Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.03.2003, Az. V ZR 278/01

[X.] DES VOLKESURTEILV ZR 278/01Verkündet am:14. März 2003K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: jaBGB § 311 b Abs. 1; BGB § 313 Satz 1 a.[X.] Bodengutachten, das nach der Baubeschreibung zu beachten ist, nichtaber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimmt, bedarf keiner Beur-kundung.[X.], [X.]. v. 14. März 2003 - [X.] in [X.] LG [X.]- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], Prof. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der [X.] und der Streithelfer [X.] [X.]eil des 26. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom6. Juni 2001 aufgehoben und das [X.]eil der 36. Zivilkammer des[X.]s [X.] vom 14. Juli 2000 abgeändert.Die Klage wird abgewiesen.Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits und die durch [X.] verursachten Kosten.Von Rechts [X.]:Der Kläger kaufte von der [X.] mit Verträgen vom 21. [X.] und vom 30. Dezember 1996, beurkundet von dem amtlich bestelltenVertreter des Notars [X.]in [X.] und dem Notar Dr. [X.] in [X.],Eigentumswohnungen in einer Wohnanlage in B. -[X.] . Die [X.] waren bei Abschluß der Verträge geplant bzw. im Bau. Wegen derBauausführung verwiesen die Verträge auf eine Baubeschreibung, die eineAnlage zu der von dem Notar [X.]in [X.]am 7. November 1994 beurkun-- 3 -deten Teilungserklärung ist. Zur Gründung des Gebäudes enthält die [X.], Einzel- und Punktfundamente gemäßBodenbeschaffenheit und Bodenpressung bzw. Statik. Das Bo-dengutachten des Büros [X.]ist zu [X.] Gutachten war nicht Gegenstand der Beurkundung. Der Gutachterhält eine einwandfreie Gründung auf Streifen- oder Einzelfundamenten für nichtmöglich und befürwortet eine Pfahlgründung. Spätere Gutachten eines anderenSachverständigen halten den Einsatz des Düsenstrahlverfahrens und Flächen-gründung für geeignet. Bei der Ausführung des Gebäudes wurde auf einePfahlgründung verzichtet. In einzelnen Wänden sind Risse aufgetreten, derenUrsache streitig ist. Nach Anlage der [X.] erklärte die [X.] am 9. April 1997, aufgrund in den Kaufverträgen enthaltener Vollmach-ten zugleich für den Kläger, die [X.]. Der Kläger hat eine einstweiligeVerfügung erwirkt, nach der der [X.] untersagt wird, das [X.] dem Kläger "zu übertragen, insbesondere einen Antrag auf [X.] (scil. [X.]) als Eigentümer beim Grundbuchamt zu stellenoder einen solchen Antrag aufrechtzuerhalten".Im Hauptsacheverfahren hat der Kläger einen Verbotsantrag mit dem In-halt der einstweiligen Verfügung gestellt. Das [X.] hat dem Antragstattgegeben, über die Hilfswiderklage auf Löschung der zugunsten des [X.] eingetragenen Auflassungsvormerkungen, auf Löschung von [X.], auf Herausgabe der Wohnungen und verschiedener [X.] sowie auf Abtretung von [X.], jeweils Zug um Zug gegenRückzahlung der Kaufpreise, hat es noch nicht entschieden. Das [X.] 4 -gericht hat die von der [X.] und dem auf ihrer Seite beigetretenen Notar[X.] eingelegte Berufung zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Revi-sion der [X.], des Streithelfers sowie der Notare Dr. [X.]und [X.]alsweiterer Streithelfer. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des [X.].Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hält die Kaufverträge wegen der Nichtbeurkun-dung des Gutachtens [X.] für formnichtig. Die Beurkundung sei für die voll-ständige Wiedergabe der auf die [X.] gerichteten [X.] erforderlich gewesen, da das Gutachten Bestandteil der [X.] geworden sei. Der Gutachter habe mit dem Ausschluß bestimmter [X.] wegen fehlender Eignung auf die Baubeschreibung Einfluß ge-nommen und in diese einen Widerspruch eingefügt. Auch wenn bei der [X.] lediglich eine Bezugnahme auf die tatsächlichenFeststellungen des Gutachters, nicht aber auf die von diesem gezogenenSchlußfolgerungen habe erfolgen sollen, sei nach dem im Verhältnis zum Klä-ger maßgebenden Wortlaut der Baubeschreibung das gesamte Gutachten zubeachten gewesen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, daß der Klä-ger bei Mitbeurkundung des Gutachtens über dessen Widerspruch zur Baube-schreibung hinweggegangen wäre. Das Unterbleiben der Beurkundung [X.] der Kaufverträge; denn der Kläger hätte auf eine Ein-beziehung des Gutachtens nur verzichten können, wenn ihm dessen Inhalt [X.] gewesen [X.] 5 -II.Die Revision der [X.] und ihrer Streithelfer hat Erfolg.1. Ob das [X.], was die Streithelfer Dr. [X.] und [X.] wegenmöglichen Widerspruchs zur Entscheidung über die Hilfswiderklage als unzu-lässig rügen (§ 301 ZPO), über die Klage durch Teilurteil befinden durfte, [X.] keiner Entscheidung. Die Klage ist zur Abweisung durch das [X.] (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.[X.]), damit fällt die Rechtshängigkeit [X.] rückwirkend weg (allg. M., statt aller [X.]/[X.], [X.] Aufl., § 260 Rdn. 4 m.w.N.). Die Klageabweisung durch den Senat [X.] dar.2. Zu Recht weisen die Streithelfer Dr. [X.] und [X.] darauf hin, daßein Anspruch des [X.], der [X.] die Übertragung des Eigentums anden Wohnungen, insbesondere die Durchführung des Grundbuchverfahrens,zu untersagen, im Gesetz keine Grundlage hat. Wenn die Nichtigkeit der Kauf-verträge, wovon das Berufungsgericht erkennbar ausgeht, auf die Auflassun-gen ohne Einfluß blieb, steht dem Kläger ein Anspruch gegen die Beklagte zu,die Aufhebung der [X.] zu erklären. Denn der Kläger hat durch seineMitwirkung bei den [X.], die die Beklagte auch in seinem Namen [X.] hat, eine Leistung erbracht, für die es am Rechtsgrund fehlte (§ 812Abs. 1 Satz 1 BGB; allg. zur Verhinderung der Heilung durch Kondiktion derAuflassung: [X.]/[X.], 4. Aufl., Band 2a, § 311 b Rdn. 83).Das im Verfahren der einstweiligen Verfügung ausgesprochene Veräußerungs-verbot beruht auf dem prozessualen Ermessen des Gerichts im [X.] (§ 938 ZPO), das zwar zu dem sachlich-rechtlichen Anspruch nicht- 6 -in Widerspruch stehen darf, schon mit Rücksicht auf seinen vorläufigen Cha-rakter diesen aber (in der Regel) nicht nachzeichnet. Nehmen die unter Befrei-ung von dem Selbstkontrahierungsverbot (§ 181 BGB) erteilten Vollmachten ander Unwirksamkeit der verpflichtenden Geschäfte teil, wovon nach der Recht-sprechung im Zweifel auszugehen ist (Senatsurt. v. 17. März 1989, [X.]/87, [X.]R BGB § 313 Satz 1, Auflassungsvollmacht 1 = [X.] ZPO § 521Nr. 21 m.w.N.), so ist der gegebene Rechtsbehelf die Klage auf [X.] Unwirksamkeit der [X.]. Dem ist indessen nicht weiter nachzuge-hen; denn die Kaufverträge der [X.]en vom 21. Dezember 1994 und30. Dezember 1996 genügen dem Beurkundungsgebot des § 313 Satz 1 BGBa.[X.] (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB).3. Nach § 313 Satz 1 BGB a.[X.] sind, wovon auch das Berufungsurteilausgeht, alle Vereinbarungen der Beurkundung bedürftig, aus denen sich nachdem Willen der [X.]en das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusam-mensetzt. Dazu gehört, wenn in einem Grundstückskaufvertrag die Verpflich-tung des Verkäufers zur Errichtung eines Gebäudes aufgenommen ist, auchdie Baubeschreibung (Senat, [X.]Z 69, 266; 74, 346; [X.], [X.]. [X.] Dezember 2001, [X.], NJW 2002, 1050, 1051; in [X.]Z 149, 326nicht ausgeführt). Hätten die [X.]en, entsprechend der Stellungnahme [X.] und in Abweichung von der Baubeschreibung, die der [X.] jenach den Boden- und Gebäudeverhältnissen ("Bodenbeschaffenheit", "Boden-pressung", "Statik") die Wahl unter verschiedenen [X.], Einzel- und Punktfundamente") freiließ, Streifen- und Einzelfunda-mente ausgeschieden und/oder darüber hinaus vereinbart, daß, entsprechendder Empfehlung des Gutachters, eine Pfahlgründung vorzunehmen sei, hättendie entsprechenden Teile des Gutachtens mitbeurkundet werden müssen. Das- 7 -stellt das Berufungsgericht aber nicht fest. Zur Frage, ob eine Pfahlgründungvereinbart worden ist, nimmt das [X.]eil nicht Stellung; ein Beweisantrag desStreithelfers [X.], eine solche Vereinbarung sei nicht getroffen worden, warzudem unerledigt. Das Berufungsurteil stellt aber auch nicht fest, daß die in [X.] genannten Streifen- und Einzelfundamente abbedungenworden seien. Es geht vielmehr von einer Vereinbarung aus, die einen Wider-spruch in sich trägt und vermißt die Beurkundung des [X.]. [X.] keinen [X.]) Bei der Auslegung von Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) ist,wenn sich nicht zweifelsfrei anderes ergibt, davon auszugehen, daß die [X.] das Vernünftige gewollt haben ([X.]Z 79, 16, 18 f.; [X.]. v. 10. März 1994,IX ZR 152/93, NJW 1994, 1537, 1538). Es ist deshalb der Deutung der [X.] geben, die einen Vertrag als widerspruchsfrei erscheinen läßt ([X.]/Mayer-Maly/[X.], 4. Aufl., § 133 Rdn. 56 m.w.N.) und in [X.] zu einer sachgerechten Regelung führt ([X.]Z 134,325, 329). Dem trägt das Berufungsurteil nicht Rechnung. Nach dem [X.] Baubeschreibung sind die Anforderungen, die die Bodenverhältnisse ("Bo-denbeschaffenheit", "Bodenpressung") und die Statik des geplanten Gebäudesan die Gründung stellten, maßgeblich. Unbeschadet des Hinweises auf [X.] weist das Gebäude, wenn es auf Streifen-, Einzel- oder Punktfun-damenten errichtet ist, die vertragliche Beschaffenheit auf, sofern die Funda-mente Standsicherheit gewährleisten. Die bezeichneten Gründungen sind [X.] der Baubeschreibung geblieben, einen über das bautechnisch [X.] hinausgehenden [X.] brauchte die Beklagte nicht zubetreiben. Das Gutachten konnte aus der maßgeblichen Sicht des [X.](§ 130 BGB) der Erklärung der [X.] keinen dem zuwiderlaufenden Inhalt- 8 -geben, da es, wovon das Berufungsurteil ausgeht, dem Kläger nicht bekanntgeworden war. Das Wissen der [X.] um den Inhalt des Gutachtens isteinseitig geblieben, mithin weder geeignet, zur Auslegung des Erklärten he-rangezogen zu werden noch den tatsächlichen Willen des [X.] zu bestim-men.b) Die Bedeutung, die die Erkenntnis des Widerspruchs zwischen [X.] und Gutachten für den [X.]n des [X.] gehabt hätte,begründet, entgegen den weiteren Gründen des Berufungsurteils, die [X.] des Gutachtens nicht. § 313 Satz 1 BGB a.[X.] / § 311 bAbs. 1 Satz 1 BGB ist keine Norm des Verbraucherschutzes. Sie dient glei-chermaßen den Interessen des Veräußerers wie des Erwerbers des Grund-stücks an einem Schutz vor übereiltem Geschäftsabschluß, an sachgemäßerBeratung (§ 17 BeurkG), an der Gültigkeit und am Beweis des Vereinbarten(Senat, [X.]Z 87, 150, 153; [X.]. v. 26. November 1999, [X.], [X.], 579). Schutzgegenstand ist der erklärte rechtsgeschäftliche Wille [X.], Schutzmittel ist die Dokumentation des Vereinbarten, nichtdessen, was eine [X.] besser vereinbart hätte oder auf was sie die [X.] zu ihrem Schutz hätte hinweisen sollen.4. Zur gebotenen Beurkundung der vertraglichen Pflicht des [X.],das Gutachten bei der Baugenehmigung zu beachten, bedurfte es nicht derAufnahme seines Inhalts in die Urkunde. Der Gutachter war aufgrund der Er-fahrungssätze der Ingenieurwissenschaften zur Feststellung bestimmter Tatsa-chen, nämlich der Beschaffenheit der Bodenschichten gelangt; anhand der [X.] von Probebohrungen hatte er einen [X.] erstellt (Befund-tatsachen). Aus diesen Feststellungen hatte er sachkundige Schlüsse auf nicht- 9 -geeignete und geeignete Gründungsweisen gezogen. Die Feststellung [X.] und das [X.]eil zur [X.] beruhen nicht auf demWillen der [X.]en, sondern auf den Naturgesetzen und der Sachkunde [X.]. Der [X.] der [X.]en beschränkte sich darauf, den [X.]n zur Beachtung dieser Umstände anzuhalten. Dies ist beurkundet. [X.] ist insoweit vergleichbar mit der bei einer Baugenehmigungsplanung,die Gegenstand der kaufrechtlichen Austauschpflicht ist. Hier hat der Senat dieBeurkundungsbedürftigkeit verneint ([X.]. v. 17. Juli 1998, [X.], [X.], 1886). Mehr kann für das Gutachten, das pflichtgemäß zu beachten ist,nicht gefordert werden.5. Ob der Umstand, daß die Beklagte dem Kläger das Gutachten [X.] Verfügung gestellt hat, einen Schadensersatzanspruch wegen vorsätzli-chen (Senat [X.]Z 60, 319) Verschuldens bei Vertragsschluß begründet, [X.] keiner Entscheidung. Ein solcher Schadensersatzanspruch ist nicht [X.] der Klage. Er hätte die Erstattung des Kaufpreises und den Ausgleichweiterer Vermögensnachteile zum Gegenstand, die dem Kläger durch denAbschluß des Kaufvertrags entstanden sind. Der Erwerb des [X.]s, den die Klage verhindern will, wäre ein Vorteil, den sich der [X.] § 249 BGB anrechnen lassen müßte. Er fände im [X.] einem Zug-um-Zug-Vorbehalt beim [X.] -III.Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO.[X.] Tropf [X.]