Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.11.2007, Az. V ZB 12/07

[X.]BESCHLUSS [X.] vom 15. November 2007 in der [X.] Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 18 Abs. 2 a) Die Regelvergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 [X.] erfasst nicht nur einen ge-dachten Regelfall, sondern schlechthin alle Fälle vermieteter oder verpachteter Zwangsverwaltungsobjekte. b) [X.], das eine Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 [X.] dann nicht nur rechtfertigt, sondern gebietet, liegt vor, wenn der im Einzelfall entstehende Aufwand auch unter Berücksichtigung der bei einer pau-schalierenden Vergütungsregelung notwendigerweise entstehenden Härten zu [X.] unangemessen hohen oder zu einer unangemessen niedrigen Vergütung führt. c) Ob das der Fall ist, ist mit einer an § 152a [X.] ausgerichteten wertenden Be-trachtung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Bei dieser Gesamtwürdi-gung steht dem Tatrichter deshalb ein durch das Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt nachprüfbarer Beurteilungsspielraum zu. [X.], [X.]. v. 15. November 2007 - [X.] - [X.]

[X.] - - 2Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 15. November 2007 durch [X.] [X.], [X.] Schmidt-Räntsch, die Richterin [X.] sowie [X.] Czub und [X.] beschlossen: Die Rechtsbeschwerde des [X.] gegen den Be-schluss der 8. Zivilkammer des [X.] vom 12. Dezember 2006 wird zurückgewiesen. Der Gegenstandswert des [X.] beträgt 7.946,84 •. Gründe: [X.] Auf Antrag der Gläubigerin ordnete das [X.] am 28. No-vember 2005 die Zwangsverwaltung des im Eingang dieses [X.]usses be-zeichneten Grundstücks der Schuldner an. Nach [X.] hob das Amtsgericht am 6. März 2006 die Zwangsverwaltung wieder auf. 1 Das Grundstück ist mit vier Gebäudekomplexen mit insgesamt 28 Woh-nungen, 18 Ladenlokalen, neun Büroeinheiten, einem Kino und einer Spielothek bebaut. Die insgesamt 57 Einheiten waren bei der Inbesitznahme durch den Zwangsverwalter Anfang Dezember 2005 mit Ausnahme von drei Wohnungen vermietet. Der Zwangsverwalter trat in den [X.] mit der bishe-rigen Hausverwaltung ein. Dringende Reparaturen waren nicht erforderlich. Bei 2 - - 3neun Mietern bestanden Mietrückstände, um deren Eintreibung der [X.] sich bemühte. Ferner veranlasste er die Neuvermietung eines als Eis-café genutzten Ladenlokals und erstellte Umsatzsteuervoranmeldungen und [X.]. Insgesamt vereinnahmte er Mieten und Pachten in Höhe von 137.014,42 •. Der Zwangsverwalter hat die Festsetzung einer erhöhten Regelvergü-tung in Höhe von 15 % der vereinnahmten Mieten und Pachten nebst 480 • an Auslagen und 16 % Umsatzsteuer beantragt, insgesamt 24.397,31 •. Das Amtsgericht hat diesem Antrag mit Ausnahme eines Teils der Auslagen ent-sprochen und 24.072,51 • festgesetzt. Auf die Beschwerde der Schuldner hat das [X.] die Vergütung herabgesetzt auf eine nicht erhöhte [X.] % der vereinnahmten Mieten und Pachten nebst 200 • an [X.] und Umsatzsteuer, insgesamt 16.125,67 •. Dagegen richtet sich die von dem [X.] zugelassene Rechtsbeschwerde des [X.], mit der er die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts erreichen möchte. 3 I[X.] Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, die Regelvergütung sei nicht nach § 18 Abs. 2 [X.] anzuheben. Es gebe keinen Automatismus [X.], dass die Regelvergütung stets bei Überschreitung einer bestimmten [X.] oder gewerblichen Einheiten zu erhöhen sei. Das vor-liegende [X.] sei dadurch geprägt, dass es einerseits nur ca. 3 ½ Monate gedauert habe und dass andererseits in diesem relativ kur-zen Zeitraum recht hohe Mieteinnahmen erzielt worden seien. Die Verwaltung gewerblich genutzter Einheiten sei zwar mit anspruchsvollen Tätigkeiten wie 4 - - 4etwa der Fertigung von Umsatzsteuererklärungen verbunden. Zugleich seien hier jedoch regelmäßig höhere Mieteinnahmen zu erzielen, weshalb die ge-werbliche Vermietung eine Erhöhung der Vergütung des [X.] nicht rechtfertige. Bei Annahme eines Stundensatzes von 70 • entspreche die nicht erhöhte Regelvergütung 195 Stunden, mithin arbeitstäglich fast 3 Stun-den. Diese hohe Anzahl von Stunden, die den Aufwand für ein Normalverfahren von 70 Stunden weit übersteige, obwohl die Zwangsverwaltung nur ca. 3 ½ Monate angedauert habe, rechtfertige es, von einer Anhebung der Vergütung abzusehen. Zudem sei zu berücksichtigen, dass der Zwangsverwalter die Ver-waltung von einer gut funktionierenden Hausverwaltung übernommen habe und auch während der Zwangsverwaltung Aufgaben bei dieser Hausverwaltung verblieben seien. II[X.] Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. 5 1. Dem Zwangsverwalter steht für seine Tätigkeit im vorliegenden Ver-fahren nach §§ 17 Abs. 1, 18 Abs. 1 Satz 1 [X.] die Regelvergütung von 10% der erzielten Mieteinnahmen in Höhe von 13.701,44 •, nach §§ 17 Abs. 1, 21 Abs. 2 Satz 2 [X.] eine Auslagenpauschale von 40 • für fünf Monate und nach § 17 Abs. 2 [X.] die Umsatzsteuer auf die vorgenannten Beträge, [X.] eine Vergütung von insgesamt 16.125,67 • zu. Diese Vergütung hat ihm das Beschwerdegericht zuerkannt. 6 2. Eine Erhöhung der Regelvergütung auf 15 % der erzielten Miet- und Pachteinnahmen kommt nicht in Betracht. 7 - - 5a) Eine solche Erhöhung setzt nach § 18 Abs. 2 [X.] voraus, dass sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der in § 18 Abs. 1 [X.] bestimmten Vergütung ergibt. 8 aa) Ein solches Missverhältnis liegt nach einer verbreiteten Meinung vor, wenn der Aufwand des Verwalters für die Durchführung der ihm konkret über-tragenen Zwangsverwaltung den Aufwand eines gedachten Regelfalls deutlich überschreitet ([X.]/[X.]/[X.]/[X.], Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 18 [X.] Rdn. 23, 25 m.w.N.; [X.], [X.], 1736, 1738). Die Zwangsverwalterverordnung legt einen solchen Regelfall indessen nicht fest. Auch die Begründung des dem Bundesrat zur Zustimmung vorgelegten [X.] gibt hierüber keinen Aufschluss ([X.]. 842/03 S. 15 f.). 9 [X.]) Vielfach wird deshalb auf die Begründung des überarbeiteten (zwei-ten) Diskussionsentwurfs des Bundesministeriums der Justiz für eine [X.]verordnung vom 3. Juni 2003 (Aktenzeichen [X.] - 375112 - 7280/2003, verfügbar auf der Website des [X.] unter dem [X.] —Bibliothekfi) zurückgegriffen ([X.] Rpfleger 2004, 646; [X.] Rpfleger 2007, 277, 278; [X.], [X.]. v. 7. November 2006, 1 [X.], Rdn. 9, juris; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 17 [X.] Rdn. 16, § 18 [X.] Rdn. 4; [X.] aaO; [X.], [X.], 18, 20; Hasselblatt, [X.] 2004, 81, 93 f.; [X.], Rpfleger 2006, 57, 65; [X.], [X.] 2005, 225, 230). Dort war der Regelfall wie folgt beschrieben (aaO S. 17 f.): —Dabei ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung und Literatur von einem Regelfall als Abgrenzungskriterium dann auszugehen, wenn es sich um die Zwangsverwaltung eines nicht gewerblich genutzten Objektes in einem durch-schnittlichen Erhaltungszustand mit bis zu 10 Einheiten handelt, bei dem die bisherige Nutzung ohne rechtliche oder tatsächliche Hindernisse fortgesetzt werden kann.fi [X.] läge danach schon vor, wenn sich die 10 - - 6Zwangsverwaltung von diesem gedachten Regelfall in ihren äußeren Merkma-len signifikant unterschiede, also z. B. ein gewerblich genutztes Objekt betrifft. cc) Das entspricht aber weder dem Text der letztlich beschlossenen [X.] noch den Vorstellungen des Verordnungsgebers. Die Vorschrift trägt zwar wie schon in den [X.] die Überschrift —[X.], folgt bei der Festlegung dieser Regelvergütung aber einem anderen Konzept. § 18 Abs. 1 Satz 1 [X.] gilt nicht nur für einen bestimmten, anhand formaler Merkmale konkret definierten Regelfall. Die Vorschrift soll vielmehr grundsätzlich die Fälle der vollständigen oder teilweisen Vermietung oder Verpachtung abdecken, wie es in der Begründung der letztlich beschlossenen Fassung der Verordnung heißt ([X.]. 842/03 S. 15). Das erklärt auch, weshalb die Begründung der erlassenen Verordnung Merkmale eines solchen Regelfalles nicht mehr [X.]. Dieses gegenüber den früheren Entwurfsfassungen veränderte [X.] führt zu einer Vergütung, die den Anforderungen des § 152a Satz 2 [X.] genügt. Danach ist die Höhe der Vergütung an der Art und dem Umfang der Aufgabe des [X.] sowie an seiner Leistung auszurichten. Das wird mit § 18 Abs. 1 Satz 1 [X.] normalerweise erreicht, weil sich ein höhe-rer oder auch niedrigerer Aufwand - anders als früher (dazu [X.] 152, 18, 23) - uneingeschränkt in der Höhe der Mieteinnahmen widerspiegelt (Senat, [X.]. v. 2. Juni 2005, [X.], verfügbar auf der Website des [X.] unter dem [X.] —[X.]). Mit diesem Konzept ist es nicht vereinbar, die Anwendung der Regelvergütung des § 18 Abs. 1 Satz 1 [X.] schematisch von der Erfüllung bestimmter formaler Merkmale eines gedachten Regelfalles abhängig zu machen. 11 [X.]) Der Rückgriff auf die Mieteinnahmen kann das Ziel einer dem Auf-wand entsprechenden Vergütung (§§ 152a [X.], § 17 Abs. 1 [X.]) verfeh-len, wenn der im Einzelfall entstehende Aufwand in den Mieteinnahmen nicht 12 - - 7mehr abgebildet wird. Dem trägt die Verordnung in § 18 Abs. 2 [X.] durch die Möglichkeit einer beschränkten Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung nach § 18 Abs. 1 um bis zu 5 Prozentpunkte Rechnung. [X.] liegt deshalb vor, wenn der im Einzelfall entstehende Aufwand auch unter Berück-sichtigung der bei einer pauschalierenden Vergütungsregelung notwendiger-weise entstehenden Härten zu einer unangemessen hohen oder einer unange-messen niedrigen Vergütung führt. Wenn ein solches Missverhältnis eingetreten ist, ist eine entsprechende Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung nicht nur, wie die Verwendung des Verbs —könnenfi in der Vorschrift nahe legt, möglich, sondern geboten ([X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 26; [X.], [X.], aaO, § 152a Rdn. 4.5; [X.], aaO; vgl. [X.], [X.], 382, 383; [X.] 152, 18, 24 f.; a.A. wohl [X.]/Alff, Rpfleger 2004, 129, 135), weil die nach § 152a [X.], § 17 Abs. 1 [X.] gebotene angemessene Vergü-tung in dieser Fallgestaltung anders nicht bestimmt werden kann. Ob das Miss-verhältnis vorliegt, lässt sich nicht durch ein Zusammenrechnen von [X.] und [X.] ermitteln (so aber die [X.] der [X.] Zwangsverwaltung [[X.]], [X.], 1021). Dem Ziel einer leistungsadäquaten, aber pauschalierenden Vergütungsregelung ent-spricht es vielmehr, ein Missverhältnis mit einer an § 152a [X.] ausgerichteten wertenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Dabei [X.] die in der [X.] angeführte Erschwernisse Anhaltspunkte bie-ten. In die Betrachtung sind aber die ausgleichende Funktion hoher Mieten und im Einzelfall vorliegende Erleichterungen einzubeziehen (vgl. Entwurfsbegrün-dung in [X.]. 842/03 S. 16; [X.] 152, 18, 27; Senat, [X.]. v. 2. Juni 2005, [X.] aaO; [X.] aaO, 277, 278; [X.], [X.]. v. 7. November 2006, aaO; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 17 ff., 23, 25; [X.], [X.], 18. Aufl., § 152a Rdn. 4.5; [X.], aaO, 231). - - 8b) Diese dem Tatrichter obliegenden Wertung ist eine im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage. Bei der Gesamtwürdigung der festge-stellten Umstände des Einzelfalls ist dem Tatrichter deshalb ein Beurteilungs-spielraum zuzubilligen (Senat, [X.]. v. 11. Oktober 2007, [X.], zur [X.] bestimmt; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 17 [X.] Rdn.9 ff.; vgl. auch [X.], [X.]. v. 4. Juli 2002, [X.], NJW 2002, 2945, 2946; [X.]. v. 22. März 2007, [X.], [X.], 370 zur Insolvenz-verwaltervergütung). Ein solcher Beurteilungsspielraum ist durch das [X.] nur eingeschränkt nachprüfbar (Senat, [X.] 160, 354, 360 für das Verfahren nach § 43 WEG a.F.). Die Nachprüfung beschränkt sich im Allgemeinen darauf, ob das Beschwerdegericht den Begriff des Missverhältnis-ses zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Um-stände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (Senat aaO; vgl. auch [X.], Urt. v. 13. Februar 2006, [X.], NJW-RR 2006, 760, 762). 13 c) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdege-richt diese Grenzen seines [X.] nicht überschritten. 14 aa) Es hat die von dem Zwangsverwalter zur Begründung einer Erhö-hung der Vergütung auf 15% der Mieteinnahmen vorgetragenen Gesichtspunk-te keineswegs, wie die Rechtsbeschwerde meint, übergangen und ihm diese Erhöhung auch nicht ohne sachlichen Grund abgesprochen. Es hat zwar aus-geführt, auf diese - in der Entscheidung wiedergegebenen - Umstände komme es nicht an. Zu diesem Ergebnis ist es aber mit zwei wertenden Überlegungen gelangt: Zum einen habe der Zwangsverwalter eine hohe Vergütung erlangt, die seinen Aufwand abdecke. Zum anderen habe er auf eine funktionierende Haus-verwaltung zurückgreifen können und damit eine erhebliche Erleichterung [X.]. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte konnten die von dem 15 - - [X.] angeführten Umstände nach Meinung des Beschwer-degerichts eine Erhöhung nicht rechtfertigen. Das ist eine ausreichende und nicht zu beanstandende Wertung. [X.]) Das Beschwerdegericht hat berücksichtigt, dass das Grundstück der Schuldner teilweise gewerblich genutzt ist. Das allein rechtfertigt eine Anhebung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 [X.] nicht (vgl. [X.] 152, 18, 28; Senat, [X.]. v. 2. Juni 2005, [X.], aaO; [X.], [X.], 1569, 1571; Kel-ler, aaO, 231; a.A. wohl [X.] aaO; [X.] aaO). Zwar kann die Verwaltung gewerblich genutzter Flächen vor allem in buchhalterischer und steuerlicher Hinsicht einen größeren Aufwand verursachen; dem steht jedoch gegenüber, dass besondere Vorschriften für Wohnraum nicht beachtet werden müssen und dass mit der Vermietung von Gewerbeflächen, wie bereits ausge-führt, regelmäßig höhere Einnahmen zu erzielen sind als mit der Vermietung von Wohnflächen, wodurch sich die Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 [X.] erhöht (Senat, aaO; [X.], aaO, 1571; [X.], aaO, 231). Daran ändert der Hinweis der Rechtsbeschwerde auf die steuerrechtlichen Schwierigkeiten nichts. Denn nach seinem Schlussbericht hat der Verwalter bei der Bewältigung auf die Abrechnungsunterlagen der bestehenden Hausverwaltung und die Un-terstützung der Steuerkanzlei der Schuldner zurückgreifen können. 16 cc) Auch die nicht unbeträchtliche Zahl von 57 Wohn- und Gewerbeein-heiten und die mit den angrenzenden, nicht von dem Verfahren betroffenen Grundstücken verschachtelte Bebauung gaben keinen Anlass für eine Erhö-hung. 17 (1) Bei Objekten mit einer größeren Zahl von Einheiten erhöht sich zwar der Aufwand. Es erhöht sich regelmäßig aber auch der [X.] und damit die Bemessungsgrundlage der Regelvergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 [X.]. 18 - - 10Nur soweit die zu erzielende Miete im Einzelfall außergewöhnlich gering ist, kann eine Anhebung des [X.] nach § 18 Abs. 2 [X.] geboten sein (vgl. [X.], [X.]. v. 12. September 2002, [X.], NJW 2003, 212, 214 f., insoweit in [X.] 152, 18 nicht abgedruckt; [X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., Rdn. 661; [X.], aaO, 1738; [X.], aaO, 231). Dafür ist hier aber nichts ersichtlich. Der Zwangsverwalter hat vorliegend insge-samt 137.014,42 • eingenommen, bei 57 Einheiten (einschließlich der Leer-stände) je Einheit also durchschnittlich rund 2.400 • oder - auf drei Monate auf-geteilt - immerhin monatlich rund 800 •. Das sind keine außergewöhnlich gerin-gen Einnahmen. (2) Die verschachtelte Bebauung konnte allerdings, für sich genommen, zu einer Erschwerung der Verwaltung führen, die als Umstand für eine Erhö-hung in Betracht kommt. Zu berücksichtigen ist in solchen Fällen aber auch, ob derartige Erschwernisse nicht durch Erleichterungen, z. B. durch die Übernah-me der Verwaltung von einer gut funktionierenden Hausverwaltung, die auch während der Zwangsverwaltung Verwaltungsaufgaben erledigt hat, ausgegli-chen wird ([X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 35; [X.], [X.], aaO, § 152a Rdn. 4.5; vgl. auch die sog. [X.], [X.], 1021, 1023). Eine solche Erleichterung lag hier vor. Nach dem [X.] hat der Verwalter die gesamte —wirtschaftliche [X.] in der Hand der vorhandenen Hausverwaltung belassen, die ihn danach auch bei der Inbesitznahme des Objekts unterstützt hatte. Dass der Verwalter keine andere Wahl hatte, ändert an der allein maßgeblichen tatsächlich eingetretenen [X.] bei der Erfüllung seiner Aufgabe nichts. 19 [X.]) Auch wegen der bestehenden Mietrückstände und der von dem Zwangsverwalter herbeigeführten [X.] und Ratenzahlungs-vereinbarungen musste das Beschwerdegericht die Vergütung nicht anheben. 20 - - 11Ein besonderer Aufwand bei dem erfolglos bleibenden Einzug von [X.] kann zwar Anlass für eine Anhebung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 [X.] sein (Entwurfsbegründung in [X.]. 842/03 S. 16; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 8b, 36; [X.], aaO, 20). Dies gilt jedenfalls bei einem überdurchschnittlichen Verwaltungsaufwand, der über die Versendung von Mahnschreiben und andere außergerichtliche In-kassobemühungen hinausgeht (vgl. [X.], [X.]. v. 25. Juni 2004, [X.] 44/03, NJW-RR 2004, 1525, 1526; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 36). Dafür ist hier aber nichts ersichtlich. Der Verwalter hat nach seinem Inbesitznahmebericht mit der bestehenden Hausverwaltung nicht nur die Fortführung der Verwaltung, sondern auch verabredet, dass die [X.] bei der Verwaltung verbleibt. Die Mieter sind nach dem Schlussbericht des Verwalters ihren Verpflichtungen auch im Großen und Ganzen nachgekommen. ee) [X.] im Sinne von § 18 Abs. 2 [X.] musste das Be-schwerdegericht schließlich nicht aus der kurzen Dauer der Zwangsverwaltung folgern. Nach der Inbesitznahme muss sich ein Verwalter zwar in das Objekt einarbeiten und hat deshalb erhöhten Aufwand. Das ist aber bei jeder Verwal-tung der Fall; der anfänglich erhöhte Aufwand wird durch den später geringeren Aufwand ausgeglichen ([X.] 152, 18, 27). Ob etwas anderes gilt, wenn die Zwangsverwaltung nur so kurze Zeit dauert, dass der mit der Einarbeitung ver-bundene Aufwand nicht durch später eingehende Mieten und Pachten ausgegli-chen wird, hat der [X.] bislang offen gelassen ([X.] 152, 18, 28). Das bedarf auch hier keiner Entscheidung. Die Verwaltung hat hier zwar nur 3 ½ Monate gedauert. Sie hat aber Mieteinnahmen von 137.014,42 • er-bracht, was einer durchschnittlichen Einnahme von 2.400 • je Einheit ent-spricht. Außerdem hat der Verwalter eine erhebliche Erleichterung gerade bei 21 - - 12der Einarbeitung dadurch erfahren, dass das Objekt professionell verwaltet war und diese Verwaltung auch fortgeführt wurde. II[X.] 3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung ist nicht kontradiktorisch ausges-taltet. § 97 ZPO ist deshalb nicht anzuwenden (Senat, [X.]. v. 25. Januar 2007, [X.], [X.], 2993 f., zur Veröffentlichung in [X.] 170, 378 bestimmt; [X.]. v. 15. März 2007, [X.] 117/06, [X.], 1628). [X.] Schmidt-Räntsch [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 23.05.2006 - 12 L 589/05 - [X.], Entscheidung vom 12.12.2006 - 8 [X.]/06 -