Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.05.2018, Az. V ZR 163/17

[X.]:[X.]:BGH:2018:040518UVZR163.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

4. Mai 2018

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
[X.] § 10 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 2
Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder-
als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16. November 2012 -
V [X.], [X.], 681).
BGH, Urteil vom 4. Mai 2018 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2018
durch die
Vorsitzende Richterin [X.], die Richte-rinnen
Prof. Dr. Schmidt-Räntsch
und Dr. Brückner, [X.] Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 5. Zivilkammer des [X.] vom 17. Mai 2017 aufgehoben.

Die Berufung des [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 27. März 2015 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden eine
Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Woh-nungseigentum des
[X.] besteht nach
§
1 Nr.
6 der Teilungserklärung aus einem Miteigentumsanteil von 524,96/10.000 verbunden mit dem Sondereigen-tum an der Wohnung Nr. 5a im Dachgeschoss
eines der beiden Häuser der [X.]; das Sondereigentum besteht danach u. a. aus zwei Dachterrassen. Weiter heißt es in der Teilungserklärung:
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1) Gegenstand des Sondereigentums sind
a) die in § 1 bezeichneten Räume,
b) die

innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrich-tungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.

§ 6
Instandhaltung und Versicherung
1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine

b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffen-heit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklä-rung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon,
Loggia) sind von ihm auf seine Kosten in-

Im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung des [X.] gelegenen Dachterrasse traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bautei-len auf. In der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2014 beschlossen die Wohnungseigentümer zu dem Tagesordnungspunkt ([X.]) 2 die Sanierung der Terrasse des [X.] gemäß dem Angebot einer Fachfirma und zu [X.] 3:

[X.] Herrn S.

Mit der Begründung, die
Dachterrasse diene nicht seinem ausschließli-chen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei, hat der Kläger (nur)
den Beschluss zu [X.] 3 angefochten. Das Amtsge-richt hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] den Beschluss für ungültig erklärt. Dagegen wenden sich die beklagten übrigen Wohnungseigentümer mit der von dem [X.] zugelassenen Re-vision,
deren Zurückweisung der Kläger beantragt.

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Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, der unter [X.] 3 gefasste Beschluss sei für ungültig zu erklären, da er nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 [X.] entspreche. Die Kosten der beschlossenen Sanierung beträfen Schäden an Bauteilen der Dachterrasse,
die im [X.] stünden. Gemäß § 16 Abs. 2 [X.] seien Instandsetzungskosten, die das
Gemeinschaftseigentum beträfen, von allen Wohnungseigentümern im [X.] ihrer Anteile zu tragen. Eine von § 16 Abs.
2 [X.] abweichende Kostentra-gungsregelung enthalte die Teilungserklärung nicht. Zwar weise § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung dem Kläger das Sondereigentum an der Dachterrasse zu. Diese Zuweisung erfasse aber nach § 5 Abs. 2 [X.] allein die sondereigen-tumsfähigen Bestandteile der Terrasse. Gebäudeteile, die für die Bestandssi-cherheit erforderlich seien, könnten nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befänden.

Aus § 6 Nr. 1a und b der Teilungserklärung ergebe sich keine abwei-chende Kostenverteilung. Danach habe zwar der jeweilige [X.] Einrichtungen, die nach der Beschaffenheit und dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zu
seinem
ausschließlichen Gebrauch bestimmt seien, auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Daraus folge aber nicht, dass er auch die Kosten der Sanierung der im [X.] stehenden Bestandteile der Terrasse zu tragen habe. Denn diese Bestand-teile stellten nicht nur den Bodenaufbau der Terrasse des jeweiligen Sonderei-gentümers dar, sondern gleichzeitig das Dach des Gebäudes. Sie dienten damit 4
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auch dem Gemeinschaftseigentum und seien nicht zum ausschließlichen Ge-brauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt. Dem stünden die Urteile des [X.] vom 16. November 2012 (V [X.], [X.], 681) und vom 2. Oktober 2015 (V
ZR
5/15, [X.] 2016, 29) nicht entgegen. Sie [X.] Fallgestaltungen, die mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar seien.

II.

Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. Der angefochtene Beschluss ist rechtmäßig.

1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des [X.]. Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2 [X.] hätte sich der Kläger an den Kosten der beschlossenen Sanierung der im Gemeinschafts-eigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse
nur entsprechend seinem
Miteigentumsanteil zu beteiligen. Die Dachterrasse gehört zwar nach §
1 und § 2 Nr.
1 der Teilungserklärung, was mit ähnlichen Einschränkungen wie bei Balkonen rechtlich möglich ist (Senat, Urteil vom 18. November 2016

[X.], [X.] 2017, 409 Rn. 8), zum Sondereigentum des [X.]. Das betrifft aber nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse. Deren
konstrukti-ve Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 [X.] ungeachtet der Zuweisung der [X.] zum Sondereigentum des [X.] gemeinschaftliches Eigentum. Ihre
Sa-nierung ist
deshalb an sich
Aufgabe der Wohnungseigentümer, die sich nach §
16 Abs. 2 [X.] entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen hätten.

2. Der Kläger hat die Kosten der beschlossenen Sanierung aber auf-grund einer von der Vorschrift des §
16 Abs. 2 [X.] abweichenden Bestim-6
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mung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung ist nach § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] zulässig und entgegen der Ansicht des Beru-fungsgerichts in
§ 6 Nr.
1 Buchstabe b der Teilungserklärung
enthalten.

a) An die Auslegung dieser Regelung durch das Berufungsgericht ist der Senat nicht gebunden. Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbuchein-tragung;
ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom 10.
November
2017 -
V [X.], [X.] 2018, 124 Rn. 14). Bei der gebotenen objektiven Auslegung kommt es maßgebend darauf an, wie die Teilungserklä-rung nach Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Umstände außerhalb der Teilungserklärung dürfen nur heran-gezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteile vom 10.
Oktober
2014 -
V [X.], [X.], 346 Rn. 8 und vom 20.
November
2015

V
ZR
284/14, [X.], 29 Rn. 9). Dabei müssen [X.] von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen (vgl. Senat, Urteile
vom 2.
März
2012 -
V [X.], [X.], 1722 Rn. 7 und vom 23.
Juni 2017

V
ZR 102/16, [X.] 2017, 367 Rn. 14 mwN).

b) Auf dieser Grundlage ist die in § 6 Nr.
1 Buchstabe b der Teilungser-klärung getroffene Regelung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudetei-le, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen [X.] bestimmt sind (z. B. Balkon,
Loggia), auf dessen Kosten instandzu-halten und instandzusetzen sind, dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst
und dass sie 9
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die Instandsetzung sowohl der im Sonder-
als auch der
im Gemeinschaftsei-gentum stehenden Teile solcher
Terrassen betrifft.

aa) Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrich-tungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den [X.] nach § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Log-gien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudetei-len, die nach der Beschaffenheit oder dem
Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den [X.] bestimmt sind.

(1) ausschließlichen [X.] verstehen ist, lässt sich nicht begrifflich klären. Zwar spricht der Begriff des [X.], wie das Amtsgericht richtig gesehen hat,
in erster Linie den Nutzen und den Vorteil aus dem Besitz der Sache an ([X.], [X.] 1953, 613, 614; [X.]/Stieper, BGB [2017], §
100 Rn. 2). Er wird aber in Vorschriften ganz unterschiedlichen Inhalts verwendet (vgl. etwa §§
100, 743 und 745 BGB, § 13 [X.]) und ist letztlich so auszulegen,
wie es dem Sinn und der Funktion der Vorschrift, in der er verwendet wird, entspricht. Darauf kommt es auch bei der Auslegung von §

6 Nr.
1
Buchstabe b der Teilungserklärung an.

Der Sinn einer
solchen Regelung in der Teilungserklärung liegt bei den

auch hier ausdrücklich genannten
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Balkonen darin, dass die übrigen -
von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen -
Wohnungseigentümer von der Ver-pflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollen, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffenden
Woh-nung handelt und die
damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Bal-11
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kone nicht angefallen wären (für
eine vergleichbare Klausel Senat, Urteil vom 16. November 2012

V [X.], [X.], 681 Rn. 9). Das ist bei Terrassen im Dach der Anlage, um deren Instandsetzung es hier geht, nicht anders. Auch bei deren Einbau entstehen Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrassen nicht anfallen würden. Eine in das Dach des Hauses
eingelassene Terrasse
ist eine Sonderausstattung der Dachgeschosswohnung, der sie zugeordnet ist. Sie soll dem [X.]

ähnlich wie ein Balkon oder eine Loggia
-
neben anderen Vorteilen wie der Ausstattung mit großzügigeren Fenstern vor allem die Möglichkeit bieten, im [X.] zu sitzen, ohne das Gebäude verlassen zu müssen
(sog. Freisitz). Ein solcher Freisitz kann im Dach der Anlage nur ge-schaffen werden, wenn die an sich geschlossene Dachfläche mit einem [X.] versehen und der dadurch der Witterung ausgesetzte Teil der Dachplat-te durch eine diesem Zweck entsprechende, tendenziell
indessen
störungsan-fälligere
Gestaltung der Terrassenfläche
-
nämlich durch den zum Gemein-schaftseigentum gehörenden Unterbau auf der Dachplatte und den hier zum Sondereigentum gehörenden Terrassenbelag
-
und die Auskleidung der [X.] gegen Witterungseinflüsse geschützt wird. Diese zusätzlichen Maßnah-men entfielen bei einer Bauweise ohne Dachterrasse; es genügte die nicht ein-geschnittene Dachfläche.
Sie sind Voraussetzung dafür, dass mit der Terrasse im Dach ein Freisitz geschaffen werden kann und die mit dieser [X.] verbundenen
Gebrauchsmöglichkeiten entstehen. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse kommt es deshalb darauf an, wer Zugang zu ihr hat.

(2) Das ist hier allein der Kläger. Die
zu sanierende Terrasse an der Vor-derseite der Wohnung ist nach § 1 der Teilungserklärung Teil seines Sonderei-gentums und unterliegt schon deshalb nicht dem Mitgebrauch anderer [X.].
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bb) § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung ist nächstliegend weiter so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Terrasse im Dach der Anlage ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der
Terrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum ste-henden Teile. Eine Beschränkung auf den nichtkonstruktiven Teil der Terrasse, vor allem den Terrassenbelag, lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen (so zu vergleichbaren Klauseln Senat, Urteile vom 16. November 2012

V
[X.], [X.], 681 Rn. 8 f. und vom 16. September 2016

V
ZR
3/16, [X.] 2017, 99 Rn. 25; vgl. auch Senat, Urteil vom 2. Oktober 2015 -
V [X.], [X.] 2016, 29 Rn. 16). Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum der mit ihnen ausgestatteten Wohnungen gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach § 6 Nr. 1 Buchstabe a der Teilungserklärung ohnehin auf seine Kosten instandzusetzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit der Regelung in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklä-rung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher
Terrassen erfasst werden sollen.

cc) Inhaltliche
Einwände gegen die so verstandene Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung bestehen nicht. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006

V
ZR
289/05, [X.], 2374
Rn. 15). Der privatautonome Gestaltungsspiel-raum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers
wird durch eine Regelung, wie sie in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung [X.] ist, nicht überschritten (für eine vergleichbare Regelung Senat, Urteil vom 16. November 2012 -
V [X.], [X.], 681 Rn. 9 a.E.).
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III.

Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Gemäß §
563 Abs. 3 ZPO hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhe-bung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur [X.] ist. Die Revision ist begründet. Der angefochtene Beschluss entspricht den Vorgaben der Teilungserklärung der [X.] der Parteien und ist deshalb rechtmäßig. Das Amtsgericht hat die Beschluss-anfechtungsklage des [X.] daher zu Recht abgewiesen. Die Berufung des [X.] gegen das Urteil des Amtsgerichts ist mithin
unter Aufhebung des Beru-fungsurteils zurückzuweisen.

[X.] Schmidt-Räntsch Brückner

Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 27.03.2015 -
42 C 267/14 (10) -

LG [X.], Entscheidung vom 17.05.2017 -
5 [X.]/15 -

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