Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.02.2002, Az. VII ZR 434/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:28. Februar 2002Seelinger-Schardt,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 313 Satz 1 (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB)Vereinbaren die [X.]en in einem Bauvertrag, daß der Bau nicht vor der Veräuße-rung eines abgetrennten Teiles des Grundstücks des Bestellers erfolgen soll, ist [X.] jedenfalls dann nicht beurkundungsbedürftig, wenn der Besteller [X.] Vereinbarung nicht auf diese Art der Finanzierung beschränkt wird.[X.], Urteil vom 28. Februar 2002 - [X.] - [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mliche [X.] 28. Februar 2002 durch [X.] Dr. [X.] unddie Richter Prof. Dr. Thode, [X.], Prof. Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des [X.] vom 29. Oktober 1999 aufgeho-ben.Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,aucr die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurckverwiesen.Von Rechts [X.]:[X.] [X.] verlangen gezahlte Abschlagszahlungen, die sie aufgrundeines Bauvertrages an die Beklagten geleistet haben. Die [X.]en [X.], ob der Bauvertrag deshalb nichtig ist, weil er notariell [X.] werden mssen.- 3 -I[X.] [X.], Eigentmer eines Baugrundstcks, beabsichtigten auf [X.] ein Einfamilienhaus zu errichten. Sie konnten das geplanteBauvorhaben nur dadurch finanzieren, [X.] sie zwei Teilflchen von [X.] abtrennten und als [X.] verûerten.Im Juli 1996 schlossen die [X.]en einen schriftlichen Bauvertrag. [X.] verpflichteten sich, auf der den [X.] verbleibenden Teilflche einschlsselfertiges Einfamilienhaus zu bauen.In § 2 Nr. 3 des Vertrages sind fr den Baubeginn folgende Vorausset-zungen geregelt:"- Vorliegen einer Baugenehmigung,- Vorliegen der vom Besteller beizubringenden Finanzierungsbe-sttigung ...,- Verkauf der [X.] von der Firma [X.] und geneh-migte Bauvoranfrage."Nach der Verûerung der ersten Teilflche begannen die Beklagten mitder Planung fr das Bauvorhaben der [X.]. Die [X.] zahlten [X.] in Höhe von insgesamt 108.744,20 DM an die Beklagten.Mit Schreiben ihres Prozeûbevollmchtigten vom 14. April 1997 kig-ten die [X.] den Bauvertrag und baten um Endabrechnung. Zu diesem Zeit-punkt war das Bauvorhaben der [X.] genehmigt.- 4 -Die [X.] haben ihre Klagforderung auf [X.] von92.483,31 DM ursprlich auf die Kigung des Bauvertrages gesttzt. [X.] beriefen sie sich auf die Unwirksamkeit des Bauvertrages aufgrund derfehlenden notariellen Beurkundung.[X.] hat der Klage in Höhe von 80.504,44 DM mit der Be-grstattgegeben, der Bauvertrag sei mangels notwendiger Beurkundungunwirksam. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revi-sion erstreben sie die Abweisung der Klage.[X.]:[X.] das Schuldverltnis ist das [X.] in der bis zum31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1EGBGB).Die Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie [X.] zur Aufhebung des [X.] und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht.[X.] Das Berufungsgericht hat die Formnichtigkeit des Vertrages wie [X.] -Die Regelung des § 2 Nr. 3 des Bauvertrages habe zu einer mittelbarenVerpflichtung ge[X.], die beiden Teilflchen zu [X.]. Fr die [X.] nach § 313 Satz 1 BGB sei es unerheblich, [X.] § 2 Nr. 3 des [X.] keine Verpflichtung der [X.] regele, das Eigentum der [X.] zrtragen. Es sei ausreichend, [X.] die [X.] aufgrund des [X.] fr den Fall, [X.] sie die [X.] nicht [X.] wrden, mitgravierenden Nachteilen haben rechnen mssen.Die Vorschrift des § 313 Satz 1 BGB bezwecke unter anderem, die Ver-ûerer vor reilten [X.] bewahren und ihnen die [X.] Belehrung und Beratung zu eröffnen. Um diesen Schutzzweckdurchzusetzen, sei § 313 Satz 1 BGB auch dann anwendbar, wenn der Vertragkeine Verpflichtung zur Übertragung der [X.] vorsehe, den [X.] jedoch in einer Weise binde, [X.] ihm erhebliche [X.] Nachteile drohen wrden, wenn er die [X.] nicht verûere.2. Diese Erwlten einer revisionsrechtlichen Überprfungnicht stand:a) Vertr, die keine unmittelbare Verpflichtung zur Verûerung oderzum Erwerb eines Grundstcks zum Inhalt haben, sind in entsprechender An-wendung des § 313 Satz 1 BGB formrftig, wenn die Verûerung oder [X.] eines Grundstcks mittelbar durch die Vereinbarung von [X.] wird (vgl. st.Rspr.: [X.], Urteil vom 1. Juli 1970 - [X.] 1178/68,NJW 1970, 1915; Urteil vom 18. Dezember 1970 - [X.] 1155/68, NJW 1971,557; Urteil vom 19. September 1989 - [X.], NJW 1990, 390 = [X.], 651; Urteil vom 18. Mrz 1993 - [X.], [X.], 490).- 6 -b) [X.] eine [X.] einen Bau- oder Erwerbervertrag und handelt [X.] in der Erwartung, [X.] sie die erforderlichen Geldmittel durch den [X.] eines Grundstcks erzielen wird, dann [X.] sie durch ihre eigenver-antwortliche Entscheidung lediglich das Risiko, zur Finanzierung auf die [X.] einer Immobilie zurckgreifen zu mssen. Einem ihre [X.] einschrkenden Zwang, die Immobilie zu [X.], um [X.] zu erfllen, setzt sie sich nicht aus.c) Nach dem Inhalt des Bauvertrags bleibt es im Belieben der [X.]in,auf welche Weise sie sich die Geldmittel fr den Hausbau verschafft. Mit der [X.] getroffenen Vereinbarung, [X.] der Bau nicht vor der [X.] abgetrennten Teile des Grundstcks der [X.]in beginnen sollte, habendie [X.]en die Vorstellung der [X.]in von der Finanzierung des [X.] in den [X.] lassen, ohne indessen die [X.]in auf diese Artder Geldbeschaffung zu beschrken. Eine mittelbare Verûerungspflicht der[X.]in, welche die Wahrung der Form fr den Bauvertrag erforderlich [X.], ist damit nicht verbunden. Sie steht in der wirtschaftlichen Gebundenheitnicht sctzenswerter da, als [X.] die Art der Finanzierung keine Ab-rede getroffen. Die wirtschaftliche Beeintrchtigung der [X.] der Verûerung des Grundstcksteiles beruht nicht auf dieser be-sonderen- 7 [X.], sondern auf der Entscheidung der [X.], den Bauvertrag abzu-schlieûen, bevor sie sich die Geldmittel durch die Verûerung des [X.] beschafft haben.[X.] Thode Kuffer [X.] Bauner