Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.02.2007, Az. XII ZR 249/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 21. Februar 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 2 Abs. 3 Der Mieter eines Grundstücks das einem bestimmten, am [X.] nach dem Vermögenszuordnungsgesetz Beteiligten zugeordnet wurde, kann nicht geltend machen, dass ein anderer am Verfahren beteiligter Zuordnungs-prätendent Eigentümer des Grundstücks sei. [X.], Urteil vom 21. Februar 2007 - [X.]/04 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Februar 2007 durch die Vorsitzende [X.]in [X.], die [X.] [X.] und [X.], die [X.]in [X.] und den [X.] Dose für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des [X.] vom 1. November 2004 wird auf Kosten der Kläge-rin zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Erstattung von Aufwendun-gen aus einem gewerblichen Mietverhältnis gemäß § 538 Abs. 2 BGB a.F. 1 Im [X.] 1990 mietete die Klägerin bzw. deren Geschäftsführer von der [X.] und H. GmbH im Aufbau (im Folgenden: [X.]G) Gaststätten-räume im Erd- und Obergeschoss eines im ehemaligen Ostteil von [X.] gele-genen Gebäudes fest auf zehn Jahre. Das betreffende Grundstück war vor dem Beitritt im Liegenschaftsbuch als Eigentum des Volkes eingetragen, Rechtsträ-ger war der zum [X.] der [X.] gehörende organisationseigene [X.] (im Folgenden: [X.]). Berechtigter Nutzer und Betreiber der Gaststätte war der volkseigene Betrieb Gaststätten [X.], der am 18. Juli 1990 in die [X.]G umgewandelt worden war. Die Beklagte ist die Rechtsnachfolgerin der [X.]G. 2 - 3 - Das Gebäude verfügte von Anfang an nicht über eigene Anlagen zur Be-heizung, zur Klimatisierung und zur Versorgung mit Elektrizität und Frischwas-ser. Die Versorgung erfolgte vielmehr aufgrund eines Nutzungsvertrags mit dem Eigentümer des angrenzenden Gebäudes. Dieses hatte in der Folge der [X.] erworben. Mit Schreiben vom 9. Dezember 1993 an die Klägerin machte die [X.]G geltend, der Mietvertrag vom [X.] 1990 sei unwirksam. [X.] kündigte sie ihn fristlos wegen angeblicher Vertragsverletzungen der Kläge-rin, außerdem hilfsweise ordentlich zum 31. März 1994. Kurz zuvor hatte der [X.] den erwähnten Nutzungsvertrag gekündigt und mitgeteilt, er werde den klägerischen Betrieb nicht mehr versorgen. Die Klägerin forderte daraufhin die [X.]G auf, Abhilfe zu schaffen und für eine eigene Versorgung des [X.] zu sorgen. Dies lehnte die [X.]G ab. Daraufhin begann die Kläge-rin, selbst entsprechende Anlagen zu errichten. Am 23. Februar 1994 [X.] der [X.] die Versorgung des klägerischen Betriebs. Die Klägerin ließ zunächst eine elektrische Heizung als Notversorgung installieren. Außerdem sorgte sie für eine provisorische Versorgung mit Frischwasser. Wegen dieser Aufwendungen verlangte die Klägerin in erster Instanz von der Beklagten [X.] von 99.939,24 DM zuzüglich Zinsen. 3 Am 20. September 1994 erließ die Präsidentin der [X.] einen Vermögenszuordnungsbescheid, in dem sie das Eigentum an dem in Rede ste-henden Grundstück gemäß Art. 22 Abs. 1 Satz 7, Art. 21 Abs. 3 [X.] i.V.m. § 1 Abs. 1 [X.] der [X.] zuordnete. An dem Verwal-tungsverfahren war die Beklagte, nicht aber die Klägerin beteiligt. 4 Das [X.] hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin zusätzlich 41.699,15 DM wegen der Wiederherstellung der Funkti-onsfähigkeit der Klimaanlage geltend gemacht. Das [X.] hat die Klage wegen einer Forderung von 82.605,58 DM für dem Grunde nach [X.] - 4 - fertigt erklärt und insoweit die Sache zur Entscheidung über die Höhe an das [X.] zurückverwiesen. Im Übrigen hat es die Berufung der Klägerin zu-rückgewiesen und die Klage hinsichtlich der in zweiter Instanz geltend gemach-ten Forderung abgewiesen. 6 Diese Entscheidung hat der Senat mit Urteil vom 14. April 1999 - [X.] ZR 60/97 - NJW 1999, 2517 insoweit aufgehoben und an das Berufungsgericht zu-rückverwiesen, als die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und ihr erweiter-ter Klageantrag abgewiesen worden war. Dabei ist der Senat unter anderem davon ausgegangen, dass im Dezember 1993 die [X.]G Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks war. Daraufhin hat das [X.] mit Urteil vom 6. November 2000 die Beklagte entsprechend ihrem Anerkenntnis zur Zahlung von 1.200 DM nebst Zinsen verurteilt und im Übrigen die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und den erweiterten Klageantrag abgewiesen. Hierzu hat es ausgeführt, dass die Beklagte insoweit nicht passivlegitimiert sei. Denn seit dem 20. September 1994 sei die [X.] auf-grund des Zuordnungsbescheids, der auch die Klägerin binde, Eigentümerin des Grundstücks und somit entsprechend § 571 BGB a.F. anstelle der [X.] in das Mietverhältnis eingetreten. Die Klägerin habe daher gegen die [X.] keine Ersatzansprüche für Aufwendungen, die sie erst nach diesem [X.]punkt getätigt habe. Um solche Ersatzansprüche aber handele es sich, so-weit die Beklagte nicht anerkannt habe. Die Revision hat das [X.] nicht zugelassen. Dieses Urteil hat das [X.] mit Beschluss vom 7. Januar 2004 - 1 BvR 31/01 - [X.], 381 aufgehoben, weil das Kammer-gericht durch die Nichtzulassung der Revision das grundrechtsgleiche Recht der Klägerin auf den gesetzlichen [X.] (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) verletzt habe. Daraufhin hat das [X.] mit Urteil vom 1. November 2004 die 7 - 5 - Beklagte wiederum entsprechend ihrem Anerkenntnis zur Zahlung von 613,55 • (= 1.200 DM) nebst Zinsen verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die nunmehr vom [X.] zugelassene Revision der Klägerin, mit der diese die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von [X.] 28.519,22 • zu erreichen sucht. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Vertrag sei nicht etwa deshalb insgesamt nach § 68 Abs. 2 [X.] unwirksam, weil in ihm der Klägerin ein Vorkaufsrecht formunwirksam eingeräumt worden sei. Denn die Parteien hätten in Nr. [X.] eine salvatorische [X.] vereinbart, so dass von der Wirksamkeit der Vereinbarungen auszugehen sei, die vom Vorkaufsrecht nicht betroffen seien. Die Beklagte sei jedoch für die [X.] nach dem 20. September 1994 wegen des von der Präsidentin der [X.] an diesem Tag erlas-senen Vermögenszuordnungsbescheides nicht mehr passivlegitimiert. Zwar habe der [X.]. Zivilsenat im Urteil vom 14. April 1999 ausgeführt, dass Eigentü-merin des Grundstücks seit dem 1. Juli 1990 die Rechtsvorgängerin der [X.], die [X.]G, gewesen sei. Hierbei habe der Senat Bezug genommen auf das Urteil des [X.] vom 9. Januar 1998 (- [X.] - [X.], 987), das in einem [X.] zwischen der [X.] und 9 - 6 - der [X.] gegen die hiesige Klägerin und deren Geschäftsführer ergangen sei. Das Eigentum der [X.]G, deren sämtliche Anteile sich in der Hand der Treu-handanstalt bzw. der [X.] befunden hätten, habe nach § 11 Abs. 1 Satz 2 [X.] jedoch nicht die Rückübertragung des Eigentums auf die [X.] ausgeschlossen. Diese sei daher mit Wirkung ab 20. September 1994 Eigentümerin des Grundstücks geworden und entsprechend § 571 BGB a.F. in den Mietvertrag eingetreten; die Beklagte sei ausgeschieden. Dem stehe auch § 565 Abs. 2 ZPO a.F. nicht entgegen, wonach das Berufungsgericht an die rechtliche Beurteilung des [X.] gebunden sei. Denn der [X.]. Zivilsenat habe sich im Revisionsurteil vom 14. April 1999 - [X.] ZR 60/97 - NJW 1999, 2517 nicht zum Eigentumserwerb der [X.] nach dem Vermögenszuordnungsgesetz geäußert. Auch die Rechtskraft des Urteils des [X.] vom 9. Januar 1998 - [X.] - [X.], 97 hindere das Berufungsgericht nicht, den Eigentumserwerb der [X.] nach dem Vermögenszuordnungsgesetz anzunehmen. Zwar habe der [X.] in dem genannten Urteil die Räumungsklage der [X.] und der [X.] gegen die hiesige Klägerin und deren Geschäftsführer mit der Begründung abgewiesen, nicht die [X.], sondern die [X.]G sei Eigentümerin des Grundstücks. Doch gelte die Rechtskraft dieses Urteils nur für die Parteien des damaligen Rechtsstreits, nicht aber für die hiesige Beklagte, die nicht Partei des [X.]es gewesen sei (§ 325 ZPO). Daran ändere auch nichts, dass der Beklagten in dem [X.] von der Klägerin der Streit verkündet worden sei. Denn die Beklagte mache nicht geltend, dass der Rechtsstreit, wie er dem [X.] vorgelegen habe, unrichtig entschieden sei. Sie berufe sich vielmehr auf eine Tatsache, über die der [X.] sich im Urteil vom 9. Januar 1998 nicht geäußert habe. Dies aber verwehre ihr § 68 ZPO nicht. - 7 - Nach dem Wortlaut des § 2 Abs. 3 [X.] wirke der Bescheid vom 20. September 1994 für und gegen alle an dem [X.] Beteilig-ten. Zwar sei die Klägerin an dem [X.] nicht beteiligt gewesen. Dies aber bedeute nicht, dass der Bescheid gegen sie nicht wirke. Denn [X.] im Sinne des § 2 Abs. 3 [X.] könnte nur der Antragsteller und sonstige für das [X.] in Betracht kommende potentielle Zu-ordnungsberechtigte sein. Diese Eigenschaft aber habe die Klägerin nicht. [X.] solchen Dritten, die - wie die Klägerin - unter keinen denkbaren Um-ständen als Zuordnungsberechtigte in Betracht kämen, wirke der Bescheid nach außen hin ohne weiteres. Da somit der Mietvertrag mit dem [X.] 1994 auf die [X.] übergegangen sei, ergebe sich ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte lediglich in Höhe des von dieser anerkannten Betrages. Im Übrigen aber seien die Aufwendungen der Klägerin nach dem 20. September 1994 entstanden, so dass die Klägerin gegen die [X.] keine weiteren Ersatzansprüche habe. 10 II. Diese Ausführungen halten im Ergebnis einer revisionsrechtlichen Über-prüfung stand. 11 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Mietvertrag nicht insgesamt nach § 68 Abs. 2 [X.] unwirksam ist, weil in ihm unter Nr. [X.]. 3. der Klägerin ohne Einhaltung der gesetzlichen Form, die nach § 306 Abs. 1 Satz 1 [X.] die notarielle Beglaubigung der [X.] gefordert hätte, ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden ist. Vielmehr hat es aus der salvatorischen [X.] in Nr. [X.]. 1. des [X.] zutreffend geschlossen, dass hier entgegen der Regelung des § 68 Abs. 2 12 - 8 - [X.], der in etwa dem § 139 BGB entspricht, eine Vermutung für die Wirk-samkeit der von der Vereinbarung des Vorkaufsrechts nicht betroffenen miet-vertraglichen Regelungen besteht, die die Beklagte nicht widerlegt hat (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). Inso-weit wird das Urteil von den Parteien auch nicht angegriffen. 13 2. Weiter hat sich das Berufungsgericht zu Recht durch § 565 Abs. 2 ZPO a.F. (jetzt § 563 Abs. 2 ZPO) nicht gehindert gesehen, davon auszugehen, dass mit dem Zuordnungsbescheid vom 20. September 1994 die [X.] Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks gewor-den ist. Denn der Senat ist in seinem Urteil vom 14. April 1999 unter [X.] auf das Urteil des [X.] vom 9. Januar 1998 - [X.] - [X.], 987 f. lediglich davon ausgegangen, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die [X.]G, am 1. Juli 1990 (rückwirkend) Eigentümerin des Grund-stücks geworden ist und die Beklagte bei Ausspruch der Kündigung im Dezem-ber 1993 Eigentümerin des Grundstücks war. Eine eventuelle spätere Änderung der Rechtslage durch den Zuordnungsbescheid vom September 1994 war dafür ohne Bedeutung. Die Rechtskraft des Urteils des [X.], mit dem die Klage der [X.] gegen die Beklagte auf Räumung des streitgegenständlichen Grundstücks abgewiesen wurde, da die [X.] nicht Eigentümerin des Grundstücks sei, erstreckt sich nicht auf das vorliegende Verfahren. Dies ergibt sich, wie das [X.] zutreffend ausführt, schon daraus, dass die Parteien jenes Verfahrens und des vorliegen-den Verfahrens nicht identisch sind. Schließlich ist im vorliegenden Verfahren irrelevant, dass die Klägerin in dem vorgenannten [X.] der [X.]n den Streit verkündet hatte. § 68 ZPO ist hier nämlich schon deswegen nicht anwendbar, weil die Klägerin von der Beklagten nicht Regress wegen ei-nes ihr ungünstigen Ausgangs des [X.] verlangt (vgl. [X.]/[X.] 9 - mer ZPO 25. Aufl. § 68 Rdn. 4). Auch die Parteien stellen das Berufungsurteil in den genannten Punkten nicht in Frage. 14 3. Die Klägerin macht geltend, dass der Vermögenszuordnungsbescheid vom 20. September 1994 ihr gegenüber keine Rechtswirkungen entfalte. [X.] sei die Beklagte über diesen [X.]punkt hinaus passivlegitimiert und ihr deshalb nach § 538 Abs. 2 BGB a.F. zum Ersatz der getätigten Aufwendungen verpflichtet. Dem ist jedoch nicht zu folgen. a) Insbesondere ergibt sich nicht, wie die Klägerin meint, bereits aus dem Wortlaut des § 2 Abs. 3 [X.], dass der Bescheid nicht gegenüber der Klägerin wirke. Zwar heißt es in der genannten Vorschrift, dass der Bescheid für und gegen alle an dem Verfahren Beteiligten wirke. Daraus kann jedoch nicht im Umkehrschluss gefolgert werden, dass der Bescheid für alle Personen, die, wie die Klägerin, am Verfahren nicht beteiligt waren, keine Wirkung entfalte. Zwar hat der [X.], worauf die Klägerin verweist, bereits entschieden, dass ein Zuordnungsbescheid mangels Beteiligung eines Dritten am [X.] für diesen nicht bindend ist ([X.] Urteil vom 23. Februar 2001 - [X.] - [X.], 1002, 1004). Jener Fall war jedoch dadurch gekenn-zeichnet, dass der Dritte selbst [X.] geltend machte. Dies ist bei der Klägerin nicht der Fall. Sie ist vielmehr mit dem jeweiligen Eigentümer nur schuldrechtlich verbunden. Hinzu kommt, dass die Klägerin nicht etwa [X.], ein Dritter sei in Wahrheit Eigentümer des Grundstücks. Vielmehr [X.] sie den nach § 2 Abs. 3 [X.] ausdrücklich verbindlichen Regelungsin-halt des Zuordnungsbescheids, wonach nämlich im Verhältnis der am [X.] beteiligten Beklagten und der [X.] letz-tere Eigentümerin des Grundstücks ist. Mit dieser Einwendung ist die Klägerin jedoch nach Sinn und Zweck des [X.]s ausgeschlossen. [X.] bezweckt nämlich eine endgültige und abschließende Klärung der [X.] - 10 - rechtlichen Zuordnungslage zwischen den Beteiligten ([X.] Urteil vom 14. Juli 1995 - [X.] - [X.], 592, 593 f.; [X.]/Hiestand [X.] in der ehemaligen [X.] § 2 [X.] Rdn. 37; [X.] VIZ 1994, 465, 466; BT-Drucks. 12/103 S. 57). Dieser Zweck aber wäre verfehlt und der Grundsatz der Rechtssicherheit verletzt, wenn auch nach Bestandskraft eines Zuordnungsbescheids noch jeder Dritte geltend ma-chen könnte, das Eigentum stehe einem anderen am Verfahren beteiligten [X.] zu als dem, dem das Eigentum durch den Bescheid für die Verfahrensbeteiligten verbindlich zugeordnet worden ist. Nach Meinung der Revision widerspricht es elementaren Verfassungs-grundsätzen wie Art. 20 Abs. 3 GG und Art. 103 Abs. 1 GG, den Bestimmungen des [X.] privatrechtsgestaltende Wirkung auch ge-genüber solchen Personen zuzumessen, die am Verfahren nicht beteiligt sind. Die Zuordnung von Eigentum zwischen Trägern öffentlicher Gewalt im Rahmen des [X.]s dürfe Dritten, wie der Klägerin, nicht entgegengehal-ten werden können, wenn sie weder Kenntnis noch Gelegenheit gehabt hätten, zuvor in dem [X.] gehört zu werden und in irgend-einer Weise Einfluss zu nehmen. 16 Dem kann jedoch nicht zugestimmt werden. Die Klägerin ist durch den Eigentumswechsel lediglich in ihrer Stellung als Mieterin betroffen. Dem Mieter gibt die Rechtsordnung jedoch kein Recht, am Wechsel im Eigentum des [X.] mitzuwirken oder auch nur angehört zu werden. Vielmehr werden seine Interessen dadurch gewahrt, dass gemäß § 566 BGB (§ 571 BGB a.F.) der neue Eigentümer anstelle des alten Eigentümers in das ursprüngliche Mietverhältnis als Vermieter eintritt. Dies ist aber auch dann der Fall, wenn durch einen bestandskräftigen Zuordnungsbescheid das Eigentum an einem 17 - 11 - Grundstück festgestellt oder übertragen wird (vgl. [X.] 133, 363, 367 f.; [X.] vom 17. Mai 1995 - [X.] ZR 235/93 - [X.], 1679, 1680 m.w.N.). 18 b) Weiter macht die Revision geltend, der Zuordnungsbescheid vom 20. September 1994 sei unwirksam, weil obsolet. Eine Eigentumszuordnung nach Art. 22 Abs. 1 [X.] wäre zugunsten der [X.] nur dann in Betracht gekommen, wenn sich das streitgegenständliche Gebäude im [X.]punkt des Beitritts noch in der [X.] des [X.] befunden hätte. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Deshalb sei die Eigentumszuord-nung gemäß Art. 22 Abs. 1 Satz 7 [X.] gegenstandslos. Zu diesem Ergebnis sei auch der V. Senat in seinem Urteil vom 9. Januar 1998 - [X.] - [X.], 987, 989 gekommen. Hierauf kommt es jedoch nicht an. Selbst wenn der Vermögenszuord-nungsbescheid vom 20. September 1994 unrichtig wäre, so bliebe seine Wirk-samkeit hiervon unberührt. Die Rechtswidrigkeit eines Verwaltungsakts zieht nicht seine Nichtigkeit nach sich. Vielmehr bedürfte es nach § 44 VwVfG hierzu eines besonders schweren Mangels, der jedenfalls nicht schon dann vorläge, wenn der Bescheid eine fehlerhafte Zuordnung vorgenommen haben sollte. 19 Die Wirkung des Bescheids trat gemäß § 1 Abs. 2 [X.] in Verbindung mit § 2 Abs. 1 a [X.] mit seiner Unanfechtbarkeit ein. [X.] wurde der Bescheid gemäß § 2 Abs. 1 Satz 7 [X.] hier schon mit seinem Erlass, da 20 - 12 - er nach vorheriger Einigung der am [X.] beteiligten Beklagten und der [X.] ohne Widerrufsvorbehalt ergangen ist. Hahne [X.] Ahlt Vézina Dose
Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 01.08.1995 - 32 O 793/94 - KG [X.], Entscheidung vom 01.11.2004 - 8 U 20/04 -