Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 13. Januar 2010 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 307 Abs. 1 ([X.]), [X.] § 28 Abs. 4 a) Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und [X.] einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 [X.]. b) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des ge-genständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig be-lastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unange-messener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk-sam (Bestätigung von [X.], Urteil vom 18. Februar 2009 - [X.], [X.], 286). [X.], Urteil vom 13. Januar 2010 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Januar 2010 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin [X.] sowie [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 26. Januar 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Abänderung des Teilurteils des [X.] vom 6. Dezember 2005 und des Schlussurteils des [X.] vom 28. Juli 2006 verurteilt worden sind, als Gesamtschuldner an die Kläger mehr als 2.533,74 • nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 445,42 • seit dem 1. März 2004, aus 888,03 • seit dem 1. April 2004, aus 658,84 • seit dem 1. Mai 2004 und aus 541,45 • seit dem 5. Dezember 2004 zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten waren seit 1983 aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen [X.] Mieter einer in [X.]gelegenen Woh-nung der Kläger. § 4 Nr. 9 des seinerzeit von der Vermieterin verwendeten [X.] enthält folgende Bestimmung: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13)." In § 13 des [X.] ist Folgendes geregelt: 2 "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Ab-ziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von [X.], das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüg-lich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden [X.]abständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."
3 Zugleich verpflichteten sich die Beklagten zur Vornahme einer Anfangs-renovierung gegen eine im Einzelnen näher geregelte [X.]/Mietfreiheit. Außerdem erbrachten sie gemäß § 23 Nr. 3 des [X.] zur "Sicherung aus Schäden an der Wohnung oder Ansprüchen wegen unter-lassener Schönheitsreparaturen" eine Mietkaution von 2.800 DM. Ab September 2000 belief sich die ungeminderte Miete auf 941,78 •. In einem am 13. November 2003 geschlossenen gerichtlichen Vergleich verein-barten die Parteien die Aufhebung des Mietverhältnisses zum 31. März 2004. Die Miete sollte sich mit Rücksicht auf eine hierbei zugleich vereinbarte Minde-rung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auf monatlich 888,03 • belau-fen. Die Beklagten, die die Wohnung erst am 26. Mai 2004 aufgrund einer von den Klägern aus dem Vergleich betriebenen Zwangsvollstreckung [X.] - 4 - ben, zahlten die Mieten für die Monate Februar und März 2004 ebenso wenig wie eine von den Klägern in ungeminderter Höhe von 941,78 • monatlich [X.] Nutzungsentschädigung für die anschließende [X.] bis zur Räumung der Wohnung. Mit diesen Forderungen zuzüglich Verzugszinsen rechneten die Kläger gegen ein Guthaben der Beklagten aus der Heizkostenabrechnung für 2003 in Höhe von 442,61 • sowie ein von ihnen ermitteltes Kautionsguthaben der Beklagten in Höhe von 2.052,50 • auf; ein überschießender Restbetrag von 1.224,71 • aus den von ihnen für April und Mai 2004 beanspruchten [X.] ist Gegenstand ihrer Klage. Darüber hinaus beanspruchen die Kläger nach erfolgloser Fristsetzung zur Durchführung dieser Arbeiten [X.] für die Beseitigung von Veränderungen der Beklagten an der Elektro- und Sanitärinstallation in Höhe von insgesamt 1.517,20 • sowie für die unterlassene Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe von zuletzt noch 14.023,45 • zuzüglich der insoweit zur Schadensermittlung angefallenen Sachverständigenkosten von 1.999,26 •. Das Amtsgericht hat durch das von den Klägern angefochtene Teilurteil vom 6. Dezember 2005 die Beklagten zur Zahlung von 2.045,49 • - im [X.] rückständige Mieten und Nutzungsentschädigungen sowie einen [X.] für die unterlassene Beseitigung von Veränderungen an der Sanitär-installation betreffend - verurteilt und den einen Schadensersatz wegen unter-lassener Schönheitsreparaturen betreffenden Teil der Klage in Höhe eines Be-trages von 17.046,22 • ganz überwiegend abgewiesen. Durch das von den [X.] angefochtene Schlussurteil vom 28. Juli 2006 hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung weiterer 1.157,23 • - in erster Linie einen Schadenser-satz für die unterlassene Beseitigung von Veränderungen an der [X.] betreffend - verurteilt. Das Berufungsgericht, das anders als das Amtsge-richt die Beklagten in einem ganz überwiegenden Umfang zur Vornahme von Schönheitsreparaturen für verpflichtet gehalten hat, hat die Beklagten unter teilweiser Abänderung der erstinstanzlichen Urteile zur Zahlung von insgesamt 5 - 5 - 11.708,56 • nebst Zinsen verurteilt. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht im Hinblick auf die Wirksamkeit der [X.] zugelassenen Revision, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen, soweit sie gesamtschuldnerisch zur Zahlung von mehr als 2.533,74 • nebst Zinsen verurteilt worden sind. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 7 Die Kläger hätten unter Berücksichtigung dagegen zur Aufrechnung ge-stellter Kautionsrückzahlungsansprüche der Beklagten nicht nur Anspruch auf die vom Amtsgericht zuerkannten Mieten und Nutzungsentschädigungen für die Monate Februar bis April 2004 in Höhe von insgesamt 1.992,29 • sowie auf Schadensersatz wegen einer unterlassenen Entfernung von Elektro- und Sani-tärinstallationen in Höhe von zusammen 1.494,80 •. Sie könnten auch [X.] wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.030,02 • beanspruchen, von denen nach Hilfsaufrechnung der Beklagten mit anteiligen Kautionsrückzahlungsansprüchen in Höhe von 953,35 • noch [X.] • zuzüglich der anteiligen Kosten für die Einholung eines Privatgut-achtens in Höhe von 1.144,80 • verblieben. Die im [X.] enthaltene Klausel, wonach die Beklagten die näher bezeichneten Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb bestimmter Fristen auszuführen hätten, sei zum überwiegenden Teil wirksam. Abgesehen davon, dass es sich bei dem mit "im allgemeinen" eingeleiteten [X.] nicht um unzulässige starre Fristen han-8 - 6 - dele, stehe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts einer Wirksamkeit auch nicht die gleichzeitig übernommene Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme einer Anfangsrenovierung entgegen. Denn der für die Durchführung dieser Schönheitsreparaturen vereinbarte und unstreitig gezahlte Ausgleich sei nach dem Ergebnis des erhobenen Beweises angemessen gewesen. [X.] sei die Klausel nur insoweit, als den Beklagten auch das Reinigen, Abziehen und Wiederherstellen des Parketts sowie eine umfassende Renovierung der Türen und Fenster unter Einschluss ihrer Außenseiten auferlegt worden sei. Dies [X.] jedoch nicht die Wirksamkeit der [X.] insge-samt, weil sich der unwirksame Teil der [X.] nach der "[X.]" inhaltlich von den übrigen Pflichten trennen lasse, ohne dass die Regelung dadurch unverständlich oder sinnentleert werde. Dies stelle auch [X.] unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar, bei der es darum gehe, für eine unzulässige Klausel eine neue Fassung zu finden, die für den Verwender möglichst günstig, aber rechtlich gerade noch zulässig sei. Vielmehr werde nur eine sprachlich aus sich heraus verständliche und inhaltlich sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhal-ten. Von den angesetzten Schadenspositionen seien deshalb nur diejenigen nicht ersatzfähig, die ein Anstreichen der Fenster- und Türflächen in Höhe von zusammen 3.740,55 • betreffen. Von den verbleibenden Renovierungskosten von 10.309,60 • seien nach dem Beweisergebnis lediglich drei Kostenpositio-nen von zusammen 2.279,58 • nicht ersatzfähig, so dass die Beklagten im Er-gebnis 8.030,02 • als Schadensersatz wegen nicht ausgeführter [X.] schuldeten. Diese Verpflichtung folge bei den angesetzten Arbeiten allein schon aus dem abgewohnten und deshalb renovierungsbedürftigen Zu-stand der betreffenden Räumlichkeiten, und zwar unabhängig davon, ob der konkrete Dekorationszustand nicht im Einzelfall auch ohne eine Pflicht zur [X.] von Schönheitsreparaturen zu einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Mieträume Wiederherstellungs- und (Schadens-)Beseitigungsmaßnahmen der - 7 - Beklagten erfordert hätte. Darüber hinaus könnten die Kläger die Kosten des von ihnen hinzugezogenen [X.]s zu dem Teil beanspruchen, zu dem sie im Vergleich zu dem angesetzten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen mit diesem Anspruch im Ergebnis durchgedrungen [X.]. [X.] Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die im Formularmietvertrag vom Vermieter gestellte Schönheitsreparaturklausel in vol-lem Umfang unwirksam. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger kann deshalb nicht auf die Verletzung einer Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB) gestützt werden, mit der das Berufungsgericht den insoweit zuerkannten Schadensersatz von 8.030,02 • allein begründet hat. 9 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Regelung in § 13 Nr. 1 des [X.], wonach der Mieter im Rah-men der ihm nach § 4 Nr. 9 des [X.] auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch das Abziehen und die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett sowie das Streichen der Türen und der Fenster schuldet, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) benachteiligt und deshalb unwirksam ist. 10 a) Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der bei Vertragsschluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zweiten Berechnungsverordnung ([X.]) enthaltenen, mit der heutigen Fassung des § 28 Abs. 4 Satz 3 [X.] übereinstimmenden Definition, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkör-per einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Au-ßentüren von innen anzusehen sind (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2009 11 - 8 - - [X.], [X.], 286, [X.]. 10; [X.], Urteil vom 8. Oktober 2008 - [X.], [X.], 126, [X.]. 19; jeweils m.w.[X.]). Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Be-stimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der [X.] und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem [X.] in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von [X.] auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragli-che Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 [X.] beschrie-benen Inhalt hinaus - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensati-onsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, [X.]. 11 m.w.[X.]). b) Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen findet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 [X.] nicht. Denn derartige Arbeiten dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchs-spuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhal-tungsarbeiten zuzurechnen ([X.], [X.], 621, 623; [X.], [X.], 417, 418; [X.] in: [X.]/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 [X.]. 356; [X.], Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., [X.]. I 8; jeweils m.w.[X.]). Ebenso ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 [X.] das - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) in der Klausel enthaltene - Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen ausgeklammert worden. Denn auch diese Arbeiten über-schreiten den Bereich der Schönheitsreparaturen, weil es bei ihnen nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, [X.]. 10 f. m.w.[X.]). Beide Klauselteile sind deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. 12 - 9 - 2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die [X.]keit der Verpflichtungen des Mieters zur Vornahme der genannten Parkettinstandhaltung sowie des Außenanstrichs der Fenster und der [X.] nur zur Folge habe, dass der Mieter diese Arbeiten nicht erledigen müsse, während die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Üb-rigen wirksam sei. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils für eine gleichlautende [X.] klargestellt hat, darf die in § 4 Nr. 9 i.V.m. § 13 Nr. 1 des [X.] unzulässig ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der [X.] in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, [X.]. 12). Zwar kann im Rahmen einer [X.] eine [X.], die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelun-gen enthält und sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll in ei-nen inhaltlich und gegenständlich zulässigen und in einen unzulässigen Rege-lungsteil trennen lässt, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden ([X.] 145, 203, 212; [X.], [X.], 699, 701). Diese Teilbarkeit ist hier aber nicht gegeben, so dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Strei-chung derjenigen Textbestandteile in § 13 Nr. 1 des [X.], mit denen die Klausel den in § 28 Abs. 4 Satz 5 [X.] aF geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreitet, der Sache nach eine unzulässige gel-tungserhaltende Reduktion der [X.] darstellt. 13 Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind in-haltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der [X.]keit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaß-nahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den 14 - 10 - Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modali-täten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs - in ihrer [X.] als übermäßig dar, hat dies die [X.]keit der [X.] insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als sol-che und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder - wie hier - in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (Senatsur-teil vom 18. Februar 2009, aaO, [X.]. 14 f. m.w.[X.]; ferner Senatsurteile 18. Juni 2008 - [X.] ZR 224/07, [X.], 472, [X.]. 20; vom 23. September 2009 - [X.] ZR 344/08, [X.], 655, [X.]. 10). 3. Die vom Berufungsgericht ausgesprochene Verurteilung der Beklagten zur Zahlung anteiliger Gutachterkosten kann hiernach ebenfalls keinen Bestand haben. Zwar gehören Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Schadensumfangs zu den mit dem Schaden unmittelbar verbun-denen und gemäß § 249 BGB auszugleichenden Nachteilen des Geschädigten, soweit die Begutachtung zur Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs erforderlich und zweckmäßig ist ([X.], Urteil vom 23. Januar 2007 - [X.], [X.], 1450, [X.]. 11 m.w.[X.]). Dies setzt jedoch das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach voraus. Ein solcher Anspruch kann - wie vorstehend ausgeführt - nicht auf die Verletzung einer Pflicht der [X.] zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB) gestützt werden, so dass die Aufwendungen, welche die Kläger zur Er-langung der vom [X.] zum Zustand der zurückgelassenen Mieträu-me erhobenen Befunde und zur Ermittlung der zur Herrichtung erforderlichen Kosten getätigt haben, jedenfalls nicht nach dieser Anspruchsgrundlage ersatz-fähig sind. 15 - 11 - I[X.] 16 Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil mithin keinen Bestand haben, soweit es im zugelassenen Umfang von der Revision angegrif-fen ist. Es ist deshalb insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht hat - von seinem Rechts-standpunkt aus folgerichtig - keine abschließenden Feststellungen zu der Frage getroffen, ob die von ihm als renovierungsbedürftig angesehenen Zustände nicht im Einzelfall auch Verschlechterungen der zurückgegebenen Mieträume darstellen, welche die Kläger nicht hinnehmen müssen, etwa weil sie auf einem den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitenden Mietgebrauch der Beklag-ten, auf einer unsachgemäßen Ausführung von ihnen getätigter [X.] oder darauf beruhen, dass die Beklagten - was z.B. die Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räumlichkeiten anbelangt - gemäß § 242 BGB gehal-ten waren, eine von Ihnen angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückga-be der Wohnung wieder zu beseitigen. Für den Fall einer Schadensersatzpflicht wären zudem ergänzende Feststellungen zur Schadenshöhe zu treffen, da die Beklagten nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen hätten, sondern nur darüber hinausge-hende Schäden oder Mehrkosten, gegebenenfalls unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt", ersetzen müssten. Die Sache ist daher im Umfang der - 12 - Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 06.12.2005 - 16 C 652/04 - [X.], Entscheidung vom 26.01.2009 - 67 S 461/05 -