Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.06.2002, Az. VII ZR 321/00

[X.] DES VOLKESURTEILVII ZR 321/00Verkündet am:13. Juni 2002Fahrner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 313 a. [X.] ein Bauvertrag von einem Grundstückskaufvertrag abhängig, dieser aber [X.] ihm, ist er nicht gemäß § 313 BGB zu beurkunden (im Anschluß an [X.], [X.] 26. November 1999 - [X.], [X.], 951).[X.], Urteil vom 13. Juni 2002 - [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mliche [X.] 13. Juni 2002 durch [X.] Dr. Ullmann und [X.], [X.], [X.] und Prof. Dr. [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klgerin wird das Urteil des [X.] vom 29. Februar 2000 aufgehoben.Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,aucer die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurckverwiesen.Von Rechts [X.]:Die [X.] nimmt die Beklagten nach Kdigung eines Bauvertragesauf Zahlung in Anspruch. Die Parteien [X.] die Wirksamkeit diesesVertrages.Die Beklagten meldeten sich auf eine Zeitungsanzeige der Klrin, inder diese angeboten hatte, in ruhiger, verkehrsstiger Ortsrandlage ein [X.] planen und zu bauen. Die Parteien schlossen einen Bauvertrag, der auf [X.] der Anzeige genannte [X.], das nicht im Eigentum der Klrin stand,Bezug nahm. Dabei wurde im Vertrag die Lage des [X.]s konkret [X.]; den Beklagten wurde ein Rcktrittsrecht u.a. fr den Fall eingerumt,- 3 -[X.] ein Kaufvertrag mit dem [X.] nicht zustande kommen sollte. [X.] vermittelte den [X.] des alsdann notariell beurkundeten [X.] dieses [X.] zwischen den Beklagten und dem Verkfer.In der Folgezeit wollten die Beklagten von dem Bauvertrag, nicht [X.] [X.]skauf Abstand nehmen. Nach wechselseitiger Kigung desBauvertrages schlossen sie mit dem Verkfer einen erneut notariell beurkun-deten [X.]skaufvertrag zu den ursprglichen Vertragsbedingungen.Nach Auflassung wurde das [X.] auf die Beklagten umgeschrieben.Die [X.] hat 60.981,46 DM geltend gemacht. Sie ist der Meinung, [X.] habe einer notariellen Beurkundung nicht bedurft; jedenfalls sei [X.] durch die erste Beurkundung des [X.]kaufvertrages analog§ 313 BGB geheilt worden. Die Vorinstanzen haben eine Beurkundungspflichtdes Bauvertrages bejaht, eine Heilung des Formmangels abgelehnt und die [X.] aus dem Bauvertrag gerichtete Klage mit Ausnahme eines [X.] von 700 DM abgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klgerin ihrenweitergehenden Anspruch.[X.]:Die Revision der [X.] hat Erfolg. Sie fhrt zur Aufhebung des Beru-fungsurteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht.Auf das Schuldverltnis ist das [X.] in der bis zum31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1EGBGB).- 4 -I.Das Berufungsgericht [X.] zur [X.]age der Formrftigkeit des Bauver-trages aus, dieser enthalte weder eine unmittelbare Verpflichtung der Beklagtenzum Erwerb des [X.]s noch seien Nachteile fr den Fall eines unterlas-senen Erwerbs erkennbar, so [X.] der Bauvertrag nicht schon aus diesenGrn beurkundungsbedrftig gewesen sei.Diese der Revision stige und von den Beklagten nicht [X.] ist nicht zu beanstanden.[X.] Das Berufungsgericht fhrt aus, der Bauvertrag sei aus anderenGrn formunwirksam. Ein fr sich allein nicht formrftiger [X.] notariell zu beurkunden, wenn er mit einem [X.]svertrag rechtlichzusamm. Eine solche Verkfung liege vor, wenn die [X.] dem Willen der Parteien derart voneinander abhgig seien, [X.] sie mit-einander stehen und fallen sollen. Dabei sei nicht erforderlich, [X.] an [X.] jeweils dieselben Personen beteiligt seien.Ein solcher Verknpfungswille der Parteien sei gegeben. Die Beklagtenseien seinerzeit nicht [X.] eines [X.]s gewesen und tten [X.] des von der Klgerin vermittelten [X.]s beabsichtigt. Ohne ein[X.] tte das Haus nicht errichtet werden kn. Die Klrin habeschon in ihrer Anzeige fr das von den Beklagten gekaufte [X.] gewor-ben. Sie sei davon ausgegangen, [X.] die Bauinteressenten das von ihr [X.] vorgesehene [X.] erwerben wollten; sie habe an der [X.] eines Kaufvertrages allein kein Interesse gehabt. Dies htten die Be-- 5 -klagten erkannt. [X.] diese sei ein Vertrag mit der [X.] [X.] die Er-richtung einer Doppelhaushlfte nicht in Betracht gekommen; dies g, umeinen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender Beurkundungsberftigkeit fralle Vereinbarungen zu bejahen. [X.] die Beklagten zu einem steren Zeit-punkt bereit gewesen seien, das [X.] auch ohne Bebauung durch [X.] zu erwerben, sei ohne Belang.2. Das hlt der rechtlichen Nachprfung nicht stand. Die Beurteilung, obder Bauvertrag der Parteien notariell zu beurkunden war, bedarf [X.]) Ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 Satz 1 [X.] unterliegt, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem [X.] im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Einerechtliche Einheit besteht dann, wenn die [X.] nach dem Willen der [X.] derart voneinander aben, [X.] sie miteinander stehen und fallen sollen(st.Rspr.; vgl. [X.], Urteil vom 6. November 1980 - [X.], [X.]Z 78,346).Dies setzt nicht voraus, [X.] die Agigkeit der [X.] wechselseitigist. Auch bei einseitiger Angigkeit stehen und fallen beide Gescftsteile mitdem Vertrag, von dem der andere abht. Andererseits ist ein solches An-gigkeitsverhltnis kein hinreichender Grund, das fr einen [X.] auf den anderen auszudehnen. [X.] ist vielmehr, ob die mitdem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 Satz 1 BGB die Erstrek-kung des Formgebots auf das verbundene Geschft erfordern. Der V. Zivilsenatdes [X.] hat wiederholt auf die Abhgigkeit des [X.]s-vertrags als maûgebliches Kriterium fr die Formrftigkeit des [X.] hingewiesen ([X.], Urteil vom 26. November 1999 - [X.],- 6 -[X.], 951 m.w.N.). Er hat dazu ausgefhrt, allein die einseitige [X.] des formfreien [X.] vom [X.]svertrag ge nicht, einerechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begrnden.b) Dieser Rechtsprechung [X.] sich der Senat an (vgl. auch [X.],Urteil vom 11. Oktober 2000 - [X.], NJW 2001, 226). Es ist [X.] auf Sinn und Zweck des [X.] abzustellen. Allein einewirtschaftliche Verkfung der [X.] es nicht, das [X.] § 313 BGB auf den Bauvertrag zu erstrecken. Erst bei einer Agigkeitdes [X.]sgeschfts vom Bauvertrag besteht [X.], zur Wahrung [X.] des § 313 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewrsfunktion frrichtige, vollstndige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Be-weisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen.An dieser Beurteilung ndert sich nichts, wenn [X.] der Bauvertragund alsdann der [X.]svertrag geschlossen wird. Die [X.]age der Formbe-rftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Vertricht abhgig ([X.] 2000, 323 f; a.A. MchKommBGB/[X.], 4. Aufl., § 313 Rdn. 54 undFn. 207).c) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht [X.], der [X.]skaufvertrag sei vom Bauvertrag abgig.aa) Der erforderliche rechtliche Zusammenhang der [X.] geht erden tatschlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang der [X.] hinaus. Es [X.] nicht, [X.] der Bauvertrag [X.] zum [X.]s-kauf gegeben hatte oder diesen erst ermlicht haben sollte.Eine Ausdehnung der fr den Vertrer das [X.] gebotenenForm der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschft des [X.] ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des [X.] dieser geschlossen wird, um die Ausfhrung des Bauvertrageszu ermlichen.bb) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben keineAgigkeit des [X.]skaufvertrages vom Bauvertrag. Eine solcherechtliche Abhngigkeit ist weder im [X.]skaufvertrag angedeutet nochergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der Parteien. Das [X.] befaût sich allein mit der Abhngigkeit des Bauvertrages vom[X.]sgescft.[X.] kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. Es ist auf-zuheben.Den Parteien ist [X.] Gelegenheit zu geben, zu dem neuen rechtli-chen Gesichtspunkt erzend vorzutragen. Sollten weitere Feststellungen [X.] zu einem Formmangel des Bauvertrages fren, so wredieser Mangel in der Folgezeit nicht geheilt worden.1. a) Das Berufungsgericht [X.] aus, die Formnichtigkeit des [X.] sei durch den [X.] des ersten [X.]skaufvertrages nicht geheilt.Die Erwer Rechtsprechung, eine Heilung der formunwirksam eingegan-genen Verpflichtung zur Veruûerung des [X.]s kber die Rege-lung des § 313 Satz 2 BGB hinaus bereits dann in Betracht kommen, wenn [X.] formwahrend eingegangen worden ist (vgl. hierzu: [X.], [X.] 18. Dezember 1981 - [X.], [X.]Z 82, 398, 403 ff), sei hier nichttragfhig.- 8 -b) Das hlt einer rechtlichen Nachprfung stand. Die dem vorgenanntenUrteil des [X.] zugrundeliegenden Erwlassen sich aufden vorliegenden Fall nicht ertragen. Dort ging es um die [X.]age, ob die [X.] eingegangene Verpflichtung zum Verkauf eines [X.]es an ei-nen [X.] bereits durch die notarielle Beurkundung des in Aussicht genomme-nen Kaufvertrages mit dem [X.] entsprechend § 313 Satz 2 BGB geheiltworden war. Das hat der [X.] mit der [X.], [X.] derVerkfer bereits mit dem [X.] des notariell beurkundeten Kaufvertragesgehindert sei, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen des zuvor form[X.] geschlossenen Vertrages zu entziehen. Hier liegt der Fall anders, dader Bauvertrag gerade keine Kaufverpflichtung bezglich des [X.]s ent-lt. Mit [X.] des notariell beurkundeten [X.]skaufvertrages wrdeder Schutzzweck des § 313 Satz 2 BGB im Hinblick auf den Bauvertrag nichterreicht. Die Rechtslage hatte sich in bezug auf die Verpflichtung der Parteien,den Bauvertrag zu erfllen, nicht derart verfestigt, [X.] eine entsprechende An-wendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit [X.] des [X.]svertra-ges geboten wre.2. Der Formmangel des Bauvertrages ist durch den [X.] des er-neuten [X.]svertrages sowie Auflassung des [X.]s und Eintra-gung der Beklagten als [X.] in das Grundbuch nicht geheilt [X.] 9 -Dieser Vertrag sollte nach dem beurkundeten Willen der Beklagten ohne [X.] an den Bauvertrag geschlossen und sollte [X.] nicht mit ihm alsEinheit vollzogen werden. Eine Abgigkeit dieses [X.]svertrages vondem Bauvertrag bestand danach nicht.[X.] Wiebel Kuffer [X.]