer [X.]ank vorlag.

Einzelne Kunden hatten

abweichend von dem dargestellten Grund-muster

keine (nennenswerten) offenen Kreditverbindlichkeiten oder suchten sogar eine Anlagemöglichkeit. Den Kunden wurden in diesen Fällen überwie-gend finanzielle Vorteile in Form von [X.]arauszahlungen (sog. Kick-[X.]ack-Zahln-e-stellt. Auch in all diesen Fällen wurden die Kunden mit unzutreffenden [X.] getäuscht und zum Kauf einer Wohnung veranlasst. Keiner r-trag abgeschlossen.

2. Die Finanzierung erfolgte durch Kreditinstitute, die bereit waren, den Kunden die Immobilienerwerbe vollständig zu finanzieren. Die Kreditvermittlung hierzu übernahmen die Angeklagten. Da die Kunden wegen ihrer angespann-ten finanziellen Situation die Kreditvoraussetzungen in der Regel nicht erfüllten,
wie etwa ein höheres Einkommen oder vorhandenes Eigenkapital der Kunden vor ([X.]). Die Auszahlung der Kreditsumme durch die kreditgebende 7
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[X.]ank erfolgte jeweils unmittelbar an die jeweilige als Verkäuferin der Immobilie auftretende Gesellschaft der
Angeklagten.

3. Die Angeklagten gingen arbeitsteilig vor. Der Angeklagte M.

S.

bestehende Kredite abgelöst werden konnten, in welcher Höhe Provisionen an die Vermittler zu zahlen waren und zu welchem Kaufpreis die jeweilige [X.] veräußert werden sollte. Dem Angeklagten [X.].

S.

fiel die [X.] zu, den Kunden die für die Finanzierung der Kaufpreise erforderlichen [X.] zu vermitteln.
Der Mitangeklagte
[X.]n.

S.

erledigte im [X.] mit der Immobilienbeschaffung und -verwaltung anfallende Aufgaben und gab vielfach beim Notar für die jeweilige Gesellschaft, über die die Wohnungen erworben worden waren, die Erklärungen zur Annahme der Kaufangebote der Kunden ab.

4. Den Angeklagten waren die Vorgehensweise der [X.] und deren unwahre Versprechungen bekannt; sie billigten das Vorgehen der Unter-vermittler und deren Versprechungen, um sich an der Differenz zwischen [X.] und dem Verkehrswert der Immobilien zu bereichern.

I[X.]
Das [X.] hat jeden einzelnen Immobilienverkauf als eigen-ständige Tat eines gewerbs-
und bandenmäßigen [X.]etruges gewertet. Dies hat es damit begründet, dass die Angeklagten jeweils eigene Tatbeiträge
erbracht hätten. Die Täuschung der Wohnungskäufer seitens der [X.] hat das [X.] den Angeklagten zugerechnet. Die Täuschungen hätten sich auf Tatsachen (insbesondere über die Finanzierung der Wohnungen) bezogen und nicht in der Forderung eines überhöhten Kaufpreises erschöpft (UA S.
99).

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Den Vermögensschaden der Käufer sieht das [X.] in der [X.] zwischen Verkaufspreis und dem mit sachverständiger Hilfe bestimmten Verkehrswert der verkauften Eigentumswohnungen. Soweit [X.] abgelöst wurden oder [X.]arauszahlungen erfolgten, hat das [X.] die entsprechen-den [X.]eträge bei der [X.]estimmung der Höhe des entstandenen [X.] in Abzug gebracht.

[X.].

Die Verfahrensrügen decken keinen den [X.]estand des Urteils gefährden-den Verfahrensfehler auf. Ihnen bleibt aus den vom [X.] in seinen Antragsschriften dargelegten Gründen, die auch durch die ergänzenden schriftlichen sowie in der Revisionshauptverhandlung mündlich vorgetragenen Ausführungen der Verteidigung nicht entkräftet werden, der Erfolg versagt.

C.

Die auf die Sachrüge vorzunehmende Nachprüfung des angefochtenen Urteils hat ebenfalls keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Angeklagten erge-ben. Die rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des [X.]s tragen den Schuldspruch. Auch der Strafausspruch hält revisionsgerichtlicher Nach-prüfung stand.

[X.] Der Schuldspruch hat [X.]estand. Die rechtsfehlerfrei getroffenen Fest-stellungen belegen sowohl eine täuschungs-
und irrtumsbedingte [X.] (nachfolgend unter 1.) als auch den Eintritt eines dadurch 13
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verursachten Vermögensschadens [X.]. §
263 StG[X.] (nachfolgend unter 2.). Die Ausführungen des [X.]s zur subjektiven Tatseite (nachfolgend unter 3.), zur gewerbs-
und bandenmäßigen [X.]egehung (nachfolgend unter 4.) und zu den Konkurrenzen (nachfolgend unter 5.) sind ebenfalls frei von [X.] zum Nachteil der Angeklagten.

1.
Entgegen der Auffassung der Revisionen wird sowohl eine den Ange-klagten zurechenbare Täuschung der Käufer über Tatsachen (insbesondere über die monatlich aufzuwendenden [X.]eträge und weitere für den [X.] bedeutsame
Umstände) als auch die irrtumsbedingte [X.] von den Urteilsfeststellungen getragen.

a) Die vom [X.] getroffenen Feststellungen belegen die [X.] über Tatsachen seitens der [X.].

aa) Eine Täuschungshandlung im Sinne des §
263 StG[X.] ist jede Einwir-kung des [X.] auf die Vorstellung des [X.], welche objektiv
geeignet und subjektiv bestimmt ist, beim Adressaten eine Fehlvorstellung über tatsäch-liche Umstände hervorzurufen. Sie besteht in der Vorspiegelung falscher oder in der Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen (vgl. [X.], Urteil vom 5.
März 2014

2 [X.], Rn.
16, [X.], 2595).

[X.]) Tatsachen sind alle gegenwärtigen oder vergangenen Ereignisse oder Zustände, die dem [X.]eweis zugänglich sind (vgl. [X.], Urteile
vom 22. Ok-tober 1986

3
StR 226/86, [X.]St 34, 199; vom 17. Oktober 1972

5 [X.], [X.] 1973, 18 bei [X.]; [X.] in [X.], 12. Aufl., § 263 Rn.
9 [X.]). Hierzu zählen auch innere Tatsachen wie etwa das Vorhanden-sein bestimmter Absichten oder Überzeugungen (z.[X.]. die Vorspiegelung nicht 17
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vorhandener Zahlungswilligkeit, vgl.
bereits [X.], Urteil vom 3. Juni 1960

4
StR 121/60, [X.]St 15, 24). Dagegen sind bloße Werturteile, seien es Rechtsauffassungen, Meinungsäußerungen oder reklamehafte Anpreisungen, grundsätzlich keine Tatsachen im Sinne des § 263 StG[X.]. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn diese Werturteile zugleich einen greifbaren, dem [X.]eweis zugänglichen Tatsachenkern enthalten ([X.], [X.]eschlüsse vom 6. Oktober 2009 -
4 [X.] und vom 26. August 2003

5 [X.], [X.]St 48, 331).

[X.]ei einer Äußerung zu zukünftigen Entwicklungen, mithin einer Progno-se, hängt die Frage, ob diese tauglicher Täuschungsgegenstand [X.]. § 263 StG[X.] ist, davon ab, ob sie [X.]ehauptungen über konkrete gegenwärtige oder vergangene Verhältnisse, Zustände oder Geschehnisse enthält oder nicht
([X.], Urteil vom 17.
Oktober 1972 -
5 [X.], [X.] 1973, 18 bei
[X.]). In einer Prognose kann daher trotz ihres [X.] bzw. des mit ihr verbundenen [X.] eine Täuschung über Tatsachen liegen. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Täter seine eigene Überzeugung vom Eintritt die-ser Prognose vorspiegelt; denn dann täuscht er über eine gegenwärtige innere Tatsache (vgl. [X.] in Park, [X.], 3. Aufl., §
263 StG[X.] Rn.
30, [X.] in [X.], 12. Aufl., § 263 Rn. 16).
Gleiches gilt, wenn die Prognose eine hinreichend bestimmte [X.]ehauptung über gegenwärtige tatsäch-liche [X.]edingungen ihres Eintritts enthält (zusammenfassend [X.], StG[X.], 61. Aufl., §
263 Rn. 12 [X.]). Täuscht der Täter über von ihm zugrunde gelegte gegenwärtige Prognosegrundlagen, so täuscht er daher ebenfalls über Tatsa-chen ([X.],
aaO
Rn. 27 ff.).

Dementsprechend sind Angaben eines [X.] über die Finanzierungskosten, die monatlich zu leistenden Zahlungen und andere mit dem Kaufobjekt zusammenhängende
tatsächliche Umstände wie Mieteinnah-21
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men und Steuervorteile
als objektiv nachprüfbare und einem [X.]eweis zugängli-che Tatsachen einzuordnen (vgl. auch [X.], Urteil vom 19. September 2006

[X.], [X.]Z 169, 109). Lediglich wenn nur pauschale Angaben

etwa zur gewinnbringenden Wiederverkäuflichkeit von Eigentumswohnun-gen

getätigt werden, die sich letztlich allein als bloße werbende Anpreisungen darstellen, liegen keine Tatsachenbehauptungen vor (vgl. [X.], Urteil vom 23.
April 2013

[X.], [X.], 280 [X.]).

[X.]) Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das [X.] die gegen-über den Erwerbern gemachte und auf konkrete [X.]erechnungen gestützte Aus-sage der [X.], die Aufwendungen für den Kaufpreis der jeweiligen Eigentumswohnung würden (bis auf eine näher bezeichnete monatliche Zuzah-lung) durch Steuervorteile und Mieteinnahmen ausgeglichen, rechtsfehlerfrei als Täuschung über Tatsachen im Sinne von §
263 Abs.
1 StG[X.] eingestuft.

(1) Nach den Urteilsfeststellungen wurden den Käufern unrichtige Anga-ben über monatliche Lasten (etwa die Höhe des [X.]), zu erwartende Einnahmen (etwa aufgrund einer Mietgarantie) oder den Umfang von mit dem Erwerb verbundenen steuerlichen Vorteilen gemacht. Die Angaben bezogen sich dabei auf die gegenwärtige Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. auch [X.], Urteil vom 17. Juni 2008

[X.]). Somit wurden die Käufer über die einer Nachprüfung zu-gänglichen (gegenwärtigen) Prognosegrundlagen, mithin Tatsachen, getäuscht. Der Annahme konkreter Tatsachenbehauptungen steht auch nicht entgegen, e-en-Finanzierungsmodalitäten (UA S.
61).
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-

(2) Auch soweit das [X.] allein die Angaben der Vermittler über die zukünftig von den Kunden monatlich zu tragende Gesamtbelastung in den [X.]lick genommen hat, ist eine Täuschung über Tatsachen hinreichend belegt.

[X.]ei den unzutreffenden Angaben über die Höhe des monatlich zu er-bringenden Eigenanteils handelte es sich nicht lediglich um Werturteile oder unverbindliche Anpreisungen. Die Angaben waren hier auch nicht lediglich pauschal (vgl. zu solchen Fallkonstellationen [X.], Urteil vom 19.
September 2006

[X.], [X.]Z 169, 109, kritisch hierzu [X.], [X.] 2013, 49, 55 f.; [X.], [X.] bei Mängeln fremdfinan-zierter Immobilienkapitalanlagen [Schrottimmobilien], 2009, [X.] [X.]), [X.] enthielten für den konkreten Einzelfall feste [X.]eträge oder eng umgrenzte [X.]andbreiten und waren damit auf ihren Wahrheitsgehalt überprüfbar (vgl. dazu [X.],
aaO). Sie konnten von den Erwerbern einer vermieteten Immobilie auch nur so verstanden werden, dass sie aus der Differenz aller im [X.] mit dem Immobilienerwerb zu erwartender
Einkünfte sowie sonstiger
finanzieller
Vorteilen
einerseits und der
monatlichen Kosten andererseits [X.] worden waren.

(3) Ob im Verschweigen der hohen Innenprovisionen in einer Größen-ordnung von 20 bis 25 Prozent der [X.] eine weitere tatbestands-mäßige Täuschung der Käufer liegen könnte (vgl. hierzu [X.],
[X.], einer Immobilie vgl. auch [X.], Urteile vom 12. Februar 2004

III ZR 359/02, [X.]Z 158, 110, 118, 121; vom 9.
Februar 2006

III ZR 20/05, NJW-RR 2006, 685 Rn. 5 sowie [X.], [X.] bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen [Schrottimmobilien] S. 80), braucht 25
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der Senat nicht zu entscheiden. Das [X.] hat die Verurteilung hierauf nicht gestützt.

b) Die [X.] der [X.] sind den Angeklagten zuzurechnen. Dem steht nicht entgegen, dass die Versprechungen der Vermitt-ler untereinander Unterschiede aufwiesen und die [X.] zudem wenig direkten Kontakt mit den Angeklagten hatten ([X.]). Eine mittäterschaftli-che [X.]egehungsweise setzt weder ausdrückliche Absprachen zum [X.] (vgl. [X.], [X.]eschluss vom 26.
Juni 2002

1 [X.], [X.], 85; Urteil vom 15. Januar 1991

5 [X.], [X.]St 37, 289), noch die Kenntnis fremder Handlungen in sämtlichen Einzelheiten voraus (vgl.
[X.], StG[X.], 61. Aufl., §
25 Rn.
34). Es genügt hier, dass die [X.] die Vorgaben der Angeklagten umsetzten.

c) Die Urteilsfeststellungen belegen auch eine irrtumsbedingte Vermö-gensverfügung der getäuschten Käufer. Diese entschlossen sich jeweils allein im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben der Vermittler über die Verringe-rung ihrer monatlichen [X.]elastungen oder sonstige
finanzielle Vorteile zum Er-werb der jeweiligen Immobilie, zur Entrichtung des geforderten Kaufpreises und zum Abschluss hierauf gerichteter Finanzierungsvereinbarungen. Selbst wenn die Kunden bei kritischer Prüfung hätten erkennen können, dass sie getäuscht werden sollten, [X.] dies eine irrtumsbedingte Fehlvorstellung nicht aus (vgl. [X.], Urteil vom 5.
März 2014

2 [X.], Rn.
20, [X.], 2595).

2. Infolge der Täuschung ist den Käufern aus dem (finanzierten) Immobi-lienerwerb jeweils ein Vermögensschaden [X.]. §
263 Abs. 1 StG[X.] entstanden.
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a) Ein Vermögensschaden tritt ein, wenn die Vermögensverfügung des [X.] bei wirtschaftlicher [X.]etrachtungsweise unmittelbar zu einer nicht durch Zuwachs ausgeglichenen Minderung des [X.] seines Vermö-gens führt (Prinzip der Gesamtsaldierung; st. Rspr.;
vgl. [X.], [X.]eschlüsse vom 16.
Juni 2014

4 StR 21/14 Rn.
24; vom 19.
Februar 2014

5 [X.], [X.], 270; vom 29. Januar 2013

2 [X.], [X.], 711; vom 25. Januar 2011

1 StR 45/11 Rn.
75, [X.]St 57, 95, 113; vom 18.
Februar 2009

1
StR
731/08, [X.]St 53, 199, 201, jeweils [X.]; Urteil vom 27.
Juni 2012

2 StR 79/12, [X.]R StG[X.] § 263 Abs. 1 Vermögensschaden 77). Wurde der Getäuschte zum Abschluss eines Vertrages verleitet, sind bei der für die Schadensbestimmung erforderlichen Gesamtsaldierung der Geldwert des er-worbenen Anspruchs gegen den Vertragspartner und der Geldwert der [X.] Verpflichtung miteinander zu vergleichen (Eingehungsschaden). Der Getäuschte ist geschädigt, wenn sich dabei ein [X.] zu seinem Nach-teil ergibt ([X.], [X.]eschluss vom 18. Juli 1961

1 [X.], [X.]St 16, 220, 221; Urteil vom 20. Dezember 2012

4 StR 55/12, [X.]St 58, 102, 111 f. [X.]; [X.], [X.]eschluss vom 19. Februar 2014

5 [X.], [X.], 270). Dieser zunächst durch die rein rechnerische Gegenüberstellung der wirt-schaftlichen Werte der gegenseitigen vertraglichen Ansprüche bestimmte Schaden materialisiert sich mit der Erbringung der versprochenen Leistung des Tatopfers ([X.]) und bemisst sich nach deren vollem
wirtschaftli-chen
Wert, wenn die Gegenleistung völlig ausbleibt bzw. nach der Differenz zwischen dem wirtschaftlichen Wert der Leistung und demjenigen der Gegen-leistung, soweit

wie hier

eine solche vom Täter erbracht wird ([X.], [X.] vom 14.
April 2011

2 [X.], [X.], 638;
[X.]eschluss vom 7.
Dezember 2010

3
StR 434/10, StraFo 2011, 238).

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b) Die [X.]ewertung des Vermögens und des Vermögensschadens erfolgt nach objektiven wirtschaftlichen Gesichtspunkten
(vgl. [X.], [X.]eschluss vom 25.
Januar 2012

1 StR 45/11 Rn.
80, [X.]St 57, 95, 115). Die Vorschrift des [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 10. November 1994

4
StR 331/94,
NStZ 1995, 134; [X.]/Kühl, StG[X.], 28. Aufl., § 263 Rn. 2; [X.] in Park, [X.], 3. Aufl., §
263 StG[X.] Rn. 61; [X.], StG[X.], 61. Aufl., § 263 Rn. 146), noch die Wahrheit im Geschäftsverkehr (vgl. [X.],
[X.]eschluss vom 6. September 2000

3
StR 326/00, NStZ-RR 2001, 41; [X.],
aaO), sondern allein das Vermögen. Normative Gesichtspunkte [X.] bei der [X.]ewertung des Schadens zwar eine Rolle spielen; sie dürfen die wirtschaftliche [X.]etrachtung allerdings nicht überlagern oder verdrängen ([X.], [X.]eschluss vom 7. Dezember 2011

2 [X.]vR 2500/09, 2
[X.]vR 1857/10, Rn.
176, [X.], 496, 504; [X.], [X.]eschlüsse vom 2. Juli 2014

5 [X.], [X.], 517; vom 25. Januar 2012

1 StR 45/11 Rn. 75, [X.]St 57, 95, 114; vom 14. April 2011

1 [X.], [X.], 335).

Dementsprechend
sind Leistung und Gegenleistung zunächst nach ih-rem Verkehrs-
bzw. [X.]rktwert zu vergleichen ([X.], [X.]eschluss vom 25. Januar 2012

1
StR 45/11 Rn.
80, [X.]St 57, 95, 115; vgl. auch [X.] in [X.]/[X.], StG[X.], 29.
Aufl., § 263 Rn. 109;
[X.] in [X.], 12. Aufl., § 263 Rn. 163). Ergibt sich danach ein Wertgefälle zum Nachteil des durch die Täuschung [X.]etroffenen, weil er etwa gegen [X.]ezahlung des vollen Kaufpreises eine minderwertige Ware erhält, so liegt ein Vermögensschaden vor ([X.],

[X.], [X.]eschluss vom 23.
Juni 2010

2
[X.]vR 2559/08 u.a., Rn.
121, NJW 2010, 3209, 3216 sowie [X.], [X.]eschluss vom 7. Dezember 2011

2 [X.]vR 2500/09, 2 [X.]vR 1857/10, Rn.
175, [X.], 496, 504). Auf die subjektive 33
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Einschätzung, ob der irrtumsbedingt Verfügende sich geschädigt fühlt, kommt es ebensowenig an (vgl. [X.], [X.]eschluss vom 25. Januar 2012

1 StR 45/11 Rn.
80, [X.]St 57, 95) wie auf die Frage, wie hoch der Verfügende subjektiv den Wert der Gegenleistung taxiert (st. Rspr. seit [X.], [X.]eschluss vom 16. Au-gust 1961

4
StR 166/61, [X.]St 16, 321, 325;
vgl. auch [X.], Urteil vom 13.
November 2007

3 [X.], [X.], 149; Urteil vom 20. Dezember 2012

4 StR 55/12, [X.]St 58, 102, 111
f. [X.]; vgl. auch [X.], [X.], 17).

c) Ausgehend von diesen [X.]ßstäben belegen die Urteilsfeststellungen in allen verfahrensgegenständlichen Fällen einen kausalen Vermögensschaden der Käufer [X.] des §
263 Abs. 1 StG[X.] mindestens in der vom [X.]
an-genommenen Höhe.

aa) Das [X.] hat die Vermögensschäden rechtsfehlerfrei anhand des objektiven Werts der Eigentumswohnungen und unter Vergleich mit den von den Käufern gezahlten Kaufpreisen bestimmt.

(1) Als objektiven Wert der Wohnungen hat das [X.] ohne Rechtsfehler deren Verkehrswert angesetzt. Mit ihrem Vorbringen, diese Art der [X.]estimmung der Schadenshöhe durch das [X.] sei mit dem Urteil des 5.
Strafsenats des [X.] vom 20.
März 2013

5 [X.], [X.]St 58, 205 nicht vereinbar, dringen die Revisionen nicht durch.

Der 5.
Strafsenat hatte in der genannten Entscheidung für einen Fall der Täuschung eines Käufers über seine Zahlungsbereitschaft die Feststellung des andes bei der [X.]estimmung des [X.] nicht grundsätzlich für erforderlich erachtet. Hierzu hatte er aus-34
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auf der Grundlage übereinstimmender, von Willens-
und Wissensmängeln nicht beeinflusster Vorstellungen über Art und Güte des Vertragsgegenstandes

([X.], Urteil vom 20. März 2013

5 [X.], [X.]St 58, 205). Der vorliegende Fall ist jedoch anders gelagert, weil die Angeklagten nicht über ihre Leistungswillig-keit täuschten, sondern über wirtschaftlich bedeutsame Tatsachen, die für die Kaufentscheidung der Erwerber wesentlich waren. Demgemäß war hier für den Schadensumfang nicht die Werthaltigkeit eines Zahlungsanspruchs maßgeb-lich, sondern der Vergleich der objektiven Werte von Leistung und Gegenleis-tung des Wohnungsverkaufs.
Für die [X.]estimmung des objektiven Werts einer Immobilie ist aber die Feststellung von deren Verkehrswert der zutreffende An-satz (vgl. [X.], [X.]eschluss vom 2. Juli 2014

5
[X.], [X.], 517, 519 zur [X.]estimmung des [X.] bei der notariellen [X.]eurkundung betrügerisch zustande gekommener Immobilienkaufverträge, mit [X.]

(2) Die Verkehrswerte der Eigentumswohnungen hat das [X.] ohne Rechtsfehler festgestellt. Es war sachverständig beraten und hat die von der Rechtsprechung für die [X.]estimmung des Verkehrswerts von vermieteten Immobilien anerkannten Methoden rechtsfehlerfrei angewendet.

[X.]) Den vertraglichen Leistungen der Erwerber standen hier keine wirt-schaftlich gleichwertigen Gegenleistungen gegenüber, denn die Verkehrswerte der Wohnungen lagen erheblich unter den Kaufpreisen.

Die den Käufern entstandenen Schäden wurden auch nicht dadurch (vollständig) kompensiert, dass die Angeklagten

wie in einem Teil der Fälle

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vereinbarungsgemäß Altschulden der Käufer getilgt oder [X.]arauszahlungen -[X.]ack-uch in diesen Fällen verblieb es un-ter [X.]erücksichtigung dieser schadenskompensierenden Leistungen der Ange-klagten jeweils bei einem [X.] zum Nachteil der Käufer in der jeweils -[X.]ack-Z

[X.]) [X.] war jeweils für den Immobilienerwerb und damit für den entstandenen Vermögensschaden kausal, weil sie

wären sie nicht getäuscht worden

die Eigentumswohnungen nicht erworben hätten.

(1) Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es für die [X.] und dem entstandenen Vermögensschaden. Das Erfordernis der Stoffgleichheit bezieht sich allein auf das Verhältnis des durch die Tathandlung verursachten Vermögensschadens und des vom Täter erstrebten [X.], sie müssen einander entsprechen. Der Vorteil muss somit die Kehrsei-te des Schadens, d.h. unmittelbare Folge
der täuschungsbedingten Vermö-gensverfügung sein und dem Täter direkt aus dem geschädigten Vermögen zufließen (vgl. [X.], [X.]eschluss vom 4.
Dezember 2002

2 StR 332/02, [X.], 180 [X.]). Dies ist hier der Fall.

(2) Soweit die Revisionen geltend machen, diese Schäden könnten den Angeklagten nicht zugerechnet werden, weil die Käufer nicht über die Minder-wertigkeit der Immobilien getäuscht worden seien, decken sie ebenfalls keinen Rechtsfehler auf.
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Die Täuschung bezog sich jeweils auf Tatsachen, die einen [X.]ezug zum Kaufobjekt aufwiesen und für die Kaufentscheidung der Erwerber [X.] waren. Die sich aus dem im Verhältnis zum Kaufpreis geringeren Wert der Wohnungen ergebenden Schäden hätten allenfalls dann nicht zugerechnet werden können, wenn sich die Käufer beim Erwerb der Immobilie dieses [X.] bewusst gewesen wären und somit ein Selbstschädigungsbewusst-sein gehabt hätten (vgl. zu Fallgestaltungen der bewussten Selbstschädigung beim [X.]ettel-, Spenden-
und Schenkungsbetrug [X.], Urteil vom 10. November 1994

4 StR 331/94, NJW 1995, 539; Urteil vom 12.
[X.]i 1992

1 [X.], [X.], 2167; [X.] in [X.]/[X.], StG[X.], 29.
Aufl., § 263 Rn.
101
ff.;
zur Verfehlung [X.] Zwecke bei [X.] vgl. auch [X.], Urteil vom 11.
September 2003

5 StR 524/02, [X.], 457; zu-sammenfassend [X.], StG[X.], 61. Aufl., § 263 Rn. 137 ff.). Daran fehlt es hier.

[X.] war für die Käufer zwar in aller Regel das [X.] niedriger monatlicher [X.]elastungen im Zuge des vollständig finanzierten Immobilienkaufs bei gleichzeitiger Altschuldenbeseitigung oder der Gewährung -[X.]ack-e-rungskonditionen. Im Mittelpunkt der mit den Vermittlern geführten Gespräche stand dementsprechend insbesondere die Höhe der zu erwartenden [X.], erzielbaren Steuervorteile und der Finanzierungskosten, weil diese Ge-sichtspunkte maßgeblich für die Finanzierbarkeit des ihnen vorgeschlagenen Wohnungskaufs und damit für die Rentabilität des Geschäfts waren. Dies be-deutet jedoch nicht, dass die Käufer bereit gewesen sein könnten, Wohnungen zu einem über dem Verkehrswert liegenden Preis und

somit überteuert

zu erwerben und damit ihr Vermögen objektiv weiter zu vermindern bzw. ihre 44
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Überschuldung weiter zu erhöhen. Solches ist nicht festgestellt und liegt auch fern.

dd) Der Umstand, dass das [X.] eventuelle weitergehende [X.] aus der ebenfalls täuschungsbedingten Mitwirkung der Käufer an der Umschuldung bestehender Darlehen (vgl. dazu [X.], [X.], 243) nicht in den [X.]lick genommen hat, beschwert die Angeklagten nicht. Ein [X.]etrug gegenüber den Kreditinstituten wegen der vom [X.] festgestell-ten Vorspiegelung falscher Kreditparameter ([X.]) ist nicht Gegenstand des Verfahrens ([X.].

3. Die Urteilsfeststellungen belegen auch den Tatvorsatz der Angeklag-ten und deren Absicht rechtswidriger und [X.] [X.]ereicherung.

a) Die Angeklagten hatten Kenntnis von den [X.] und wussten, dass der von ihnen für die Eigentumswohnungen geforderte Preis deren Verkehrswert überstieg ([X.]). Sie handelten daher mit Tatvorsatz.

b) Die Absicht der Angeklagten, sich oder [X.] einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen,
wird ebenfalls durch die Feststellungen be-legt.

Auch wenn die [X.]n aus Darlehen von Kreditinstituten stammten und von diesen direkt an die von den Angeklagten beherrschten Fir-men ausgezahlt wurden, erfolgte die [X.]ezahlung der Kaufpreise aus dem Ver-mögen der Käufer und auf deren Anweisung. Gerade auf die Erlangung dieser [X.]eträge kam es den Angeklagten aber an. Damit war der von den Angeklagten erstrebte Vorteil unmittelbare Folge der täuschungsbedingten Vermögensverfü-46
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gung, welche den Schaden bei den [X.] herbeiführte. Dies ge-nügt (zum Merkmal der sog. Stoffgleichheit vgl. [X.], StG[X.], 61.
Aufl., § 263 Rn. 187 [X.] aus der Rechtsprechung des [X.]).

4.
Die rechtsfehlerfreien Urteilsfeststellungen tragen auch die [X.] der Angeklagten wegen des Qualifikationstatbestands des gewerbs-
und bandenmäßigen [X.]etruges gemäß §
263 Abs.
5 StG[X.]. Sie belegen eine zumin-dest stillschweigende [X.]andenabrede
(vgl. hierzu [X.], [X.]eschluss vom 15. Ja-nuar 2002

4 StR 499/01, [X.]St 47, 214) zwischen allen Angeklagten und den [X.]

, E.

, K.

und [X.].

. Zudem ist auch die ge-werbs-
und bandenmäßige [X.]egehungsweise in den Urteilsgründen hinreichend dargelegt.

5. Das [X.] ist rechtsfehlerfrei von jeweils selbständigen, in [X.] stehenden Taten des [X.]etruges zum Nachteil der einzelnen Käufer ausgegangen. Die Voraussetzungen für die Annahme eines uneigentlichen Or-ganisationsdelikts (vgl. hierzu [X.], Urteile
vom 17. Juni 2004

3 [X.], [X.]St 49, 177; vom 8. November 1999

5 [X.], [X.]St 45, 270, 296 ff.; vom 26. Juli 1994

5 [X.], [X.]St 40, 218, 236 ff.)
lagen nicht vor. Nach den Urteilsfeststellungen wirkten die Angeklagten in jedem einzelnen Fall an der Tatausführung mit. Eine eigenhändige Tatbegehung setzt der Tatbe-stand des [X.]etruges nicht voraus.

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I[X.] Auch der Strafausspruch hat [X.]estand. Das [X.] hat der [X.] rechtsfehlerfrei den sich aus § 263 Abs. 5 StG[X.] ergebenden Straf-rahmen zu Grunde gelegt. Auch im Übrigen ist die Zumessung der Einzel-
so-wie der Gesamtstrafen frei von [X.] zum Nachteil der Angeklagten.
Raum Rothfuß Jäger

Cirener [X.]
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