Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL [X.]/06 Verkündet am: 12. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohn-raum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom [X.]punkt der Vornahme der letzten Schönheits-reparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden [X.] während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. [X.], Versäumnisurteil vom 12. September 2007 - [X.]/06 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2007 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.] und [X.], [X.] [X.] und die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 3. November 2006 teilweise aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 21. Februar 2006 teilweise abgeändert. Es wird festgestellt, dass [X.] der Anlage zum Mietvertrag zwi-schen den Parteien vom 2. Mai 2005 über die Wohnung [X.] in dem Anwesen [X.]in B. unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind. Der [X.] hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen
- 3 - Tatbestand: 1 Die Kläger sind Mieter, der [X.] ist Vermieter der im Tenor [X.]. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu [X.] nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2): "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben." In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter [X.]: 2 "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit [X.] tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrah-men und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist [X.] zu reinigen." Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass [X.] der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da der [X.] in der mündlichen Verhand-lung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis des [X.]n, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. [X.] 37, 79, 82 f.). [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: 5 Die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 [X.]. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich. 6 Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame [X.] vor. Die Formulierung von § 14 des [X.] und [X.] der Anlage mache unmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der [X.] vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtspre-chung des [X.] wegen der aus dem [X.] unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass 7 - 5 - der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem [X.] hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnut-zungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirt-schaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an-zusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zu-stand, sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entspre-chendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse. I[X.] Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des [X.] begründet. [X.] der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von [X.] und Glau-ben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] un-wirksam. 8 1. Entgegen der Auffassung des [X.] ist [X.] der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu [X.] nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem [X.] der [X.] hierfür ein Bedürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der [X.] die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprü-9 - 6 - fen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den [X.] [X.] e.V. zur Verfügung gestellten [X.] und findet des-halb möglicherweise nur im Bezirk des [X.] bzw. des [X.] Verwendung. 10 Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfeh-lerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Über-prüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des [X.] (Se-natsurteile vom 17. Februar 1993 [X.] [X.] ZR 37/92, NJW 1993, 1381, unter [X.], und vom 18. Juli 2007 [X.] [X.] ZR 227/06, zur [X.] bestimmt, unter [X.]) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der [X.]. Ist der Wortlaut des [X.] nicht eindeu-tig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten [X.] zu verstehen ist, wobei der [X.] verständiger und redlicher [X.] beachtet werden muss. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des [X.] nicht gerecht. Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus [X.] der [X.] zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, dass der [X.] Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem [X.] hierfür ein Bedürfnis besteht, dass er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar ([X.]surteil vom 8. März 1989 [X.] [X.] ZR 73/88, [X.], 1033, unter [X.]). Mit der Formulierung "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" kann zwar auch eine 11 - 7 - länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. [X.]surteile vom 14. Mai 2003 [X.] [X.] ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = [X.], 594, unter [X.], und vom 25. Juni 2003 [X.] [X.] ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = [X.], 755, unter II[X.]) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem "einwandfrei renovierten" Zustand übergeben worden ist und im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im [X.]punkt des [X.] zu erfüllende Vornahmepflicht begründet wird. 2. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 [X.] nicht stand. 12 a) Wie der [X.] bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 [X.] [X.] ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = [X.], 2145 = [X.], 710, unter II[X.] a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil vom 28. April 2004 [X.] [X.] ZR 230/03, [X.], 497 = NJW 2004, 2087, unter [X.]; Urteile vom 5. April 2006 [X.] [X.] ZR 109/05, [X.], 310, unter [X.] a, und [X.] ZR 152/05, [X.], 2115, unter [X.] a; ebenso schon [X.] NJW 1981, 1049, und [X.] 1981, 272), benachteiligt eine Rege-lung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom [X.]punkt der Vornahme der letzten [X.] renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] unwirksam. 13 - 8 - Der XI[X.] Zivilsenat des [X.] hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 [X.] [X.] ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden ([X.]/[X.], Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 294; [X.], Mietrecht, § 535 [X.], Rdnr. 417; [X.]t-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; [X.] in Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, [X.], 174 ff.; [X.], [X.] 2005, 92; [X.], [X.], 56; [X.], [X.], 163, 164; [X.], [X.], 155, 161; [X.], [X.], 220, 221; vgl. auch [X.]/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 535 Rdnr. 109). 14 b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter [X.] wie in den bisher vom [X.] entschiedenen Fällen (s. unter a) [X.] neben der Endrenovierungs-pflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob [X.] wie hier [X.] es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von [X.] wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 [X.]) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom [X.]punkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, be-nachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft ([X.], aaO, Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet [X.]. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovie-rungsklausel mit einer [X.] für sich genommen unbedenklichen [X.] Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an [X.] zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann ([X.]surteile 15 - 9 - vom 14. Mai 2003, aaO, unter I[X.], und vom 25. Juni 2003, aaO, unter [X.]), kommt es dafür nicht an. 16 Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchs-überlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend [X.] 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 [X.]) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung ([X.] aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze [X.] in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewo-gen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen [X.] ausgehend von üblichen Reno-vierungszeiträumen [X.] in die Miete einkalkuliert hätte. - 10 - II[X.] 17 Die Entscheidung des [X.] kann daher keinen Bestand ha-ben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 [X.]). Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). 18 Antragsgemäß ist festzustellen, dass [X.] der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen auch § 14 Nr. 2 des [X.] einer Inhaltskontrolle nach § 307 [X.] nicht standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der [X.] auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 [X.] zur Folge, dass sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparatu-ren nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu - 11 - Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass auch diese Rechtsfolge an-tragsgemäß auszusprechen ist. Ball [X.] [X.] Dr. [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 25 C 371/05 - [X.], Entscheidung vom 03.11.2006 - 4 S 112/06 -