Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.03.2014, Az. XII ZR 108/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 108/13
Verkündet am:

12. März 2014

Breskic,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§
307 Abs.
1 ([X.]), 535 Abs.
1 Satz
2
Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "be-zugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungsef-fekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
[X.], Urteil vom 12. März 2014 -
XII ZR 108/13 -
O[X.]

[X.]

-
2
-
Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12.
März 2014 durch [X.], die Richterin Weber-Monecke
und [X.]
[X.], Dr.
Botur und Guhling
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1.
Zivilsenats des [X.] vom 7.
Juni 2013 wird auf Kosten der Klägerin zu-rückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwi-schen beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Ge-werbeobjekt. In dem von der Beklagten gestellten
Formularvertrag ist unter an-derem
folgendes vereinbart:
"§
5 Übergabe des Mietobjekts
1.

2.
Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd-
und Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.
1
2
-
3
-

§
7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts
1.

2.

3.
Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Ge-werbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten

§
12 Beendigung des Mietvertrages
1.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in be-zugsfertigem Zustand und mit sämtlichen

auch vom Mieter selbst beschafften

Schlüsseln zurückzugeben.
2.

"
Nachdem das Mietverhältnis von den
Parteien einvernehmlich zum 31.
Dezember 2010 beendet
worden war, zog
die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt [X.],
aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete
für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18

Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 ge-leisteten Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem
Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32

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4
-
erklärt
hat, haben
die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit
teil-weise
für erledigt erklärt.
Die Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86

837,52

klagten überlassenen Originalmiet-bürgschaftsurkunde
zu verurteilen.
Gegen die Zahlungsansprüche hat die [X.] die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durch-geführter Schönheitsreparaturen
in Höhe von 5.736

, der
Kosten für Malerar-beiten in Höhe von 3.416

(netto) beinhaltet,
erklärt.
Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die [X.] zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das [X.] die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit
abgewie-sen. Hiergegen wendet sich die Klägerin
mit der zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet.
I.
Das Berufungsgericht
hat seine
in ZMR
2013, 886 veröffentlichte
Ent-scheidung wie folgt begründet:
Die
Klägerin habe
zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für Januar 2011 einen
Rückzahlungsanspruch aus §
812 Abs.
1 Satz
1 BGB. Die-ser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr
wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in Höhe
der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§
280 Abs.
1, 281 Abs.
1 BGB zustehe.
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5
-
Die
Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Beklagte als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch
§
7 Nr.
3 bzw. §
12 Nr.
1 des Mietvertrags
wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen
habe.
Die Regelung in §
7 Nr.
3 des Mietvertrags sei
wirksam. Die Übertragung
der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur
dann gegen §
307 Abs.
1 BGB, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaß-nahmen begründet werde, aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig würden. Eine solche starre Verpflichtung sei
in §
7 Nr.
3 des Mietvertrags nicht zu sehen. Die Bestimmung
lege
Schönheitsre-paraturen in einem "angemessenen Turnus"
fest. Weiter heiße
es
dort, dass die Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle [X.] "kann". Dies seien
insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck brächten, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfin-den, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf an-kommen solle.
Auch die Klausel in §
12 Nr.
1 des Mietvertrags sei wirksam.
Die (ältere) Rechtsprechung messe
einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck ge-bracht, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, wel-cher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem be-zugsfertigen
Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom [X.] bezogen werden könnten.
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Dieser Rechtsprechung sei zu folgen.
Die Formulierung "bezugsfertiger Zustand"
könne
nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Reno-vierung verstanden
werden. Sie sei
im Zusammenhang mit den übrigen Rege-lungen des Mietvertrags auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung lege
eine Deutung nahe, nach der ein "bezugsfertiger Zustand"
insbesondere die Gewährleistung der in §
12 Nr.
2 (Reinigung des Objekts
und Beseitigung von Schäden) und Nr.
3 (Wegnahme von Einrichtungen und Wiederherstellung des früheren Zustands) vorgesehenen Arbeiten meine. Diese bezögen
sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergingen
und keinesfalls eine Gesamtrenovierung beinhalteten. Darüber hinaus könne
§
12 Nr.
1 des Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten sei, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne weiteres
eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen. Hier komme
es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden habe. In diesem Zusammenhang könne
allenfalls §
5 Nr.
2 des Mietvertrags Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem fri-schen Anstrich versehen worden sei.
Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stellten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die [X.] des Vertrags lege
folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen sei-en
durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintrete, wobei die Parteien davon ausgegangen
seien, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall sein könne
(§
7 Nr.
3). Darüber hinaus sei
das Objekt in bezugsfertigem Zu-stand zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in §
12 Nr.
2 und Nr.
3 geregelten Verpflichtungen
sowie ein etwaiger Anstrich (§
5 Nr.
2) zählten. Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vorneh-men müsse, hierzu aber weder ein festes
Intervall bestehe
noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der 12
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7
-
Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssten, stelle
keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Die Beklagte habe
die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei [X.] der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiere
mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Kläge-rin habe
die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der
Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entschieden
werden. Dabei
sei
zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge
aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten sowie aus §
5 Nr.
2 des Mietvertrags. Hierin sei
zwischen den Parteien festgelegt
worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der
Räume im Erd-
und Untergeschoss (Glasfaser weiß) be-inhalte. Unstreitig sei
auch, dass die Klägerin während ihrer über fünfjährigen Nutzung
keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei
der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe
die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien
von der Klägerin nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.
Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt
sei, könne dahinstehen. Der Anspruch
werde
im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei
auch mit verjährten Forde-rungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewe-sen sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Vo-raussetzung sei vorliegend erfüllt.

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Die Klägerin könne
auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte habe
insoweit eine erfolgreiche [X.] mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der un-terlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Ma-lerarbeiten decke
auch die Anwaltskosten ab.

II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Be-rufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011
und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§
280 Abs.
1 und 2, 281 Abs.
1 BGB wegen nicht durchgeführter Schön-heitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderungen
zu, mit dem sie wirk-sam die Aufrechnung erklärt hat.
1. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde
durch §
7 Nr.
3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Klägerin auch unter Berück-sichtigung der weiteren Regelung in §
12 Nr.
1 des Mietvertrags nicht
unange-messen benachteiligt [X.]. §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB.
a) Nach der Rechtsprechung des [X.], auch des Senats, bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des §
535 Abs.
1 Satz
2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietver-16
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tragliche Praxis, insbesondere in [X.], seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits [X.] geworden ist, hat es der [X.] gebilligt, dass in [X.] Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verla-gert werden, obwohl nach §
307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unan-gemessen und damit unwirksam anzusehen sind (vgl. [X.]Z 92, 363 = NJW 1985, 480, 481; Senatsurteile
vom 6.
April 2005

XII
ZR
308/02

NJW 2005, 2006, 2007 und [X.]Z
178, 158 =
NJW
2008, 3772
Rn.
12).

Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Rege-lungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den [X.] der §§
305
ff. BGB. Zwar
sind die Klauselverbote der §§
308, 309 BGB nach §
310 Abs.
1 Satz
1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach §
307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt
(Senatsurteil [X.]Z
178, 158 =
NJW
2008, 3772 Rn.
15).
b) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des [X.] entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-nachteiligen. Nach §
307 Abs.
2 Nr.
1 BGB ist eine unangemessene Benachtei-ligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
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-
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-
Mit Blick hierauf hat der VIII.
Zivilsenat des [X.] unter an-derem
Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem "starren"
[X.] auf den Mieter übertragen werden,
für [X.] erachtet, weil sie den Mieter mit [X.] belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhe-re Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde ([X.] Urteil vom 23.
Juni 2004

VIII
ZR
361/03

NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der VIII.
Zivilsenat nur für solche Allgemeinen
Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. [X.] Urteile vom 13. Juli 2005 -
VIII ZR 351/04 -
NJW 2005, 3416; vom 18. Oktober 2006

VIII
ZR
52/06
NJW 2006, 3778 Rn.
17
und vom 26.
September 2007

VIII
ZR
143/06

NJW 2007, 3632 Rn.
12). [X.] die Vertragsklausel die [X.] dagegen
allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung
keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel ([X.] Urteile vom 5.
April 2006

VIII
ZR
178/05

NJW 2006, 1728 Rn.
11
und vom 7.
März 2007

VIII
ZR
247/05

WuM
2007, 260, 261). Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der [X.] angeschlossen (Senatsurteil
[X.]Z
178, 158 =
NJW
2008, 3772 Rn.
21
ff.).
c) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in §
7 Nr.
3 des [X.] nach §
307 Abs.
1 BGB stand.

Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Ge-schäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ein-22
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11
-
heitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten [X.] verstan-den werden (Senatsurteil [X.]Z
178, 158 =
NJW
2008, 3772 Rn.
14).
Das Be-rufungsgericht hat die Vertragsklausel in §
7 Nr.
3 des Mietvertrags
zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Reno-vierung der Mieträume verpflichtet sein
sollte, die Mietvertragsparteien die Er-forderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsäch-lich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in §
7 Nr.
3 Satz
2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbe-darf eintreten kann,
hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revi-sion erinnert hiergegen nichts.
d) Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägerin durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch §
12 Nr.
1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.
[X.]) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des [X.], auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertrags-ende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach §
307 Abs.
1 BGB
unwirksam ist ([X.] Urteil vom 3.
Juni 1998

VIII
ZR
317/97

NJW 1998, 3114, 3115; Senatsurteil vom 6.
April 2005

XII
ZR
308/02

NJW 2005, 2006, 2007). Die in [X.] enthal-25
26
-
12
-
tene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der [X.] die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzu-geben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss
in diesen Fällen [X.] vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheits-reparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist
mit §
307 BGB nicht mehr vereinbar.
Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die [X.], die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, un-wirksam sind (vgl. [X.] Urteil vom 14.
Mai 2003

VIII
ZR
308/02

NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25.
Juni 2003

VIII
ZR
335/02

NZM 2003, 755; Senatsur-teil vom 6.
April 2005

XII
ZR
308/02

NJW 2005, 2006, 2007).
bb) Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die [X.] vertritt, §
12 Nr.
1 des Mietvertrags enthalte eine (versteckte) [X.], die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszu-stand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflich-te.
Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend reno-vieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungs-zustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlas-sen
(vgl. [X.]Z 49, 56, 58
=
NJW 1968, 491; [X.] Urteile
vom 14.
Juli 1971

VIII
ZR
28/70

NJW 1971, 1839
und
vom 13.
Januar 1982

VIII
ZR
186/80

ZMR 1982, 180, 181).
Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genü-gen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter 27
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13
-
Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zu-
stand
befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters,
Schön-heitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert
(vgl. Senatsurteil vom 10.
Juli 1991

XII
ZR
105/90

NJW 1991, 2416, 2417). Eine zusätzliche Belastung erfährt
der Mieter durch die Regelung,
die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht
(a.A. Langenberg
Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 4.
Aufl. I.
Teil Rn.
229).
cc) Entgegen der Auffassung
der Revision ergibt sich aus §
12 Nr.
1 i.V.m. §
5 Nr.
2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuan-strichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung
der Ver-tragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen
Zustands auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision schließen, dass die Klägerin durch §
12 Nr.
1 i.V.m. §
5 Nr.
2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde.
Damit versucht die Revision jedoch nur,
die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind
die Regelungen in §
7 Nr.
3 und §
12 Nr.
1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die
Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszu-führen hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren
(zur Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Revisionsgericht vgl. [X.] Urteil vom 13.
November 2012

XI
ZR
145/12
s Rn.
20).

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14
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2. Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsge-richt auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen [X.] statt der Leistung nach §§
280 Abs.
1 und 2, 281 Abs.
1 Satz
1 BGB ausgegangen.
Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen [X.] hat die Klägerin während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte
jedenfalls hinsichtlich des An-strichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Klägerin wäre daher nach §
7 Nr.
3 des Mietvertrags verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht (§
281 Abs.
1 Satz
1 BGB). Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß §
281 Abs.
2 BGB eine Leis-tungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich
war.
Dagegen erinnert die Re-vision nichts.
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Die für
den Wandanstrich
von der Beklagten aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb er-stellten Angebots auf 3.416

geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht beanstandet.
3. Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin auf Rück-zahlung der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwalts-kosten erloschen ist (§
389 BGB).

Dose

Weber-Monecke

[X.]

Botur

Guhling
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 31.05.2012 -
29 [X.]/11 -

O[X.], Entscheidung vom 07.06.2013 -
1 [X.] -

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