Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 18. Februar 2009 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: nein
[X.] § 307 Bb a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Defini-tion in § 28 Abs. 4 Satz 3 I[X.] BV maßgeblich (Bestätigung von [X.] 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Be-stimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. b) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem [X.] enthaltene Klausel "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Au-ßenfenstern, [X.] und Loggia." in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13) "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Par-kett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster." ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Un-wirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile "einschließlich Streichen von Außenfenstern, [X.] und Loggia" und "sowie der Türen und Fenster" beschränkt. [X.], Urteil vom 18. Februar 2009 - [X.]/08 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 9. Juni 2008 aufgehoben. Die Berufung des [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 14. November 2007 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagte war aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin des [X.] geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung in [X.]. Sie kündigte das Mietverhältnis zum 31. Juli 2006 und zog aus der Wohnung aus. Der Kläger nimmt die Beklagte mit der Behauptung, sie habe ihr obliegende Schönheitsre-paraturen nicht ausgeführt, auf Schadensersatz in Anspruch. 1 Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag vom 7. Januar 1984 unter § 4 Ziff. 2 die vorformulierte Bestimmung: 2 - 3 - "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, [X.] und Loggia". § 13 Ziff. 1 Satz 1 des [X.] lautet: 3 "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und De-cken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wieder-herstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster." Der Kläger hat den Geldbetrag, der zur Durchführung der seiner [X.] nach von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen erforderlich sein soll, auf 8.696,66 • netto beziffert. Das Amtsgericht hat die entsprechende Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 6.902,03 • nebst Zinsen zu zahlen und den Kläger von vorprozessual entstan-denen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.004,36 • freizustellen. Darüber hin-aus hat das [X.] festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger für den Fall der Durchführung der Arbeiten und Bezahlung einer umsatzsteuerpflichtigen Rechnung auch die hierauf entfallende Umsatzsteuer bis zur Höhe von 16 % zu ersetzen hat; im Übrigen hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wieder-herstellung des erstinstanzlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. [X.] 6 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 7 Der Kläger könne gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 [X.] Scha-densersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen. Die [X.], mit der die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den [X.] übertragen werde, sei zwar teilweise, nicht aber insgesamt unwirksam. Sie benachteilige den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 [X.], als sie ihm auch die Renovierung der Außenseiten der Fenster und der Wohnungseingangstür auferlege. Dies führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt, sondern lediglich insoweit, als die Klausel den Anstrich von Fenstern und Türen - nicht nur von außen, sondern auch von innen - regele. Im Übrigen sei die Klausel dagegen wirksam. Darin liege kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Denn die Klausel sei sprachlich und inhaltlich ohne Weiteres teilbar, indem sowohl der in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags enthaltene Zusatz "einschließlich Streichen von Außenfenstern, [X.] und Loggia" als auch der in § 13 Ziff. 1 enthaltene Textteil "sowie der Fenster und Türen" gestrichen würden. Damit werde eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Dementsprechend stehe dem Kläger der geltend ge-machte Schadensersatzanspruch abzüglich der auf den Anstrich von Türen und Fenstern entfallenden Kosten zu. - 5 - I[X.] 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 [X.] wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht zu, weil diese Pflicht nicht wirksam auf die [X.] übertragen worden ist. Die Formularbestimmung in § 4 Ziff. 2 des [X.] über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsrepa-raturen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]) entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam. 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die [X.] in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags, wonach der Mieter die in dieser Klausel und in § 13 näher umschriebenen Schönheitsreparaturen auszuführen hat, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 [X.] benachteiligt, als sie dem Mieter auferlegt, die Wohnungseingangstür und die Fenster nicht nur von innen, sondern auch von außen zu streichen. Dies gilt gleichermaßen für den Außenanstrich der [X.] und den Anstrich der Loggia. 9 a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der [X.] (I[X.] BV) maßgeblich ([X.] 92, 363, 368; [X.]/[X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 538 [X.] Rdnr. 71; [X.]/ [X.], [X.] (2006), § 535 Rdnr. 102; MünchKomm[X.]/[X.], 5. Aufl., § 535 Rdnr. 114 m.w.N.). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der In-nentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der [X.]. Dieser Beschränkung liegt der Gedanke 10 - 6 - zugrunde, dass eine Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen nur hin-sichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, mit denen eine [X.] vom Mieter verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes in-nerhalb der gemieteten Wohnung beseitigt wird. 11 b) Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs "Schönheitsreparatu-ren" auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 I[X.] BV aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der [X.] (MünchKomm[X.]/[X.], aaO, [X.]. 366 zu Rdnr. 114 m.w.N.; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 178) und markiert damit die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klau-sel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparatu-ren auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 I[X.] BV geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 [X.] unwirksam (MünchKomm[X.]/[X.], aaO, Rdnr. 124; [X.], [X.], 201, 209). Dies gilt nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auch für die hier vorliegende Klausel, die dem Mieter eine Ver-pflichtung (auch) zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangs-tür auferlegt (LG [X.] [[X.]], [X.] 2001, 1674; LG [X.] [[X.] 65], [X.], 497; LG [X.] [Zivilkammer 63], Urteil vom 9. Mai 2006 - 63 S 371/05, juris; [X.], Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., [X.] Teil, Rdnr. 9; [X.]/[X.] aaO, Rdnr. 103; [X.], Schönheitsreparaturen im Mietrecht, in: [X.], [X.] 2005, [X.], 100 f.). Der Senat teilt diese Auffassung. Soweit er dagegen in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 ([X.] ZR 215/03, [X.], 663) eine entsprechende Klausel mit dem erweiternden Zusatz "einschließlich Außenanstriche von Fenstern und [X.]" für wirksam gehalten hat (aaO, unter [X.]), ohne die Problematik, die nicht Gegenstand des damaligen [X.] war, zu vertiefen, hält er daran nicht fest. - 7 - 2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangstür nur dazu führe, dass der Mieter Fenster und Türen insgesamt nicht - also weder von außen noch von innen - zu streichen habe, dass aber die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im [X.] sei. Es hat verkannt, dass die in § 4 Ziff. 2 i.V.m. § 13 des [X.] in unzulässiger Weise ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der [X.] in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden darf. Die vom Berufungsgericht vor-genommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 4 Ziff. 2 und § 13 Ziff. 1 des [X.], mit denen diese Klauseln den in § 28 Abs. 4 Satz 3 I[X.] BV geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreiten, [X.] nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion. 12 a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Überwälzung von Schön-heitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist mit einem starren [X.] (Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586, unter [X.], vom 22. September 2004 - [X.] ZR 360/03, [X.], 3775, unter [X.] b, vom 5. April 2006 - [X.] ZR 106/05, [X.], 2113, [X.]. 10 ff., und vom 28. Juni 2006 - [X.] ZR 124/05, [X.], 2915, [X.]. 16) oder [X.] Vorgaben über die Ausführung der Schönheitsreparaturen (Senats-urteile vom 28. März 2007 - [X.] ZR 199/06, [X.], 1743, [X.]. 11, vom 18. Juni 2008 - [X.] ZR 224/07, [X.], 2499, [X.]. 20, und vom 18. Februar 2009 - [X.] ZR 166/08, z.[X.].). Der Grund hierfür liegt darin, dass Konkretisie-rungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres zeitlichen [X.] durch starre Fristenpläne oder hinsichtlich der Ausführungsart mit der Schönheitsreparaturverpflichtung inhaltlich so eng verknüpft sind, dass diese inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde, wenn lediglich die unzulässigen Fristen- oder Ausführungsklauseln unwirksam 13 - 8 - wären, die Schönheitsreparaturverpflichtung im Übrigen aber davon unberührt bliebe; darin läge eine geltungserhaltende Reduktion der [X.] ([X.] vom 5. April 2006, aaO, [X.]. 15). Dies gilt unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (Senatsurteil vom 28. März 2007, aaO, [X.]. 11). b) Für eine unzulässige Erweiterung nicht des zeitlichen, sondern des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung, wie sie hier vorliegt, gilt nichts anderes. Auch eine unter diesem Gesichtspunkt unzulässige Ausgestaltung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zieht die Unwirksamkeit der gesamten [X.] nach sich (ebenso LG [X.] [[X.]], aaO; LG [X.] [Zivilkammer 65], aaO; LG [X.] [Zivilkammer 63], aaO; [X.], [X.], 933 f.; [X.], [X.], 70; [X.]/[X.], aaO; [X.], aaO, Rdnr. 10; wohl auch Münch-Komm[X.]/[X.], aaO, Rdnr. 124; aA [X.], aaO, und [X.], [X.], 201, 209). 14 Die Rechtfertigung für die Gesamtunwirksamkeit auch einer Vornahme-klausel wie der vorliegenden ergibt sich daraus, dass es sich bei der dem [X.] auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine ein-heitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder [X.] aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam ([X.], aaO). Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist bei einer unzulässigen Festlegung des gegenständlichen Umfangs der dem Mieter auferlegten Arbeiten ebenso 15 - 9 - wenig in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuspalten wie bei unzulässigen Festlegungen hinsichtlich der zeitlichen Fälligkeit oder der [X.] der Schönheitsreparaturen; ein sachlicher Unterschied, der insoweit eine andere Beurteilung rechtfertigen würde als bei starren Fristenplänen oder unzulässigen Ausführungsklauseln, besteht nicht (MünchKomm[X.]/[X.], aaO). Der Verweis des Berufungsgerichts auf den [X.] des Bayeri-schen Obersten Landesgerichts vom 12. Mai 1997 ([X.] 1997, 153) rechtfertigt keine andere Beurteilung. In diesem [X.] ging es um die sachlich voneinander unabhängigen Verpflichtungen des Mieters zur [X.] von Schönheitsreparaturen einerseits und zur Vornahme von Kleinre-paraturen andererseits, die in einer Klausel nebeneinander geregelt waren. Daraus ist für die Teilbarkeit der hier vorliegenden Klausel, die allein die [X.] betrifft, nichts herzuleiten. 16 II[X.] Da die Revision Erfolg hat, ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuhe-ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung des [X.] gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts ist zurückzu- 17 - 10 - weisen, weil dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlasse-ner Schönheitsreparaturen, wie ausgeführt, nicht zusteht. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: AG [X.]-Wedding, Entscheidung vom 14.11.2007 - 20 C 202/07 - LG [X.], Entscheidung vom 09.06.2008 - 67 S 7/08 -